Приложение на новата разпоредба на чл. 43, ал. 4 ЗУТ в контекста на действащия законов режим на етажната собственост и разрешенията на съдебната практика
1. В ДВ, бр. 16 от 23.02.2021 г. е обнародван Закон за изменение и допълнение на Закона за устройство на територията (ЗИД на ЗУТ). С § 12 от него е създадена новата разпоредба на чл. 43, ал. 4 на Закона за устройство на територията (ЗУТ). С тази разпоредба се предвижда правна възможност подземното паркиране в сгради, разположени в съседни урегулирани имоти, да се осъществява чрез общ достъп, въз основа на договор в нотариална форма, сключен между различните собственици и/или носители на правото на строеж върху съседните урегулирани имоти. Входовете и изходите, местата за маневриране и други, които служат за общо ползване, придобиват режим на общи части на собствениците (съсобствениците) на съседните подземни паркинг-гаражи, които обслужват.
Предложението за включване на разглежданата разпоредба в ЗИД на ЗУТ не фигурира в първоначалния текст на внесения за разглеждане в Народното събрание законопроект. Новата ал. 4 на чл. 43 ЗУТ е предложена от група народни представители при обсъждането на ЗИД на ЗУТ във водещата Комисия по регионална политика, благоустройство и местно самоуправление преди внасянето му за второ четене в парламентарна зала.
Изготвеният проект на текст на чл. 43, ал. 4 ЗУТ няма смислова или функционална връзка с изпълнението на основните задачи, изтъкнати в мотивите на вносителите на първоначалните проекти на ЗИД на ЗУТ в Народното събрание за изменение и допълнение на ЗУТ поради нужда от създаване на законодателни механизми за по-ефективен контрол от страна на органите на Дирекцията за национален строителен контрол върху дейността на участниците в строителния процес по изготвяне на оценките за съответствие на инвестиционните проекти, актовете и протоколите по време на строителството, както и на изискванията за качество на строителството и спазване на мерките за безопасност на обектите. Той не е обвързан и с другите заявени цели на ЗИД на ЗУТ за изпълнение на Решение № 704 на Министерския съвет от 2018 г., Решение № 546 на Министерския съвет от 2019 г. и Решение № 411 на Министерския съвет от 2016 г., изменено с Решение № 421 на Министерския съвет от 2019 г. за подобряване на административното обслужване и намаляването на административната тежест за гражданите и бизнеса, както и за прецизиране и усъвършенстване на процеса, свързан с предоставянето на административни услуги по реда на ЗУТ.
Първоначалното предложение за съдържание на текста на новата ал. 4 на чл. 43 ЗУТ, което е внесено от групата народни представители в Комисията по регионална политика, благоустройство и местно самоуправление, е със следната езикова редакция:
„(4) Подземното паркиране в сгради, разположени в съседни урегулирани имоти, може да се осъществява чрез общ достъп въз основа на договор по чл. 192. Одобреният инвестиционен проект и договорът са основание за издаване на разрешение за строеж. Договор по чл. 192 се сключва и когато собствеността върху господстващ и служещ имот, съответно правото на строеж се притежава от едни и същи лица. Договорът подлежи на вписване по реда на чл. 192, ал. 7“.
Конкретните мотиви, изтъкнати от вносителите на така направеното предложение за включване на нова ал. 4 в състава на чл. 43 ЗУТ, са, че „в много случаи поради форма, размери, наклон на урегулирания поземлени имот, хидрогеоложки условия и други, достъпът до подземното ниво за гариране и паркиране е трудно да бъде осъществено в границите на урегулирания поземлен имот. Предвид горното, се урежда възможността достъпът до подземните нива да се осъществява чрез общ достъп за съседни урегулирани поземлени имоти. Общият достъп се осъществява чрез сервитутно право на преминаване, което се вписва в имотния регистър като тежест върху служещия имот. В ред случаи, към момента на издаване на разрешението за строеж, правото на собственост върху съседните имоти се притежава от едно и също лице или правото на строеж се притежава от едно и също лице, което влиза в противоречие с действащата норма на чл. 192, ал. 1 ЗУТ, която изисква преминаването да е през чужд поземлен имот. За преодоляване на тази празнота и забраната за договаряне сам със себе си се предвижда изрична възможност за сключване на такъв договор и между едни и същи собственици, но в качеството им на възложители на строежи в съседни урегулирани поземлени имоти (УПИ). Нормата цели да гарантира правата на третите лица – купувачи, които нямат качеството на възложители към момента на издаване на разрешението за строеж“.
