Особености и възможни рискове при придобиване на недвижим имот чрез публична продан

Интересът към покупката на недвижим имот на публична продан се базира основно на два фактора:

• възможността да се придобие собственост при обичайно по-ниска цена от пазарната;
• създалото се обществено мнение, че такава покупка е с повишена степен на сигурност.

Наблюдава се паралелно с това обаче, слабо познаване на задълженията, опасностите и отговорностите на участниците, както и недобра информираност за възможните усложнения при тази процедура.
Направеното по-долу изследване е съсредоточено върху продажбата на недвижими вещи като способ за изпълнение за събиране на парични вземания по реда на Гражданския процесуален кодекс, като са изключени и случаите на продажба на дружествен дял от имуществото на дружество, в което има като актив недвижим имот; не са разгледани и особените случаи на принудително изпълнение спрямо имоти, които са делбени, в режим на съпружеска имуществена общност или на съсобственост.

І. В какъв обем гарантира публичната продан придобиване на собствеността върху недвижимия имот?

1. Как следва да изпълни задължението си съдебният изпълнител за проверка на принадлежността на вещното право на собственост?
Съгласно чл. 483 от Гражданския процесуален кодекс (ГПК), преди да пристъпи към опис на имота (което процесуално действие задължително предшества обявяването на публичната продан), съдебният изпълнител (СИ) следва „да се убеди, че той е бил собственост на длъжника към деня на налагане на възбраната“.
В законовия текст е посочено, че справката в данъчните или нотариалните книги е само един от правните способи за това и на съдебния изпълнител е предоставено правото да ползва и други начини за установяване на собствеността, включително разпит на свидетели и изискване на информация от длъжника и трети лица, които се намират в имота. С оглед извършването на тази проверка, на съдебния изпълнител, съгласно чл. 431, ал. 3 ГПК, е даден и достъп до информация в съдебните и административните служби, а в чл. 16, ал. 1 от Закона за частните съдебни изпълнители изрично е посочено правото на достъп до лични данни на длъжника в рамките на необходимостта от извършване на принудителното изпълнение.
Предоставените права на съдебния изпълнител са не само негови правомощия, но и задължения¹ – неизвършената или непълна проверка на собствеността може да обоснове неговата отговорност по смисъла на чл. 441 ГПК.
Ангажирането на такава отговорност е възможно, ако в резултат на виновно лошо изпълнение на процесуалното правомощие на съдебния изпълнител по чл. 426, ал. 4 ГПК във връзка с проучването на имуществото на длъжника (съответно на поетото от частния съдебен изпълнител задължение по чл. 18, ал. 2 ЗЧСИ), са причинени вреди от материалноправната законосъобразност, ако е изпълнението е извършено върху вещ или право, което не е на длъжника (вж. Решение № 566 от 17.06.2010 г. на САС, г.о., VІІ с-в по гражд. д. № 2661/2009 г.)².

2. Към кой момент има задължение съдебният изпълнител да провери собствеността?
Процесуалното действие, което е абсолютна предпоставка за допустимост на публичната продан³, е налагането на възбрана. Това е и моментът, в който принудителното изпълнение се насочва към конкретен недвижим имот, следователно проверката на съдебния изпълнител за притежаването на собствеността следва да е определила длъжника като титуляр на вещното право.
Трябва да се подчертае обаче, че правното действие на възбраната, изразяващо се в нейната противопоставимост, е свързано с нейното вписване, поради което се налага изводът от необходимост съдебният изпълнител да актуализира проверката именно към този момент⁴.

3. Как влияе върху последиците на публичната продан несеквестируемостта на недвижимия имот?
Както е известно, при покупката на имот пряко от собственика му въпросът за секвестируемостта изобщо не се поставя, тъй като не съществуват ограничения за разпоредителни действия с имуществото на едно лице, извършено по негова воля, включително и с оглед възможността да се иска унищожаване на сделка, сключена при крайна нужда при явно неизгодни условия.

