Списание „Собственост и право“, 2026 г., кн. 7
Преглед на съдебната практика
Плувните басейни[1] могат да бъдат различни вещи като обекти на правото на собственост, подчинявайки се на различни правила – от придобиването, изграждането, но и след това по отношение на прехвърлянето на собствеността.
Легални дефиниции за басейни и видове басейни
Легална дефиниция за плувен басейн се съдържа в § 1, т. 93 от ДР на Закона за туризма, като съгласно нея „Плувен басейн“ е изкуствено създадено и обособено съоръжение, предназначено за обществено ползване, с една или повече водни площи, предназначени за плуване или други физически дейности, свързани с вода. Плувният басейн е самостоятелен обект или прилежащ към място за настаняване или към балнеолечебни (медикъл СПА) центрове, СПА центрове, уелнес центрове и таласотерапевтични центрове и е вписан в публичния регистър на обектите с обществено предназначение по чл. 36, ал. 3 от Закона за здравето (ЗЗ). Други легални дефиниции се съдържат в Наредба за правилна и безопасна техническа експлоатация и поддръжка на елементите за вграждане, филтрацията и помпите към плувните басейни – самостоятелни или прилежащи към места за настаняване (Приета с ПМС № 171 от 09.07.2019 г.), в чиито чл. 2 се разграничават три вида басейни: 1. Плувен басейн е изкуствено създадено и обособено съоръжение, предназначено за обществено ползване, с една или повече водни площи, предназначени за плуване или други физически дейности, свързани с вода – възстановяване, спорт, отдих и др.; 2. Прилежащ плувен басейн към място за настаняване е плувен басейн, намиращ се на територията или функционално свързан с място за настаняване, включително когато е част от прилежащ към място за настаняване сертифициран по реда на Закона за туризма балнеолечебен (медикъл СПА) център, СПА център, уелнес център и таласотерапевтичен център; 3. Самостоятелен плувен басейн е плувен басейн, изграден в курортна или градска среда, включително когато е част от сертифициран по реда на Закона за туризма самостоятелен балнеолечебен (медикъл СПА) център, СПА център, уелнес център и таласотерапевтичен център или воден парк. Друга дефиниция се съдържа в Наредба за водноспасителната дейност и обезопасяването на водните площи и басейните за обществено ползване (Приета с ПМС № 82 от 03.04.2024 г.), като съгласно § 1, т. 1 от ДР на същата „Басейни за обществено ползване“ са басейни, комплекси и водни паркове за плуване, спортни и развлекателни цели. Опитът за дефиниране на басейна като поземлен имот, тъй като според чл. 24, ал. 1, т. 2 от Закона за кадастъра и имотни регистър (ЗКИР) и § 5 т. 2 от ДР на Закона за устройство на територията (ЗУТ) поземлен имот е част от територията, включително и тази, която трайно е покрита с вода, определена с граници съобразно правото на собственост[2], според мен е неправилен, доколкото посочените дефиниции посочват трайно покритие с вода, а изкуствените плувни басейни нямат такава характеристика, а на следващо място отъждествяването на басейна с поземлен имот създава многобройно повече проблеми, отколкото решава. Друг сериозен аргумент срещу това дефиниране е определянето на басейните като постройки на допълващо застрояване, за които се изисква разрешение за строеж, което изключва приравняването им с поземлени имоти.
Плувните басейни, независимо от горните дефиниции, които имат насоченост към начина на ползване на басейните, а не към физическите им характеристики, могат да бъдат също изцяло движими вещи – например надуваеми басейни или сглобяеми басейни. Плувните басейни могат да бъдат преместваеми обекти[3], за които се изисква разрешение за поставяне по чл. 56, ал. 2 ЗУТ, но могат да бъдат и строежи – за които не се изисква одобрен проект и въвеждане в експлоатация (за строежи шеста категория), но се изисква разрешение за строеж за басейни с обем до 100 куб. м (10 м дължина, 5 м ширина, 2 м дълбочина[4]) в оградени поземлени имоти по чл. 147, ал. 1, т. 4 ЗУТ, или такива за които се изисква инвестиционен проект и разрешение за строеж – басейни с обем над 100 куб. м. Плувните басейни могат да бъдат открити или закрити, самостоятелни строежи или части от други сгради със смесено предназначение.
Басейните като основно и допълващо застрояване
Съгласно чл. 20, ал. 1 и ал. 3 ЗУТ застрояването в урегулираните поземлени имоти е основно и допълващо. Застрояване със спомагателни, стопански, обслужващи и второстепенни постройки допълва основното застрояване. Правилата относно основното и допълващо застрояване са разписани в радели VI и VII на ЗУТ, където са предвидени специфичните характеристики и предназначение на различните видове строежи. Така по аргумент от чл. 37 и чл. 41 на ЗУТ „сгради“ са тези строежи, чрез които се осъществява основното застрояване на поземлените имоти съобразно тяхното предназначение (жилищни, производствени, спортни, курортни, вилни, обществено-обслужващи и други)[5], а чрез „постройките“ (чл. 41, ал. 1 ЗУТ) се осъществява допълващото застрояване и същите имат спомагателен и обслужващ характер – например: барака, навес, тоалетна, изградени към основна жилищна или стопанска сграда – в този смисъл Решение № 9571 от 08.07.2010 г. на ВАС по адм. д. № 3855/2010 г. С Решение № 14118/21.11.2017 г. по адм. д. № 5227/2017 г. на ВАС е прието, че систематичното място и граматическото тълкуване на чл. 20 и чл. 41 ЗУТ обосновават извод, че второстепенните постройки имат допълващо основното застрояване предназначение и функция. Те се предвиждат към сградите на основното застрояване и са със спомагателен, обслужващ характер, т. е. обусловени са от основното застрояване. Предвиждането на допълващо застрояване е в зависимост от разположението и обема на основното застрояване. Анализът на разпоредбите, относими към допълващото застрояване, налага извод, че предпоставка за разрешаването му е съществуването на основно застрояване или поне наличието на вече издадено разрешение за строеж за сграда на основното застрояване ведно с одобрен инвестиционен проект, тъй като следва да има яснота относно конкретното разположение и параметри на основното застрояване. Разпоредбата на чл. 41, ал. 3 ЗУТ не допуска допълващо застрояване по реда на ал. 2, превишаващо зададените с подробния устройствен план (ПУП) устройствени показатели за съответния урегулиран поземлен имот (УПИ). Затова разрешаването на сграда на допълващо застрояване е допустимо да се извърши едновременно с разрешаване на сграда на основното застрояване или след това, но не и преди този момент. В същия смисъл е и Решение № 3075 от 12.03.2018 г. по адм. д. № 9151/2017 г. на ВАС.
