Как да разберем кой ползва собствената ни земеделска земя?
За ползването на земеделските земи информация се съдържа в регистри, които водят Държавен фонд „Земеделие“, органите по поземлената собственост и службите по вписванията.
В случай че собствениците или ползвателите поискат от кмета на общината по реда на чл. 34 от Закона за собствеността и ползването на земеделските земи (ЗСПЗЗ) да издаде заповед за изземването на земеделски земи от лицата, които ги ползват без правно основание, в рамките на тази процедура той е задължен да изиска официално информация за ползването на земеделската земя, чието изземване се претендира.
Прегледът на регистрирането на ползването не цели изчерпателност, а има практическа насоченост – да подпомогне собствениците на земеделски земи да установят ползвателя им.
1. Вписване на договорите за наем и на договорите за аренда на земеделска земя в службата по вписванията
В чл. 112, б. „е“ от Закона за собствеността и чл. 4, б. „е“ от Правилника за вписванията е предвидено, че договорите за наем на недвижим имот, в т.ч. на земеделска земя, за срок по-дълъг от една година, както и договорите за аренда, подлежат на вписване. Значението на вписването е установено с чл. 113 от Закона за собствеността и е свързано не с действителността, а с противопоставимостта на договорите, в случаите когато в рамките на срока на договора за ползване собственикът прехвърли правото на собственост на трето лице. Вписаният договор за наем при прехвърляне на недвижимия имот остава в сила спрямо приобретателя – чл. 237 от Закона за задълженията и договорите.
Приобретателят на арендувания обект на договора замества арендодателя като страна в договора за аренда, ако същият е бил вписан, дори и обектът на договора още да не е предаден. Ако договорът не е бил вписан, той има сила по отношение на приобретателя за две стопански години след годината на придобиването. Или съгласно чл. 17, ал. 2 от Закона за арендата в земеделието (ЗАЗ) вписаният договор за аренда запазва действието си спрямо новия собственик на земята за целия договорен срок, а невписаният – само за две стопански години.
Съгласно чл. 42 от Правилника за вписванията всеки може да поиска от съответната служба по вписвания справки по вписванията, отбелязванията и заличаванията, направени по книгите за вписване. Справките са устни или писмени. За извършването им се дължи държавна такса.
2. Регистриране на договорите за ползване на земеделски земи от общинските служби по земеделие (ОСЗ)
- Данни за ползването в регистрите към картата на възстановената собственост
Съгласно чл. 10, ал. 2 от Наредба № 49 за поддържане на картата на възстановената собственост от 2004 г. (ДВ, бр. 102 от 19.11.2004 г.), издадена от министъра на земеделието и горите,за всеки имот от картата на възстановената собственост се открива партида. В имотната партида, поддържана от ОСЗ, в част „В“ – вещни права, сервитути, наем и аренда, искови молби, се отразяват и данни за договорите за наем и за аренда, които са вписани в службата по вписванията. Тази регистрация има информационно значение.
- Договори за аренда на земеделска земя
Регистрацията на арендните договори на земеделска земя се извършва от общинските служби по земеделие на основание чл. 3, ал. 1 от Закона за арендата в земеделието. В Наредба № 6 от 18.02.2000 г.(обн. ДВ, бр.18 от 2000 г.) за условията и реда на регистрация на договорите за аренда в поземлените комисии, издадена от Министерството на земеделието и горите в изпълнение на предвидената законова делегация по чл. 3, ал. 3 ЗАЗ се съдържа подзаконовата уредба на регистрацията.
В общинската служба по земеделие се регистрират вписаните в службата по вписванията арендни договори. Съгласно чл. 8 от Наредба № 6 арендаторът е длъжен в 10-дневен срок от вписването на арендния договор в службата по вписванията да представи в общинската служба по земеделие копие от вписания договор. Този регистър се поддържа за административни цели и набирането на информация за арендните договори и техните обекти служи като основа за формирането и провеждането на държавната политика в областта на земеделието – чл. 2 от Наредба № 6.
3. Регистриране на невписаните в службата по вписванията договори за ползване на земеделска земя
- Едногодишни договори за ползване на земеделска земя
Регистрират се от ОСЗ в изпълнение на чл. 37б, ал. 1 ЗСПЗЗ за целите на формирането на уедрени масиви за ползване. Задължението на общинските служби по земеделие да регистрират представени договори за наем и за съвместна обработка на земята произтича от разпоредбата на чл. 37б, ал. 1 ЗСПЗЗ – общинската служба по земеделие води регистър на собствениците и ползвателите на земеделски земи и предоставя информация за тях на ползвателите, участващи в споразумението по чл. 37в с цел насърчаване на уедрено ползване и създаване на масиви.