1) Несекверуемостта е условие за провеждане на принудително изпълнение върху имуществото на длъжника.
Несеквестируемостта е от категорията на абсолютните предпоставки в изпълнителното производство, което не следва да се разбира, че наличието й препятства принудително изпълнение, инициирано от абсолютно всички взискатели или че несеквестируемостта не може да отпадне по причини, дължащи се на длъжника (изключенията са посочени в чл. 445 ГПК). Незаконосъобразността на извършения опис в нарушение на разпоредбата на чл. 444, т. 7 ГПК и насочването на изпълнението е върху несеквестируем недвижим имот на длъжника налагат съдебният изпълнител да извърши проверка и на обстоятелствата в тази връзка. Това би следвало да стане преди извършване на описа и на възбраната, които са предхождащи самата публична продан правни действия.
При преценката дали конкретен недвижим имот може да бъде предмет на публичната продан, съдебният изпълнител не би трябвало да приеме като обстоятелство, водещо до несеквестируемост, наличието на ограничени вещни права върху имота, а единствено да направи преценка относно жилищните нужди на длъжника и членовете на неговото семейство⁵. Без значение е и дали недвижимият имот е единствен на длъжника. От друга страна, дори да са били налице основанията за несеквестируемост, при извършване на разпоредителни действия на длъжника с имота след налагане на забраната.
2) Приложими ли са правилата за несеквестируемост при учредена ипотека върху имота?
Този въпрос е от значение с оглед обстоятелството, че в голяма част от случаите на принудително изпълнение върху недвижимия имот има учредена ипотека.
Правната норма на чл. 445, ал. 1 ГПК, която изключва приложимостта на несеквестируемостта в условията на ипотека върху единственото жилище на длъжника, изхожда от логиката, че след като по своя воля са учредили ипотека, собствениците са се съгласили предварително с действието й – възможността в случай на неизпълнение на задължението за заплащане на дълга, който ипотеката обезпечава, законосъобразността при условията на принудително събиране на вземането да се стигне до публична продажба на имота⁶.
Трябва да се подчертае обаче, че ако принудителното изпълнение се извършва по инициатива на кредитор, който не е ипотекарен, присъединените кредитори не могат да се ползват от това изключение и да пристъпят към публична продан на единственото жилище на длъжника⁷.
3)Несеквестируемост на имот поради производство по ДОПК.
Възможна е известна конкуренция с оглед наличието на различни основания, чрез които може да се извършва принудително изпълнение върху недвижим имот.
В случай че публичният изпълнител е наложил възбрана по реда на Данъчно-осигурителния процесуален кодекс, тя „изважда от кръга на възможното за удовлетворяване имущество съответния недвижим имот, като го прави временно несеквестируем по ГПК“⁸. Предвид тази специална разпоредба следва да се приеме, че за законосъобразното провеждане на публичната продан е необходимо да няма наложена предхождаща възбрана върху имота по реда на ДОПК.
4) Има ли рискове за купувача вследствие на несеквестируемостта на имота?
Възражения относно несеквестируемостта на недвижимия имот – обект на принудително изпълнение, длъжникът има право да предяви чрез обжалване в едноседмичен срок от извършването на действието на съдебния изпълнител, насочено към изпълнение върху това имущество.
От гледна точка на купувача на публична продан е важно да се знае, че стигне ли се до постановление за възлагане, правото да се оспорва принудителното изпълнение върху имотът поради неговата несеквестируемост, се преклудира, т.е. длъжникът ше може да обжалва само на основанията, посочени в чл. 435, ал. 3 ГПК⁹.