Откритите плувни басейни, които са строежи, имат съответното деление – дали същите са основно или допълващо застрояване на поземлен имот[6]. Басейните като допълващо застрояване са предвидени в „една категория“ с кладенци, чешми, водоплътни изгребни ями и временни тоалетни – същите се изграждат в урегулирания поземлен имот съобразно техническите и санитарно-хигиенните изисквания на разстояние не по-малко от 3 м от границите на имота съгласно чл. 47, ал. 2 ЗУТ. Обемът на басейните няма отношение към определянето им като строежи на основно или допълващо застрояване, а има значение само за режима им на разрешаване. Обемът на басейните има значение към тяхната категоризация строеж, като съгласно чл. 137, ал. 1, т. 6 във връзка с чл. 147, ал. 1, т. 4 ЗУТ откритите басейни са строежи от шеста категория (обем до 100 куб. м) – Решение № 12323 от 06.10.2020 г. на ВАС по адм. д. № 14745/2019 г., II о., Решение № 394 от 15.10.2019 г. на АдмС – Перник по адм. д. № 290/2019 г., Решение № 53 от 15.01.2016 г. на АдмС – Бургас по адм. д. № 848/2015 г.[7], и пета или по-горна категория в зависимост от увеличения обем и усложнени съоръжения – Определение № 5300 от 16.04.2014 г. на ВАС по адм. д. № 3744/2014 г.
Басейните, като обекти на основното застрояване, могат да се определят и като „открити обекти“[8] по смисъла на § 5, т. 68, б. „а“ от ДР на ЗУТ – открити обекти за спортни дейности – терени (площадки) и оборудване, използвани за масови физически упражнения и спорт на открито: футболни, волейболни, баскетболни, хандбални, бейзболни, ръгби, миниголф и други игрища за колективни спортове, лекоатлетически писти, кортове за тенис и бадминтон, площадки и алеи за колоездене и конна езда, картинг-писти, гимнастически площадки, открити плувни басейни, открити пързалки за зимни кънки, площадки за скейтборд и ролери и други подобни, включващи и необходимите спомагателни постройки и съоръжения, свързани с тяхното функциониране – санитарни възли, съблекални, монтажни трибуни, преместваеми сезонни покрития и други. Басейни, открити обекти по смисъла на § 5, т. 68, б. „а“ от ДР на ЗУТ обаче могат да бъдат и строежи – допълващо застрояване, независимо че са функционално обособени, включващи спомагателните съоръжения, ако са предвидени, проектирани, разрешени и построени като такива – Решение № 71 от 23.01.2024 г. на ОС – Бургас по в. гр. д. № 1794/2023 г. В част от съдебната практика неправилно се подхожда към откритите обекти като самостоятелни обекти на правото на собственост, тъй като същите били функционално обособени. Създаването на отделна категория открити спортни обекти в ЗУТ е с цел позволяване изграждането им като временни съоръжения в незастроени имоти до реализирането на зелените системи или до реализирането на подробния устройствен план (ПУП). Позволяването на самостоятелното им съществуване и функционално обособяване обаче не ги прави основно застрояване и не във всички случаи означава, че са самостоятелен обект на собственост (ако изобщо могат да бъдат).
В чл. 37, ал. 2 ЗУТ се предвижда, че сградите на основното застрояване по предназначение може да са жилищни, производствени курортни, вилни, общественообслужващи и други, както и сгради със смесено предназначение, а в ал. 1 на същата норма е предвидено че сградите на основното застрояване се изграждат съобразно предназначението на урегулираните поземлени имоти, определено в ПУП. По смисъла на чл. 70, т. 1 от Наредба № 7/2003 г. основно застрояване е налице при изграждане на сгради, мрежи и съоръжения, чието предназначение отговаря на конкретното предназначение на поземления имот, определено с подробния устройствен план – Решение № 1006 от 24.01.2018 г. на ВАС по адм. д. № 7886/2017 г., II о. Следователно, за да е възможно един басейн, независимо дали е закрит или открит обект, да бъде обект на основно застрояване на поземлен имот, е необходимо предназначението на имота да е за такъв тип обект (или комплексно застрояване), и няма значение дали басейнът ще бъде изграден като „открит обект“ по смисъла на § 5, т. 68, б. „а“ от ДР на ЗУТ.
