При отчуждителни сделки, извършени между Столичната общинска агенция за приватизация и лицата по чл. 35 ЗППДОП (отм)., ако не са изпълнени изискванията на закона от страна на купувачите, сделката се счита за нищожна като противоречаща на закона.
Обявяването й за нищожна може да поиска всеки, в т.ч. и третото лице по сделката – Столичният общински съвет. Той освен че може да се позове на нищожност, има на разположение и останалите искове за разваляне на приватизационната сделка, а така също и с иска за ревандикация на продадения недвижим имот по чл. 108 ЗС.
Чл. 19, ал. 1 и 2 от Конституцията
Чл. 35 ЗППДОП (отм.)
Чл. 41, ал. 2 ЗППДОП (отм.)
Чл. 26, ал. 1 ЗЗД
Чл. 108 ЗС
Производството е по чл. 218а, б. “а” ГПК (отм.)
М. П. Х. и Д. Б. М.-Х., адв. П. Р. и П. Г. Р. и Р. И. Р., двамата чрез адв. С. П., са обжалвали решението на СГС от 13.10.2006 г. по гражд. д. № 3219/2003 г., с което е оставено в сила решението на СРС от 31.01.2003 г. по гражд. д. № 1648/2002 г. С това решение районният съд е уважил исковете на Столична община срещу П. Г. Р. в качеството на едноличен търговец с фирма ЕТ “В.-Р”, Р. И. Р.-Р., М. П. Х. и Д. Б. М.-Х. предявени на правно основание чл. 26, ал. 1 ЗЗД, като е обявил за нищожен договора, сключен с нот. акт № 67 том 1, рег. № 2219, дело № 75/99 г. на нот. Е. К. С този нот. акт П. Г. Р. в качеството на едноличен търговец с фирма ЕТ “В.-Р” и съпругата му Р. И. Р., са продали на М. П. Х. и Д. Б. М.-Х. собствения си недвижим имот – магазин за промишлени стоки със застроена площ 110 кв.м, състоящ се от търговска зала, складова площ и санитарен възел със съответните идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж върху мястото – имот с пл.№ 22 в местността ГГЦ-Зона В-18 по плана на гр. С., жк “Б.” ул. “О.” бл. 41-А. И в двете касационни жалби се твърди, че решението на СГС е неправилно поради допуснати нарушения на материалния закон и като необосновано – отменителни основания по чл. 218б, ал. 1, б. “в” ГПК.
Върховният касационен съд, след проверка на изложените основания за касация на въззивното решение, прие следното:
Оплакванията и в двете касационни жалби са неоснователни. Фактическата обстановка по делото е била безспорна: с договор от 30.04.1998 г. Столичната общинска агенция за приватизация е продала по реда на чл. 35, ал. 1, т. 2 ЗППДОП (отм.) на наемателя на обекта П. Г. Р., осъществяващ търговска дейност като ЕТ “В.-Р” със седалище и адрес на управление гр. С., кв. Л., ул. “461” № 7, магазин за промишлени стоки, представляващ общински нежилищен имот, със застроена площ от 110 кв.м и находящ се в гр. С. ж.к. “Б.” ул. “О.” бл. 41-А в имот с пл. № 22 м. “ГГЦ-Зона В-18” за сумата 51 981 000 лева (неденоминирани). В договора е било уговорено заплащането да е разсрочено в продължение на пет години, като съгласно чл. 9, “купувачът не е имал право да отчуждава недвижимия имот – предмет на договора, в продължение на пет години от окончателното му изплащане по реда на чл. 5 от настоящия договор”. Видно от служебната бележка на Столичната общинска агенция за приватизация, приложена към гражд. д. № 1648/2002 г. на СРС, окончателното изплащане на обекта е било извършено на 02.03.1999 г. Това е означавало, че до 03.03. 2004 г. новият собственик не е имал право да продава закупения по привилегирования ред на чл. 35 ЗППДОП (отм.), недвижим имот.
