Дайджест „Собственост и право“, 2021 г., кн. 08
(Параграф 10 от Преходните и заключителните разпоредби към Закона за изменение и допълнение на Закона за собствеността и ползването на земеделските земи (ДВ, бр. 42 от 2018 г., в сила от 22.05.2018 г., изм. и доп., бр. 55 от 2018 г.)
ВЪПРОС: Един от сънаследниците, притежаващ 16,5% от земеделския имот, възстановен по реда на Закона за собствеността и ползването на земеделските земи (ЗСПЗЗ) с план за земеразделяне, през 2013 г. е сключил договор за наем за 10 години. Договорът е с нотариално заверени подписи и е вписан в Службата по вписванията на 10.02.2013 г. През 2015 г., по договор за доброволна делба, придобих в собственост самостоятелен парцел, който е образуван от възстановения общо на наследниците имот, отдаден под наем. Договорът за наем от 2013 г. действа и към настоящия момент целият имот се обработва от наемателя. Смятам, че този наемен договор е подлежал на потвърждаване, понеже е за срок над 1 година, а наемодателят е притежавал идеални части от общата вещ (§ 10 от ПЗР на ЗИДЗСПЗЗ, ДВ, бр. 42 от 22.05. 2018 г.). Като собственик на обособения имот не съм потвърждавал наемния договор в установения срок. Следва ли договорът за наем от 2013 г. да се заличи служебно?
П. Г., Плевен
ОТГОВОР: Потвърждаването на договорите за наем, сключени преди 22.05.2018 г., и служебното заличаване на вписването им, когато не са потвърдени в срок, е елемент от специалния режим на договорите за наем с предмет земеделски земи. Въведен е с измененията и допълненията на Закона за собствеността и ползването на земеделските земи (ДВ, бр. 42 от 22.05. 2018 г., в сила от същата дата). Скоро след това, поради създадените проблеми при администрирането на поземлените отношения, е изменен с § 18 и § 19 от Преходните и заключителните разпоредби към Закона за изменение и допълнение на Закона за рибарството и аквакултурите, обнародван в ДВ, бр. 55 от 03.07.2018 г.
Правомерното ползване на земеделските земи е едно от задължителните условия за подпомагане на ползвателите по схемите за директни плащания на площ. Принципът е въведен с чл. 41 от Закона за подпомагане на земеделските производители (ЗПЗП) с изменението в ДВ, бр. 40 от 2014 г. и е в сила от 01.01.2015 г. Именно признатата им роля на правно основание по смисъла на Закона за подпомагане на земеделските производители при кандидатстване по схеми и мерки за директни плащания обуславя в голяма степен специалните правила, регулиращи договорите за наем, когато се отдават земеделски земи.
Допустимостта, освен договора за аренда, и други договорни форми да обслужват предоставянето за ползване на земеделските земи, е потвърдена с Тълкувателно решение № 2/2015 г. от 20.07.2017 г.1 на Общото събрание на Гражданската и Търговската колегия на Върховния касационен съд. Като изхожда от обстоятелството, че в Закона за арендата в земеделието (ЗАЗ) не се съдържа изрична разпоредба, която да определя договора за аренда като изключителен способ за предоставяне на ползването на земеделските земи и при отчитане на принципа на свободата на договаряне, в тълкувателното решение е обоснован изводът, че „от волята на страните зависи дали при отдаването за възмездно ползване на земеделската земя…ще уредят отношенията си съобразно нормите на ЗЗД“.
Опит за контрол на ползването чрез отдаване под наем на чужди земеделски земи
Поради зависимостта на правото на подпомагане от наличието на правно основание за ползването на земята и стремежа за ползване на повече площи, през 2017 г. получи разпространение схема чрез отдаването под наем на чужди имоти, без знанието и съгласието на собствениците им, да се обоснове правомерното им ползване. Това предизвика масови протести на земеделски стопани от общините Вълчедръм и Якимово, област Монтана, и от други области на страната. Наемните договори се сключваха за срок от три години в писмена форма с нотариално заверени подписи, вписваха се в службата по вписванията и се представяха за регистрация в общинските служби по земеделие. В обхвата на схемата основно попаднаха земи със статут по чл. 37в, ал. 3, т. 2 ЗСПЗЗ, така наречените „бели петна“, за които собствениците им не са подали декларации за начина на трайно ползване и формата на стопанисване в срок до 31 юли и не са сключили договори за отдаването им за ползване.
Легитимността на действията си наемодателите оправдаваха с посоченото тълкувателно решение, с което се отхвърли тезата за изключителност на договора за аренда като правна форма на ползването на земеделските земи.