4. Трябва ли съдебният изпълнител да изследва режима на имуществени отношения между съпрузите, когато един от тях не е длъжник?
Интерес представлява въпросът доколко в обхвата на проверката на собствеността, която е възложена като задължение на съдебния изпълнител по силата на чл. 483, изр. 2 ГПК, се включва и проучването на конкретните имуществени отношения между съпрузите, когато недвижимият имот е придобит през време на брака.
С оглед приемането на новия Семеен кодекс, който е в сила от 01.10.2009 г., не е актуално и не би следвало да се приеме изразеното в правната доктрина становище, че „СИ не е длъжен да проверява режима на собственост при налагането на възбрана върху недвижим имот.“¹⁰.
Не е достатъчно мотивирана тезата, че съпругът би могъл да се защити, доказвайки, че съществува приет от съпрузите режим на разделност или сключен брачен договор между тях. Още по-малко аргументи могат да се търсят на плоскостта на частноправния характер на отношенията между съпрузите. Не трябва да се забравя, че интересите на купувачите на публична продан следва да бъдат защитени по начин, който не зависи от активността на пряко заинтересованите лица поради вещните им права, притежавани преди започване на принудителното изпълнение¹¹. В противен случай има сериозна опасност неучаствалият в проданта съпруг да упражни правата си срещу купувача на публичната продан – било чрез ревандикационен иск, било, позовавайки се на нищожност по чл. 26 ЗЗД. Казано с други думи, правният ефект от публичната продан, нищо че тя няма да бъде недействителна в отношенията помежду им, няма да прехвърли върху купувача повече права, отколкото е имал длъжникът¹².
Съдебният изпълнител е задължен по силата на чл. 503, ал.   1 ГПК не да съобщи на другия съпруг за изпълнението, а да уведоми за насочване на изпълнението срещу имота в режим на съпружеска имуществена общност съпруга на длъжника. Правната норма предполага не само установяване наличието на брак, а и принадлежността на имота – обект на принудителното изпълнение, към съпружеска имуществена общност¹³. При това положение, намирам за вменено на съдебния изпълнител да направи справки и в регистъра за имуществените отношения на съпрузите, воден от Агенцията за вписванията, още повече, че те има публичен характер и са общодостъпни.

5. Проверката на собствеността не включва проверка на материалното основание за изпълнението.
От съдебния изпълнител не би трябвало да се очаква да извърши нито проверка, нито контрол, дали съществува изпълняемото право. Налице ли са основания за започване на изпълнителното производство, той следва да образува такова по силата на закона и на молбата за принудително изпълнение от кредитора. Съдебният изпълнител обаче би следвало да зачете правната сила на решенията по чл. 439, 424 и 240 ГПК, влезли в сила след започване на принудителните действия срещу имота и да не извърши публичната продан.

6. Наличието на ограничени вещни права не се включва в проверката на собствеността.
Учредените преди вписване на възбраната ограничени вещни права на трети лица върху недвижимия имот не се влияят от извършването на публичната продан. На нея ще бъде продадено правото на собственост в обема му, в който е бил притежаван от длъжника. Логическото тълкуване на правната норма на чл. 483 ГПК не дава основание за разширяване на съдържанието й – условие за извършване на описа и започване на принудителното изпълнение върху имота е единствено установяването на принадлежността на имота към имуществото на длъжника, т.е. на вещното право на собственост.
С оглед на горното, не може да се вмени в задължение на съдебния изпълнител да обявява изрично наличието на ограничени вещни права, дори да ги е установил в хода на проверката на собствеността. Съществуването им обаче влияе в посока намаляване на оценката на имота и може да доведе до участие в публичната продан на инвеститори, привлечени от ниската начална цена, без да отчитат тези обстоятелства.

II. Погасяват ли се с публичната продан всички права на трети лица върху имота?

1. Публичната продан ще погаси съществуващите ипотеки върху имота.
По силата на чл. 175 ЗЗД, с публичната продан се смятат погасени всички учредени върху недвижимия имот ипотеки (независимо дали са били взискатели, ипотекарните кредитори стават страна в изпълнителното производство по силата на чл. 501, ал. 1 ГПК).
Единственото изключение е предвидено в хипотезата на чл. 175, ал. 2 ЗЗД, която разглежда запазване на ипотеката при съгласие между ипотекарния кредитор и купувача.

