Бързото развитие на пазарните отношения, възможността и физически лица да предоставят заеми, твърде тромавото и бавно изпълнение, високите такси по провеждането му, възможността за обжалване на всеки акт на съдия-изпълнителя доведоха до това да се търсят и прилагат различни способи от страна на кредитори и длъжници за обезпечаване на предоставени заеми по изпълнението вместо института на договорната ипотека, като например учредяване на право на ползване в полза на кредитора върху имот на длъжника, прехвърляне правото на собственост от длъжника на кредитора върху определен недвижим имот чрез продажба или дарение и др.
Много често като част от горните схеми е използва фигурата на предварителния договор. Тази фигура, според нас, ще започне да се ползва още по-често с оглед нормативното уреждане на дейността на заложните къщи и изключване от предмета им на дейност предоставяне на заеми срещу учредяване на ипотеки като способ за заобикаляне на тази забрана. Ще започнат да се множат заемите между частни лица, които е твърде вероятно да се обезпечават включително с предварителни договори.
Най-често срещаният случай, при който се използва предварителният договор, е, когато длъжникът прехвърля собствеността върху определен недвижим имот на кредитора като обезпечение, че ще върне предоставения му кредит, но при това прехвърляне се прави уговорка след връщане на заема длъжникът да си получи обратно имота.
Тази уговорка, че след като кредиторът получи обратно предоставения от него заем, то той на свой ред ще върне обратно собствеността върху прехвърления му от длъжника имот на последния се оформя като предварителен договор между двамата.
В този договор се записва, че кредиторът продава на длъжника недвижимия имот срещу определена цена, равна обикновено на предоставения заем, която цена длъжникът – купувач трябва да внесе до деня, в който трябва да погаси заема си, като при плащането на цената кредиторът – купувач се задължава да прехвърли собствеността върху имота с нотариален акт.
Така, съставяйки и подписвайки първо нотариален акт за продажба, а веднага след него предварителен договор за обратна продажба на същия недвижим имот, и длъжникът, и кредиторът смятат, че са гарантирани. Кредиторът с това, че валидно е придобил собствеността на имота на длъжника, а длъжникът – с това, че се е подсигурил, че собствеността на имота ще му бъде върната обратно след като погаси заема си.
Дали това е така?
Кредиторът неправилно смята, че е обезпечен достатъчно, като е придобил собствеността на имота на длъжника до деня, в който същият е договорено да върне заема си. Според него в случай че длъжникът не върне предоставения му заем, то кредиторът ще си остане собственик на имота.
Още по дефиниция обаче законодателят е обявил подобна продажба за нищожна. Така постановява чл. 209 ЗЗД, според който продажба с уговорка за изкупуване е нищожна.
А тази продажба е нищожна, тъй като представлява според нас частен случай на забраната на чл. 152 ЗЗД, според който съглашение, с което се уговаря предварително, че ако задължението не бъде изпълнено, кредиторът ще стане собственик на вещта, както и всяко друго съглашение, с което се уговаря предварително начин за удовлетворение на кредитора, различен от този, който е предвиден в закона, е недействително.
При продажбата с уговорка за изкупуване винаги е налице едно друго правоотношение – най-често договор за заем, което тази продажба обезпечава. В този смисъл продажбената сделка прикрива обезпечението по договора за заем – обстоятелство, поради което законът обявява такава продажба с уговорка за изкупуване за недействителна – арг. от чл. 209 ЗЗД (така Решение № 887 от 02.11.2001 г. по гражд. д. № 311/2001 г., ГК, II г.о. на ВКС).
При това длъжникът няма да има никакъв проблем с установяването на нищожността на продажбата. За това ще му послужи предварителния договор, по който същият този кредитор му продава имота. Защото този договор по естеството си представлява начало на писмено доказателство, което ще направи допустимо използването на свидетелски показания от страна на длъжника в процеса, чрез които той да релевира симулативността на продажбената сделка.
Нещо повече – този предварителен договор по същество материализира уговорката между страните за обратно изкупуване и прави продажбената сделка именно продажба с уговорка за обратно изкупуване. Не е необходимо уговорката за обратно изкупуване да бъде вписана в нотариалния акт за продажба. В тази връзка е уместно да се цитира едно определение на ВКС, с което е отхвърлено искането да се допусне до разглеждане касационна жалба против въззивно решение по идентичен казус с мотива, че тъй като уговорката за обратно изкупуване не била инкорпорирана с продажбената сделка, а в предварителен договор, не се касаело за хипотезата на чл. 209 ЗЗД – това е Определение № 170 от 06.03.2009 г. по гражд. д. № 4799/2008 г., ГК, IV г.о. на ВКС.
ВКС е стигнал дори по-далеч в Решение № 1225/18.12.2008 г. по гражд. д. № 5480/07 г., ГК, II г.о. на ВКС, постановявайки, че продажбата с уговорка за обратно изкупуване е нищожна, въпреки че прехвърленият на кредитора имот не е собственост на длъжника – заемател, а на трети лица.