Впоследствие на проведеното на 27.01.2021 г. открито заседание на Народното събрание, при обсъждането за гласуване на второ четене на текста на разпоредбата, тя е претърпяла съществено изменение. В стенограмата от заседанието е записано изказване на един от групата депутати – вносители на първоначалния проект на нормата, с което е посочено, че желае да направи „редакционна поправка в чл. 43, ал. 4 ЗУТ, при която смисълът на текста се запазва, но за по-прецизно е направена лека корекция“. Предложен е следният редактиран вариант на текста на чл. 43, ал. 4, който е гласуван и приет на второ четене от Народното събрание:
„(4) Подземното паркиране в сгради, разположени в съседни урегулирани имоти, може да се осъществява чрез общ достъп въз основа на договор в нотариална форма, сключен между различните собственици и/или носители на правото на строеж върху съседните урегулирани имоти. Входовете и изходите, местата за маневриране и други, които служат за общо ползване, са общи части на собствениците (съсобствениците) на съседните подземни паркинг-гаражи, които обслужват, и се определят с инвестиционните проекти“.
Видно от съдържанието на новия текст, с него не се извършва редакционна поправка, а се въвежда радикално изменение в смисъла на предписанията на предложената за приемане норма. От текста на разпоредбата изцяло е премахнато първоначално създаденото разрешение за осъществяване на общ достъп посредством учредяване на взаимно право на преминаване по чл. 192 ЗУТ между собствениците на двата поземлени имота. Вместо него, в окончателната редакция на чл. 43, ал. 4 ЗУТ е записано, че общият достъп ще се извършва въз основа на договор в нотариална форма, сключен между различните собственици и/или носители на правото на строеж върху съседните урегулирани имоти. Отпаднало е и изискването сключването на въпросния договор да се явява задължителна предпоставка за издаването на разрешение за строеж. Прието е изцяло ново правило, съгласно което входовете и изходите, местата за маневриране и други, които служат за общо ползване, са общи части на собствениците (съсобствениците) на съседните подземни паркинг-гаражи, които обслужват, и се определят с инвестиционните проекти.
Дори така описаните предписания на чл. 43, ал. 4 ЗУТ да се явяват оправдани с цел преодоляване на съществуващи особености на устройството на територията и поради необходимост от осигуряване на по-добри условия за достъп до подземното ниво за гариране и паркиране в сгради, находящи се в два съседни урегулирани поземлени имота, те не са изцяло хармонизирани с останалите изисквания на действащото ни законодателство. Липсата на възможност за по-продължителен период за проучване и обсъждане между времето на предлагането и времето на приемането на нормата, не са дали възможност за извършване на оценка за съответствие с действащия законов режим на етажната собственост по Закона за собствеността (ЗС) и с установената съдебна практика по неговото приложение. Въпросното обстоятелство породи някои въпроси в практиката, свързани с тълкуването и прилагането на новата разпоредба, които са предмет на настоящото изложение.
2. Първото изречение на чл. 43, ал. 4 ЗУТ насочва собствениците и/или носителите на правото на строеж върху съседни урегулирани имоти, които са постигнали съгласие чрез общ достъп да извършват подземно паркиране в сградите, разположени във въпросните урегулирани имоти, към сключване на договор в нотариалната форма за уреждане на възникналите между тях отношения.
Според разпоредбата на чл. 18 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД), договорите за прехвърляне на собственост или за учредяване на други вещни права върху недвижими имоти трябва да бъдат извършени с нотариален акт. С оглед на предписанието на цитираната норма, законовият текст на чл. 43, ал. 4 ЗУТ несъмнено визира сключването между собствениците и/или носителите на правото на строеж върху съседни урегулирани имоти на разпоредителна сделка, по силата на която те взаимно си прехвърлят или учредяват вещни права върху недвижими имоти. Такава разпоредителна сделка би могла да бъде например покупко-продажба, замяна или дарение на идеални части от правото на собственост върху всеки от съседните недвижими имоти, взаимно учредяване или прехвърляне на право на строеж и др., по силата на които всички лица да придобият вещни права върху площта или обектите, предназначени за общ достъп до местата за подземно паркиране в съответните сгради в имотите.
