Списание „Собственост и право“, 2026 г., кн. 5
Тълкувателно дело № 4/2025 г. на Гражданската колегия на ВКС
Пред Гражданската колегия на ВКС е поставен за произнасяне с тълкувателно решение следният въпрос: „Когато в поземлен имот е изградена сграда, в която етажи или части от етажи принадлежат на различни собственици, чия собственост са изградените в поземления имот елементи на вертикалната планировка – сгради и съоръжения на допълващо застрояване, включително басейни, които не са самостоятелен (обект на правото на собственост – на собственика на земята по принципа на приращението (чл. 92 ЗС) или на етажните собственици на основание чл. 38 от Закона за собствеността (ЗС), евентуално на чл. 98 ЗС?“.
Този въпрос има практическа стойност тогава, когато едно лице е собственик на терена – урегулиран поземлен имот (УПИ), а други лица, титуляри на право на строеж, са собственици на етажи или части от етажи в изградената етажна собственост. Но не само това, необходимо е собственикът на терена да не е учредил никакви права на суперфициарните собственици върху незастроената част на имота.
Според чл. 24, ал. 1, т. 2 от Закона за кадастъра и имотния регистър (ЗКИР) и § 5 т. 2 от Допълнителните разпоредби на Закона за устройство на територията (ЗУТ) поземлен имот е част от територията, включително и тази, която трайно е покрита с вода, определена с граници съобразно правото на собственост. Следователно басейнът може да се третира като недвижим имот и по-точно като поземлен имот.[1] В настоящия казус това е част от урегулиран поземлен имот, в който една част е трайно покрита с вода (поради предназначението на съоръжението), а друга е застроена. След като басейнът е част от УПИ, това означава, че тази част ще следва правото на собственост на останалата част от имота, ако не е обособена като самостоятелен УПИ. Според § 1. т. 3 от Допълнителните разпоредби на ЗКИР трайното предназначение на територията е постоянният ѝ статут, определен по реда на този закон. След като законът определя басейна като поземлен имот, като такъв трябва да се приеме и в настоящия казус.
В някои решения, № 175-2019-I г. о. и № 50083-2024-I г. о., ВКС приема, че басейнът няма самостоятелно съществуване като обект на собственост, че това е едно съоръжение, което се приема като принадлежност. И на това основание, според чл. 98 от Закона за собствеността (ЗС), принадлежността следва главната вещ. Това обаче не решава въпроса каква вещ е басейнът – движима или недвижима, а именно тази основна характеристика на вещите определя начина за тяхното придобиване. Според посочените решения на ВКС басейнът се приема за съоръжение, разположено в прилежащата територия на етажната собственост, и вследствие на това се третира като принадлежност, която следва главната вещ, а именно етажната собственост. Не се отчита обаче, че по своята правна природа басейнът е недвижима вещ, поземлен имот, и за неговото придобиване е необходима формата, предвидена в чл. 18 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД). В разглежданите случаи, както и в казуса, представен пред ОСГК, етажните собственици са титуляри на правото на строеж, т. е. те нямат право на собственост върху земята. Учреденото им вещно право дава възможност те да бъдат само собственици на постройката – чл. 63 и следв. ЗС. От това следва, че те могат да придобият право на собственост върху съоръжение, което законът третира като поземлен имот, само ако това е изрично посочено в нотариалния акт.
В чл. 137 ЗУТ басейните не са посочени като самостоятелни строежи в нито една от шестте категории. Законът (ЗУТ) говори за хидротехнически съоръжения в ал. 1,т 1. б. „д“ и в ал. 1, т. 2 б. „в“, както и за елементи на хидротехнически съоръжения в същия член ал. 1, т. 3, б. „б“, но във всички случаи не става дума за басейни. Басейнът, както стана дума по-горе, не е хидротехническо съоръжение. Няма да намерим термина „басейн“ и в Наредба № 1 на МРРБ за номенклатурата на видовете строежи, обн. ДВ, бр. 72/2003 г. Липсата на определение за басейн като вид строеж е още едно основание да се счита, че басейнът трябва да се третира съобразно разпоредбите на чл. 24 ЗКИР и Допълнителните разпоредби на ЗУТ, т. е. „част от земната повърхност, покрита с вода“, иначе казано, недвижим поземлен имот. А това означава, че той ще следва съдбата на правото на собственост върху поземления имот, в който е построен.
