Анализ на съдебната практика
В текста на чл. 172 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД) следва да бъдат разграничени две групи от правни последици:
А) такива, свързани с действието на вписването:
- подновяване на вписването
Подновяването на вписването на ипотеката става по искане на ипотекарния кредитор – с подаване на молба по чл. 172, ал. 1 във връзка с ал. 3 ЗЗД. С подновяването на вписването се продължава действието на вписването за срок от следващи 10 години, броени от момента на подновяването; или
- отпадане действието на вписването
Действието на вписването на ипотеката отпада автоматично – с изтичането на 10-годишния срок по чл. 172, ал. 1 ЗЗД. С отпадането на действието на вписването ипотеката става непротивопоставима спрямо трети лица, но продължава да съществува в „латентно“ състояние и може да бъде вписана наново;
Б) такива, свързани със съществуването на ипотеката:
- ново вписване на ипотеката
След отпадане на действието на вписването ипотеката може да бъде вписана наново по искане на ипотекарния кредитор – с подаване на молба по чл. 172, ал. 2 ЗЗД. Новото вписване на ипотеката води до възстановяване на нейното правно действие спрямо трети лица и до придобиване на нов ред на ипотеката; или
- заличаване на ипотеката
Заличаване на ипотеката се извършва по искане на заинтересовано лице – с подаване на молба по чл. 22 от Правилника за вписванията (ПВ), без да са необходими други доказателства. Заличаването по чл. 22 ПВ има конститутивно действие и води до прекратяване на ипотеката: след заличаването ипотеката не може да бъде вписана наново (чл. 172, ал. 2 ЗЗД), а трябва да бъде учредена и вписана нова ипотека.
По-долу ще бъдат разгледани някои от особеностите на посочените правни последици.
1. Подновяване действието на вписването
Подновяването на вписването се извършва с подаване на молба по чл. 172, ал. 1 във връзка с ал. 3 ЗЗД (в два еднообразни екземпляра1)2, която трябва да бъде придружена от препис от договора или от молбата за учредяване на ипотеката.3 В молбата за подновяване на вписването трябва да се съдържат данни за първоначалното вписване и да се посочат наследниците, ако ипотекарният длъжник е починал, тъй като за разлика от частните правоприемства в службата по вписване няма данни за настъпило по силата на закона универсално правоприемство.4 Не е необходимо да се прилага документ за собственост5. В съдебната практика се приема, че „заинтересован от продължаване действието на вписването е кредиторът, затова е предвидено той да подаде заявлението, без да е необходимо съгласието на длъжника (чл. 18 ПВ). Такова съгласие безусловно би било нужно при сключване на нов договор за ипотека, но законодателят не е предвидил длъжникът да прави каквото и да било волеизявление при условията на чл. 172 ЗЗД“6. При подновяване на вписването „не са нужни допълнителни доказателства за промяна в кадастралните данни на имота и не е необходимо кредиторът да представя отново скица на имота …. Одобрената кадастрална карта с идентификатор на имота от кадастъра не е основание да се откаже подновяване на вписването, тъй като същото се извършва чрез подреждането на молбата в същата партида, на първоначалния собственик.“7
Подновяването на вписването се отбелязва по партидата на първоначалния ипотекарен длъжник дори да е имало след учредяването й последващи разпореждания с ипотекирания имот. Като причини за това разрешение в съдебната практика се посочват строго формалният характер на производството по вписване и все още действащата в България персонална система за вписване, при която вписването на подлежащите на вписване правни действия се извършва по партидата на отчуждителя, респективно на собственика, който ипотекира имота си. При последващите разпореждания с имота вписаната ипотека не се отбелязва „по партидите на прехвърлителите и на новите собственици, тъй като по силата на закона, ипотеката следва имота и е тежест върху него… Справка за това, дали имотът, с който се разпорежда лицето е ипотекиран се извършва чрез проследяване на прехвърлянията назад във времето и проверка по партидата на всеки прехвърлител.“8 За тези прехвърляния поради публичността на книгите по вписване, всеки може да се информира. Ето защо, подновяването на ипотеката се отбелязва единствено по партидата на първоначалния ипотекарен длъжник.