Установи се, че една от причините за прилагането на тези практики е липсата на изрично изискване договор за наем на земеделска земя да се сключи само от собственика на имота. Като противодействие законодателят предприе изменения и допълнения в режима на сключване на договорите за наем на земеделска земя, формиращи специалния режим за сключването на договор за наем на земеделска земя (чл. 4а и 4б ЗСПЗЗ), и за потвърждаването на сключените пред 22.05.2018 г. договори за наем (§ 10 от ПЗР на ЗИД на ЗСПЗЗ).
Законодателните мерки
С цел да заличи последиците от сключените договори за наем от несобственици и от лица без права за управление на земеделски земи, в § 10 се урежда процедура за потвърждаване. Правната последица от неупражняването на тази възможност се изразява в служебно заличаване на договорите за наем в службата по вписванията и в общинската служба по земеделие. Прилагането на процедурата не засяга валидността на договора между страните, които са го сключили, и обвързаността им по него остава.
Първоначално определените (ДВ, бр. 42 от 22.05.2018 г.): 1) широк обхват на случаите, за които потвърждаването в срок е условие за запазване на възникналата договорна връзка, и 2) кратък срок за потвърждаване, претърпяха съществена промяна с последващото изменение в ДВ, бр. 55 от 03.07.2018 г. С новите правила се стесни приложното поле на изискването за потвърждаване на сключените преди 22.05.2018 г. наемни договори със срок над 1 година и срокът за потвърждаването им се удължи до 31.07.2018 г.
В сега действащата редакция на § 10 от Преходните и заключителните разпоредби към ЗИД на ЗСПЗЗ (ДВ, бр. 42 и 55 от 2018 г.) се изисква потвърждаване само на договорите за наем със срок по-дълъг от 1 година, които не отговарят на изискванията на чл. 4а, ал. 1 ЗСПЗЗ, а това са договорите, сключени от лица, които не са собственици, съсобственици или не разполагат с права за управление на земеделската земя, предоставени им от собственик. Новата редакция съответства на целта на изменението – да заличи последиците от сключените договори за наем от несобственици и от лица без права за управление на земеделски земи.
Последицата при отсъствие на потвърждаване е служебно заличаване на вписването в службата по вписванията и в съответната общинска служба по земеделие след изтичане на стопанската година.
Процедура за заличаването
Заличаването на вписването на договор в службата по вписванията се извършва по разпореждане на съдията по вписванията въз основа на уведомление от началника на съответната общинска служба по земеделие, придружено с копие на договора. За заличаване на вписването не се дължи такса.
Заличаването на регистрирани договори в съответната общинска служба по земеделие се извършва по разпореждане на началника на общинската служба по земеделие в срок до 10 октомври на текущата стопанска година.
Преценка за приложимост на § 10 в конкретния случай
Съгласно параграф 10 от ПЗР на ЗИДЗСПЗЗ (изм. и доп. ДВ, бр. 55 от 2018 г.) договор за наем на земеделски земи, за срок по-дълъг от една година, сключен до датата на влизането в сила на този закон, при който не са спазени изискванията на чл. 4а, ал. 1 ЗСПЗЗ, може да бъде потвърден от собственика с декларация с нотариално удостоверен подпис, придружена с копие на договора. Когато имотът е съсобствен, декларацията се подава от съсобственика или от съсобствениците, притежаващи повече от 25 на сто идеални части от съсобствения имот, или от лице, упълномощено от тях с нотариално заверено изрично пълномощно. Алинея 2 определя срока за подаване на такива потвърждаващи декларации, а в алинея 3 са указани последиците от неподаване в срок на декларациите. Те се състоят в това, че договорът за наем на земеделска земя се заличава служебно в службата по вписванията и в съответната общинска служба по земеделие след изтичане на стопанската година. В ал. 6 е уреден редът за заличаване на вписването: „Заличаването на вписването на договор в службата по вписванията се извършва по разпореждане на съдията по вписванията въз основа на уведомление от началника на съответната общинска служба по земеделие, придружено с копие на договора. За заличаване на вписването не се дължи такса“.
Така регламентираната процедура се провежда по договори за наем, при които не са спазени изискванията на чл. 4а, ал. 1 ЗСПЗЗ. С разпоредбата на чл. 4а ЗСПЗЗ е определен кръгът на лицата, които могат да сключат договор за наем. В него не попадат лица, които не са собственици/съсобственици или не разполагат с предоставени от собствениците права за ползване или управление. Изискванията, на които трябва да отговарят лицата – наемодатели, се отнасят до всички договори за наем на земеделска земя, независимо от продължителността им.
