Издаване на разрешение за строеж
Оценка за съответствие на инвестиционните проекти – видове и обхват
Инвестиционните проекти подлежат на съгласуване и одобряване и са основание за издаване на разрешение за строеж.
Всички части на инвестиционните проекти, които са основание за издаване на разрешение за строеж, се оценяват за съответствието им с основните изисквания към строежите по критериите, посочени в разпоредбата на чл. 142, ал. 5 от Закона за устройство на територията (ЗУТ).
Компетентност по ЗУТ за извършване на оценката за съответствие
Оценката за съответствие на инвестиционните проекти се извършва по два начина – чрез комплексен доклад, съставен от регистриран консултант и чрез експертен съвет от съответната администрация, която извършва процедурата по одобряване на проекта.
Относно оценката за съответствие на инвестиционните проекти, трябва да се има предвид, че за строежите от първа, втора и трета категория е задължително тя да бъде направена с комплексен доклад от регистриран консултант.
За строежите от четвърта и пета категория оценката може да се направи от експертен съвет, но по желание на възложителя няма пречки да се състави комплексен доклад от регистриран консултант.
Предимството на оценката за съответствие с комплексен доклад от консултант е по-краткият законов срок за одобряване на проектите – 14 дни, за разлика от оценката от експертен съвет, при която срокът за одобряване на проекта е едномесечен.
Изисквания по ЗУТ към съдържанието и обхвата на оценката за съответствие
Оценката задължително трябва да обхваща проверка за съответствие с предвижданията на подробния устройствен план, правилата и нормативите за устройство на територията, изискванията по чл. 169, ал. 1, и 3 ЗУТ, взаимната съгласуваност между частите на проекта, пълнотата и структурното съответствие на инженерните изчисления, изискванията за устройство, безопасна експлоатация и технически надзор на съоръжения с повишена опасност, други специфични изисквания към определени видове строежи съгласно нормативен акт, изискванията на влезли в сила административни актове, които в зависимост от вида и големината на строежа са необходимо условие за разрешаване на строителството по Закона за опазване на околната среда, Закона за биологичното разнообразие, Закона за културното наследство или друг специален закон, както и отразяване на мерките и условията от тези актове в проекта, изискванията за предотвратяване на големи аварии с опасни вещества и ограничаване на последствията от тях за човешкото здраве и околната среда по глава седма, раздел I от Закона за опазване на околната среда.
Не трябва да се пропуска и изискването по ЗУТ оценката за съответствие на част „Конструктивна“ да се извършва по договор с възложителя от физически лица, упражняващи технически контрол по част „Конструктивна“, а оценката за съответствие по част „Енергийна ефективност“ да се извършва от лица, регистрирани по Закона за енергийната ефективност.
Грубо нарушение с тежки последици е налице, когато одобрените проекти и издаденото разрешение за строеж не са съобразени с определени ограничения в застрояването, които са наложени с план за управление на защитена зона или защитена територия за опазване на природни забележителности или културни ценности.
Понякога се пренебрегва изискването на Закона за опазване на околната среда, да се депозира уведомление за инвестиционно намерение до съответните органи на Министерството на околната среда и водите. В резултат на това уведомление, възложителят на строежа своевременно се информира за необходимостта от оценка на въздействието върху околната среда и/или оценка за съвместимост по Закона за биологичното разнообразие за зоните от мрежата „Натура 2000“.
Друго често срещано нарушение при издаване на разрешения за строеж е несъобразяване на инвестиционните проекти с условията за присъединяване към общите мрежи на техническата инфраструктура, зададени в предварителните договори с експлоатационните дружества. Има случаи на издадени разрешения за строеж при липса на каквато и да било възможност за присъединяване, поради неизградени общи мрежи. Безспорен факт е, че без осигуряване на строежа с електрозахранване и питейна вода се нарушават основни съществени изисквания и норми, свързани с опазване живота и здравето на обитателите, като хигиенни норми, защита при пожар, както и постигане на проектните показатели при експлоатацията на строежа.
Ред за издаване на разрешение за строеж – видове и компетентни органи
Строежите могат да се извършват само ако са разрешени по реда на Закона за устройство на територията, съгласно разпоредбата на чл. 148, ал. 1 ЗУТ.
Разрешения за строеж, издавани по общия ред на чл. 148 ЗУТ
Разрешенията за строеж в общия случай се издават от главния архитект на съответната община по местонахождението на имота, в който ще се строи, на основание чл. 148, ал. 2 ЗУТ.