2. Погасяват ли се ограничените вещни права върху недвижимия имот с публичната продан?
Проверката на собствеността не означава, че недвижимият имот се продава чист от всички вещни тежести. Установяването, че не са налице пречки за изнасяне на имота на публична продан от гледна точка на принадлежността на собствеността, не следва да се разбира в смисъл, че тази собственост купувачът ще придобие в пълен обем, без каквито и да е задължаващи го правни условия.

1) Публичната продан не погасява ограничените вещни права върху имота, които са учредени преди налагане на възбраната¹⁴ преди вписване на първата ипотека върху него¹⁵.
Както е известно, вещното право на ползване, правото на строеж и сервитутните права¹⁶ върху служещия имот „следват имота“¹⁷, т.е. се запазват, независимо от последваща промяна на собствеността. Този извод може да се обоснове и с разпоредбата на чл. 492, ал. 2, изр. 1 ГПК – към купувача ще преминат правата, които е имал длъжникът. На взискателя, съответно – и на купувача в производството по публичната продан, няма да бъдат противопоставими разпоредителните действия на длъжника, направени след вписване на възбраната. Това се отнася както за прехвърляне на собствеността, така и за учредяването на вещни права (чл. 452, ал. 2 ГПК).
2) Относно правата по чл. 56 от Семейния кодекс спрямо купувача на публична продан.
Призната е правната възможност публичната продан да се оспори чрез иск по чл. 440, ал. 1 ГПК от бившия съпруг, на когото е даден имотът по реда на чл. 56 СК¹⁸. От това обаче не следва изводът, че предоставянето на семейното жилище при развод прави недвижимия имот несеквестируем, нито че разглежданото право „следва имота“. То не обвързва купувача на публична продан, доколкото не може да му се придаде правен режим, различен от този при наемните отношения. „Предоставянето на съпругата на ипотекарния длъжник на ползването на имота – индивидуална собственост на съпруга не е вещно право, което да може да се противопостави на взискателя или на третите лица, освен като наемно правоотношение при вписване на решението за предоставяне ползването в имотния регистър, като вписването има действието по чл. 237, ал. 1 ЗЗД.“¹⁹.

3. Не винаги наемните отношения се прекратяват автоматично с публичната продан.
В тази връзка е необходимо да се прецени съдържат ли се в специални закони правила по смисъла на чл. 21 ЗЗД, които обвързват трети лица извън страните, както и да се съпостави действието на процесуалните и материалноправните норми.
Правни въпроси поставя приложението на нормата на чл. 175 ЗЗД ;и съотношението на тази правна норма с разпоредбата на чл. 237, ал. 1 ЗЗД.
Преди всичко, текстът на чл. 175, ал. 1 ЗЗД се отнася до вещните права, а наемното правоотношение не може да бъде включено в тази група.
1) По принцип вписаните договори за наем преди налагане на възбраната ще запазят правното си действие по правилата на чл. 237 ЗЗД²⁰.
2) При изпълнение от взискател – ипотекарен кредитор наемното правоотношение по принцип ще има действие спрямо купувача единствено, ако договорът е бил вписан преди ипотеката.
3) В правната доктрина е изразена теза, която поддържам, че ако наемният договор е за срок до три години, той не спада към разпоредителните действия, следователно би трябвало да е противопоставим на купувача, дори да е бил вписан след ипотеката²¹. „Договор за наем до три години, ако е вписан след вписването на ипотеката, ще обвързва купувача по публичната продан не за уговорения в него срок, а като безсрочен договор (чл. 237, ал. 2, изр. 2 ЗЗД)“²².

