Списание „Собственост и право“, 2026 г., кн. 3
Регистрацията, свързана със сградите в режим на етажна собственост, има своето развитие.
Първоначално в Закона за управление на етажната собственост (ЗУЕС) беше предвидено да съществува единствено публичен регистър на сдруженията, а не на всички сгради в режим на етажна собственост (чл. 44 – чл. 46). Разграничаваше се задължението на управителните органи на сградите – етажна собственост, за уведомяване, от регистрационния режим, въведен единствено за сдруженията на собствениците.
Относно правното значение на вписването в регистъра в Решение № 9265 от 16.08.2022 г. по гр. д. № 31857/2021 г. на СРС (влязло в законна сила) се посочва, че: „Граматическото и логическото тълкуване на задължението за уведомяване предполага настъпил конститутивен ефект на извършения избор, следователно действието му не е поставено в зависимост от изпълнението на това задължение. Този извод се подкрепя и от предвидената в чл. 56, ал. 3 ЗУЕС административнонаказателна отговорност за неизпълнение на задължението по чл. 46б ЗУЕС“.
С последвалите промени в ЗУЕС се внесоха много съществени изменения в подлежащите на регистрация обстоятелства и редът на отразяването им в глава трета „Единна информационна система на професионалните управители, сдруженията на собствениците и на етажната собственост“ (загл. изм. ДВ, бр. 57 от 2011 г., бр. 26 от 2016 г., бр. 82 от 2023 г., в сила от 31.12.2024 г.) (Наредбата).
ЗИД на ЗУЕС (ДВ, бр. 82 от 2023 г.) въвежда в чл. 47а, ал. 1, т. 2 регистър на етажната собственост, съдържащ данни за:
а) сдруженията на собствениците на територията на Република България;
б) управителните съвети (управителите) на сгради или отделни входове в режим на етажна собственост на територията на Република България.
В рамките на правомощията си в изпълнение на чл. 47а, ал. 3 ЗУЕС министърът на регионалното развитие и благоустройството следва да приеме наредба, с която се урежда създаването и поддържането на регистрите и правомощията на компетентните административни органи, свързани с вписването, актуализирането и заличаването на данни в единната информационна система по чл. 47а, ал. 1 ЗУЕС на етажната собственост (ЕИСЕС).
Разпоредбите относно тази система станаха практически приложими едва с приемането на Наредба № РД-02-20-1 от 05.02.2026 г за Единната информационна система на етажната собственост, издадена от министъра на регионалното развитие и благоустройството, обн. ДВ, бр. 20 от 20.02.2026 г., в сила от 20.02.2026 г. (Наредбата). Според § 2 от ПЗР на Наредбата от 20.02.2026 г. е отменено действието на Наредба № РД-02-20-8 от 11 май 2012 г. за създаване и поддържане на публичен регистър на сдруженията на собствениците на сгради в режим на етажна собственост.
Със Заповед № РД-02-14-234 от 05.02.2026 г., още преди действието на посочената наредба, министърът на регионалното развитие и благоустройството е утвърдил образци на Декларация по чл. 47б, ал. 4, т. 1 ЗУЕС; Удостоверение за регистрация за извършване на дейност по управление на етажна собственост по занятие по чл. 47в, ал. 1 ЗУЕС и Удостоверение за регистрация на сдружение на собствениците по чл. 47д, ал. 8 ЗУЕС.
Измененията в Тарифа № 14 за таксите, които се събират в системата на Министерството на регионалното развитие и благоустройството и от областните управители (Тарифата) – обн. ДВ,бр. 17 от 13.02.2026 г., в сила от 13.02.2026 г.), включват създаването на нов раздел VIII (ДВ,бр. 17 от 2026 г., в сила от 13.02.2026 г.) – Такси по чл. 47б, ал. 2 от Закона за управление на етажната собственост.
С посочения комплекс от документи[1] се осигурява нормативно функционирането на двата предвидени в ЗУЕС публични централизирани електронни регистри: 1)регистър на професионалните управителина етажна собственост и 2)регистър на етажната собственост,съдържащ данни за сдруженията на собствениците и управителите (или управителните съвети) на сградите или отделните входове в режим на етажна собственост.
Съгласно чл. 6, ал. 1 от Наредбата се създава отделна електронна партида за всеки професионален управител, регистриран по реда на чл. 47в, ал. 1 ЗУЕС, както и за всяко сдружение или управителни съвети (управители) на сгради или отделни входове в режим на етажна собственост, регистрирани по реда на чл. 47д, ал. 1 ЗУЕС, съответно по чл. 47е, ал. 1 ЗУЕС.
