Дайджест „Собственост и право“, 2023 г., кн. 11
(ДВ, бр. 82/2023 г.)
Необходимо е да се установи правен режим в етажната собственост (ЕС), гарантиращ възможността реално да се вземат необходимите мерки, без да се стига до диктат на мнозинството над малцинството по чисто количествен признак, или до блокиране на необходими и полезни решения за общите части, които са неприемливи за отделния субект от гледна точка на финансови задължения. Наред с това, Законът за управление на етажната собственост (ЗУЕС) определя и специфични правила за категориите лица в ЕС, които не са собственици на самостоятелни обекти – това са обитателите и ползвателите, дефинирани в т. 5 и т. 6 на § 1 от Допълнителната разпоредба (ДР) на ЗУЕС.
І. Основни права на собствениците на самостоятелни обекти
В чл. 5 ЗУЕС са формулирани две основни права на собствениците в етажната собственост: ползване на общите части и участие в управлението на общите части.
1. Използване на общите части според предназначението им
Това право се основава на принципното положение в чл. 31, ал. 1 от Закона за собствеността (ЗС), че всеки от съсобствениците има право да ползва общата вещ съобразно нейното предназначение и по начин да не пречи на другите съсобственици да си служат с нея според правата им.
Особено конфликтна зона между съседите е ползването на свободната площ за паркиране, дори когато тя е обща част.
„Когато дворното място е обща част на отделните обекти в сградата по чл. 38, ал. 1 от Закона за собствеността (ЗС) и незастроената част от него надхвърля минималната задължително озеленена дворна площ, останалата част може да бъде разпределена за индивидуално ползване като паркоместа от всички или от част (по аргумент от чл. 38, ал. 2 ЗС) от етажните собственици“ (Решение № 199 от 10.08.2015 г., ІV г. о. на ВКС).
2. Участието в управлението има няколко възможни проявления
1) Инициатива за свикване на общо събрание:
– в неотложни случаи или когато е изминала повече от една година от последното проведено общо събрание;
– при нововъзникнала етажна собственост първото общо събрание се свиква в 6-месечен срок от възникването й от собственици на самостоятелни обекти, които имат най-малко 20 на сто идеални части от общите части, а когато общото събрание не е свикано в посочения срок, то може да се свика от всеки собственик или ползвател.
2) Участие в общото събрание:
– присъствие, участие в дискусиите; дадено е на собствениците, ползвателите и обитателите (право на „съвещателен“ глас);
– право на гласуване при вземане на решения, каквото имат само собствениците и ползвателите, но в различни случаи и обем.
За улеснение на собствениците е предвидена опция упълномощаването за представителство в общото събрание да става и чрез електронен документ в случаите по чл. 14, ал. 1 ЗУЕС.
3) Участие в изборните изпълнителни органи на общото събрание: – като управител/член на управителния съвет;
– като контрольор/член на контролния съвет;
– като касиер.
Заслужава да се отбележи и промененият текст на ал. 7 на чл. 19 ЗУЕС, която формулира правото на възнаграждение на членовете на управителния съвет/управителя, на контролния съвет/контрольора и на касиера въз основа на решение на общото събрание. Последното обаче може да реши да не заплаща разходи за възнаграждение на управителния съвет (управителя), на контролния съвет (контрольора) и на касиера, когато те са собственици, ползватели или обитатели (новата т. 16а на ал. 1 на чл. 11).