Въпреки поетото задължение да не продава в продължение на 5 години, считано от датата на окончателното изплащане на цената, новият собственик на обекта П. Г. Р. в качеството на едноличен търговец с фирма “В.-Р” и неговата съпруга Р. И. Р.-Р. с нот. акт № 67/27.04.1999 г., са продали магазина за промишлени стоки на ответниците М. П. Х. и на Д. Б. М.-Х.
Столичната община, като първоначален собственик на магазина за промишлени стоки, учредител на Столичната общинска агенция за приватизация като специализиран орган на нейния Столичен общински съвет, по настоящото производство е предявила исковете си с правно основание чл. 26, ал. 1 ЗЗД – т.е. за обявяване нищожността на сключения договор за покупко-продажба с нот. акт № 67/27.04.1999 г., за осъждането на ответниците Р. за заплащане на неустойка в размер на 1559 лева и за осъждане ответниците Х. за предаване владението върху процесния недвижим имот.
Първият въпрос, който се е поставял, е бил въпросът за допустимостта на предявените искове, за наличието на правен интерес от търсената защита.
СГС законосъобразно е приел, че Столичната община, макар и трето лице по сделката от 27.04.1999 г., има правен интерес от търсената с иска по чл. 26, ал. 1 ЗЗД защита. Нищожните сделки не пораждат желаното от страните правно действие. При нищожността сделката е обременена с най-тежкия порок и за това тя е правно безсилна. Този порок или този недостатък се съдържа в самата сделка и той представлява юридическият факт, който не дава да се породи желаното от двете страни действие. За това е правопрепрятстващ или правопрекратяващ юридически факт, което означава че недостатъкът на сделката нарушава закона. Недействителната сделка е едно правонарушение, едно неправомерно действие. С допускането му страните нарушават изискванията на закона и затова те не получават и правното действие, към което са се насочили. Нищожността настъпва по право. Няма никакъв ред за нейното предявяване. От момента на извършване на нищожната сделка тя няма правно действие и всеки може да се позове на нищожността, в т.ч. и третото лице по сделката – Столичната община. В конкретния случай е нарушена разпоредбата на чл. 41, ал. 2 ЗППДОП (отм.) – т.е. “Предприятията и обособените части, изкупени по реда на чл. 35, не могат да се продават в продължение на пет години от изплащането им.” Разпоредбата е от публичноправен ред. Тя е била залегнала и в приватизационния договор от 30.04.1998 г., но и без да е вписана, това задължение е съществувало за купувача П. Г. Р., действащ като едноличен търговец с фирма “В.-Р” – гр. С., защото само при това условие е можело да се извърши продажбата на магазина без търг или без конкурс, съгласно чл. 35 ЗППДОП (отм.).
Българското законодателство допуска сключването на договорите да се подчинява на автономията на волята и на свободата на договарянето – вж. чл. 19, ал. 1 и 2 от Конституцията, но съгласно чл. 9, ал. 1 33Д, “Страните могат свободно да определят съдържанието на договора, доколкото то не противоречи на повелителните норми на закона и на добрите нрави”.
В конкретния случай е сключен договор за продажба в противоречие на конкретната правна норма на чл. 41, ал. 2 ЗППДОП (отм). Този договор не е можел да породи целените правни последици – прехвърляне на собствеността, защото не са били изминали 5 години от окончателното изплащане на цената на продадения недвижим имот. А що се отнася до това, че с обявяване нищожността на прехвърлителната сделка не били засегнати интересите на страната-продавач по приватизационния договор, и поради това настоящото производство било недопустимо, правилно СГС е приел, че Столичната община има на разположение и останалите искове – за разваляне на договора за покупко-продажба, за ревандикация по чл. 108 ЗС, но може и с иска по чл. 26, ал. 1 ЗЗД предварително да иска обявяване нищожността на сключената сделка. Още повече “че правният интерес е бил обоснован именно с твърдението, че Столичната община ще иска разваляне на сключения приватизационен договор”.
В заключение, решението на СГС е правилно постановен съдебен акт.