В Наредбата освен редът и начинът за събирането, обработването, съхраняването и поддържането на регистрите и компетентните за това административни органи са регламентирани също така редът за определяне на идентификационен код на етажната собственост от общинската администрация по чл. 47е, ал. 4 ЗУЕС и редът и условията по сключване на договор за застраховка „Професионална отговорност“ на професионалните управители – търговци, вписани в регистъра по чл. 47а, ал. 1, т. 1 от Закона за управление на етажната собственост.
Общините имат важни функции във връзка с ЕИСИС:
– да вписват в Единния централизиран регистър на етажната собственост, поддържан от Министерството на регионалното развитие и благоустройството, сдруженията на собствениците в 14-дневен срок след регистрацията на сдружението и направена проверка дали са спазени изискванията на закона. Общинската администрация издава удостоверение за регистрация на сдружението или кметът прави мотивиран отказ за това – чл. 47д (нов – ДВ, бр. 82 от 2023 г., в сила от 31.12.2024 г.) ЗУЕС.
– да извършват регистрация на управителните съвети (управителите) на сгради или отделни входове в режим на етажна собственост в Единния централизиран регистър на етажната собственост и определят идентификационен код на етажната собственост[2] – чл. 47е (нов – ДВ, бр. 82 от 2023 г., в сила от 31.12. 2024 г.) ЗУЕС.
Необходимо е да бъдат разгледани всички допустими начини за управление на сгради – етажна собственост, за да се очертае приложимостта на определения ред за вписване и актуализиране на данни в ЕИСЕС.
Преди всичко следва да се отбележи, че две категории управление не попадат в предмета на регулиране на ЗУЕС, който е правното основание за издаване на Наредбата:
– управлението, осъществявано чрез договор, сключен по реда на чл. 2 ЗУЕС, в жк от „затворен тип“;
– управлението на общите части на сгради в режим на етажна собственост с до три самостоятелни обекта, принадлежащи на повече от един собственик, което по силата на чл. 3 ЗУЕС се извършва като при обикновена (дялова) съсобственост по разпоредбите на чл. 30, ал. 3, чл. 31 и чл. 32 от Закона за собствеността.
За останалите сгради – етажна собственост, ЗУЕС допуска управление чрез общо събрание или чрез сдружение на собствениците, а когато в него не участват всички собственици на самостоятелни обекти, стига се на практика до едновременно паралелно вземане на решения от съдружниците, притежаващи най-малко 67% от общите части на сградата, и общото събрание на етажната собственост, в което се внасят определените в чл. 33, ал. 4 ЗУЕС решения.
Вписването в регистъра на професионалните управители на етажната собственост става след подаване на Заявление по образец – Приложение № 1 към чл. 15, ал. 1 от Наредбата. Необходими условия, на които следва да отговарят физическите лица, регистрирани като еднолични търговци, членовете на управителния орган на търговското дружество, както и неограничено отговорните съдружници в командитно или събирателно дружество, за да се допусне вписването като професионален управител на етажна собственост, включват тези лица: 1. да не са осъждани за умишлено престъпление от общ характер, освен ако не са реабилитирани; 2. да не са били през последните три години преди определената от съда начална дата на неплатежоспособността, съответно свръхзадължеността, членове на управителен или на контролен орган или неограничено отговорни съдружници в дружество, за което е открито производство по несъстоятелност, или в прекратено поради несъстоятелност дружество, ако са останали неудовлетворени кредитори; 3. да не са лишени от право да заемат материалноотговорна длъжност; 4. да не са включени в списъка по чл. 4б, т. 3 от Закона за мерките срещу финансирането на тероризма и на разпространението на оръжия за масово унищожение; 5. да нямат публични задължения с изключение на задълженията по невлезли в сила актове, както и разсрочени, отсрочени или обезпечени задължения; 6. да имат осигурен административен капацитет от минимум едно лице, наето по трудов договор.
Към заявлението задължително се прилагат: декларация за обстоятелствата по чл. 47б, ал. 3-5 ЗУЕС; документ, удостоверяващ заплатена такса по чл. 47б, ал. 2 ЗУЕС, която съгласно чл. 52 от Тарифата варира между 80 и 44,10 евро в зависимост от това дали вписването е първоначално, или се иска вписване на промяна на обстоятелства, а също и дали подаването става по електронен път; пълномощно, в случай че заявлението се подава от упълномощен представител.
Приложение № 2 към чл. 15, ал. 4 от Наредбата представлява Уведомление за заличаване на търговец от Регистъра на професионалните управители на етажна собственост, като се изисква уточняване по коя точка на чл. 47г, ал. 1 е основанието за това.
Добре е да се отчита развитието на нормативната уредба на професионалното управление на етажната собственост.