Басейните като самостоятелен обект на правото на собственост
Разграничението на басейните като обект на основно или допълващо застрояване има и друго значение, а именно дали същите могат да бъдат самостоятелен обект на собственост. На първо място следва да се отбележи, че откритите басейни не подлежат на нанасяне в кадастралната карта като самостоятелни сгради и същите не получават кадастрален идентификатор – съгласно § 5, т. 39 от ДР на ЗУТ „обект“ е самостоятелен строеж или реална част от строеж с определено наименование, местоположение, самостоятелно функционално предназначение и идентификатор по ЗКИР, като тази норма с оглед тълкувателния ѝ характер се отнася и за вече построените сгради, а § 1, т. 1б от ДР на ЗКИР определя „сграда“ или „постройка“ като самостоятелен строеж на основното или на допълващото застрояване по ЗУТ, трайно прикрепен към земята, с отделени от външната среда организирани вътрешни пространства и с функционално предназначение съгласно класификатора, определен с наредбата по чл. 31. Съгласно Приложение № 3 към Наредба № РД-02-20-5 от 15.12.2016 г. за съдържанието, създаването и поддържането на кадастралната карта и кадастралните регистри басейните не са сгради с отделен класификатор, а единствено поземлените имоти могат да бъдат с класификатор 1480 – „За плувен басейн“. На следващо място, заснемането със самостоятелен идентификатор по кадастралната карта само по себе си не доказва, че е налице обособен обект на правото на собственост, а е само индиция, че последният притежава характеристиките на такъв и има посоченото предназначение, като кадастралната карта няма вещно действие (Решение № 63 от 25.05.2021 г. на ВКС по гр. д. № 3196/2020 г., I г. о., ГК, Решение № 80 от 27.07.2018 г. на ВКС по гр. д. № 3114/2017 г., II г. о., ГК). За да се разкрие същността на басейните като самостоятелен обект на собственост, следва по-широко да се разгледа въпросът за постройките на допълващо застрояване и дали те могат да бъдат самостоятелни обекти на собственост.
Съгласно Решение № 50122 от 18.01.2023 г. на ВКС по гр. д. № 109/2022 г., I г. о., ГК обект на правото на собственост и на ограничените вещни права може да бъде вещ, която отговаря на минималните признаци за самостоятелност според изискванията на съответните устройствени закони и подзаконовите нормативни актове за съответния вид обект. Възможността част от една сграда или етаж от сграда да бъде обект на собственост се определя от действащите към момента на построяването ѝ строителни правила и норми, а при прехвърляне на част от сграда, самостоятелността на съответния обект се определя към момента на сделката. На следващо място, съгласно Решение № 45 от 1.04.2021 г. на ВКС по гр. д. № 2151/2020 г., I г. о., ГК, стопанска постройка[9] може да представлява самостоятелен обект и да бъде притежавана от лице, което не притежава права върху дворното място, в което е построена, както и върху жилищната сграда в това дворно място – но когато е установено, че стопанската постройка не обслужва нито сградата, нито терена. Обект на вещни права може да бъде вещ, обособена като самостоятелен обект. Такива обекти могат да бъдат както незастроени недвижими имоти, така и жилища и стопански постройки, вкл. складове, които не представляват принадлежност към жилищни обекти (в този смисъл Решение № 26 от 23.02.2017 г. по гр. д. № 3024/2016 г. на I г. о. на ВКС). В същия смисъл е допустимо барбекю да бъде прилежащо към терена, доколкото се ползва единствено от собственика на земята и обслужва него, а не построената в имота жилищна сграда – но това барбекю не придобива характеристики на самостоятелен обект (Решение № 60139 от 8.11.2021 г. на ВКС по гр. д. № 1849/2021 г., I г. о., ГК). Преценката дали една постройка представлява принадлежност към жилищна сграда, към дворното място, в което е построена, или представлява самостоятелен обект на право на собственост, следва да се извърши с оглед нейното предназначение към момента на построяването ѝ и към момента, в който настъпва ефектът на съответния придобивен способ. Правилото, че прехвърлянето на правото на собственост върху земята прави приобретателя собственик и на всички постройки и насаждения, освен ако не е уговорено нещо различно при сключване на договора, т. е. ако постройките не са изрично изключени от предмета на разпореждане, намира приложение в хипотеза, при която поземлен имот е застроен с жилищна сграда и със спомагателни, обслужващи постройки, които нямат самостоятелно предназначение, т. е. представляват принадлежност към сградата на основното застрояване и съгласно чл. 98 ЗС следват нейната собственост (както е прието в Решение № 390 от 17.06.2026 г. на ВКС по гр. д. № 4185/2024 г., II г. о., ГК, Решение № 588 от 16.10.2025 г. на ВКС по гр. д. № 1331/2023 г., II г. о., ГК, Решение № 89 от 12.07.2019 г. на ВКС по гр. д. № 3607/2018 г., I г. о., ГК и в Решение № 96 от 01.07.2015 г. по гр. д. № 1116/2015 г. на II г. о. на ВКС, Решение № 1081 от 21.10.2008 г. на ВКС по гр. д. № 4658/2007 г., II г. о.), но не и когато тези постройки имат самостоятелно предназначение.
Основна характеристика на самостоятелния обект на правото на собственост освен неговата физическа обособеност е и възможността да се ползва самостоятелно и в този смисъл да има предназначение, различно от това да обслужва дворното място, в което е построен, респ. да обслужва жилищната сграда, построена в това дворно място.
Стопанската постройка-плевня и обор може да има такова специфично предназначение, а именно да служи за отглеждане на животни като занятие и за съхранение на фураж и да е построена с такава цел от лицето, което претендира собствеността върху нея. По отношение на такава постройка, която не е функционално свързана с останалите постройки в дворното място, вкл. и с построената в него жилищна сграда, не съществува пречка да бъде придобита в собственост от лице, което не притежава вещни права върху дворното място и останалите постройки в него, чрез правна сделка или по давност. Както е прието в Решение № 109 от 14.06.2010 г. по гр. д. № 446/2009 г. и в Решение № 172 от 12.10.2015 г. по гр. д. № 1167/2015 г. на I г. о. на ВКС, по давност може да се придобие сграда, която е отделен (обособен) обект на право на собственост, както върху съсобствен терен, така и върху терен на трето лице.
