В практиката често се случва съсобствен имот да бъде отдаден под аренда или наем,1 като се има предвид договор за наем с всякакъв обект, а не непременно земеделска земя.2 Особеното в случая е, че вещта е съсобствена и оттам могат да възникнат някои усложнения, непознати при едноличната собственост.
При регламентирането на договора за наем в Закона за задълженията и договорите (ЗЗД), ДВ, бр. 2 от 1950 г. в чл. 229 и следващите въобще не се разглежда възможността вещта, отдадена под наем, да е съсобствена. Уредбата не изключва подобна възможност, но не я урежда изрично. В правната теория обаче се анализират случаи когато съсобствен имот е отдаден под наем. Според Ал. Кожухаров3 една съсобствена вещ може да бъде дадена под наем от всичките й съсобственици, също както и неколцина могат да бъдат нейни наематели. Същият автор разглежда и някои хипотези в светлината на нормите на чл. 34 от закона за лицата и семейството (ЗЛС – отм.), при които сключеният договор за наем от единия съпруг има сила и за другия.4 Но като цяло сключването на договор за наем и аренда от няколко наематели или арендатори излиза извън рамките на настоящото изследване. Както е видно от самото заглавие, акцентът се поставя върху отдаването под наем или аренда на съсобствени вещи.
Друг автор, проф. д-р Поля Голева5, също допуска да се отдаде под наем съсобствена вещ, като разглежда и различни хипотези на това отдаване. Ако общата вещ е отдадена под наем от всички съсобственици, на практика не възникват никакви усложнения. Наемодателите имат парично вземане, а всяко парично вземане е делимо, поради което те не са солидарни кредитори, освен ако не е уговорено друго. Възможно е само един от съсобствениците да сключи договор за наем, но от името на всички. И в този случай наемодател ще се явява цялата общност от съсобственици, представлявани от един от тях. Няма пречка това да бъде и лице, което не е съсобственик, но има изрично пълномощно от съсобствениците или е управител на общата вещ, по смисъла на чл. 32, ал. 2 от Закона за собствеността (ЗС). В последния случай трябва да се вземе предвид ограничението, установено в чл. 229, ал. 2 ЗЗД. Управителят на общата вещ е лице, което има право да върши действия само на обикновено управление.6
Ето защо, ако договорът за наем е сключен за срок по-дълъг от 3 години, този срок трябва да се редуцира до 3 години. И в двата случая договорът за наем е сделка на управление, но ЗЗД предвижда ограничение в срока за лица, които могат да сключват само сделки на управление. Това ограничение ще се отнася и до пълномощника, представляващ съсобствениците, ако в самото пълномощно е въведен срок за наемния договор. По друг начин стоят нещата, ако договорът е сключен от съсобственик. Безспорно, той като титуляр на неограниченото вещно право може да сключва договор за наем на вещта за 10-годишен срок. Тук възниква въпросът как е сключен самият договор. Ако е сключен от един от съсобствениците от свое име, само той се явява наемодател и само той има вземане за наема.7 Останалите съсобственици имат право да искат от „наемодателя“ тези части от наема, които съответстват на притежаваните от тях дялове – чл. 30, ал. 3 ЗС. Основанието за тяхната претенция е именно посочената по-горе разпоредба, защото става дума за придобиване на плодове от вещта (в случая граждански), а те се дължат от момента на възникването им. Затова няма да е нужно и писмено искане, така Решение 1747-84-I, сб. 57. Все пак практиката допуска една хипотеза, когато основанието за претенцията на съсобствениците се корени в разпоредбата на чл. 31, ал. 2 ЗС – лично ползване на вещта. Според Тълкувателно решение № 7 от 2012 г. на ОСГК на ВКС (ЕПИ 5.0.), ако имотът е отдаден под наем и договорената наемна цена е по-ниска от средната пазарна, останалите съсобственици могат да искат обезщетение за пропуснатите ползи, които се изразяват в разликата между стойността на сключения договор за наем и средната пазарна стойност на наема. Основателно съдебната практика приема, че тук е налице пропусната полза и за нея трябва да се претендира по реда на чл. 31, ал. 2 ЗС. Аргументът за подобно решение е, че ако съсобствениците не бяха лишени от фактическата власт върху общата вещ, те биха получили по-висока цена за сключения договор за наем, след като това е било възможно.