Разрешението за строеж се издава задължително по инициатива на възложителя по смисъла на ЗУТ и задължително на негово име.
Издаването на разрешение за строеж по общия ред на ЗУТ се извършва въз основа на одобрени технически или работни инвестиционни проекти, които са неразделна част от него.
Влязлото в сила решение по оценката за въздействие върху околната среда (ОВОС) или решение, с което е преценено да не се извършва ОВОС, както и решение за одобряване на доклад за безопасност за изграждане или реконструкция на предприятие и/или съоръжение с висок рисков потенциал или на части от него по реда на Закона за опазване на околната среда е приложение, неразделна част от разрешението за строеж.
Не се допуска да се издаде разрешение за строеж в имот, в който има незаконен строеж на извършителя на незаконния строеж, преди той да бъде премахнат. Отказ да се одобри инвестиционен проект се прави само по законосъобразност, като се посочват конкретни мотиви за това. Задължително изискване по чл. 149, ал. 1 ЗУТ е както за издаденото разрешение за строеж, така и за отказа, да се издаде такова да се уведомяват заинтересованите лица при условията и по реда на АПК.
Разрешения за строеж, издавани по идейни проекти по реда на чл. 142, ал. 2 ЗУТ
Идейният инвестиционен проект може да бъде основание за издаване на разрешение за строеж, ако за него е извършена предварителна оценка за съответствие с предвижданията на подробния устройствен план, с правилата и нормативите по устройство на територията, с изискванията към строежите съгласно нормативните актове за функционалност, транспортна достъпност, опазване на околната среда и здравната защита, както и за взаимна съгласуваност между отделните части на проекта.
Следващите фази на проектиране се одобряват в хода на строителството преди извършване на съответните строителни и монтажни работи и подлежат на оценка за съответствие по критериите по чл. 142, ал. 5 ЗУТ. Върху всяка част от инвестиционните проекти се вписва номерът на разрешението за строеж, към което се одобряват.
Разрешения за строеж, издавани без одобрени проекти по чл. 147 ЗУТ
Не се изисква одобряване на инвестиционни проекти за издаване на разрешение за строеж по облекчения ред на чл. 147 ЗУТ.
Строежите, за които се прилага облекченият ред за разрешаване на строителството, са стопански постройки със селскостопанско предназначение, строежи от допълващото застрояване, монтаж на инсталации без подлежащите на държавен технически надзор, басейни с обем до 100 куб. м, подпорни стени с височина от 1,20 м до 2 м, плътни огради на урегулирани поземлени имоти с височина на плътната част от 0,6 м до 2,20 м, временните строежи по чл. 55 ЗУТ, монтаж на инсталации за производство на електрическа енергия, топлинна енергия и енергия за охлаждане от възобновяеми енергийни източници с обща инсталирана мощност до 30 KW, включително към съществуващи сгради в урбанизираните територии, изграждане на физическа инфраструктура за разполагане на кабелни електронни съобщителни мрежи в сгради и от регулационната линия до сградата.
За строежите със строителни конструкции се изисква и конструктивно становище, а в зависимост от спецификата на строежа се изисква и становище от електроинженер, инженер по топлотехника и др.
За недвижими културни ценности и строежи в техните охранителни зони е необходимо в подходящ обем и съгласуване с Министерството на културата.
Разрешения за строеж, издавани от областните управители и от министъра на регионалното развитие и благоустройството
Разрешения за строеж за общи мрежи и обекти на техническата инфраструктура, които са с обхват и са разположени на територията на повече от две общини, както и за строежи от регионално значение, се издават от областния управител на основание чл. 148, ал. 3, т. 1 ЗУТ.
Разрешения за строеж за обекти с обхват повече от една област, обекти с национално значение и национални обекти, както и за републиканските пътища, железопътните магистрали и железопътните линии се издават от министъра на регионалното развитие и благоустройството на основание чл. 148, ал. 3, т. 2 ЗУТ.
Разрешенията за строеж, заедно с одобрените проекти, както и отказите за издаване на разрешение за строеж, издадени от областните управители и от министъра на регионалното развитие и благоустройството, се съобщават на заинтересованите лица с обявление, обнародвано в „Държавен вестник“ и подлежат на пряк съдебен контрол при подадена жалба от заинтересовани лица. Обжалват се пред Върховния административен съд.
Разрешения за строеж, които са част от комплексен проект за инвестиционна инициатива по чл. 150 ЗУТ
Друг вид разрешителен режим по ЗУТ е издаването на разрешение за строеж като част от комплексен проект за инвестиционна инициатива по чл. 150 ЗУТ.