При представяне на два и повече невписани договори за един имот, ОСЗ не извършва регистрация на договора и този имот се включва в изходните данни и материали за създаване на масивите за ползване и се разпределя като т.нар. „бяло петно“.
- Заповед на директора на областната дирекция „Земеделие“ за разпределение на масивите за ползване
Това е актът, с който приключва провежданата ежегодно процедура за създаване на уедрени масиви за ползване . Съгласно чл. 37в, ал. 4 ЗСПЗЗ заповедта се издава въз основа на доклад от провеждащата процедурата комисия със статут на помощен орган, който съдържа сключеното споразумение, разпределението на масивите за ползване, данни за земите по ал. 3, т. 2 от чл. 37в ЗСПЗЗ (т.нар. „бели петна“ – имоти, за които не са сключени договори за ползване и собствениците им не са подали декларации по чл. 69 ППЗСПЗЗ за формата на стопанисване и за начина на трайно ползване), за техните собственици и дължимото рентно плащане. Заповедта следва да се издаде в срок до 10 октомври на съответната година.Тя се обявява в кметството и в сградата на общинската служба по земеделие и се публикува на интернет-страницата на общината и на съответната областна дирекция „Земеделие“.
Ползвател на земеделски земи, който се ползва от заповедта в частта за земите – бели петна, внася по банкова сметка за чужди средства на общината сума в размер на средното годишно рентно плащане за землището в срок до 10 септември. Сумите са депозитни и се изплащат от общината на правоимащите лица въз основа на заповедта на директора на областната дирекция „Земеделие“ в тригодишен срок.
4. Системата за идентификация на земеделските парцели (СИЗП)
Представлява част от Интегрираната система за администриране и контрол, която се поддържа съгласно чл. 30 от Закона за подпомагане на земеделските производители за изпълнение на функциите на Разплащателната агенция,наред със системата за регистрация на кандидатите и на заявленията за подпомагане; система за идентификация и регистрация на животните; и интегрирана система за контрол. СИЗП се поддържа от Министерството на земеделието и храните.
Разплащателната агенция обединява данните от системата за регистрация на кандидатите и на заявленията за подпомагане; система за идентификация на земеделските парцели и системата за идентификация и регистрация на животните в цифров вид в интегрирана информационна система и създава и поддържа системни връзки с външни регистри.
С Наредба № 105 от 22.08.2006 г. за условията и реда за създаване, поддържане, достъп и ползване на интегрираната система за администриране и контрол, издадена от Министерството на земеделието и храните (обн. ДВ. бр. 82 от 10.10.2006 г., последна редакция – ДВ, бр. 101 от 2012 г.) са определени условията и редът за създаване, поддържане, достъп и ползване на тези информационни системи.
Съгласно чл. 17, ал. 1 регистърът на ползваните земеделски земи е част от системата за идентификация на земеделските парцели, която включва информация за земеделския стопанин и за блоковете на земеделските стопанства, които той стопанисва.
Това са схематично представени основните нормативно предвидени източници на данни за ползването на земеделските земи.
5. Справка за декларираните кадастрални имоти по директни плащания от страницата в интернет на Държавния фонд „Земеделие“
За собствениците на земеделски земи, които се интересуват кой ползва имотите им, е важно да знаят, че е създадена възможност за съпоставяне на данните за имотите от картата на възстановената собственост (КВС) с данните за ползването им в Интегрираната система за администриране и контрол. В случай че имотите са заявени за подпомагане на площ, информация за ползването им за текущата стопанска година всеки може да намери на официалната страницата в Интернет на Държавния фон „Земеделие“ – www.dfz.bg. За целта е необходимо да се въведе номерът на поземления имот от картата на възстановената собственост или от кадастралната карта, в случай че за землището по местоположението на имота има одобрена кадастрална карта. Кои са землищата с одобрена кадастрална карта може да се установи от страницата в Интернет на Агенцията по геодезия, картография и кадастър, както и от общинската служба по земеделие по местонахождението на имота.
Номерът на имота по картата на възстановената собственост е съставен от кода на населеното място, в чието землище е разположен имотът, по Единния класификатор на административно-териториалните и териториални единици – ЕКАТТЕ (преди Единен класификатор на населените места – ЕКНМ), от номера на масива и от номера на имота.
Идентификаторът на имота по кадастралната карта е уникален номер, чрез който недвижимият имот се посочва еднозначно на територията на страната. Идентификаторът включва кода по ЕКАТТЕ, на чиято територия попада имотът, номерът на кадастралния район по кадастралната карта и номерът на поземления имот. Цифрите от различните полета на идентификатора по кадастралната карта се отделят с точка.