От казаното дотук следва, че ако само един от съсобствениците е сключил договор за наем на общата вещ от свое име, само той е страна по договора като наемодател, така Решение № 83 от 2000 г., IV г.о. на ВКС (ЕПИ 5.0.). При това положение само той има право да получава наема, а останалите съсобственици имат право да искат полагащите им се ползи, по реда на чл. 30, ал. 3 ЗС, а в хипотезата на Тълкувателно решение № 7 от 2012 г. на ОСГК на ВКС имат претенция по реда на чл. 31, ал. 2 ЗС.
Вписването на договора за наем се извършва, ако той има за предмет недвижим имот и е за срок, по-дълъг от една година. Тук, съгласно изискването на чл. 3 от Правилника за вписванията (Пвп), договорът трябва да бъде в писмена форма, с нотариална заверка на подписите.8 Вписването не е част от фактическия състав на договора за наем, но има две важни значения. Съгласно чл. 237, ал. 1 ЗЗД, ако договорът за наем е вписан, той остава в сила спрямо приобретателя на имота. Второто значение се свързва със страните по договора – ако един от съсобствениците е сключил договора от свое име и така той е вписан, само този съсобственик остава наемодател.
Договорът за аренда стои близко да наема, макар и да не се покрива с него, в този смисъл Решение № 145 от 2010 г., II т. о., ТК на ВКС, (ЕПИ 5.0.) В литературата се определя като договор с облигационно действие за обекта на арендата и с вещно действие за добивите на арендувания обект.9 Съдебната практика приема, че договор за аренда е сделка на управление, така Решение № 129 от 2015 г., I г. о. на ВКС,10 За разлика от договора за наем, договорът за аренда в земеделието е подвластен на конкретна норма относно сключването му от само един от съсобствениците. Съгласно чл. 3, ал. 4 от Закона за арендата в земеделието (ЗАЗ) договорът за аренда може да се сключи със съсобственик на земеделска земя,чиято собственост е повече от 50% идеални части от съсобствения имот или със съсобственик, упълномощен от съсобственици, притежаващи общо с него повече от 50% идеални части от съсобствения имот. Пълномощието трябва да бъде с нотариална заверка на подписите и съдържанието. В тези случаи отношенията със съсобствениците се уреждат съгласно чл. 30, ал. 3 ЗС. От казаното става ясно, че договор може да се сключи със съсобственици, притежаващи повече от половината от идеалните части на общия имот. Същевременно изменението на ЗАЗ, ДВ, бр. 13 от 2017 г. доведе до отмяна на ал. 5 на чл. 3, като текстът бе възпроизведен в § 7 от Преходните и заключителни разпоредби на Закона за собствеността и ползването на земеделските земи (ЗСПЗЗ).11 Според текста на закона, когато договор за аренда е сключен по реда на ЗАЗ до влизането в сила на този закон само от някои от съсобствениците на земеделска земя, отношенията между тях се уреждат съгласно чл. 30, ал. 3 ЗС. Този договор не може да се противопостави на арендатор по договор за аренда, сключен със съсобственик на същия имот, който е бил вписан по-рано в службата по вписванията. Законът влезе в сила от деня на обнародването му в „Държавен вестник“ от 07.02.2017 г.