При подновяване на вписването без значение е и настъпването на последващи промени в индивидуализацията на ипотекирания имот: „последваща промяна на индивидуализиращи имота признаци не води до извод за липса на тъждество, съответно да се приеме, че учредителят … е вписал подновяване на ипотека върху друг имот“9. Подновяването на вписването следва да се извърши независимо от настъпилата промяна в индивидуализацията на имота, а евентуалният спор относно тъждеството на ипотекирания имот ще се решава от сезирания с този спор съд въз основа „на обстоятелствата по делото, а не единствено въз основа на описанието на вещта в акта“10.
Интересен случай на подновяването на вписването на ипотека е разгледан в Решение № 75 от 12.05.2016 г. на ВКС по гр. д. № 6307/2015 г., I г. о., ГК. Съгласно данните по делото молбата за подновяване е подадена през нощта – в 01,04 ч. ВКС е приел, че такова подновяване е незаконосъобразно и не води до предвидените в чл. 172, ал. 1 ЗЗД правни последици. Причината за това е специфичното предназначение на вписване по ПВ. Вписването се извършва „незабавно в рамките на работния ден“ със записване във входящия регистър, актовата книга по чл. 33, б. „в“ или „г“ ПВ и в партидната книга по чл. 36 ПВ. Входящият регистър се приключва всеки ден, като се разпечатва на хартия и се подписва от съдията по вписванията. „Това означава, че след работното време на съответния ден не може да постъпи акт за вписване и да бъде вписан същия ден или на следващия ден. Тъй като вписването е незабавно, постъпил документ преди работното време на следващия ден не може да пази ред. За разлика от търговския регистър, вписването по Правилника за вписване не може да се заявява по електронен път, защото редът на постъпване пази права и има значение не само в рамките на един ден, а изобщо.“
2. Отпадане действието на вписването
Действието на вписаната ипотека отпада (автоматично) с изтичането на 10-годишния срок по чл. 172, ал. 1 ЗЗД11. Според посочената разпоредба вписването на ипотеката „трае“ 10 години, след което ипотеката не може да бъде противопоставена на трети лица, но може да бъде вписана „наново“, ако преди това тя не бъде заличена по реда на чл. 22 ПВ.
Заличаването на ипотеката поради изтичане на 10 годишния срок на нейното „траене“ по чл. 22 ПП има конститутивно действие и води до прекратяване на ипотечното право, а ипотекарният кредитор не може да иска вписване на ипотеката „наново“. Възможността за ново вписване на ипотеката по чл. 172, ал. 2 ЗЗД съществува за кредитора единствено, ако ипотеката не е заличена.
В периода между изтичането на 10-годишния срок по чл. 172, ал. 1 ЗЗД и настъпването на едно от двете събития: извършване на ново вписване на ипотеката или заличаване на ипотеката, ипотеката продължава да съществува, но без (действащо) вписване: кредиторът запазва своето ипотечно право, без то да е защитено от действието на вписване в имотния регистър. Ипотеката все пак преживява „траенето“ на своето вписване. В посочения период тя е еманципирана от действието на вписването, което по правило е конститутивно условие от нейното съществуване (чл. 166, ал. 1 ЗЗД). Ипотеката продължава да съществува, но като непротивопоставимо на трети лица субективно право на ипотекарния кредитор, което може да възстанови своя характер на публична тежест върху имота, ако ипотеката бъде вписана наново. В посочения промеждутък от време ипотеката ще продължава да обвързва учредилия я ипотекарен длъжник (по силата на сключения между тях договор12), като ипотекарният кредитор ще може да изпълнява вземането си спрямо ипотекирания имот. Той обаче няма да може да противопостави своите права и привилегии, следващи от ипотеката, нито по отношение на трети лица, придобили и вписали собствеността или ограничени вещни права върху имота, нито спрямо другите кредитори на ипотекарния длъжник, предявяващи претенции за удовлетворение от същия имот. Това състояние на ипотеката, което условно бихме могли да наречем „латентно“, продължава докато не бъде извършено ново вписване на ипотеката (чл. 172, ал. 2 ЗЗД) или докато ипотеката не бъде заличена (по реда на чл. 22 ПВ).