В числото на визираните от разпоредбата на ЗУТ договори в нотариална форма не следва да попада учредяването на право на преминаване през чужд поземлен имот по реда на чл. 192, ал. 1 ЗУТ, тъй като такава сделка може да се сключи единствено между собственици на недвижимите имоти и се извършва под различна форма като договор с нотариална заверка на подписите. Нормата на чл. 43, ал. 4 ЗУТ не уточнява броя на съседните недвижими имоти, по отношение на които се допуска да се сключи договор в нотариална форма за общ достъп за подземно паркиране. Поради това, законовото правило принципно би могло да намери приложение и по отношение на самостоятелни сгради в повече от два съседни недвижими имота, стига създаването на общ достъп да се явява практически възможно и оправдано с оглед на форма, размери, наклон на урегулираните поземлени имоти, хидрогеоложки условия и други.
Второто изречение на разпоредбата на чл. 43, ал. 4 ЗУТ дава предписания за уточняване на законовите изисквания за времето на сключване и за правните последици от действието на така разглежданите договори в нотариална форма. Посочено е, че входовете и изходите, местата за маневриране и другите обекти, определени с инвестиционни проекти, които служат за общо ползване, имат режим на общи части на собствениците (съсобствениците) на съседните подземни паркинг-гаражи, които обслужват. С оглед на изложеното, договорът в нотариална форма между собствениците и/или носителите на правото на строеж върху съседни урегулирани имоти следва да бъде сключен във време преди началото на строителството, за да може създаденият с него правен режим да послужи като основание за одобряване на инвестиционните проекти, предвиждащи общ достъп до подземните паркинги в проектираните в съседните недвижими имоти сгради.
Приетата окончателна редакция на нормата не предвижда изрично правило в смисъл, аналогичен на записаното в първоначалния проект на ЗИД на ЗУТ, че одобреният инвестиционен проект и договорът се явяват основание за издаване на разрешение за строеж. Въпреки това, с оглед на изявленията на вносителите на законопроекта, че с извършените последни редакции смисълът на нормата се запазва, то може да се приеме, че договорът в нотариална форма по чл. 43, ал. 4 ЗУТ следва да бъде сключен между собствениците и/или носителите на правото на строеж върху съседни урегулирани имоти във времето преди издаване на разрешение за строеж и започване на фактическото строителство на съответните сгради в имотите.
Макар създаденият с чл. 43, ал. 4, изр. 2 ЗУТ режим на общи части на входовете и изходите, местата за маневриране и други, които служат за общо ползване за достъп до съседните подземни паркинг-гаражи в сградите, да произтича директно от действието на закона, договорите в нотариална форма следва да създадат необходимите предпоставки за неговото възникване. Тези предпоставки се изразяват най-общо в произтичащите от сключването на въпросните договори правни последици по прехвърляне или учредяване на вещни права между собствениците и/или носителите на правото на строеж върху съседните урегулирани имоти.
3. Законът не посочва изрично какъв следва да е режимът на собственост върху сградите, за които се предвижда общ достъп за извършване на подземно паркиране. Въпреки това, с оглед на вече описаните характеристики на действието на предвиденото с чл. 43, ал. 4 ЗУТ правило следва да се приеме, че с него се урежда възможност за възникване на общи части между две и повече отделни сгради в режим на етажна собственост.
Този извод произтича и от обстоятелството, че според разпоредбата на чл. 38 от Закона за собствеността (ЗС), общи части могат да съществуват единствено в сгради с режим на етажна собственост, при които етажи или части от етажи принадлежат на различни собственици. При етажната собственост също така може да се уговори частите на сградата, които обслужват само някои от отделно притежаваните етажи или части от етажи, да бъдат общи само на лицата, чиито помещения обслужват. Описаният режим съответства на изискванията на чл. 43, ал. 4 ЗУТ, според които входовете и изходите, местата за маневриране и други, които служат за общо ползване, следва да бъдат общи части само на собствениците (съсобствениците) на съседните подземни паркинг-гаражи, които обслужват.