Комплексният проект за инвестиционна инициатива по чл. 150 ЗУТ се състои от две самостоятелни части – проект за подробeн устройствен план (ПУП) и инвестиционен проект. Те се одобряват едновременно, като при тази процедура разрешението за строеж се издава едновременно с одобряването на ПУП. Тъй като одобряването на ПУП и издаването на разрешение за строеж е в общо административно производство, то разрешението за строеж подлежи на пряк съдебен контрол от съответния административен съд по местонахождение на имота, както и актовете за одобряване на ПУП.
В случаите на процедиране на комплексен проект за инвестиционна инициатива следва да се има предвид, че разрешение за строеж не се издава ако не са приключили отчуждителните производства или уреждането на други отношения, свързани със собствеността, а строежът не може да започне и преди да са приключили производствата по промяна на предназначението на засегнатите имоти, ако това е необходимо по силата на Закона за опазване на земеделските земи (ЗОЗЗ), Закона за горите (ЗГ) и др.
В заключение може да се направи извод, че при тази процедура се спестяват сроковете за поотделно съобщаване и обжалване на актовете – ПУП и разрешение за строеж, но не се спестяват сроковете за извършване на необходимите процедури по собствеността и статута на имотите.
Разрешения за строеж за специални обекти, свързани с отбраната и сигурността на страната
Разрешения за строеж за специалните обекти, свързани с отбраната и сигурността на страната, се издават съответно от министъра на отбраната, от министъра на вътрешните работи, от председателя на Държавната агенция „Национална сигурност“ или от председателя на Държавната агенция „Разузнаване“.
Дефиницията за „Специални обекти, свързани с отбраната и сигурността на страната“ е дадена в § 5, т. 63 от Допълнителните разпоредби на ЗУТ. Това са имотите, които са свързани с класифицирана информация, представляваща държавна тайна, или със сигурността и отбраната на страната.
Съгласно разпоредбата на чл. 216, ал. 2 ЗУТ строителните книжа за специални обекти, свързани с отбраната и сигурността на страната, подлежат на обжалване съответно пред министъра на отбраната, министъра на вътрешните работи, председателя на ДАНС или председателя на ДАР.
Започване и завършване на строителството
С разпоредбите на ЗУТ са регламентирани взаимоотношенията и взаимодействията между участниците в строителството и администрацията при започване на строежа, като са определени границите на отговорност на всеки един от тях.
Условия за съставяне на протокол за откриване на строителна площадка и определяне на строителна линия и ниво
За начало на строежа се счита денят на съставяне на протокол образец № 2 или образец № 2а за откриване на строителна площадка и определяне на строителна линия и ниво.
Протокол образец 2 (2а) се съставя в съответствие с изискванията по чл. 157 ЗУТ и Наредба № 3 от 2003 г. за съставяне на актове и протоколи по време на строителството.
Протоколът се съставя от лицето, упражняващо строителен надзор, в присъствието на представител на общинската администрация.
С разпоредбите на чл. 157 ЗУТ са посочени няколко задължителни изисквания към участниците в строителството при съставяне на протокол образец 2 (2а), а именно:
Наличие на влязло в сила разрешение за строеж
Съгласно разпоредбата на чл. 157, ал. 2 ЗУТ откриването на строителна площадка и определяне на строителна линия и ниво се извършва при влязло в сила разрешение за строеж. Влизането в сила се удостоверява от одобряващия орган с отбелязване върху разрешението за строеж на датата на влизането му в сила.
Присъствие на служител от общинската администрация
За осигуряване присъствието на представител на общинската администрация лицето, упражняващо строителен надзор, отправя писмено искане в съответната община в 7-дневен срок преди датата за съставянето му. За да се ограничат възможностите за административен произвол, с изменението на ЗУТ от февруари 2017 г. се ограничи срокът за явяване на служител от общинската администрация на строителната площадка за съставяне на протокол образец 2 (2а) до 7 дни. При неявяване в този срок, законът дава право протоколът да бъде съставен без представител на общината.