При извършването на ново вписване на ипотеката тя възстановява своята противопоставимост спрямо трети лица, като обхватът на тази противопоставимост се определя от реда от новото вписване. За разлика от подновяването на вписването, което се извършва чрез отбелязване по партидата на първоначалния ипотекарен длъжник, дори и когато след учредяването на ипотеката е имало последващи разпореждания с ипотекирания имот13, то новото вписване на ипотеката няма да има правно действие14 спрямо новия собственик, ако към момента на извършването му ипотекираният имот вече не е притежание на лицето, което е учредило ипотеката15. Друг е въпросът, дали ипотекарният кредитор би могъл да атакува с иск по чл. 135, ал. 1 ЗЗД разпоредителната сделка с ипотекирания имот, извършена от ипотекарния длъжник (по скоро не би могъл, защото увреждането на ипотекарния кредитор настъпва от неговото бездействие и изтичането на срока по чл. 172, ал. 1 ЗЗД, а не от самото разпоредително действие, извършено от ипотекарния длъжник), както и допълнителния въпрос, дали за уважаването на иска по чл. 135, ал. 1 ЗЗД има значение обстоятелството, че разпореждането е извършено в рамките на 10-годишния срок по чл. 172, ал. 1 ЗЗД или след неговото изтичане (по-скоро това обстоятелство няма значение, предвид неприложимостта на иска по чл. 135, ал. 1 ЗЗД и в двете хипотези).
Ново вписване на ипотеката се извършва въз основа на молба по чл. 172, ал. 2 ЗЗД, като се спазва общият ред за вписване на ипотека. Представя се актът, с който е учредена ипотеката, без да е необходимо повторното й учредяване. В този смисъл в съдебната практика се посочва, че използваният в чл. 172, ал. 2, изр. първо от ЗЗД и чл. 18, ал. 4 ПВ израз „може да се впише наново“ обосновава тълкуване, че „правната норма не предвижда сключване на нов ипотечен договор, тъй като в този случай законовият термин би бил „може да бъде учредена“16. След като законът говори за „ново вписване“, а не за „ново учредяване“, то следователно не се изисква ново сключване на ипотечен договор, ново съгласие на длъжника и спазване на другите изисквания на чл. 167 ЗЗД, както и правилата за вписване на новоучредена договорна ипотека.“17
При заличаване на ипотеката тя окончателно загубва своето правно действие и вече не може да бъде вписана наново. Ако изтичането на 10-годишния срок по чл. 172, ал. 1 ЗЗД води до „притихване“ на ипотеката – ограничаване на действието й единствено в договорното правоотношение между ипотекарния кредитор и ипотекарния длъжник със запазване на възможността за нейното ново „публикуване“ в имотния регистър (което би довело до възстановяване на пълното й правно действие, макар и с нов ред на вписване), то заличаването на ипотеката по чл. 22 ПВ води до окончателното й прекратяване – ипотечното право престава да съществува както за трети лица, така и в отношенията между ипотекарния кредитор и ипотекарния длъжник. В този смисъл в съдебната практика се посочва, че заличаването по чл. 22 ПВ има конститутивно действие и „погасява“ учредената ипотека. Този извод се аргументира и със сравнителното тълкуване на нормите на чл. 179, ал. 3 ЗЗД и на чл. 172, ал. 2 ЗЗД:
„Безспорно е, че в чл. 179, ал. 3 ЗЗД е прокламирано конститутивното действие на заличаването на ипотеката, при заличаване въз основа на съгласие на кредитора, дадено в нотариално заверена форма, или въз основа на влязлото в законна сила съдебно решение. В тази норма са уредени и правата на ипотекарния кредитор, когато основанието, въз основа на което е станало заличаването, се обяви за недействително. В този случай ипотеката не възкръсва – тя може да се впише наново, като ще има реда на новото си вписване. Същата правна възможност да впише ипотеката наново с реда на новото вписване законодателят е предвидил и за ипотекарния кредитор в хипотезата на чл. 172, ал. 2 ЗЗД, когато 10-годишният срок на действие на ипотеката е изтекъл, без да се извърши подновяване. След като за ипотекарния кредитор в хипотезата на чл. 172, ал. 2 ЗЗД възникват същите права както за ипотекарния кредитор в хипотезата на чл. 179, ал. 3 ЗЗД, свързани с отпадане на заличаването й, това означава, че в хипотезата на чл. 172 правото на ипотекарния кредитор да впише ипотеката наново с реда на новото вписване ще възникне само ако тя не е била заличена на основание чл. 22 ПВ, поради изтекъл срок на действие.“18
В по-новото Определение № 197 от 21.04.2016 г. на ВКС по ч. гр. д. № 1467/2016 г., IV г. о., ГК, е посочено, че „вписването на заличаване на ипотека, на каквото и основание да е извършено, не е пречка за последващо отбелязване за нейно подновяване нито за новото й вписване (курсив – авт.) след изтичането на 10-годишния срок на действие, най-малкото защото, актът, въз основа на който е вписано заличаването, може19 да е порочен или действието му да отпадне с обратна сила или занапред. Още по-малко вписването на заличаване поради изтичането на 10-годишния срок на действие може да бъде пречка за ново вписване на ипотеката, тъй като според чл. 172, ал. 2 ЗЗД тъкмо изтичането на този срок е основанието за ново вписване.“ В конкретния случай фактическата ситуация е била по-усложнена: преди „предявяването на ипотеката“ (изразът е на съда) за ново вписване е поискано заличаване на първоначално вписаната ипотека, постановен е отказ, който впоследствие е отменен и ипотеката в крайна сметка е била заличена. Въззивният съд е посочил, че в този случай „заличаването на ипотеката има конститутивно действие, поради което същата не може да се впише отново“.
Според мен цитираните текстове в Определение № 197 от 21.04.2016 г. на ВКС по ч. гр. д. № 1467/2016 г., IV г. о., ГК, следва да се разбират като указание относно действията на съдиите по вписванията, които трябва да извършват нови вписвания на ипотеката по чл. 172, ал. 2 ЗЗД, дори и след заличаването й по реда на чл. 22 ПВ, като ефектът и правното действие на това „ново вписване на ипотеката“ ще се преценява впоследствие от съда, сезиран с евентуалния спор между страните, а не от съдията по вписванията в охранителното производство по извършването на новото вписване пред Агенцията по вписванията. Ако заличаването е извършено след изтичането на 10-годишния срок по реда чл. 22 ПВ, съдът е този, който би могъл да установи, че не е налице „ново вписване на ипотеката“ по смисъла на чл. 172, ал. 2 ЗЗД, тъй като ипотеката е окончателно погасена в резултат от извършеното заличаване. Ако заличаването е извършено преди изтичането на 10-годишния срок по чл. 172, ал. 1 ЗЗД на основание, различно от това по чл. 22 ПВ, отново съдът ще е този, който би могъл да прецени и отчете евентуалната последваща отмяна на това заличаване по реда на чл. 179, ал. 3 ЗЗД. Новото вписване на ипотеката по чл. 179, ал. 3 ЗЗД, подобно на новото вписване на ипотеката по чл. 172, ал. 2 ЗЗД, ще даде нов ред на ипотеката, като от него ще започне да тече и нов 10-годишен срок по чл. 172, ал. 1 ЗЗД. Именно спрямо този нов 10-годишен срок ще се прилагат правилата за подновяване на вписването и възможността за ново вписване на ипотеката по чл. 172, ал. 1 и ал. 2 ЗЗД.