Съгласно Решение № 80 от 27.07.2018 г. на ВКС по гр. д. № 3114/2017 г., II г. о., ГК, складовите обекти са принадлежност към жилищните обекти, като такива съгласно разпоредбата на 98 ЗС следват главната вещ (Решение № 172 от 12.10.2015 г. по гр. д. № 1167/2015 г. на ВКС, I г. о.). Предмет на самостоятелно придобиване от трети лица, включително и от съсобственици на дворното място, може да бъде само такава част от жилищната сграда, съответно от складовото помещение, която е обособена като самостоятелен обект или отговаря на изискванията на действащия устройствен закон за такъв обект, и не е функционално свързана и обслужваща находяща се в съответното дворно място друга сграда, индивидуална собственост. Законът е предвидил различни хипотези на правото на собственост в зависимост от обектите и тяхното деление по видове по различни критерии, но във всички случаи обектът трябва да бъде обособен като самостоятелен, т. е. да е отграничен от другите такива. Без вещта да съществува като самостоятелен обект на право на собственост не може да съществува и вещно право на собственост върху нея. В същия смисъл, относно несамостоятелния им характер и функционална връзка с обекта на собственост, който обслужват, обслужващите стопански постройки не могат да се придобиват чрез сделки или по давност от лица, които не притежават самостоятелен обект в урегулирания поземлен имот, но няма законова пречка за придобиването им от етажен собственик – Решение № 201 от 23.03.2018 г. на ВКС по гр. д. № 900/2017 г., I г. о., ГК.
Като принадлежност към главната вещ – жилищна сграда или вила основно застрояване, се третира и гараж – допълващо застрояване, който не може да се придобива самостоятелно, отделно от главната сграда (Решение № 269 от 27.07.2011 г. на ВКС по гр. д. № 1329/2010 г., I г. о., ГК).
В същия смисъл сграда допълващо застрояване, която се състои от помещение за персонал, санитарен възел и склад, е принадлежаща към основна сграда – автомивка, независимо от собствеността на дворното място – Решение № 32 от 10.03.2021 г. на ВКС по гр. д. № 2443/2020 г., I г. о., ГК.
Макар горните положения да изглеждат на пръв поглед безспорни, а именно, че постройките на допълващо застрояване следват главната вещ, която може да бъде сграда на основно застрояване, или дворно място, което обслужват, са били повод за две тълкувателни решения – ТР № 44 от 18.V.1971 г., на ОСГК на ВС и ТР № 5 от 18.05.2017 г. на ВКС по т. д. № 5/2015 г., ОСГК, като и в двете е прието, че несамостоятелен обект на собственост – сграда или постройка, следва главната вещ – друга сграда или поземлен имот, който обслужват, и не се придобиват самостоятелно, а следват главната вещ.
Изложеното следва да показва, че за да се определят басейните като самостоятелни обекти на собствеността, същите следва да имат определени характеристики – физическа обособеност, възможност да се ползват самостоятелно и в този смисъл да имат предназначение, различно от това да обслужват дворното място, в което са построени, респ. да обслужва жилищната сграда, построена в това дворно място, но и според мен допълнително е нужно изследването за тяхното проектиране и построяване – дали същите са изградени едновременно със сгради на основно застрояване, как същите са свързани с техническата инфраструктура, и дали същите имат свои обособени обслужващи съоръжения (санитарни възли, съблекални, монтажни трибуни, преместваеми сезонни покрития и други) – сходно на откритите обекти по смисъла на § 5, т. 68, б. „а“ от ДР на ЗУТ.
Един басейн, който е физически обособен, и който може да се ползва самостоятелно, следва да има самостоятелен достъп, който е независим от сграда на основно застрояване, и не следва да бъде физически и технически свързан с нея – да не споделят общи носещи структурни елементи, но и да не споделят общо захранване с вода, електрически ток и т.н. Считам, че басейните, до които се достига през общ с основната сграда вход, или е нужно преминаването през нея, по-скоро не притежават физическа самостоятелност. Също така басейни, които се захранват директно от сгради на основното застрояване, изобщо не могат да бъдат определени като физически обособени, доколкото експлоатацията им е под пряка зависимост от захранването на основната сграда[10]. Самостоятелното използване на басейните, на следващо място, е свързано с прилежащи съоръжения – съблекални, санитарни възли, които могат да бъдат и преместваеми обекти, но които не следва да са част от основното застрояване или самостоятелни обекти в него[11]. Ако ползването на басейна е пряко свързано с други обекти на собственост, то не може да се приеме, че басейнът е самостоятелен.
Проектирането и построяването на басейните в най-голяма степен може да разкрие техния замисъл като прилежащи или самостоятелни обекти. Както беше подробно разяснено, басейните по дефиниция са постройки на допълващото застрояване. За да възникнат, басейните са обусловени от съществуването на друга сграда на основно застрояване, освен ако не се изграждат като открити обекти – самостоятелно, или когато самите басейни са обекти на основното застрояване. Когато се проектира и изгражда жилищна сграда основно застрояване, с басейн – допълващо застрояване, като строителството е едновременно, и ако за басейна не са изначално предвидени самостоятелно захранване, обслужващи помещения и достъп, то в никакъв случай не може да се говори за негова самостоятелност – същият е предвиден за обслужване на основната сграда и не се прехвърля отделно от нея, независимо от собствеността върху дворното място. Така например е възможно в сграда, етажна собственост, да се намират обслужващи басейна съблекални и санитарни възли, които да бъдат общи части[12], което разкрива същността на басейна като прилежащ към основното застрояване.