Съгласно § 1 от Наредба № 15 от 23.07.2001 г. за структурата и съдържанието на идентификатора на недвижимите имоти в кадастъра, до откриване на производство по създаването на кадастрална карта и кадастрални регистри за съответната територия идентификатори на поземлените имоти дават общините, съответно поземлените комисии:
Справката предоставя данни за номера и площта на имотите по картата на възстановената собственост/кадастралната карта, номера и площта на декларирания блок на земеделското стопанство (БЗС) от Системата за идентификация на земеделските парцели, площ на пресичанията между поземления имот по КВС/кадастралната карта и блока на земеделското стопанство, а за ползвателя – бенефициент се посочва уникалният регистрационен номер (УРН), имената/наименованието и единният идентификационен код (ЕИК) на бенефициента. Към момента данните са изнесени за кампания за подпомагане 2012 г. Информацията е общодостъпна от страницата на ДФ „Земеделие“ в Интернет от рубриката „Декларирани кадастрални имоти по директни плащания“. Това е наборът от данни, които всеки може да получи за ползването на имот за стопанската 2012-2013 г. въз основа на кадастралния му номер, при условие че той е бил заявен за подпомагане.
6. Служебно набиране на данни от кмета на общината за ползването по реда на чл. 34, ал. 1 ЗСПЗЗ
По изключение, законодателят в чл. 34 ЗСПЗЗ е предвидил специално административно производство за изземването на земеделски земи – собственост на граждани и на юридически лица, подобно на това, което се прилага за защита на държавната и общинската собственост от неправомерно ползване (чл. 80 от Закона за държавната собственост и чл. 65 от Закона за общинската собственост).
Изземването се извършва със заповед на кмета на общината по местонахождението на имота.
В съдебната практика процедурата по чл. 34 ЗСПЗЗ се определя като административна интервенция в защита правата на собствениците на земеделска земя, неоснователно и неправомерно накърнени от други лица. Посочват се три предпоставки за нейното законосъобразно провеждане, които трябва да са налице едновременно:
- да е потърсена от собственик с възстановено право на собственост върху земеделски имоти, или от ползвател на правно основание на такива имоти;
- земеделските имоти да се ползват от трети лица;
- това ползване да е без правно основание.
От тази процедура могат да се възползват не само лицата, чийто земеделски имот първоначално е реституиран, но и тези, които са придобили впоследствие правото на собственост, например чрез продажба от собственика, на когото имотът е бил възстановен. Или с възможност да искат изземване по реда на чл. 34, ал. 1 ЗСПЗЗ разполагат лицата, които представят документ за собственост върху земеделската земя. Такива документи могат да бъдат: влезли в сила решения със скица на общинската служба по земеделие за възстановяване на правото на собственост в стари съществуващи или възстановими граници (по чл. 14, ал. 1, т. 1 ЗСПЗЗ и чл. 18ж, ал. 1 от Правилника за прилагане на ЗСПЗЗ), или в нови граници с план за земеразделяне (по чл. 27 от Правилника за прилагане на ЗСПЗЗ), или за обезщетяване по чл. 27а ППЗСПЗЗ, както и актовете, документиращи продажби, замени или други сделки за разпореждане със земеделски земи, както и делби.
Ползването без правно основание означава земеделският имот да се ползва от лица, които не са негови собственици и нямат друго правно основание за ползването му (например договор за наем, за аренда, за съвместно обработване с кооперация, или споразумение за създаване на масиви за ползване или разпределение на масивите за ползване – съгласно чл. 37в, ал. 14 ЗСПЗЗ.)
Кметът на общината в административното производство по чл. 34 ЗСПЗЗ е длъжен за изясняване на административноправния спор и установяване на неправомерното ползване, след като пред него е предявено искане за изземване на конкретно посочен имот, да извърши служебна справка кой и на какво основание ползва земеделските земи. Съгласно чл. 34, ал. 1 ЗСПЗЗ за установяване на неправомерното ползване кметът служебно изисква информация от Държавния фонд „Земеделие“ – Разплащателна агенция, или от регионалните му териториални структури и/или от общинската служба по земеделие по местонахождението на имотите, съответно от службата по геодезия, картография и кадастър. Неизпълнението на вмененото от законодателя задължение за административния орган, след като е сезиран с искане за изземване на конкретно посочен имот, се определя в съдебната практика като съществено процесуално нарушение – основание за отмяна на заповедта на кмета на общината като издадена в нарушение на административнопроизводствените правила.
Стойка КУРТЕВА, юрист
Юлия СТОЙКОВА, юрист