С цел да се пресекат опитите за преразпределение на ползването чрез договори за наем, сключени от несобственици, в ал. 1 на чл. 4а се изброяват лицата, които могат да отдават земеделската земя под наем. Те са:
1. собственик или упълномощено от него лице;
2. лице, което притежава права върху земеделската земя, включващи в съдържанието си правомощие да ползва или да управлява земята, предоставено от собственик или от упълномощено от него лице;
3. съсобственик или съсобственици на земеделска земя или упълномощено от тях лице.
В ал. 2 е уредена хипотезата на отдаване под наем на съсобствени земеделски земи, когато се сключват договори за наем със срок над 1 година. Разпоредбата гласи, че договор за наем на земеделска земя със срок над една година се сключва от съсобственик или съсобственици на земеделска земя, притежаващи повече от 25 на сто идеални части от съсобствения имот2, или от упълномощено от тях лице. В тези случаи отношенията между съсобствениците се уреждат съгласно чл. 30, ал. 3 от Закона за собствеността – всеки съсобственик участва в ползите и тежестите на общата вещ съразмерно с частта си.
Определящ за преценката на приложимостта на § 10 е отговорът на въпроса дали договорът за наем на земеделски земи, за който се иска заличаването на вписването, отговарят на изискването на чл. 4а, ал. 1 ЗСПЗЗ по отношение на лицата, които могат да отдават под наем земеделски земи.
Наемодателят е бил съсобственик на земята, предмет на наемния договор от 2013 г, към датата на сключването му. По време на сключване на договора не е съществувал режим, изискващ съсобственикът в качеството му на наемодател да притежава квота от 25% идеални части, за да задължи и останалите съсобственици с тази облигационна връзка. Такъв режим е въведен с ал. 2 на чл. 4а ЗСПЗЗ (ДВ, бр. 42 от 2018 г., в сила от 22.05.2018 г.). Следователно наемният договор от 2013 г. не е от категорията на тези, описани в ал. 1 на параграф 10, а именно договори за наем на земеделски земи, сключени за повече от една година от лица, които не са собственици или съсобственици на земеделска земя, или упълномощени от собственици или съсобственици, или лице, притежаващо права върху земеделската земя, включващи в съдържанието си правомощие да ползва или да управлява земята, предоставено от собственик или от упълномощено от него лице. Само в този случай и след неподаване на потвърждаваща декларация в указания в ал. 2 на параграф 10 срок началникът на общинската служба по земеделие следва да изпълни задължението си по ал. 6 и да инициира служебно заличаване на вписването на посочения договор за наем на земеделска земя.
Както вече се посочи, с промени в ПЗР към ЗИД на Закона за рибарството и аквакултурите (обн. ДВ, бр. 55 от 2018 г.) е стеснен обхватът на подлежащите на потвърждаване договори за наем на земеделска земя, като е указано, че се потвърждават само договори, които не са сключени от лица по чл. 4а, ал. 1 ЗСПЗЗ. В случаите на съсобственост, когато в ОСЗ са регистрирани договори за наем на земеделски земи със срок над една година, без оглед на размера на съсобствеността в идеални части, които притежава сключилият ги като наемодател съсобственик, не се изисква потвърждаването им с декларация. Такива потвърждаващи декларации по § 10 от ПЗР на ЗИДЗСПЗЗ се изискват по отношение на договори, в които наемодателят не е собственик или съсобственик на имотите, предмет на договора, както и в случаите, когато наемодател по договора е пълномощник, който не е упълномощен от собственик или съсобственик. Изискванията на чл. 4а и 4б ЗСПЗЗ се отнасят за нови договори за наем на земеделска земя, сключени след 22.05.2018 г.
Заключението от анализа на действащия режим е, че в конкретния случай липсват предпоставките за провеждане на процедура по заличаване на вписани договори за наем на земеделска земя със срок над 1 година по реда на § 10 от ПЗР на ЗИДЗСПЗЗ.
Стойка КУРТЕВА, юрист
___
1 Решението с мотивите е достъпно в страницата на Върховния касационен съд в интернет, рубрика „Тълкувателни дела“.
2 Това положение се различава от уредбата по чл. 3, ал. 4 ЗАЗ, където по отношение на управлението на общата вещ е възпроизведено общото правило, че договор за аренда на земеделска земя се сключва от съсобственик, който притежава повече от 50 на сто идеални части от съсобствения имот.