Басейните могат да бъдат прилежащи не само към сгради, но и към самостоятелни обекти от сгради – напр. спа център[13] в жилищен или хотелски комплекс, но и към жилище. Обслужващата функция на басейна отново се разкрива посредством неговото разположение, достъпване, техническо захранване и наличие на обслужващи помещения, но най-вече – зависи от неговото първоначално проектиране и предназначение.
Възможно е да има басейни, които са напълно физически и функционално обособени – басейни за обществено ползване, но които отново са изградени като допълващо застрояване, доколкото разрешаването на сграда на допълващо застрояване е допустимо да се извърши едновременно с разрешаване на сграда на основното застрояване или след това, но не и преди този момент (Решение № 14118 от 21.11.2017 г. на ВАС по адм. д. № 5227/2017 г., II о.). Тези обособени басейни обаче отново трудно могат да се характеризират като отделен обект на право на собственост, а са по-скоро приращения към земята и следва да се прехвърлят заедно с нея. Аргумент, че откритите басейни, ако не са прилежащи към сгради, са прилежащи към терена, е обстоятелството, че басейните не се включват в застроената площ[14] на недвижимите имоти – парцели, съгласно чл. 9, ал. 2 от Наредба № 7 от 22.12.2003 г. за правила и нормативи за устройство на отделните видове територии и устройствени зони. В тази връзка несамостоятелният им характер се доближава в максимална степен до паркоместата, които не са самостоятелни обекти на собственост (Решение № 46 от 07.03.2018 г. на ВКС по гр. д. № 2489/2017 г., IV г. о., ГК, Решение № 199 от 10.08.2015 г. на ВКС по гр. д. № 5955/2014 г., IV г. о., ГК, Решение № 53 от 08.05.2009 г. на ВКС по гр. д. № 5871/2007 г., I г. о., ГК), но се третират като идеални части от поземления имот, с възможност за реалното разпределение на ползването му по отношение на тези обекти. Следователно единственият възможен извод е, че откритите басейни не са самостоятелни обекти на правото на собственост и същите са прилежащи или към терена, върху който са построени, или към други обекти на правото на собственост – сгради или самостоятелни обекти. Ако се приеме обратното, това води до пълно игнориране на разпоредбите на ЗУТ относно постройките допълващо застрояване и по същество е заобикаляне на закона – да се построи басейн като допълващо застрояване (прилежаща част), който впоследствие да се третира като самостоятелен обект на собственост[15]. Единствените басейни, които могат да бъдат отделни обекти на правото на собственост, отделени и от земята, и от други сгради, са покритите басейни, които са самостоятелни сгради.
Басейните като общи части по чл. 38 от Закона за собствеността и като приращение по чл. 92 ЗС
Съгласно чл. 38 ЗС общите части са такива по естество (без които не може да съществува сградата), и такива по предназначение (които могат да съществуват и независимо като обекти на собственост, но които обслужват етажната собственост). Дворното място е обща част само когато същото се притежава от етажните собственици, а не когато същите имат само право на строеж върху него, като в този случай дворът остава индивидуална собственост на учредителя на право на строеж (Решение № 234 от 03.07.2014 г. на ВКС по гр. д. № 7607/2013 г., IV г. о., ГК). Общи части по предназначение биха могли да бъдат съоръжения, които са трайно прикрепени към земята, например обслужващи складови помещения, пейки, детски площадки, гаражи и т.н., но за да бъдат общи, то земята също трябва да бъде обща част, а ако не, за да бъде обща част, ще бъде необходимо учредяването на право на строеж[16]. Считам, че това разбиране относно обслужващите несамостоятелни обекти противоречи на изложената по-горе съдебна практика относно допълващото застрояване и поради съображенията, изложени по-долу. Несамостоятелният характер на подобни постройки ги прави несамостоятелен обект на собственост и поради това те следват главната вещ – сграда, която обслужват (чл. 97 ЗС или чл. 98 ЗС), дори да бъдат реализирани без учредено право на строеж или надхвърлящи правото на строеж от собственика на основната сграда (Решение № 42 от 08.06.2020 г. на ВКС по гр. д. № 3841/2019 г., I г. о., ГК, Решение № 189 от 06.01.2015 г. на ВКС по гр. д. № 2640/2014 г., I г. о., ГК, Решение № 173 от 26.06.2013 г. на ВКС по гр. д. № 1273/2013 г., I г. о., ГК, Решение № 61 от 13.02.2012 г. на ВКС по гр. д. № 291/2011 г., I г. о., ГК, Решение № 778 от 16.11.2010 г. на ВКС по гр. д. № 1096/2009 г., I г. о., ГК, Решение № 245 от 04.11.2013 г. на ВКС по гр. д. № 1273/2013 г., I г. о., ГК). Няма как обслужваща постройка към сграда етажна собственост, ако не обслужва конкретен обект, да не бъде обща на етажната собственост част. В случая това важи с пълна сила и за обслужващите открити басейни.