II. Основни задължения на собствениците
В чл. 6 ЗУЕС са изброени най-главните задължения на собствениците, които могат да бъдат групирани според това дали предписват на адресатите активно или пасивно поведение:
1) задължения, налагащи забрани за: нарушения на правилника за вътрешния ред, като изрично са изброени ползването на общите части, спазване на санитарните и хигиенните норми, създаване пречки на останалите правоимащи лица в етажната собственост да ползват общите части на сградата (чл. 6, ал. 1, т. 1); увреждане на общи части на сградата или други самостоятелни обекти, ако имат същия статут (чл. 6, ал. 1, т. 2); завземане на общи части, което е форма на лишаване на останалите правоимащи от ползване на общите части и което може да доведе до установяване на владение върху тях (чл. 6, ал. 1, т. 3); извършване на дейности или действия, които пречат на спокойствието на другите участници в етажната собственост, въпреки че се ограничават до самостоятелен обект в нея (чл. 6, ал. 1, т. 4); по отношение отглеждането на животни е важно това да не безпокои непосредствeните съседи по смисъла на § 1, т. 7 от ДР (чл. 6, ал. 1, т. 6); извършване на дейности в самостоятелен обект, с които се изменят общи помещения, техни или на цялата сграда характеристики, посочени в чл. 6, ал. 1, т. 5;
2) задължения, изискващи активно поведение, по-важните от които са: заплащането на съответните разходи, свързани с общите части; заплащане на разходите за управлението и разходите за поддържането на общите части на сградата (чл. 6, ал. 1, т. 10 в новата редакция, обн. ДВ, бр. 82/2023 г.); осигуряване на достъп за необходими дейности, свързани с общите части (чл. 6, ал. 1, т. 12); подаване на декларация по образец за вписване в книгата на етажната собственост на членовете на техните домакинства, на обитателите, както и на животните, които отглеждат в етажната собственост и подлежат на извеждане; (чл. 6, ал. 1, т. 16).
Трябва да се подчертае, че записаното в чл. 6, ал. 1, т. 16 ЗУЕС задължение на собствениците да вписват в книгата на етажната собственост членовете на своите домакинства и обитателите, в новата редакция на ЗУЕС е уточнено като срок и процедура. Това следва да бъде направено чрез декларация за вписване в книгата на етажната собственост в 15-дневен срок от придобиване правото на собственост (чл. 7, ал. 3 ЗУЕС).
Важна особеност на правото на участие в управлението на етажната собственост е, че последните изменения на ЗУЕС „втвърдяват“ задължителността с оглед гарантиране функционирането на органите.
Предишната редакция на ЗУЕС в чл. 5, ал. 1, т. 2 формулираше само правото на собствениците да участват в управлението на ЕС.
Сега вече е предвидено задължително участие в общото събрание. Ангажираността на собствениците на самостоятелни обекти към общите въпроси в ЕС, които изискват вземане на решения, с новата т. 8а на чл. 6, ал. 1 ЗУЕС вече е вменена в тяхно законово задължение, а не е право на факултативен избор. От това следва автоматично, че за неизпълнението на това задължение собственикът може да бъде санкциониран, още повече с оглед възможността участието да бъде както лично, така и чрез пълномощник.
Участието в органите за управление на етажната собственост може да бъде възложено и без волята на определения за това.
Отказът от участие в изборните органи се допуска само при изброените хипотези в чл. 20 ЗУЕС – при трайна фактическа невъзможност, дължаща се на болест или дълготрайно отсъствие през съответната година. Според § 1, т. 15 ДР на ЗУЕС за такова се приема отсъствие от страната, продължило повече от три месеца. Тъй като невинаги съществува яснота за предстоящото отсъствие към момента на избора, възникването на това условие може да бъде основание за едностранно предсрочно прекратяване на участието в органите за управление, искането за което следва да бъде отправено към общото събрание чрез управителния съвет/управителя. Същото се отнася и при настъпването на болест по време на мандата (законодателят не е поставил изискването за нейната продължителност или характер, така че въпросът следва да се решава конкретно за всеки отделен случай). Основание за освобождаване от избора е и предложението за повторен избор. Изразът „повторен избор“ е доста неясен, за разлика от текста на чл. 19 ПУРНЕС (отм.), който приемаше за основание непосредственото участие в органите за управление, продължило най-малко две години.