4. Запазва ли се арендният договор след публичната продан?
Известни са приликите на договора за аренда в земеделието с наема. Паралелно с това, спецификата на предмета на правоотношение са наложили специалната му уредба в Закона за аренда в земеделието.
С оглед разглежданата проблематика, от значение е приложимостта на чл. 17, ал. 2, изр. 2 ЗАЗ.
Поради предвиденото изискване в чл. 3, ал. 1 ЗАЗ, арендният договор е формален и за валидното му сключване е необходима писмена форма с нотариална заверка на подписите; вписването на договора за аренда има само допълнителна, гаранционна роля и не го прави противопоставим на лицата, вписали вещни права преди това. На тази основа всеки договор за аренда има достоверна дата. Ако се потърси аналогия с наема, то според чл. 237, ал. 2, изр. 1 ЗЗД следва да се приеме, че арендният договор би се запазил до изтичане на срока му, но за не повече от една година след преминаване на собствеността към нов собственик. Трябва да бъдат анализирани разпоредбите на ЗАЗ в земеделието като lex specialis – по силата на чл. 17, ал. 2, изр. 1 от него би следвало да се признае запазването на арендния договор до края на срока му, но в рамките на две години, а не на една. От друга страна, струва ми се, че е необходимо да се зачете и спецификата на публичната продан като способ на придобиване на собственост и да се даде предпочитание на процесуалната уредба²³. В този смисъл, не виждам основания невписаният преди ипотеката/възбраната върху имота договор за аренда да има действие спрямо купувача на публична продан на имота – той не би могъл да узнае за съществуването му и приемането на противното становище означава на практика да се обезсмисли въведеният с чл. 113 ЗС режим на вписванията. Този извод, според мен, не се променя в хипотезата, когато арендният договор е бил вписан само в специалния регистър по чл. ЗАЗ²⁴.