Едва със заличаването по реда на чл. 22 ПВ се прекратява действието на самата ипотека и тя не може да бъде вписана наново. Заличаването на ипотеката премахва последния елемент на публичност на ипотеката – съществуването на вписване (без заличаване), което едва със заличаването, престава да бъде видимо в имотния регистър. Макар и 10-годишният срок на действие („траене“) на вписването да е изтекъл, до заличаването на ипотеката вписването продължава да бъде видимо в имотния регистър. Изгубилото своето „траене“ вписване съдържа в себе си минимум публичност (видимост), който запазва ипотечното право в латентно състояние и дава възможност на ипотекарния кредитор да впише наново своята ипотека. След отпадането на тази минимална публичност със заличаването на ипотеката, вече няма какво да „задържи“ ипотечното право и то окончателно престава да съществува. Наличието на вписване по чл. 166, ал. 1 ЗЗД се оказва достатъчно за съществуването на ипотеката, независимо от неговото „траене“: за запазването на ипотеката е важно съществуването на вписване в смисъл на публична видимост на ипотеката, а действието („траенето“) на вписването по чл. 172, ал. 1 ЗЗД се оказва решаващо само за противопоставимостта на ипотеката спрямо трети лица. След изтичането на 10-годишния срок на действие на вписването, действието на ипотеката, макар и ограничено, се запазва. Ипотеката се „еманципира“ от правното действие на вписването (тя продължава да съществува и след отпадането на действието на вписването по чл. 172, ал. 1 ЗЗД), но не и по отношение на съществуването на вписването (за да продължи да съществува ипотеката, тя не трябва да бъде заличена). Заличаването на ипотеката унищожава и „остатъчното“ действие на вписването, което съхранява възможността за нейното ново вписване, въпреки изтичането на 10-годишния срок по чл. 172, ал. 1 ЗЗД.
Това различава хипотезата на чл. 172, ал. 2 ЗЗД (ново вписване на ипотека след изтичането на 10-годишния срок на действие на нейното вписване) от тази на чл. 179, ал. 3 ЗЗД (ново вписване на ипотека след нейното заличаване, извършено въз основа на акт, за който впоследствие е установено, че е недействителен). В хипотезата на чл. 179, ал. 3 ЗЗД „еманципирането“ на ипотеката от вписването настъпва в много по-голяма степен, тъй като законът позволява ново вписване на заличена ипотека. Макар и заличаването да погасява ипотеката (чл. 179, ал. 3, изр. 1 ЗЗД), в случая на чл. 179, ал. 3, изр. 2 ЗЗД ипотеката преживява собственото си заличаване, а не просто 10-годишния срок на действие на вписването – както е в хипотезата на ново вписване на ипотеката по чл. 172, ал. 2 ЗЗД. В хипотезата на чл. 179, ал. 3 ЗЗД се запазва възможността ипотеката да бъде вписана наново дори и след нейното заличаване: извършва се ново вписване на съществуваща (макар и заличена и поради това погасена) ипотека, а не се учредява нова ипотека. За разлика от ипотеката в хипотезата на чл. 172, ал. 2 ЗЗД (ипотека след отпадане на действието на нейното вписване), ипотеката в хипотезата на чл. 179, ал. 3 ЗЗД (ипотека след нейното заличаване) е напълно „скрита“, тъй като тя не притежава дори онзи минимум публичност, който се осигурява от съществуването на вписване (чл. 166, ал. 1 ЗЗД), пък било то и вписване, продължило след изтичане на срока на неговото действие (чл. 172, ал. 1 ЗЗД). Поради това и предвид погасителния ефект на заличаването (чл. 179, ал. 3, изр. 1 ЗЗД) заличената ипотека, според мен, не може да бъде основание за предприемане на действия по изпълнение на обезпеченото с нея вземане дори и в отношенията между страните по ипотечното правоотношение20, каквото основание би могла да бъде незаличената ипотека, действието на чието вписване е отпаднало поради изтичане на 10-годишния срок по чл. 172, ал. 1 ЗЗД.21
Стоян СТАВРУ, доктор по гражданско и семейно право, Нов български университет
____________
1 Вж. Решение № 75 от 12.05.2016 г. на ВКС по гр. д. № 6307/2015 г.,
I г. о., ГК.
2 За изискването молбата за подновяване на вписването да е с нотариална заверка на подписа вж. Тенева, Л. Вписване на ипотеки, коментар, образци на документи, съдебна практика. С., 2004, с. 26.
3 Няма ограничения за броя на подновяванията. Вж. Марков, М. Ипотеката. С., 2008, с. 311.
4 Вж. Решение № 75 от 12.05.2016 г. на ВКС по гр. д. № 6307/2015 г.,
I г. о., ГК.
5 Вж. Определение № 94 от 24.01.2013 г. на ВКС по гр. д. № 789/2012 г., IV г. о., ГК.
6 Вж. Определение от 16.01.2015 г. на ОС – Монтана по гр. д. № 7/2015 г., потвърдено с Определение № 173 от 09.06.2015 г. на ВКС по ч. гр. д. № 1254/2015 г., II г. о., ГК.