Басейнът обаче може да възникне отделно от сградата основно застрояване – построен от собственика на земята или на основание учредено право на строеж (чл. 182, ал. 1 ЗУТ). В този случай, ако се изгражда басейн, който се присъединява към инсталациите на сграда, етажна собственост, се изисква съгласието на етажната собственост (чл. 185, ал. 2 ЗУТ и чл. 186 ЗУТ). Ако собственикът на земята построи басейн въз основа на отделно разрешение за строеж от основната сграда, който е напълно функционално обособен, считам, че не може да има спор, че този басейн ще бъде приращение по чл. 92 ЗС и ще се прехвърля заедно със земята, тъй като не е обект на отделна собственост. По-интересен е въпросът дали може да се учреди право на строеж на трето лице за изграждане на такъв басейн, напълно функционално отделен и обособен от сградата на основно застрояване – дали басейнът може да стане собствен на суперфициаря, отделно от собствеността върху земята? Считам, че отговорът на този въпрос е отрицателен и учредяването на суперфиция за несамостоятелни обекти на трети лица без собственост върху терена или сгради на основно застрояване би било нищожно поради противоречие със закона и заобикалянето му и поради невъзможен предмет – чл. 26, ал. 1, предл. първо и ал. 2, предл. първо от ЗЗД. Такъв договор ще противоречи на чл. 41, ал. 1 ЗУТ и ще го заобикаля, а на следващо място – тъй като откритият басейн не е обект на собственост, ще има невъзможен предмет. Аргументът, че учредяването на право на строеж „обособява“ обекта в отделна собственост, както и че строителството е под разрешителен режим, следователно е налице постройка, отделна собственост, не може да се сподели, тъй като аналогично ще бъде допустимо обособяване в отделна собственост на огради, високи над 0,6 м (по арг. от чл. 147, ал. 1, т. 7 във връзка с чл. 151, ал. 1, т. 11 ЗУТ), или постоянни външни тоалетни (арг. от чл. 151, ал. 3 ЗУТ). Сделки с такива строежи (огради или външни тоалетни) ще се нищожни поради липса на самостоятелен обект на собственост. Също както са нищожни, поради невъзможен предмет, сделките за продажба на право на строеж за паркомясто (Решение № 47 от 26.03.2021 г. на ВКС по гр. д. № 2442/2020 г., I г. о., ГК). В този смисъл се прокрадва съдебната практика, че сделките на разпореждане с басейни постройки са нищожни поради липса на предмет – Решение № 349 от 15.08.2023 г. на РС – Несебър по гр. д. № 810/2021 г.
Разпределение на ползването на басейните като част от дворното място
Съгласно чл. 64 ЗС собственикът на постройката може да се ползва от земята само доколкото това е необходимо за използването на постройката според нейното предназначение, освен ако в акта, с който му е отстъпено правото, е постановено друго. Това правило е приложимо в хипотезата на отделна собственост между сграда и земя, при което суперфициарният собственик може да ползва земята, която обслужва неговата сграда. Въпросът обаче е дали чл. 64 ЗС се прилага и по отношение на спомагателните постройки на допълващо застрояване, прилежащи към основното застрояване. Несъмнено отговорът е положителен (така Решение № 69 от 8.07.2019 г. на ВКС по гр. д. № 291/2018 г., II г. о., ГК). Дворът извън застроеното има различен статут според това дали принадлежи на всички етажни собственици или на трето лице, чуждо на етажната собственост. Само когато има пълна идентичност между собствениците на самостоятелни обекти и собствениците на терена и е налице съответното съгласие у тях, дворът е обща част за сградата по предназначение (Решение № 124/20.10.2014 г. по гр. д. № 2054/2014 г. на ВКС, II г. о.). Когато обаче собственикът на терена е продал само сградата, респ. обектите в нея на трети лица ведно с правото на строеж, а си е запазил правото на собственост върху земята, т. е. налице е суперфициарна собственост, дворът извън застроеното остава негова индивидуална собственост, а не обща част на сградата (арг. от Решение № 234 от 03.07.2014 г. на ВКС по гр. д. № 7607/2013 г., IV г. о., ГК). Застроеното върху собствения терен по аргумент от чл. 92 ЗС също ще се придобие от собственика на земята, дори и в терена да е учредена суперфициарна собственост на постройката и отделните обекти в нея, щом това застрояване няма функционална връзка със сградата в етажната собственост. В този случай като суперфициарни собственици на обекти в сградата в режим на етажна собственост етажните собственици са придобили правата по чл. 64 ЗС, а именно да ползват дворното място (земята), доколкото това е необходимо за ползването на постройката според нейното предназначение. Това право на суперфициарните собственици включва и правото да ползват елементите и съоръженията, които са принадлежност по смисъла на чл. 97 ЗС към сградите – етажна собственост, в който се намира обектът, а принадлежността следва главната вещ. Дори когато суперфициарният собственик извърши пристройка към своята сграда, без да му е било надлежно учредено право на строеж за пристройката, той става неин собственик на основание чл. 97 ЗС, ако тя не притежава характеристиките на самостоятелен обект на правото на собственост. В този случай е преодоляна презумпцията на чл. 92 ЗС, че собственикът на земята е собственик и на постройката (Решение № 42 от 8.06.2020 г. на ВКС по гр. д. № 3841/2019 г., I г. о., ГК).
Това правило няма да бъде приложимо обаче, когато се касае за открити басейни, строително и функционално обособени, напр. басейни за обществено ползване, които се намират в същия поземлен имот със сградата на основното застрояване. Правото по чл. 64 ЗС се прилага по отношение на прилежащите постройки, а обособените басейни могат да не са такива.
Съдебната практика приема, че § 1, т. 2 ЗУЕС, който определя „Прилежаща площ към сграда в режим на етажна собственост“ като част от територията на поземлен имот с комплексно застрояване, в който е построена сградата в режим на етажна собственост и която включва заедно или поотделно обекти като озеленени площи, площадки за игра, места за паркиране и други, включително и откритите басейни. Аргументът, който се споделя от ВКС, е, че когато в единния инвестиционен проект се предвижда изграждане на жилищни сгради и обекти с комплексно обществено обслужване с комуникационни зони, оформени като озеленяване, алеи, детски площадки, басейн[17], който не е предназначен за обществено ползване и не отговаря на изискванията за самостоятелен обект на собственост, тези елементи са принадлежност към етажната собственост. Съществуването на тези елементи се отразява и върху стойността на обекта още при изграждането му, а от това зависи и определянето на частта от общите части към всеки обект на етажната собственост по правилото на чл. 40 ЗС. Наличието на такива елементи се отразява и на текущата цена на обектите в етажната собственост. Въпросът за принадлежността на тези елементи към етажната собственост е отделен и не зависи от въпроса как етажните собственици ще решат да поддържат и използват тези съоръжения – Решение № 50083 от 06.02.2024 г. на ВКС по гр. д. № 3118/2022 г., I г. о., ГК, Решение № 175 от 18.12.2019 г. на ВКС по гр. д. № 4660/2018 г., I г. о., ГК.