Конкретните разпоредби за отдаване под аренда на съсобствен имот са пряка последица от нормата на чл. 14, ал. 1 ЗСПЗЗ. Според текста, когато с решението на поземлената комисия (общинската служба „Земеделие“) се възстановява земеделска земя на починал собственик, решението се издава общо за неговите наследници. С други думи съсобствеността се предпоставя от самия реституционен закон.12 В позитивно правен план посочените публикации до голяма степен изясняват основните въпроси, но самият закон не дава ясен отговор какво ще стане, ако договорът за аренда е сключен не с всички съсобственици, нито пък с тези, които притежават повече от 50% от идеалните части. Промените в чл. 3 от 2017 г. в никакъв случай не дават гаранция, че съсобственици на миноритарни дялове няма да сключват договори за аренда на цялата земеделска земя. Разбираем е стремежът на законодателя да разреши сключване на договор за аренда на земеделска земя само на онези съсобственици, които притежават повече от половината дялове в съсобствеността. Така ще се отговори на изискванията на чл. 32, ал. 1 ЗС относно реда, по който се управлява и използва общата веща. Този въпрос се решава с мнозинство на дяловете, така Тълкувателно решение № 13 от 2013 г. на ОСГК на ВКС. Самият подход на законодателя, уреждайки отношенията в чл. 3, ал. 4 и 5 ЗАЗ, показва, че той възприема договора за аренда като акт на управление и затова транспонира изискванията на чл. 32, ал. 1 ЗС към чл. 3, ал. 4 ЗАЗ. ВКС в Решение № 129 от 2015 г., I г. о. на ВКС приема, че правата на арендатора са противопоставими на купувача чрез публична продан за минималния срок на договора за аренда – този срок е 4 години, тъй като решението е постановено през 2015 г., преди промяната на закона – ДВ, бр. 14 от 2015 г. Това означава, че ако арендодател е миноритарен съсобственик с отдаването на имота под аренда той може да осуети практически принудителното изпълнение върху съсобствения имот за срок от 5 години (има се предвид сегашната разпоредба на чл. 4 ЗАЗ).
При сега действащата нормативна уредба не може да се иска от нотариуса да установява право на собственост върху отдавания под аренда имот. Нотариалната заверка на подписите не задължава нотариуса да изследва правото на собственост на арендодателя, тъй като не е необходимо той да бъде собственик на имота.13 Реално обаче договорите за аренда са изключително разпространени у нас, а както стана ясно вероятността да се отдаде под наем съсобствен имот е значителна.
Това налага да се помисли какви промени могат да се предложат в законодателен план, за да се минимализира опасността от злоупотреба от страна на съсобственик с миноритарен дял. Безспорно предприетите промени в ЗАЗ от 2017 г. са стъпка в правилна посока, но очевидно е, че тя не е достатъчна. Трябва да се каже, че чуждият опит не може да ни даде някакви готови решения.14 Настоящият текст на чл. 3, ал. 4 ЗАЗ допуска договор за аренда на земеделска земя да се сключи със съсобственик, който притежава повече от 50% от земята. Втората хипотеза е това да е упълномощен съсобственик, който заедно с упълномощилите го, да притежава повече от 50% от съсобствения имот. При нея пълномощното трябва да бъде в писмена форма, с нотариална заверка на подписите. Не виждам пречка в този случай договорът да се сключи и с управител на съсобствената вещ, избран от съсобственици, притежаващи повече от 50% от общия имот. При всички случаи обаче лицето, което сключва договора за аренда, трябва да представлява повече от 50% от общия имот.
След този извод особено важен остава въпросът кой ще извърши проверката – дали страната, означена като арендодател притежава необходимите права. Подобни правила за проверка съществуват в нашето законодателство и те се свързват с издаването на нотариален акт, с който се прехвърля право на собственост или друго вещно право върху недвижим имот.15 При договора за аренда не може да се говори за разпоредителна сделка, но ако искаме да спазим духа на закона (чл. 3, ал. 4 ЗАЗ ), трябва да се въведе подобно правило и за аренда на съсобствена земеделска земя. При заверка на подписа на арендодателя трябва да се осъществи процедурата, предвидена в чл. 586, ал. 1 ГПК – проверка на неговите права. Само по този начин ще се гарантира изпълнението на задължението по чл. 3, ал. 4 ГПК..
