Има ли право съседът да санира самоволно жилището си?

ВЪПРОС: Живея в многоетажен жилищен блок. Един от моите съседи санира жилището си, като си постави нова дограма и допълнителна изолация. По отношение на дограмата нямаме претенции, но новата изолация е в съвсем различен цвят от останалата част на блока и изключително много загрозява общата фасада. Законно ли е подобно саниране и какви са моите права и правата на останалите собственици в случая?
Р. С., Пловдив

ОТГОВОР: Многоетажните жилищни сгради, в които отделните жилища принадлежат на различни собственици, попадат в регламентацията на т.нар. етажна собственост. Тя е уредена в чл. 37-49 от Закона за собствеността (ЗС) и в Правилника за управлението, реда и надзора в етажната собственост (ПУРНЕС).
При етажната собственост освен индивидуална собственост върху самостоятелните обекти от сградата е налице и особена неделима съсобственост върху ОБЩИТЕ ЧАСТИ. Тези общи части се използват, управляват, поддържат и подобряват съвместно от собствениците по реда, установен в ЗС и ПУРНЕС.
Външните стени на жилищните блокове – дори в очертанията на конкретното жилище – безспорно са общи части. Те са такива, защото самото им естество е да служат като част от конструкцията на сградата. Външните стени не са “парцелирани” по очертания – от правна гледна точка собственикът от първия етаж е толкова съсобственик в частта от външните стени, която очертава жилището му, колкото и в частта на третия или шестия етаж. Така е и при всички останали съсобственици.
ЗС и ПУРНЕС изискват всяко решение за ремонт или подобрения на общи части или елементи от тях да се взема от общото събрание на етажната собственост. Това общо събрание не е едно обикновено неформално събиране на собствениците, за да си поговорят и да обсъдят заедно проблемите си. Общото събрание следва да се свика и проведе по строго определена в закона процедура:

инициативата за него може да е на управителя или на една пета от собствениците;
връчват се лично писмени покани до всеки собственик;
в поканата се посочва дневният ред;
на самото събрание се избира председателстващ на събранието;
води се протокол, в който се отразяват изказванията и се указва начинът на гласуване на отделните лица, както и взетите решения.