7 Пак там. Вж. също и Определение № 278 от 30.06.2010 г. на ВКС по
ч. гр. д. № 238/2010 г., II г. о., ГК.
8 Вж. Решение № 75 от 12.05.2016 г. на ВКС по гр. д. № 6307/2015 г.,
I г. о., ГК.
9 Вж. Определение № 94 от 24.01.2013 г. на ВКС по гр. д. № 789/2012 г., IV г. о., ГК.
10 Пак там.
11 Вж. Определение № 47 от 20.01.2011 г. на ВКС по гр. д. № 1149/2010 г., III г. о., ГК.
12 Този обвързващ ефект на ипотеката е трудно обосновим в случаите на законни ипотеки, вписани въз основа на едностранна молба от страна на ипотекарния кредитор. В тези случаи грижата, която трябва да положи кредитора, за да запази действието на ипотеката си, е по-голяма и включва поддържането на действието на нейното вписване. В хипотезите на чл. 168 ЗЗД вписването е единствен елемент от фактическия състав на учредяването на ипотеката, поради което с отпадането на действието на вписването, отпада действието и на ипотеката като цяло – липсва договор, чието действие да се запази след отпадане на действието на вписването.
13 Вж. Решение № 75 от 12.05.2016 г. на ВКС по гр. д. № 6307/2015 г., I г. о., ГК.
14 В този смисъл вж. също Кожухаров, Ал. Облигационно право. Общо учение за облигационното отношение. Книга втора. С., 1996, с. 214, където се посочва, че новото вписване на ипотеката „не може да засегне“ купувачът на ипотекирания имот, който го е купил след отпадане на действието на вписването на ипотеката, защото той „е купил имота без ипотека“.
15 Това обстоятелство обаче няма да води до нищожност на ипотеката, тъй като изискването тя да е учредена от собственика на имота (чл. 167, ал. 3 ЗЗД) се преценява към момента на „сключването на договора“, а не към момента на вписване на ипотеката.
16 Вж. Определение № 173 от 09.06.2015 г. на ВКС по ч. гр. д. № 1254/2015 г., II г. о., ГК, както и Определение № 827 от 08.11.2013 г. на ВКС по т. д. № 1021/2013 г., I т. о., ТК.
17 Вж. Определение № 173 от 09.06.2015 г. на ВКС по ч. гр. д. № 1254/2015 г., II г. о., ГК.
18 Вж. Определение № 69 от 26.01.2012 г. на ВКС по ч. т. д. № 818/2011 г., I т. о., ТК.
19 Специалното правило на чл. 179, ал. 3 ЗЗД обаче не намира приложение в хипотезата на заличаване по чл. 22 ПВ във връзка с чл. 172, ал. 2 ЗЗД, което заличаване може да се извършва по искане на всеки заинтересован – бел. авт. Вж. аргументите в Определение № 69 от 26.01.2012 г. на ВКС по ч. т. д. № 818/2011 г., I т. о., ТК.
20 За тезата, че заличената по чл. 179, ал. 1, изр. 1 ЗЗД ипотека „не засяга съществуването на ипотечното право в отношенията между ипотекарния кредитор и собственика на имота“, вж. Калайджиев, А. Облигационно право. Обща част. С. 2002, с. 620.
21 Това може да обоснове и следваща разлика между двете хипотези: ако новото вписване по чл. 179, ал. 3, изр. 2 ЗЗД на заличена ипотека не може да породи правно действие, когато към момента на извършването му имотът вече не е притежание на ипотекарния длъжник (в този смисъл вж. Венедиков, П. Ипотеки, залог, привилегии. С., 1994, с. 187), то новото вписване по чл. 172, ал. 2, изр. 1 ЗЗД може да бъде извършено и ще има правно действие за страните по договора за учредяване на наново вписаната ипотека и в случаите, когато към момента на повторното вписване на ипотеката имотът вече е собственост на трето лице – в тези случаи обаче новото вписване на ипотеката няма да е противопоставимо на третото лице, придобило ипотекирания имот и вписало правата си върху него преди реда на новото вписване на ипотеката.