Разбира се, че при тази хипотеза заверката на подписите ще бъде обвързана с таксите, които се дължат при проверката на правото на собственост. Ако останем при условията на представяне на частен документ за удостоверяване – чл. 589, ал. 2 ГПК, ще се удостоверява само верността на подписа, но не и на притежаването на правата. Ето защо, предвид значимостта на проблема, трябва да се потърси промяна, която да отговори на обществената потребност. Такава промяна веднъж бе направена като се предвиди не само удостоверяване на подписа,по реда на чл. 589, ал. 2 ГПК, но и удостоверяване на съдържанието на документа по реда на чл. 590, ал. 2 ГПК при упълномощаване. Става дума за изменението на чл. 37 ЗЗД, ДВ, бр. 59 от 2007 г., с което пълномощното за сделка в нотариална форма трябва да бъде с нотариална заверка на подписа и съдържанието.16
Направеното предложение за промяна в законодателството не претендира, че е единственото правилно решение. Очевидно е желанието на законодателя да елиминира възможността съсобственици с миноритарен дял да отдават целия съсобствен имот под аренда. Ясно е също така, че законодателят си дава сметка, че съсобствеността е доминираща при земеделските земи. С оглед на тези дадености и с желанието да се спомогне за решаването на проблемите е и настоящото изследване..
Проф. д-р Венцислав СТОЯНОВ
________
1. Статията е написана в изпълнение на договор № ФП 17 ЮФ 3 с ФНИ на ПУ „П. Хилендарски“.
2. Самият договор за наем на земеделска земя е предмет на разглеждане в ТР № 2 от 2015 г. на ОСГТК (непубликувано).
3. Кожухаров Ал. Облигационно право, отделни видове облигационни отношения. 1965, с. 319.
4. Солидарната отговорност на съпрузите за задължения поети от един от тях за удовлетворяване на нуждите на семейството, вкл. чрез наемане на жилище присъства във всички нормативни актове в областта на семейното право: чл. 34 ЗЛС от 1949 г.; чл. 13, ал. 8 СК – 1968; чл. 25, ал. 2 СК – 1985; чл. 32, ал. 2 СК – 2009.
5. Голева П. Облигационно право, 2004, с. 208-209.
6. В този смисъл Кожухаров, Ал., цит. съч., с. 319.
7. В този смисъл Голева П., цит. съч., с. 209.
8. Стоянов, В. Форма на подлежащите на вписване актове. – В: Собственост и право, 2015, № 10.
9. Така Димитрова, Г. Договорът за аренда в земеделието, 2016, с. 20.
10. В този смисъл Марков, М. Договор за аренда на съсобствена земеделска земя. – В: Собственост и право, 2014, № 9, обратно Димитрова Г., цит. съч., с 19.
11. Орсов, Зл. Измененията в Закона за аренда в земеделието от 07.02.1017 г. – В: Собственост и право, 2017, № 4.
12. Марков, М., цит. съч., с. 28.
13. Обратно Орсов, Зл., който приема, че разпоредбите на чл. 15, ал. 1 и чл. 17, ал. 1 ЗННД дават основание на нотариуса да извърши подобна проверка, вж. Орсов, Зл., цит. съч., с. 45 и следв.
14. Larroumet Cr. Droit civil, t. II, Les Biens, ed. 2006, p.169 et suiv.
15. Измененията в ТЗ – ДВ, бр. 20 от 2013 г., чл. 73, ал. 1 задължиха нотариуса да проверява правата на вносителя на непарична вноска и при производство по удостоверяване верността на подписа.
16. По-подробно Миленкова, Св. Бележки по изменението на чл. 37 от Закона за задълженията и договори. – В: Собственост и право, 2008, № 3.