Съществената разлика в смисъла на предписанията на установения с нормите на чл. 38 ЗС общ правов ред за възникване и съществуване на общите части в етажната собственост и на специалното правило на чл. 43, ал. 4 ЗУТ е, че ЗС не допуска съществуването на общи части между две или повече самостоятелни сгради в режим на етажна собственост. Статут на общи части може да имат само онези части от сградата – етажна собственост, които по естеството си или по предназначението си служат за общо ползване на всички собственици на самостоятелни обекти в съответната сграда, а не и в други сгради.
В подобен смисъл е становището на правната теория, която нарежда след установените от закона специфични признаци на правоотношенията в етажната собственост наличието на една постройка, отделни части от която – етажи или части от етажи – могат да станат множество обекти на самостоятелни права на собственост, възникването на най-малко две отделни права на собственост, всяко върху етаж или част от етаж от единната постройка и възникналата съсобственост на притежателите на отделни апартаменти върху останалите части от единната постройка1. Изтъква се също, че за да съществува етажна собственост, отделните обекти на индивидуална собственост трябва да са съставна част от една и съща сграда2. Етажната собственост се разглежда като модификация на правото на собственост, едно особено съчетание на изключителна собственост върху обособени обекти в една сграда и съсобственост върху общите части3.
Изложеният смисъл на тълкуване на разпоредбата на чл. 38 намира подкрепа и в част от по-новата практика на ВКС, изразена в Решение № 67 от 11.06.2015 г. по гр. д. № 528/2015 г., II г. о., ГК на ВКС. Предмет на касационно обжалване по въпросното дело е решение на въззивния съд, с което е прието, че процесните пет самостоятелни жилищни сгради формират една етажна собственост, доколкото по смисъла на чл. 37 ЗС е възможно такъв вещноправен режим да възникне и между съвкупност от постройки, ако същите се намират във функционална зависимост и са проектирани и изградени като единен архитектурен елемент. С оглед на изложеното тълкуване на закона, въззивният съд е счел, че реална част от бивше котелно помещение в една от сградите, има режим на обща част за собствениците на самостоятелни обекти и в петте жилищни блока.
ВКС е определил така постановеното решение като неправилно поради неспазване на материалния закон. Върховният съд е възприел изцяло становището по тълкуването на закона, изразено в Решение № 335/2011 г. от 12.01.2012 г. по гр. д. № 285/2011 г. на II г. о. на ВКС, според което обща част по смисъла на чл. 38, ал. 1 ЗС може да бъде само обект, разположен в същата, а не в друга сграда, макар и според одобрения архитектурен проект да е предвидена функционална връзка между тях, тъй като същата не може да създаде вещни права в полза на етажните собственици от другата сграда. По смисъла на чл. 38 ЗС етажната собственост предполага наличие на сграда, в която отделните етажи или части от етажи принадлежат на различни собственици, при което частите от сградата, които по естеството си или по своето предназначение служат за общо ползване, принадлежат на всички етажни собственици в сградата.
Наличието на функционална връзка между обекти в различни сгради не обуславя наличие на етажна собственост, включително когато помещение в една сграда е предназначено да обслужва обекти в други постройки – по смисъла на закона е необходимо обектите в режим на етажна собственост преди всичко да формират единно в строително-архитектурно отношение тяло, за което следва да са налице общи основи, външни стени, плочи, покрив и други посочени в чл. 38 ЗС елементи на сградата. Дори и при действието на Закона за управление на етажната собственост, който за първи път дефинира понятието „жилищен комплекс от затворен тип“ като специфичен вид самостоятелен урегулиран поземлен имот, всяка от включените в комплекса сграда формира отделна етажна собственост, ако отговаря на общите изисквания на ЗС.
По изложените по-горе съображения, ВКС е приел, че процесният обект – реална част от бивше котелно помещение, не представлява обща част за всички етажни собственици и от петте жилищни сгради, а има характеристика на такава само за етажните собственици на блока, в който се намира, като е без значение последващото отпадане на функционалната връзка между сградите, след като поначало същата не обуславя наличие на обща за отделните сгради етажна собственост.