Във връзка с практическото прилагане на разпоредбите на чл. 157, ал. 5 и 6 ЗУТ възниква въпросът може ли протокол образец 2 (2а) да се състави преди изтичане на законово определения срок от 7 дни. В ЗУТ няма забрана протоколът за откриване на строителна площадка да бъде съставен и преди изтичане на 7-дневния срок за явяване на служител на общината. В случай, че такъв служител присъства при съставянето на протокола, то не е необходимо да се чака изтичане на срока. Датата на изтичане на срока е важна само в случай на неявяване на представител на общинската администрация. Тогава задължително датата на съставяне на протокол образец 2 (2а) трябва да е последваща, след изтичането на 7-дневния срок, и в протокола следва да се отбележи входящият номер и датата на искането до общината, както и да се посочи обстоятелството, че до изтичане на законоустановения 7-дневен срок по чл. 157, ал. 5 ЗУТ не се е явил представител на общината, поради което протоколът за откриване на строителна площадка и определяне на строителна линия и нива се съставя при условията на чл. 157, ал. 6 ЗУТ, без присъствие на служител на общинската администрация.
За строежите от пета категория, за които не е задължителен строителен надзор, съставянето на протокол обр. 2 и съответно отправяне на искане до общината се извършва от техническия ръководител.
Сключен договор със строител, вписан в Централния професионален регистър на строителя (ЦПРС) при Камарата на строителите в България (КСБ)
Законово условие за откриване на строителна площадка и определяне на строителна линия и ниво, с което се поставя и началото на строежа, е наличието на сключен договор за изпълнение на строежа задължително със строител, който е вписан в Централния професионален регистър на строителя за съответната категория и група строежи.
Сключен договор с проектантите за авторски надзор
Важно законово изискване, въведено със ЗИД ЗУТ от ноември 2015 г., е при съставяне на протокол образец 2 (2а) за откриване на строителна площадка и определяне на строителна линия и ниво, да е наличен сключен договор за авторски надзор на строежа между възложителя и проектантите.
Следва да се има предвид, че със ЗИД ЗУТ от декември 2015 г. се създаде и законова хипотеза по чл. 224, ал. 1, т. 8 ЗУТ за спиране на строежи, които се извършват „без осигурен от възложителя авторски надзор“.
Одобрен план за управление на строителните отпадъци (ПУСО) и одобрен план за безопасност и здраве (ПБЗ)
С изменението на ЗУТ от февруари 2017 г. отпадна изискването при одобряване на инвестиционните проекти и издаване на разрешение за строеж да се изискват като части на проекта „план за управление на строителните отпадъци“ и „план за безопасност и здраве“.
Създаде се нов чл. 156б ЗУТ, съгласно който преди откриването на строителната площадка възложителят внася за одобряване в общината „план за управление на строителните отпадъци“ и „план за безопасност и здраве“.
С разпоредбите на чл. 156б ЗУТ се регламентира и ред за одобряване на двата плана. От кмета на общината в 14-дневен срок от внасянето се одобрява ПБЗ, а ПУСО се одобрява по реда на Закона за управление на отпадъците.
Във връзка с одобряването на ПБЗ и ПУСО е важно да се отчита фактът, че за строежи, разположени на територията на повече от една община, компетентен да ги одобри е кметът на съответната община за всяка част от строежа в териториалния й обхват.
Друго много важно ограничение, което трябва да се проследи е законоустановеният 6-месечен срок на валидност на одобряването на тези планове, в който строителството трябва да започне. В противен случай те губят правното си действие.
Изисквания при завършване на строителството
Съставяне на констативен акт образец № 15 за установяване годността за приемане на строежа
След завършването на строежа възложителят, строителят, проектантът и лицето, упражняващо строителен надзор, съставят констативен акт образец № 15 за установяване годността за приемане на строежа в съответствие с изискванията на Наредба № 3 от 2003 г. С акт образец 15 се удостоверява изпълнението на строежа съобразно одобрените проекти, заверената екзекутивна документация, изискванията към строежите по чл. 169, ал. 1 и 3 ЗУТ и условията на сключения договор. Към акт 15 се прилагат и протоколите от извършените изпитвания на машините и съоръженията. С акт 15 завършеният строеж се предава от строителя на възложителя. Следва да се има предвид, че ако при строителството са измествани или засегнати мрежи и съоръжения на техническата инфраструктура, задължително съставеният акт 15 трябва да се подпише и от собственика или концесионера на засегнатите и възстановени мрежи.
Съставяне и предаване на екзекутивна документация
След фактическото завършване на строежа се изготвя екзекутивна документация, отразяваща несъществените отклонения от одобрените проекти. Екзекутивната документация се съставя от изпълнителя, ако възложителят не е определил друг участник в строителството, съгласно разпоредбата на чл. 175, ал. 1 ЗУТ.
Екзекутивната документация съдържа пълен комплект чертежи за действително извършените строителни и монтажни работи. Тя се заверява от възложителя, проектанта, строителя, лицето, упражнило авторски надзор, от физическото лице, упражняващо технически контрол по част „Конструктивна“, и от лицето, упражняващо строителен надзор.