Бисерка МАРИНОВА, д-р по гражданско и семейно право, адвокат
___________
1 Така в Решение от 19.09.2011 г. на Плевенския окръжен съд по ч.гражд.д. № 752/ 2011 г. се посочва, че частният съдебен изпълнител не е извършил надлежна проверка по реда на чл. 483 ГПК, като при липсата на данни за собствеността на процесния гараж въз основа на представените скици и нотариални актове по делото, не е направил справка в данъчната служба и не е разпитал свидетели, за да установи действителните права на длъжника.
2 В. Попова. Защита срещу процесуалната незаконосъобразност на действията и бездействието на съдебния изпълнител чрез имуществената отговорност за вреди. Публикувано в Сиела Норми, 20.04.2011 г.
3 В този смисъл: Граждански процесуален кодекс. Авторски колектив, С., ИК „Труд и право“, 2012, с. 1117.
4 На това се обръща внимание и от Живко Сталев в Българско гражданско процесуално право, девето допълнено и преработено от колектив издание. С., Сиела, 2012, с. 1055.
5 Решение от 27.04.2012 г. по ч. гражд. д. № 4122/2012 г. на Софийски градски съд.
6 Решение от 25.07.2012 г. по ч. гражд. д. № 10279/2012 г. на Софийски градски съд: „Съобразяването на предпоставките на чл. 171 ЗЗД ;дава на настоящия взискател привилегиите на ипотекарен кредитор, в това число отпадането по отношение на него на несеквестируемостта на жилището на длъжниците на осн. чл. 445, ал. 1 ГПК.“
7 Това подчертава и М. Марков, Изпълнение върху ипотекиран имот. Принудително изпълнение, сборник съдебни практики, бр. 1/2009 г.
8 Обретенова, М., Митева, Д. Изпълнително производство. С., 2008, с. 44
9 Определение № 807 от 31.05.2011 г. по ч .гражд. д. № 1464/2011 г., ГК, І с-в на Апалативен съд – София.
10 Обретенова, М., Митева, Д. Изпълнително производство. С., 2008, с. 50
11 Същото принципно становище е изразено и в Решение № 285 от 17.05.2010 г. по гражд.д. № 1306/2009 г. Г.К., III г.о. на ВКС, правните изводи в които, въпреки че са изложени във връзка с публична продан на движима вещ на стойност над 5000 лв., са приложими и към публичната продан на недвижим имот, тъй като чл. 474, ал. 5 ГПК ;препраща към същия режим на изпълнение.
12 Вж. Решение № 55 от 23.01.1985 г. по гражд.д. № 974/1984 г., I г. о., Съдебна практика на ВС на НРБ – гражданска колегия, 1985, С., Наука и изкуство, 1986.
13 Вж. Решение № 190 от 28.06.2011 г. по гражд.д. № 276/2010 г., ГК., ІV г.о. на ВКС.
14 Същото приема и Ст. Ставру, Публичната продан като специфичен способ за придобиване на вещни права. Сп. „Собственост и право“, № 2, 2009 г.
15 М. Марков обосновава тезата за непротивопоставимост на вписаните след първата ипотека вещни права и спрямо последващи ипотеки, дори в случай че първата ипотека бъде заличена – М. Марков. Ипотеката. С., 2010, с. 351
16 „Въпреки, че в Закона за собствеността сервитутите не са уредени като вещни права върху чужда вещ, безспорно е, че те са от категорията на ограничените вещни права…“ – Г. Боянова, Вещните сервитутни права. С., 2008, с. 94.
17 По същата логика с прехвърлянето на господстващия имот – в случая в резултат на вещноправното действие на публичната продан – купувачът ще придобие и сервитутното право, което е притежавал длъжникът. Вж. за преминаването на вещните сервитути при прехвърляне на имота: Ал. Джеров. Вещно право. С., 2010, с. 254.
18 Решение № 61 от 24.02.2012 г. по гражд. д. № 671/2011 г., ГК., III г.о. на ВКС.
19 Решение от 24.08.2012 г. по ч. гражд. д. № 3613/2012 г. на Софийския градски съд.
20 Така в Определение № 384 от 11.03.2011 г. по ч.гражд.д. № 600/2011 г. на Апелативен съд – София е прието, че: „Правата на дружеството като наемател на сградата са противопоставими на страните по изпълнителното дело и на трети лица по силата на законовата разпоредба на чл. 237, ал. 1 ЗЗД ;с оглед факта, че наемният договор е вписан.“; с Решение № 1779 от 15.12.2011 г. на Пловдивския окръжен съд, VІ г. с-в по в. г. д. № 2834/2011 г. (влязло в законна сила) е отхвърлен иск по чл. 108 ЗС на купувача на недвижим имот, тъй е налице осъществяване на държане от ответника на правно основание – договор за наем, вписан в имотния регистър преди публичната продан.
21 Вж. М. Марков. Ипотеката. С., 2010, с. 167, който препраща към А.Калайджиев. Облигационно парво. Обща част, с. 727 и към П. Венедиков. Ипотеки, залог, привилегии…, с. 129.
22 Ст. Ставру. Противопоставимост на договора за аренда. Приложение към сп. Собственост и право, № 8, 2012, с. ХVІІІ.
23 На специалността на изгубване на собствеността при публична продан внимание обръща и М. Марков – Ипотеката. С., 2010, с. 353.
24 По аналогия могат да се използват мотивите на Решение № 118 от 22.03.2012 г. по гражд. д. № 1215/2011 г., ГК., ІІ г.о. на ВКС, което е по повод спор във връзка с правата върху търговско предприятие, предмет на особения залог, в което са включени и вещни права върху недвижими вещи. В такива случаи съгласно разпоредбата на чл. 22а от Правилника за вписванията, освен във фирмения регистър, особения залог се вписва и по партидата на недвижимия имот от Агенцията по вписванията. Съдът е приел, че: „При конкуренция на права върху недвижим имот, вписан по реда на вписванията, предвиден за особените залози по ПВ, с права, възникнали на друго основание, в т.ч. и по влязло в сила съдебно решение за разваляне на договор по реда на чл. 87, ал. 3 ЗЗД, следва да се зачетат правата, придобити на основанието, вписано първо по партидата на недвижимия имот, по реда на ПВ.“