Извършените вътрешни преустройства в жилищни сгради до 1960 г. не са били незаконни, защото не е съществувала законова разпоредба за спазването на строителни правила.
Ако е било допустимо преустрояването от един вид обекти в друг вид – примерно от пасаж – магазини в гараж, и е било направено до 22.11.1960 г., то е било законно и извършените след това разпоредителни сделки с имота също са били законни.
Чл. 7 ЗВСВОНИ
Чл. 168 ЗБНМ (отм.)
Чл. 160 ППЗПИНМ (отм.)
Чл. 187 ППЗПИНМ (отм.)
Решение № 1219/07 от 1.11.2007 г. на ВКС, V г.о.
Производството е по чл. 218а, б. “а” ГПК.
В. А. К., С. К., М. И. Я. и М. Ж. Я., всички чрез адвокатите Б. Б. и Р. Н. за В. А. К., са обжалвали решението на СГС от 29.03.2006 г. по гражд. д. № 2166/2004 г., с което е оставено в сила решението на СРС от 15.10.2003 г. по гражд. д. № 7081/2001 г. С това решение районният съд е прогласил нищожността на договора за покупко-продажба от 15.03. 1964 г. между ГНС “В. Л.” – гр. С. и В. Г. Я. за продажбата на гаражна клетка, находяща се в гр. С., ул. “Б.” № 18 със застроена площ 17,83 кв.м, както и нищожност на договорите от 28.02.1989 г. (за разликата от гаражна клетка № 1, цялата с площ 21,49 кв.м – разлика от 3,66 кв.м, сключен между ГНС “В. Л.” и В. Г. Я. и М. И. Я.) и от 28.02.1989 г., сключен между Община “О.” и С. И. К. и В. А. К. за продажбата на гаражна клетка № 2 с площ от 28,88 кв.м, находяща се на ул. “Б.” № 18 – гр. С.
На основание чл. 7 ЗВСВОНИ С. районен съд е възстановил собствеността върху магазин на площ 44 кв.м, находящ се в партера.
В касационната жалба се твърди, че решението на СГС е било неправилно поради допуснати нарушения на материалния закон и на нарушения на съществени съдопроизводствени правила и като необосновано отменителни основания по чл. 218б, ал. 1, б. “в” ГПК.
Основният въпрос, който следвало да се разреши от въззивният съд, е бил въпросът за законното преустройство на отчуждения през 1947 г. магазин в партерния етаж на жилищната сграда на ул. “Б.” № 18 – гр. С. и разделянето на помещението на две гаражни клетки. От представения по делото договор за доброволна делба от 1946 г. е било установено,че при делбата на наследството, останало от С. К. И. и от А. С. К. двамата братя К. С. К. и И. С. К. са получили в общ дял общо три магазина: този до входа/входа на жилищната кооперация, находяща се на ул. “Б.” № 18 – гр. С. ( пасаж 44 кв.м, средният около 34 кв.м и третият около 31 кв.м, заедно с по едно мазе под всеки магазин, като мазето под пасажа било с квадратура около 18 метра.
К. И. К. е починал на 13.02.1961 г. и като свои наследници е оставил двете си дъщери – ищците А. К. К. и М. К. К., а И. С. К. е починал на 01.12.1969 г. и като свои наследници е оставил дъщеря си Л. И. К. – третата ищца и сина С. И. К. – ответник по делото. От представените актове за завземане на недвижими имоти с номера 3070 и 4456 по актовата книга за местонахождението на имота се установява, че магазините са били отчуждени по ЗОЕГПНС и следователно, съгласно чл. 1 ЗВСВОНИ, би следвало да се върнат на предишните собственици или на техните наследници, ако са съществували реално в размерите, в които са били отчуждени, и ако към момента на влизане в сила на закона – 24.02.1992 г., са останали в собственост на държавата, общините, обществените организации или на техните фирми или на едноличните дружества по чл. 61 от Търговския закон.
С договор за продажба от 15.03.1964 г. една част от т.нар. магазини, била продадена. Държавата в лицето на РНС “В. Л.” – гр. С. е продала на д-р В. Г. Я. гаражна клетка, намираща се в сграда със стоманобетонова скелетна конструкция, построена през 1936 г., със застроена площ 17,83 кв.м. А другата клетка, обозначена с № 2 – със застроена площ 28,88 кв.м е продала с договор за продажба на 28.02.1989 г. на С. И. К. и на В. А. К. за сумата 5150 лева.
Ищците А. К. К., М. К. К. и Л. И. К. в исковата си молба са поддържали, че извършените сделки през 1964 и през 1989 г. са били недействителни, защото нямало законно извършено преустройство на т. нар. магазин от 44 кв.м в гараж. Твърдението не е вярно. От приложената преписка се установява, че действително, когато е била извършена първата продажба през 1964 г., не е имало официално разделяне на магазина – пасаж на две гаражни клетки. Имало е данни обаче, че това помещение се е ползвало именно за гараж от италианското посолство от преди това и в този смисъл са били свидетелските показания.