Съдът е приел, че ако и страните по заемния договор, по продажбата и по договора за обратно изкупуване да са различни, то трите договора трябва да се тълкуват както поотделно, така и в тяхната съвкупност, тъй като волеизявленията в тях са взаимно свързани. И прави извод, че независимо от факта, че собствениците и продавачи на имота не са страна по останалите два договора – за заем и за обратно изкупуване, то извършената от тях продажба се явява нищожна поради изрично направеното писмено изявление в договора за обратно изкупуване от кредитора-купувач по сделката, че прехвърлянето на имота е привидно и служи само за обезпечение на изплащането на заема и че след изплащането му той ще го прехвърли обратно, макар и не на продавачите, а на длъжника. От това изявление според съда се налага изводът, че страните по процесния договор за покупко-продажба не са желали в действителност настъпването на правните му последици и че същият е нищожен. А що се отнася до това, че договорът за обратно изкупуване не е подписан от продавачите, то съдът е намерил, че това не е необходимо, тъй като е достатъчно да е подписан само от купувача по сделката, а доколкото е налице изявление и подпис и на друго лице – на заемополучателя, то е правно ирелевантно. Същото се отнася според съда и за факта, че според споразумението след изплащане на заема купувачът се е задължил да прехвърли обратно имота не на продавачите, а на трето лице.
Следва да се има предвид, че за разлика от отношенията в гражданския оборот, в търговския оборот, т.е. между търговци, подобна продажба е възможна, допустима и действителна в осъществяваната от тях търговска дейност.
Спорен е въпросът, дали е нищожна една такава продажба, само една от страните по която е търговец. Защото по дефиниция търговска е и тази сделка, една от страните по която има качеството на търговец. Смятаме, че на този въпрос ще следва да отговори практиката.
Спорен е и въпросът на кое основание продажбената сделка е нищожна – дали на основание чл. 26, ал. 1 ЗЗД или на основание чл. 26, ал. 2 ЗЗД.
Показателно в това отношение е Определение № 59 от 20.01.2009 г. по гражд. д. № 2976/2008 г., ГК, IV г.о. на ВКС.
Въззивният съд е направил извод, че договорът за продажба е нищожен на основание чл. 26, ал. 1 ЗЗД, с оглед на това, че то е по-силното основание от нищожността на привидната сделка по чл. 26, ал. 2 ЗЗД, и че съдът служебно е длъжен да се произнесе тогава, когато счита, че е налице нищожност на сделка, независимо от твърденията на страните за нищожност на основание чл. 26, ал. 2 ЗЗД.
Касационният съд е допуснал до разглеждане касационната жалба против това решение, мотивирайки се, че въпросите по приложението на чл. 26, ал. 1 и 2 ЗЗД са съществени и са от значение за точното прилагане на закона, обуславящо основанието за допускане на касационно обжалване по чл. 280, ал. 1, т. 3 ГПК.
Възможно е също кредиторът да не придобива в собственост недвижимия имот на длъжника, а страните по заемното правоотношение да подпишат предварителен договор, по силата на който длъжникът се задължава да прехвърли собствеността на недвижимия имот на кредитора в срока, уговорен като краен за връщане на заема, като заяви, че е получил от кредитора – купувач предварително продажната цена на имота.
И в случай че длъжникът не върне заема съгласно уговореното, кредиторът ще предяви иск по чл. 19 ЗЗД за сключване на окончателен договор, като ще заяви, че предварително е платил цялата продажна цена за имота на ответника – длъжник.
Независимо че не е обвързан с договор за продажба на недвижимия имот, и този предварителен договор също е нищожен на основание на цитирания по-горе чл. 152 ЗЗД, тъй като по същество с него се урежда друг способ за удовлетворяване на кредитора от законоустановения такъв.
Друг е въпросът, че длъжникът може да осуети дори завеждането на иск за сключване на окончателен договор, като просто отчужди недвижимия имот – предмет на предварителния договор, при която фактическа обстановка искът по чл. 19 ЗЗД няма да може да бъде уважен. И като резултат кредиторът ще може да ползва предварителния договор единствено като основание да претендира връщане на уж предоставените по него суми като продажна цена, но само в случай че не му направят възражение за неговата нищожност съгласно описаното по-горе.
Освен изложените по-горе причини за невъзможността да се използва продажбата, респективно предварителния договор за продажба на имота на длъжника като обезпечение на кредитора, има и още една причина.
Много често в нотариалния акт за продажба на имота на длъжника като продажна цена се сочи данъчната оценка на имота, респективно получената в заем сума. Същото е и с определянето на продажната цена в предварителния договор.
В случай че договорената продажна цена е значително по-ниска от действителната пазарна цена на продавания имот, за длъжника остава открита възможността да установи нищожност на продажбената сделка като сключена при крайна нужда.
Този иск може да се предяви от длъжника в рамките на една година от сключване на продажбата. Той е напълно самостоятелен като иск и няма връзка с горните хипотези, основани на нищожност на продажбата, респективно на предварителния договор, на основание чл. 209 ЗЗД във връзка с чл. 152 ЗЗД.
Двата вида искове са напълно самостоятелни един от друг, макар и между тях да съществува връзка. Безспорно релевирана нищожност е по – силното основание, тъй като само действителен договор може да бъде сключен поради крайна нужда и респективно унищожен като такъв.
В случай че длъжникът организира защитата си чрез предявяване и на двата иска, то производството по иска по чл. 27 ЗЗД, основаващ се на унищожаемостта на продажбената сделка, трябва да бъде спрян до приключване на този, основаващ се на нищожност поради противоречие на атакуваната сделка с чл. 209 ЗЗД, респективно чл. 152 ЗЗД.
От изложеното по-горе е видно, че при обезпечаване на паричните вземания на кредитора е най-добре да се ползват законово уредените способи за това, включително и чрез учредяване на договорна ипотека върху недвижим имот, и че всички други способи, включително прехвърляне на собствеността на имот на длъжника, носят значителен елемент на риск и за двете страни по подобни споразумения.
Цветанка МАРКОВА, адвокат