Със ЗИД на ЗУЕС (обн. ДВ, бр. 57 от 26.07.2011 г.) се създаде нова възможност в чл. 19, ал. 8 и чл. 34, ал. 10 по решение на общото събрание, взето при кворум 50% от всички идеални части в етажната собственост, да се възлагат не само дейности, т.е. фактически действия, а правомощия, предоставени по закон на управителния съвет (управителя). Договорът за възлагане се сключва от упълномощено от общото събрание лице, което представлява собствениците на отделни обекти в етажната собственост. За разлика от хипотезата по чл. 11, ал. 1, т. 1 ЗУЕС, в тези случаи не беше допустимо субектът, на когото се възлагат дейностите, да бъде не само физическо, а и юридическо лице.
С променения текст на чл. 11, ал. 1, т. 11 (в сила от 31.12.2024 г.) и на чл. 19, ал. 8 ЗУЕС (в сила от 31.12.2024 г) се допусна общото събрание с мнозинство повече от 50 на сто идеални части от общите части на етажната собственост да реши правомощията или част от тях на управителния съвет (управителя) да бъдат възлагани на професионален управител – търговец, вписан в регистъра по чл. 47а, ал. 1, т. 1. Изрично в закона се предвижда общото събрание да одобри самия договор, който може да бъде с максимален срок от две години, както и да упълномощи лице за сключването му.
Вписването в регистъра на етажната собственост също става въз основа на подадено заявление.
Първата част от Приложение № 3 към чл. 20, ал. 2 и чл. 21, ал. 1 от Наредбата е Заявление за регистрация на сдружение на собствениците по чл. 29, ал. 1 ЗУЕС и за вписване на промени в обстоятелствата, подлежащи на вписване. То съдържа данни за председател и членове на управителния и контролния съвет и към него се прилагат: списък на собствениците, участващи в сдружението, данни за адрес, телефон и електронна поща; копие от протокола на учредителното събрание, заверено от председателя на управителния съвет (управителя); копие от приетото споразумение, заверено от председателя на управителния съвет (управителя); нотариално заверени образци от подписите на лицата, представляващи сдружението.
Втората част от Приложение № 3 е към чл. 20, ал. 2 и чл. 21, ал. 1 от Наредбата и се отнася до първоначално вписване на управителен съвет (управител) на сграда или отделен вход и за промяна на обстоятелства по чл. 47е, ал. 1 ЗУЕС. В него се посочва: кога е проведено общо събрание на етажната собственост в сградата; колко идеални части от общите части са били представени и с какво мнозинство са били избрани нов/и председател /член/ове на управителния съвет и членове на контролния съвет (контрольора) на етажната собственост, както и техните лични данни, необходими за комуникация.
На пръв поглед е странно, че във формуляра се изисква и посочване на избрания касиер. Според чл. 10 ЗУЕС органи на управление по раздел ІІ са: общо събрание и управителен съвет/управител, а чл. 31 ЗУЕС посочва като органи на сдружението: общо събрание, управителен съвет/управител и контролен съвет/контрольор.
И при двете форми – общо събрание и сдружение, се конституират: общо събрание, изпълнителен управителен орган и контролен орган; касиерът е само помощен орган, а не орган за управление. Основание за вписване на данни и за касиера обаче се съдържат в текста на чл. 47е, ал. 1 (нов – ДВ, бр. 82 от 2023 г., в сила от 31.12.2024 г.).
В тази част от приложението се посочват също размерът на определените ежемесечни вноски за фонд „Ремонт и обновяване“, броят самостоятелни обекти в сградата и нейният идентификатор.
Изключително важни са разпоредбите в Наредбата, които регламентират възможността за обжалване по реда на Административно-процесуалния кодекс на всички откази за вписвания или на заличаването на професионален управител на етажната собственост.
От гледна точка на собствениците в сгради в такъв режим съществени са текстовете на чл. 16 – чл. 19 от Наредбата, конкретизиращи задължението за сключване на такава застраховка в 15-дневен срок след регистрация на търговеца в ЕИСЕС съгласно чл. 47в, ал. 5 и ал. 6 ЗУЕС.
Така очертаният предмет и ред за функциониране на единната информационна система определено ще допринесе за повече публичност, сигурност, достоверност и актуалност на данните за етажната собственост, което е заложено в принципите по чл. 4 от Наредбата.
Доц. д-р Бисерка МАРИНОВА
____
[1] Интерес може да представляват още БДС EN 15221-1:2009 Управление на сградния фонд. Част 1: Термини и определения и БДС EN 15221-2:2009 Управление на сградния фонд. Част 2: Указания за разработване на договори за управление на сградния фонд.
[2] Съгласно чл. 22 от Наредбата идентификационният код на етажната се определя съгласно Методиката по приложение № 3 от Наредба за общите изисквания към информационните системи, регистрите и електронните административни услуги.