Обратното се приема в Решение № 50149 от 17.02.2023 г. на ВКС по гр. д. № 829/2022 г., I г. о., ГК, което също така приема, че разпоредбата на чл. 98 ЗС гласи, че принадлежността следва главната вещ, ако не е постановено или уговорено друго. Затова, когато от волята на страните следва нещо различно от правилото на чл. 98 ЗС, то не може да бъде приложено. В хипотеза, при която в дворно място има построена сграда с жилищни функции и открит басейн, представляващ допълващо застрояване, и собственикът прехвърли на трети лица самостоятелни обекти от сградата заедно с правото на строеж върху мястото (чл. 63, ал. 2 ЗС), но без в договора да се сочи, че се прехвърлят и идеални части от басейна, а впоследствие собственикът прехвърли на друго лице дворното място и басейна, е налице „друго“ по смисъла на чл. 98 ЗС, което изключва прилагането на това правило по отношение на открития басейн. В този случай басейнът е собственост по правилото на чл. 92 ЗС на собственика на земята. Суперфициарният собственик има правото по чл. 64 ЗС да ползва земята само доколкото това е необходимо за използването на постройката според нейното предназначение, освен ако в акта, с който му е отстъпено правото, не е постановено друго. След като при придобиването на самостоятелен обект от сградата заедно с право на строеж върху дворното място не е посочено нищо за прехвърляне на идеални части от открития басейн, нито е предвидено ползването му на основание чл. 64 ЗС, суперфициарният собственик няма никакви права върху басейна. Това решение, като противоречащо на останалите, е обусловило и образуването на тълкувателно дело № 4/2025 г. на ВКС, ГК, с въпроса: „Когато в поземлен имот е изградена сграда, в която етажи или части от етажи принадлежат на различни собственици, чия собственост са изградените в поземления имот елементи на вертикалната планировка, сгради и съоръжения на допълващото застрояване, включително басейни, които не са самостоятелен обект на правото на собственост – на собственика на земята по принципа на приращението (чл. 92 ЗС) или на етажните собственици на основание чл. 38 ЗС, евентуално чл. 98 ЗС?“.
Считам, че Решение № 50149 от 17.02.2023 г. на ВКС по гр. д. № 829/2022 г., I г. о., ГК игнорира ТР № 44 от 18.V.1971 г., ОСГК и ТР № 5 от 18.05.2017 г. на ВКС по т. д. № 5/2015 г., ОСГК, които в мотивите си казват, че постройки, които не представляват самостоятелен обект на правото на собственост, трайно прикрепени към земята или принадлежност към основния обект – земя или сграда, на общо основание следват собствеността на земята, респ. сградата, към която са прикрепени, респ. която са предназначени да обслужват, и за тях е приложима разпоредбата на чл. 92 ЗС (респ. чл. 98 ЗС). В Решение № 50149 от 17.02.2023 г. на ВКС по гр. д. № 829/2022 г., I г. о., ГК не е извършена самостоятелна преценка дали басейнът е прилежаща част като обслужващ основното застрояване, което представлява жилищна сграда, а единствено е разсъждавано на плоскостта прехвърляне на вещни права. Но общите части са принадлежност към главната вещ по смисъла на чл. 98 ЗС, затова при прехвърлянето на самостоятелен обект приобретателят придобива и правата от общите части в обема, в който ги е притежавал прехвърлителят, дори и те да не са посочени в договора или да са индивидуализирани неточно – Решение № 163 от 29.03.2019 г. на ВКС по гр. д. № 2953/2017 г., I г. о., ГК. Също така, това решение игнорира по-горе обсъденото правно положение на сгради, които не са самостоятелни обекти на собственост. Съгласно чл. 92 ЗС собственикът на земята е собственик и на постройките и насажденията върху нея. Установеното в тази разпоредба правило ще намери приложение, когато постройката представлява самостоятелен обект по строителните правила и норми и е трайно прикрепена към земята (Решение № 195 от 27.03.2024 г. на ВКС по гр. д. № 688/2023 г., I г. о., ГК). Когато обаче извършеното строителство не представлява такъв обект, следва да се приложи чл. 97 ЗС или чл. 98 ЗС – той или следва режима на главната вещ, или се присъединява, но не към земята, а чрез неделимото му свързване с друга главна вещ (Решение № 137 от 17.08.2010 г. на ВКС по гр. д. № 3954/2008 г., II г. о., ГК). В този смисъл, ако се приеме, че един открит басейн не е самостоятелен обект на право на собственост и е обект на допълващо застрояване, то за него следва да се приложи чл. 98 ЗС, че същият следва главната вещ – сграда на основното застрояване, което означава, че същият е обща част на етажната собственост, като обща част от предназначение. Принадлежността на басейна към главната сграда може да се установи чрез предвидения начин на ползването му – достъпване, захранване, обслужване и т.н. Приращението по чл. 92 ЗС ще бъде приложимо за басейн, който не е самостоятелен обект на собственост, ако в поземления имот няма други сгради – тогава той ще бъде прилежащ към земята и ще се прехвърля заедно с нея, но също когато е изграден отделно и самостоятелно от собственика на земята, ползва се самостоятелно и отделно от основното застрояване и е функционално обособен.