Основният аргумент, на който ВКС е основал изложеното тълкуване на смисъла на предписанието на нормата чл. 38 ЗС в рамките на цитираното по-горе касационно решение, е, че предвидената съгласно инвестиционния проект функционална връзка между обекти от двете сгради не може да създаде вещни права върху съответните обекти от едната сграда в полза на етажните собственици от другата сграда. Този аргумент не е възприет единодушно в практиката на съда, видно от текста на по-ранното Решение № 118 от 02.07.2014 г. по гр. д. № 6772/2013 г., I г. о., ГК на ВКС. С него е изтъкнато, че когато една сграда не е включена в уличната канализационна мрежа, а функционира посредством специално пречиствателно съоръжение, то представлява частна собственост съгласно чл. 24, т. 7 от Закона за водите. Когато едно такова пречиствателно съоръжение за отпадъчни води е изградено, за да обслужва няколко сгради или няколко отделни обекта в една и съща сграда, то представлява по естеството си обща част по смисъла на чл. 38, ал. 1 ЗС, тъй като служи за общо ползване. С цитираното съдебно решение е изведено противоположно на споделеното с Решение № 67 от 11.06.2015 г. по гр. д. № 528/2015 г., II г. о., ГК на ВКС и Решение № 335/2011 г. от 12.01.2012 г. по гр. д. № 285/11 г. на II г. о. на ВКС становище в смисъл, че се приема за възможно съществуването на общи части по чл. 38, ал. 1 ЗС между няколко самостоятелни сгради в режим на етажна собственост.
4. Въпреки наличието на изложените колебания в разрешенията на съдебната практика, изразеното с Решение № 67 от 11.06.2015 г. по гр. д. № 528/2015 г., II г. о., ГК на ВКС и Решение № 335/2011 г. от 12.01.2012 г. по гр. д. № 285/2011 г., II г. о. на ВКС виждане относно приложението на чл. 38, ал. 1 ЗС следва да бъде подкрепено като изцяло съобразено както с буквата, така и с общия смисъл на отделните разпоредби на материалния закон. С въвеждането на това виждане в правоприлагането се поставя и въпросът относно тълкуването на нормативния текст на чл. 43, ал. 4 ЗУТ.
Макар да се явява специална спрямо правилото на ЗС, разпоредбата на ЗУТ не предвижда паралелен на уредения с нея режим, а единствено има за цел да го допълни за случаите на уредената в нея хипотеза. Поради това, създаването на условия за общ достъп за подземно паркиране в сгради, разположени в съседни урегулирани имоти, не може да се разглежда като прецедент, целящ въвеждане на изключение от установения правен режим на общите части в етажната собственост. С бързото и неаргументирано приемане на действащата редакция на правилото на чл. 43, ал. 4 ЗУТ законодателят е създал явно противоречие между въведения законов текст и предписанието на общата норма на чл. 38, ал. 1 ЗС. То трудно може да бъде отстранено по тълкувателен път по начин, позволяващ бъдещо ефективно приложение на новата норма на ЗУТ.
Текстът на чл. 43, ал. 4 ЗУТ поставя и редица други неизяснени въпроси пред практиката относно реда за общото изготвяне и съгласуване от лицата на инвестиционните проекти на отделните сгради, за които е предвиден общ достъп до подземните гаражи, съвместното управление от собствениците (съсобствениците) на съседните подземни паркинг-гаражи от различните етажни собствености на описаните с нормата общи части и други.
С оглед на всички изложени обстоятелства, разрешението на установения практически проблем с приложението на чл. 43, ал. 4 ЗУТ следва да бъде търсено на плоскостта на бъдеща законодателна ревизия на разпоредбата, която да отстрани противоречията с действащия нормативен режим на етажната собственост по ЗС и останалите спорни и неясни моменти в нея, за да позволи бъдещото й ефективно приложение.
Александър ГЕОРГИЕВ, адвокат
___
1 Вж. Василев, Л. Българско вещно право. Второ преработено издание. С., 2001, с. 255.
2 Вж. Джеров, Ал. Вещно право. С., 1994, с. 72.
3 В този смисъл са Боянов, Г. Вещно право. С., 1994, с. 59 и Венедиков, П. Система на българското вещно право. Ново издание. С., 1991, с. 136.