Екзекутивната документация се предава на органа, одобрил инвестиционните проекти, което се удостоверява с печат на съответната администрация, поставен върху всички графични и текстови материали. Екзекутивната документация е неразделна част от издадените строителни книжа.
Възможно е одобряващият орган да прецени, че някои от отразените в екзекутивните чертежи отклонения не са несъществени. В този случай е важно да се прецени дали съществените отклонения попадат в хипотезата на чл. 154, ал. 2, т. 1 до 4 ЗУТ – недопустими или попадат в хипотезата на чл. 154, ал. 2, т. 5 до 8 ЗУТ – допустими. В първия случай те задължително се отстраняват, а във втория може да се одобрят със заповед по чл. 154, ал. 5 ЗУТ. Във всички случаи в зависимост от категорията на строежа, съответният компетентен орган (кметът или началникът на ДНСК) налага предвидените в закона санкции.
Когато при изпълнението на строежа не са допуснати дори несъществени отклонения, не се изисква предаване на екзекутивна документация. В този случай върху екземпляр на одобрените проекти от участниците в строителството се удостоверява, че същите важат и за екзекутив. Екзекутивната документация се представя за безсрочно съхранение към одобрените проекти на органа, издал разрешението за строеж, а в необходимия обем – и на Агенцията по геодезия, картография и кадастър.
Съставяне на окончателен доклад за строежа от лицето, упражняващо строителен надзор
След завършването на строежите от първа до четвърта категория включително, задължително се съставя окончателен доклад от лицето, упражняващо строителен надзор.
Тъй като за строежите от пета категория не е задължително упражняване на строителен надзор, то не е задължително и съставянето на окончателен доклад. Законът за устройство на територията дава възможност и за строежите от пета категория да се упражнява строителен надзор по желание на възложителя и съответно може да бъде съставен окончателен доклад.
Задължителните изисквания към окончателния доклад, включително и относно неговия обхват и съдържание, са посочени с разпоредбите на § 3 от Допълнителните разпоредби на Наредба № 2 от 2003 г. Той трябва да бъде съставен и подпечатан от лицето, упражняващо строителен надзор, и подписан от управителя на фирмата – консултант и от всички квалифицирани специалисти, определени за надзор на строежа по съответните части.
Докладът задължително трябва да съдържа описание на строежа и оценка за законосъобразното му започване и изпълнение, за пълнотата и правилното съставяне на актовете и протоколите по време на строителството, трябва да е изяснено свързването на вътрешните инсталации и уредби на строежа с мрежите и съоръженията на техническата инфраструктура, изпълнението на строежа съобразно изискванията по чл. 169, ал. 1 и 3 ЗУТ, съответствието на вложените строителни продукти с изискванията по чл. 169а, ал. 1 ЗУТ, липсата на щети, нанесени на възложителя и на другите участници в строителството, годността на строежа за въвеждане в експлоатация и изпълнението му в съответствие с изискванията на влезли в сила административни актове, които са необходимо условие за разрешаване на строителството по Закона за опазване на околната среда, Закона за биологичното разнообразие, Закона за културното наследство или друг специален закон. Той задължително следва да съдържа и информация за наложени глоби и имуществени санкции за установени нарушения по време на строителството, както и информация, че дължимите глоби и санкции са заплатени.
Съставяне на технически паспорт на строежа
След завършване на нов строеж, както и след реконструкция, основно обновяване, основен ремонт или преустройство на съществуващ строеж, се съставя технически паспорт от лицето, упражняващо строителен надзор. Обхватът, съдържанието и образецът на техническия паспорт са съгласно изискванията на Наредба № 5 от 2006 г. за техническите паспорти на строежите, която е в сила от 2007 г. Техническият паспорт задължително се прилага към искането за въвеждане в експлоатация на завършения строеж.
Следва да се има предвид, че документът за въвеждане в експлоатация (разрешение за ползване или удостоверение за въвеждане в експлоатация) трябва да бъде вписан в техническия паспорт и след това да се извърши регистрацията на паспорта от компетентния орган. Общинската администрация е длъжна да регистрира и безсрочно да съхранява техническите паспорти на строежите.
Инж. Милка ГЕЧЕВА, експерт по устройство на територията Б. Р. Още по темата вижте в статията „Основни нормативни предпоставки за започване и завършване на строежа в срок“ от същата авторка, публикувана в бр. № 3 от 2019 г. на списание „Собственост и право“.