С новите ал. 9 – ал. 12 на чл. 19 се дава възможност на кмета на общината или района да организира провеждането на общо събрание за избор на управителен орган и контролен орган със заповед и да назначава управител и контрольор (собственици на самостоятелен обект в етажната собственост) служебно до момента, в който ЕС не организира ОС за избор на тези органи.
Поради голямото му практическо значение, внимание заслужава начинът на разпределение на разходите в етажната собственост и задължените лица.
С последните изменения на ЗУЕС няма промяна в законови дефиниции, формулирани в § 1 на Допълнителната разпоредба на ЗУЕС, на понятията за „необходим ремонт“ (т. 8), допълнени са понятията за „неотложен ремонт“ (т. 9), „неотложен случай“ (т. 18), „полезни разходи“ (т. 12), „поддържане на общите части“ (т. 13), „обновяване“ (т. 10) и „неотложен случай“ (т. 16) „дълготрайно отсъствие“ (т. 15).
Съгласно последния ЗИД на ЗУЕС общите „разходи за управление и поддържане“ вече се прецизират и разделят в две групи разходи:
– „разходи за управление“ са разходите за консумативни материали, свързани с управлението, за възнаграждения на членовете на управителните и контролните органи и на касиера (т. 11);
– „разходи за поддържане“ са разходите за електрическа енергия, вода, отопление, почистване, абонаментно обслужване на асансьор и други разноски, необходими за поддържането на общите части на сградата (новата т. 11а).
Като положителни следва да се преценят въведените промени в чл. 51 относно плащането на разноски в етажната собственост:
– за самостоятелен обект, в който се пребивава не повече от 30 дни в рамките на една календарна година, се заплащат разходите за управление и разходите за поддържане в размера, който е определен за един собственик, ползвател или обитател, при което отпадна възможността по решение на ОС на ЕС собственик, ползвател или обитател, който отсъства повече от 30 дни в рамките на една календарна година, да заплаща за времето на отсъствие 50 на сто от разходите;
– според текста на изменената ал. 5 вече се изисква да бъде мотивирано решението на общото събрание относно определянето на дължимите разходи за управление и поддържане на общите части от собственик, ползвател или обитател, който упражнява професия или извършва дейност в самостоятелен обект на етажната собственост, свързана с достъп на външни лица, в рамките на законовия диапазон от трикратния до петкратния размер, който трябва да заплащат останалите задължени лица.
Прегледът на нормативната уредба дава основание да се обобщи, че собствениците, ползвателите и обитателите ще разделят на общия си брой разходите за управление и поддържане на общите части (доколкото такива има в конкретната етажна собственост):
– консумативни материали;
– възнаграждения на членовете на органите за управление и касиера;
– разходи към снабдителните дружества за потребление в общите части (електроенергия, водоснабдяване, топлофикация, газоснабдяване);
– абонаментна такса за поддръжка на асансьор;
– разходи за портиер или охрана.
В Решение № 60274 от 15.12.2021 г. на ВКС по гр. д. № 1081/2021 г., IV г. о., ГК се обръща внимание, че „извършените консумативни разходи за текущо поддържане на общите части се разпределят съгласночл. 51, ал. 1 ЗУЕС, независимо дали е било взето решение от общото събрание на етажната собственост“.
Нормата начл. 51 ЗУЕСе императивна. Извод в тази насока може да се направи и от тълкуването начл. 11, т. 5 ЗУЕС, в която разпоредба е посочено, че правомощие на общото събрание е определяне на размера, но не и на начина на разпределение на разходите за управление и разходите за поддържане на общите части. Последният е разписан изрично в закона (в този смисъл е и Решение № 313 от 07.04.2020 г. по гр. д. № 1332/2019г., на ВКС, ГК, ІV г. о.).
Наред с горните задължения, собствениците на самостоятелни обекти или етажи следва да заплащат (определени според дела им в общите части и след вземане на решение от общото събрание) суми за:
– вноски във фонд „Ремонт и обновяване“ в размер, определен от общото събрание, но не по-малко от 1% от минималната работна заплата за страната;
– разходи за наложили се ремонти, които не са свързани с текущото използване на сградата и не могат да се финансират от фонд „Ремонт и обновяване“;
– полезни разходи.