С позволителен билет от 27.01.1989 г. е било разрешено преустройството и архитектурният проект за него е бил утвърден или през 1988 г., от която дата е заверката, или окончателно това е станало на 27.01.1989 г. – т.е. преди втората продажба. Данните по делото са били, че поначало помещенията са били ползвани за склад на “П. п.”, а преди това преустроени за гараж, използван за колите на италианското посолство. По делото няма данни за строителни книжа и разрешения за това преустройство, по-начало е ставало въпрос за приземен етаж – партер, който съгласно чл. 168 от Закона за благоустройство на населените места от 1941 г. “приземен е етажът, вместен в допустимата за сградата височина, лежащ върху зимничните помещения, а ако няма такива – върху основните зидове, с под от 0,05 м до 0,15 м над средното прилежащо тротоарно ниво.
Приземният етаж не може да служи за живеене, когато уличната регулационна линия е задължителна строителна линия.”
Не е било спорно, че т.нар. магазин-пасаж е можел да се узакони като гараж към момента на влизането в сила на ЗПИНМ – ДВ, бр. 227 от 01.10.1949 г. и ППЗПИНМ – в. “Известия”, бр. 76 от 20.09.1960 г., защото не е можел да служи за живеене и защото собственикът-държавата, по това време е можел да го ползва както намери за добре и не е било задължително т.нар. пасаж да се ползва именно за магазин. Съгласно § 289 ППЗПИНМ (отм.) узаконяването на заварени строежи се допуска, ако те са могли да бъдат разрешени съгласно с действащите по време на извършването им разпоредби. (ал. 2, изм. – ДВ, бр. 64 от 1965 г.). Строежи (сгради, постройки, преустройства, инсталации, уредби, съоръжения и други работи), направени незаконно до 14.11.1958 г. в урегулирани или неурегулирани терени, не се събарят и премахват – освен при условията и по реда на § 276-279, съответно § 294. По силата на тази разпоредба съответните строежи не се узаконяват. Те могат да бъдат узаконени по реда и при условията на ал. 1”.
При следващия нормативен акт – Закона за планово изграждане на населените места – ДВ, бр. 29 от 1979 г. в чл. 160, ал. 1, е било посочено, че строежи, части от строежи или отделни работи, направени без разрешение или при съществено отклонение от утвърдените, съответно одобрените проекти и сметни документации, от разрешението за строеж и от другите строителни книжа или в нарушение на действащите разпоредби, се премахват, когато не могат да бъдат узаконени. По ЗТСУ (отм.) се разграничава узаконяване на строежи, направени преди влизане в сила на закона, и строежи – респективно преустройства, направени след влизането му в сила. Така съгласно чл. 303, ал. 1 ППЗТСУ (отм.) строежи (сгради, постройки, преустройства, инсталации, уредби, съоръжения и др.), направени незаконно до 14.11.1958 г., не се премахват. Не се премахвали строежи, направени незаконно и за времето от 15.11.1958 до 31.12.1965 г. включително за задоволяване на остра жилищна нужда. Конкретният случай не е бил такъв – преустройство за задоволяване на остра жилищна нужда, но преустройството е било узаконимо, защото е било направено в по-късен момент – през 1989 г. Освен това СГС не е взел предвид обстоятелството, че до публикуване на Правилника за прилагане на Закона за планово изграждане на населените места – 22.11.1960 г., не е имало задължителни разпоредби за издаване на строителни разрешения за вътрешни преустройства на държавни сгради и помещения. Член 185, ал. 1 ППЗПИНМ е изисквал строително разрешение за застрояване на имоти – собственост на държавата или на обществените организации. А чл. 187 ППЗПИНМ (отм.) се е отнасял до други случаи, изрично посочени в правилника: до строежи на жилищностроителните кооперации и на частни лица (вж. глава Б “Строителни разрешения”: т. 1 – за строежи на държавата и обществените организации и т. 2 за строежи на жилищностроителни кооперации и частни лица.
Следователно необосновани са изводите на решаващия съд, че при извършване на двете сделки – тази от 15.03.1964 г., и другата от 28.02.1989 г. са допуснати нарушения на нормативни изисквания -липсата на законно преустройство на магазинно помещение в гараж и разделянето на обособения гараж на две отделни помещения с квадратури от 17,83 кв.м и от 28,88 кв.м и поради това съгласно чл. 7 ЗВСВОНИ собствеността следвало да се възстанови в лицето на наследниците на предишните собственици. Извършените сделки са действителни. Не са били налице основанията за възстановяване на собствеността и в противоречие на чл. 7 ЗВСВОНИ СГС е постановил решението си. Допуснато е нарушение на материалния закон и направените изводи са необосновани. Това предопределя отменяне на решението му на основание чл. 218б, ал. 1, б. “б” ГПК и решаване на спора по същество с отхвърляне на предявените искове.