Другият въпрос, който се поставя пред ОСГК, е при съществуването на басейн в поземлен имот, в който е изградена сграда в режим на етажна собственост, може ли басейнът да се счита за принадлежност към самата сграда и на това основание да се приложи чл. 98 ЗС, тъй като басейнът не отговаря на изискванията за самостоятелен обект на собственост? Очевидно не. Точно в обратния смисъл е утвърденото в гражданскоправната теория становище. Принадлежността трябва да има самостоятелно значение, да е обособена вещ, да бъде самостоятелен обект в гражданския оборот.[2]
В чл. 64 ЗС ясно е посочено, че собственикът на постройката може да се ползва от земята само дотолкова, доколкото това е необходимо за ползване на сградата според нейното предназначение. Законът обаче допуска да бъде установено друго, ако то е посочено в акта, с който е отстъпено правото на строеж. Правото на строеж се учредява с нотариален акт, следователно записът трябва да бъде отразен в самия нотариален акт съгласно разпоредбата на чл. 18 ЗЗД. Подобен казус е разглеждан от Общото събрание на гражданската колегия в Решение № 37/1982 г. по гр. д. № 11/1982 г. на ВС.[3] В случая в нотариалния акт не е постановено друго. Следователно правото на строеж е ограничено до правомощията, установени в чл. 64 ЗС – да построи и да държи своето жилище върху парцела (урегулирания имот), като ползва останалата част от имота само доколкото това е нужно за ползването на постройката, т. е. да си осигури достъп до нея. Останалата част от имота остава в разпореждане на собственика. Той може да използва незастроената част от имота за свои нужди. Правото на строеж ограничава правомощията на собственика на земята, но то, независимо от обема му, не лишава собственика на земята от правомощията му, освен от тези, отстъпени с акта съобразно закона. Това означава, че създадените състояния в незастроената част от имота са собственост на собственика на въпросния имот. Дори ако нямат самостоятелно съществуване като обекти на правото на собственост, тези обекти следват правото на собственост върху терена. Това ясно е посочено в ТР № 44/1971 г. по гр. д. № 29/1971 г. на ОСГК на ВС.[4] В това тълкувателно решение са разгледани две хипотези: 1. възникване на несамостоятелни обекти, които обслужват съществуваща сграда, и 2. възникване на такива обекти, които обслужват земята. И в двете хипотези тези обекти следват собствеността на терена според посоченото тълкувателно решение именно защото не могат да бъдат обект на самостоятелна собственост. Посочените обекти не могат да бъдат придобити от суперфициарни собственици, защото тези собственици имат само право на собственост върху постройката, но не и върху земята. Това е смисълът на чл. 63 ЗС – да се отдели собствеността върху постройката от собствеността върху земята. След като етажните собственици нямат право на собственост върху терена, върху който е изградена сградата – етажна собственост, те не могат да имат право на собственост и върху останалата част от този имот, върху който са изградени съоръжения на допълващо застрояване, чл. 47, ал. 1 ЗУТ. Нещо повече, в Решение № 128/2014 г. по гр. д. № 3449/2014 г. на ВКС, II г. о. се приема, че площта от дворното място, която суперфициарният собственик може да ползва съгласно чл. 64 ЗС, следва да бъде конкретно индивидуализирана в съдебно решение по площ и местонахождение, а при необходимост – и със скица, изготвена въз основа на експертно заключение на вещо лице.[5] Това означава, че площта, която може да се ползва от притежателя на правото на строеж, е строго индивидуализирана и ползването не може да се разпростира върху целия поземлен имот. Както бе посочено в Решение № 37/1982 г. на ОСГК на ВС ползването на земята се свързва най-вече с осигуряване на достъп до сградата.
В Решение № 175-2019 – I г. о. на ВКС се приема, че за басейна, щом не е обект на самостоятелно право на собственост, не се прилага правилото на чл. 92 ЗС. Това становище е в противовес на приетото в ТР № 44/1971 г. на ОСГК на ВС, според което, ако изграденото съоръжение, обслужващо земята или сградата, не е самостоятелен обект на правото на собственост, за него се прилага правилото на чл. 92 ЗС и то следва собствеността върху земята. При обратното разрешение (самостоятелни обекти на правото на собственост) тези състояния биха били СИО в конкретния казус. Безспорно, приетото в Решение № 175-2019-I г. о. на ВКС е отклонение от становището на тълкувателно решение. При това става дума за обекти, които обслужват както земята, така и съществуващата постройка. Същевременно становището на състава противоречи на Решение № 37/1982 г. на ОСГК на ВС досежно разпоредбата на чл. 64 ЗС. В Решение № 175 на едно място се поставят както басейнът, така и други съоръжения в дворното място. Стана ясно, че достъпът до сградата, изградена с право на строеж, винаги трябва да бъде свободен, защото титулярят на право на строеж може да се ползва от земята, доколкото това е необходимо за използване на постройката според нейното предназначение. Това означава, че той може да преминава през зелени площи, алеи, паркинги и други места с оглед на достъпа до сградата. Това обаче не се отнася за басейн, който, както бе установено, е част от поземлен имот, покрита с вода. Изложената идея за приложение на чл. 97 ЗС признава, че е налице колизия на две права на собственост – това на собственика на земята и това на суперфициарните собственици. За да се приложи текстът на чл. 97 ЗС, е необходимо басейнът да не може да се отдели от сградата – етажна собственост, без съществено повреждане на последната и да се даде обезщетение на собственика на басейна.
В Решение № 50149-2023-I г. о. по гр. д. № 829/2022 г. на ВКС становището на състава е съвсем различно. Без да се навлиза в подробности, може да се каже, че това решение продължава традицията, възприета от Гражданската колегия. Всъщност това решение споделя виждането на Решение № 37/1982 г. на ОСГК, което отграничава правомощията на титуляря на правото на строеж от тези на собственика на имота и стои до законовата уредба, посочена в чл. 64 ЗС.
В заключение може да се каже, че единствено Общото събрание на Гражданската колегия ще даде решение на поставения казус. Трябва обаче да се отбележи, че този въпрос е много актуален днес по отношение на застрояването на имоти, при което се налага учредяване на право на строеж.
Проф. д-р Венцислав СТОЯНОВ
_____
[1] Според „Речник на чуждите думи в българския език“, изд. 1970 г., с термина „басейн“ се означава най-вече водоем, водохранилище, вир. Това е също изкуствен водоем за къпане, плуване, лекуване, спортни състезания или упражнения.
[2] Така Василев, Л. Българско вещно право. С., 1995, с. 16; Таджер, В. Гражданско право. Обща част. Дял II. С., 1973, с. 153. В последното съчинение авторът посочва, че главната вещ може да бъде обект на продажба със или без принадлежността. Това обаче се отнася и за принадлежността, напр. лека кола и резервна гума.
[3] Решението е публикувано в сборник „Съдебна практика на ВС на НРБ“, 1982, № 13.
[4] Решението е публикувано в сборник „Постановления и тълкувателни решение на ВС по граждански дела“, 1953-1979, № 84.
[5] Право на собственост и други вещни права, с. 556, Труд и право, 2021.