Само свикано и проведено по указания в ЗС и ПУРНЕС общо събрание може да вземе решение, обвързващо всички участвали и неучаствали (но надлежно поканени) в него собственици и обитатели. За различните видове решения ЗС и ПУРНЕС предвиждат, че решението за тях се взема с различно мнозинство. Правилото е, че решение се взема с мнозинство от присъстващите, като всеки от участващите в събранието собственици има право на един глас, независимо от броя на притежаваните обекти. По-голямо мнозинство 3/4 от присъстващите е предвидено за извършването на т.нар. полезни разноски (разноски за подобрения, каквито безспорно са хидро- и топлоизолацията на външни стени). Пълно единодушие е задължително при разпореждане с общи части – продажба, замяна и т.н на общи части, надстрояване и пристрояване на сградата и пр.Незаконосъобразните решения на общото събрание могат да се обжалват пред районния съд от несъгласния собственик или обитател в 7-дневен срок от узнаването на решението.
Но да разгледаме конкретния случай. Той, както е видно от нашите градове, съвсем не е единичен или изолиран. Явно съседът на нашия читател не се е съобразил с уредбата на етажната собственост и не е поставил въпроса за “санирането” на външните стени на жилището му за решаване от общото събрание. Но пък от друга страна, той е “санирал” елемент от една обща част, без да претендира заплащане на част от разноските от останалите собственици. При това е изменил външния изглед на сградата и е загрозил вида й.
Всъщност същинско саниране в случая няма. Когато в средствата за масова информация се говори за “саниране” (особено на панелното строителство), се имат предвид доста по-мащабни проекти, при които да се подменят общите инсталации в сградата, да се хидро- и топлоизолират ИЗЦЯЛО външните стени, да се постигнат определени технически и естетически показатели и т.н.
Самоволните “кръпки” на фасадата са забранени не само от ЗС и ПУРНЕС, но и от Закона за устройство на територията (ЗУТ).
За външна изолация на сградата се изисква одобряване на инвестиционен проект и издаване на разрешение за строеж. Тези работи не са включени нито в чл. 147 ЗУТ (регламентиращ случаите на издаване на разрешение за строеж без одобряване на инвестиционен проект), а още по-малко в чл. 148 ЗУТ (регламентиращ случаите на ремонтни работи, за които не се изисква разрешение за строеж). И няма как да е иначе – “санирането” не е нито текущ ремонт, нито обикновено външно боядисване. При него – на практика – се променя цялостният вид и характеристики на сградата. С пълна сила важат различните държавни изисквания и норми към строителните материали и технологии.
Освен това в разглеждания казус е нарушен чл. 185, ал. 2, т. 3 ЗУТ. Правата на отделните лица за ПРЕУСТРОЙСТВА В ОБЕКТИТЕ ИМ са ограничени до такива преустройства, които “НЕ ИЗМЕНЯТ СЪЩЕСТВЕНО ОБЩИТЕ ЧАСТИ НА СГРАДАТА”.
С още по-голямо основание трябва да се считат за забранени строителни работи, които – без да извършват вътрешни преустройства на собственото жилище – са изцяло насочени към съществено изменение на общите части… Облепването и измазването на “кръпката” неизбежно променя целия профил на стените. Те започват да вървят на зиг-заг, според това на кои етажи са налице кръпки и на кои – не. Кръпките, както посочва и читателят, обикновено са и с различен цвят от този на останалата фасада.
Член 185, ал. 5 ЗУТ е категоричен, че самоволно саниране може да се допусне само ако не може да се намери друго техническо решение и отговаря на архитектурните, санитарно-хигиенните и пр. норми. Очевидно е, че няма как да се твърди, че кръпките не са имали алтернатива. Алтернатива има, но тя преминава през колективното решение, колективното действие на етажната собственост и … колективното понасяне на разноски от всички собственици.
Поначало за незаконните “кръпки” отделният собственик не може да иска никакво възстановяване на разходи от останалите собственици – “никой не може да черпи права от неправомерно поведение”. Нещо повече – възможно е останалите собственици да поискат тяхното премахване било чрез жалба до административните органи, било чрез негаторен иск по чл. 109 ЗС. Никоя част от фасадата не може да бъде оставена на волята на собственика на отделния обект, ТЯ Е СЪСОБСТВЕНА, т.е в по-голямата си част е чужда и принадлежи и на останалите съсобственици.
При наличие на “кръпки” по фасадата на ЕС всички собственици в сградата са под угрозата да бъдат санкционирани от административните органи за нарушение на ЗУТ (незаконно строителство).
Както се отбеляза, “синдромът на “кръпките” се е превърнал в истинска епидемия за нашите квартали и жилищни комплекси. Той е симптоматичен за разпада на организацията на нашите етажни собственици, а също и за безсилието на държавните и общинските органи да сложат ред и в този вид незаконно строителство. За в бъдеще самоволното “саниране” ще роди поредния проблем пред санирането на жилищните сгради, които се намират в лошо техническо състояние. Може да се очаква някой от “саниралите” се собственици да откажат да участват в бъдещите разноски, “защото са си решили сами проблема”.
Такива възражения нямат опора в закона. Наличието на “кръпка” на собствената част от фасадата не освобождава собственика да участва в общите разходи. Наистина, бъдещото техническо решение може да признае “кръпката” и да я включи в общото изолиране на сградата – при съответно намаляване и на вноската на отделния собственик. Но може да се наложи една лошо изпълнена “кръпка” да бъде изцяло и частично демонтирана, което да предизвика допълнителни разходи по санирането.
Доколкото различните собственици изпълняват отделните “кръпки” с всевъзможни материали, не всички от които с най-добри качества, вторият вариант е по-вероятен. Бъдещите донори на санирането, строителните фирми и специализираните консултанти по енергийна ефективност едва ли ще одобрят постфактум санирането “направи си сам” и ще дадат съответните гаранции на сградата, че отговаря на изискванията.
Остава вариантът “кръпките” да бъдат тихомълком “узаконени” и съединени при едно общо саниране на частна основа и така – на практика – одобрени от останалите собственици. Другият вариант включва поетапното им премахване.
Изборът и решението във всички случаи е на общото събрание на собствениците в етажната собственост. По-голяма активност по недопускането на особено неподходящи по вид, цвят и разположение “частични санирания” би следвало да проявяват и местните органи на властта.