Важно е да се подчертае, че само собствениците заплащат разходи за поддържане и възстановяване на общите части.
В нормата начл. 41 ЗСе регламентирано, че всеки собственик, съразмерно с дела си в общите части, е длъжен да участва в разноските, необходими за поддържането или за възстановяването им и в полезните разноски, за извършването на които е взето решение от общото събрание. Разходите за ремонт, обновяване, реконструкция и преустройство на общите части, за които има приеторешениена общото събрание на собствениците или на сдружението, се разпределят между собствениците на самостоятелни обекти съразмерно с притежаваните от тях идеални части от общите части на сградата (чл. 41 ЗС,чл. 48, ал. 3 ЗУЕС). Тези разходи спадат съответно към необходимите и полезните разноски.
По отношение на иска за заплащане на вноски за фонд „Ремонт и обновление“ и съобразявайки даденото разрешение в т. 1 отТР № 1 от 09.12.2013 г.по т. д. № 1/2013 г. на ОСГТК на ВКС, при решаване на делото съдът, и без да е сезиран с оплаквания, следва да следи за правилното приложение на императивните правни норма, а приложимата в случая норма начл. 50 ЗУЕСотносно уредбата на фонд „Ремонт и обновление“ е именно от императивен характер. Съгласно разпоредбата начл. 50, ал. 2, т. 1 ЗУЕС, средствата във фонд „Ремонт и обновяване“ се набират от ежемесечни вноски от собствениците в размер, определен с решение на ОС съобразно идеалните части на отделните собственици в общите части на етажната собственост, но не по-малко от 1% от минималната работна заплата за страната. В случая, при влязло в сила решение за създаване на фонд „Ремонт и обновяване“ и липса на валидно решение за определяне размера на годишната вноска към този фонд за съответната година, но при определен от законодателя минимален размер на тази вноска, въззивният съд напълно споделя извода на ПРС, че при основателност на иска, същият следва да бъде уважен в размер на минимално предвидената от законодателя вноска в размер на 1% от минималната работна заплата, който е известен за всеки период, съгласно публикуваните ПМС за определяне на МРЗ за съответната година.
Добре е да се знае, че с последните изменения на ЗУЕС (новия чл. 47е – ДВ,бр. 82 от 2023 г., в сила от 31.12.2024 г.)се предвижда в регистъра на етажната собственост да се вписва също и размерът на определените ежемесечни вноски за фонд„Ремонт и обновяване“.
Важен също така е въпросът за дължимостта на разноските при промяна на собствеността на самостоятелните обекти.
Особеностите произтичат от факта, че новият собственик задължително „замества“ предишния и е длъжен да спазва приетия правилник за вътрешния ред, както и всички взети в съответствие с нормативните изисквания решения на органите на етажната собственост, независимо дали прехвърлителят на собствеността е бил съгласен или не с тях. В този смисъл е изричният текст на чл. 11, ал. 4 ЗУЕС.
Що се отнася до плащанията, които се дължат за поддръжка, ремонт и управление на етажната собственост, възможни са различни хипотези. Естествено е новият титуляр на вещното право да не бъде държан отговорен за задължения за предходни периоди, тъй като те са свързани както с ползването на общите части (текущите разходи), така и с качеството „собственик“ към момента на изискуемост на съответното задължение.
Много по-голяма е обвързаността при прехвърляне на собствеността на обект, управляван от сдружение в етажната собственост – според чл. 30, ал. 1 ЗУЕС към новия собственик преминава членството в сдружението, а последното обхваща и всички задължения, които не са били изискуеми към момента на промяната на собствеността; предишният собственик отговаря за дължимите преди това вноски, освен ако при промяната на собствеността не е уговорено друго.
Доц. д-р Бисерка МАРИНОВА, адвокат