В обобщение на изложеното, откритите басейни, като постройки, не са самостоятелни обекти на правото на собственост, независимо дали са изградени като открити обекти по смисъла на § 5, т. 68, б. „а“ от ДР на ЗУТ и дали представляват басейни за обществено ползване. Те следват собствеността на земята (чл. 92 ЗС) или собствеността на главна сграда, към която са прилежащи (чл. 97 ЗС или чл. 98 ЗС). Принадлежността към сгради на основното застрояване се преценява аналогично на останалите постройки на допълващо застрояване – с оглед на тяхното първоначално проектиране, изграждане и предвиждане за обслужваща дейност, с оглед на свързването им с техническата инфраструктура, както и с оглед на реалното им използване от собствениците на сградата или на терена, както и от външни лица.
Иван НИКОЛАЕВ, адвокат
_____
[1] Под плувен басейн следва да се разбира изкуствен водоем за къпане. Басейните в широк смисъл са всички водоеми – естествени или изкуствени. В настоящата статия под „басейн“ се има предвид само изкуствените плувни басейни.
[2] Стоянов, В. Чия собственост са изградените в поземления имот елементи на вертикалната планировка, които не са самостоятелен обект на правото на собственост. – В: Собственост и право, 2026, № 5, с. 5.
[3] За да бъде преценен даден обект като преместваем, необходимо е същият да отговаря на два критерия, които следва да са кумулативни: по предназначение и естество обектът да притежава някоя от характеристиките по чл. 56, ал. 1, т. 1 – т. 3 на ЗУТ (увеселителни, търговски, обслужващи дейности), като по отношение на същия, съгласно § 5, т. 80 от ДР на ЗУТ, да е налице и възможност за отделянето му от повърхността и от мрежите на техническата инфраструктура и за преместването му в пространството, без да губи своята индивидуализация и възможност да бъде ползван на друго място със същото или с подобно предназначение на това, за което е ползван на мястото, от което е отделен.
[4] Спортните плувни басейни обаче имат размери 12,5 – 15/25 м и 21 – 25/50 м съгласно чл. 18, ал. 1 от Инструкция № 34 за хигиената на спортните обекти и екипировка.
[5] Съгласно чл. 8, т. 1 ЗУТ основното предназначение в урбанизирани територии или в отделни поземлени имоти извън тях може да бъде за жилищни, общественообслужващи, производствени, складови, курортни, вилни, спортни и развлекателни функции, за озеленени площи и озеленени връзки между тях и териториите за природозащита, за декоративни водни системи (каскади, плавателни канали и други), за движение и транспорт, включително за велосипедни алеи и за движение на хора с увреждания, за техническа инфраструктура, за специални обекти и други.
[6] Съобразно с критерия „предназначение на имотите“ застрояването се дели на „основно“ – това, което съответства на конкретното предназначение на имотите за урбанизирани територии, земеделски територии, горски територии, защитени територии, нарушени територии – определено с подробен устройствен план. И „допълващо“, което обхваща спомагателни стопански, обслужващи и второстепенни постройки, определени с плана – Петров, В. Устройство на територията. София: Сиби, 2004, с 141.
[7] Шалдупова, Б. Правни проблеми на ЗУТ. София: Сиела, 2010, с. 96.
[8] Характеризирането на басейн като открит обект за спортни дейности е важно за допускането му до изграждане в незастроени имоти, попадащи в територии, за които е предвидено, но не реализирано включването им в зелена система, до реализирането ѝ (чл. 51, ал. 1 ЗУТ), или до реализиране на ПУП (чл. 55 ЗУТ), както и може да се предвиждат с ПУП такива открити обекти в паркове и градини без промяна на предназначението им (чл. 62, ал. 7, т. 3 ЗУТ).
[9] Стопанските постройки по ЗТСУ са постройките на допълващо застрояване по ЗУТ.
[10] Собствениците на басейни, самостоятелни или прилежащи към места за настаняване, са длъжни да поддържат, организират, провеждат, ръководят и осъществяват техническата изправност и безопасната експлоатация на елементите за вграждане, филтрацията и помпите към плувните басейни в съответствие с техническите изисквания, норми и правила за безопасност.
[11] Обратното се приема в Решение от 22.04.2015 г. на ОС – Бургас по гр. д. № 1796/2013 г.
[12] Обстоятелството, че обектът е заснет като самостоятелен в кадастралната карта, е без правно значение при преценка на статута му на обща част, тъй като и самостоятелни обекти (например посоченото в чл. 38, ал. 1 ЗС портиерско жилище) могат да бъдат общи по предназначение части, щом са предназначени да обслужват общи нужди на етажните собственици – Решение № 40 от 25.03.2016 г. по гр. д. № 4994/2015 г. на ВКС II г. о.
[13] Решение № 37 от 22.03.2023 г. на БАС по в. гр. д. № 420/2022 г.
[14] В застроената площ не се включват наддаването над цокъла на сградите, терасите, външните стълби и стълбищните площадки, басейните, рампите, гаражите и другите елементи с височина до 1,2 м от средното ниво на прилежащия терен.
[15] Ако се приеме за възможно откритите басейни да са самостоятелни обекти на собствеността, то това следва да се приеме и за кладенци, чешми и водоплътни ями (чл. 47, ал. 2 ЗУТ), които малко или много са сходни на басейните – изкуствени водоеми. Много чешми са с корита, които могат да се ползват и за къпане, което още повече ги приближава до басейните.
[16] Ставру, Ст. Въпроси на етажната собственост. София: Сиби, 2009, с. 28.
[17] В същия смисъл Решение от 22.04.2015 г. на ОС – Бургас по гр. д. № 1796/2013 г.
