В „Държавен вестник“, бр. 101 от 22.12.2015 г. бе обнародван Законът за изменение и допълнение на Закона за устройство на територията (ЗУТ). С промените се прави опит да се преодолеят възникналите неясноти и различни тълкувания при прилагането на закона, като в същото време се въвеждат нови моменти или съществено се изменят съществуващи такива. Основните изменения се отнасят до определяне на статута на местата за паркиране.
С приетите промени се въвежда изрично правило за осигуряване на места за паркиране в сгради в режим на етажна собственост. Съгласно това правило местата за паркиране се осигуряват с инвестиционния проект в паркинг-гараж със статут на самостоятелен обект в сградата или в паркинг-гараж със статут на обща част в сграда, или чрез отделни места за паркиране със статут на принадлежност към съответните самостоятелни обекти в сградата.
Промените в ЗУТ не оправдаха общественото очакване паркоместата в сгради да бъдат уредени като самостоятелни обекти на правото на собственост и съответно с тях да могат да се извършват правни сделки. Съгласно предвидения режим от съществено значение за начините за придобиване на права относно тези обекти са предвижданията на инвестиционния проект на сградата.
В случаите, в които инвестиционният проект предвижда паркоместата да бъдат разположени (обичайно изчертани с боя на пода) в паркинг-гараж със статут на самостоятелен обект, целият паркинг или части от него могат да бъдат предмет на прехвърлителна сделка. Такива са случаите, в които паркингът отговаря на изискванията за самостоятелен обект съгласно § 1, т. 1 от ДР на ЗКИР, а именно същият представлява „обособена с ограждащи стени част от сградата, която има самостоятелно функционално предназначение“. Прехвърлянето на идеални части от такъв обект е възможно, като вследствие на разпореждането с правото на собственост върху паркинга възниква обикновена съсобственост, която се управлява и ползва съгласно решението на съсобствениците, притежаващи повече от половината от общата вещ. С подобно решение съсобствениците могат да разпределят ползването помежду си при условия, каквито преценят, като няма пречка да се договорят да ползват определени по номер, площ и/или разположение паркоместа, които съответстват на притежаваните от всеки от тях части от общата вещ. Това решение ги обвързва, докато трае съсобствеността, но може да бъде изменено от тях във всеки момент по взаимно съгласие.
За да се избегне извършването на ново преразпределение при всеки случай на смяна на собствеността на някоя от идеалните части, практиката е приела, че веднъж извършеното разпределение не подлежи на промяна, освен в ограничени хипотези. Ново разпределение е допустимо, само ако след извършване на първоначалното разпределение са се променили съществените обстоятелства, с оглед на които е било постигнато съгласие за разпределението. Такива нови обстоятелства биха могли да бъдат например прехвърляне на идеална част от съсобствения имот, при което се променят квотите в съсобствеността; намаляването на площта на съсобствения имот и други подобни.
Вторият режим, предвиден с промените в ЗУТ, се отнася до случаите, при които инвестиционният проект предвижда паркоместата да бъдат разположени в паркинг – гараж със статут на обща част в сграда. В тези случаи паркингът и части от него не могат да бъдат обект на разпореждане, а в случай че такова бъде извършено, то ще е нищожно. Решение относно управлението и начина на ползване на паркинга – обща част, е компетентно да взима общото събрание на съсобствениците, като няма проблем същото да разпредели ползването на конкретни паркоместа на собственици на самостоятелни обекти в сградата, като ги индивидуализира по площ, разположение и/или номер. Законът за управление на етажната собственост (ЗУЕС) изисква за взимане на валидно решение от общото събрание да е налице изискуемият кворум, а за решението следва да гласуват собствениците на повече от половината от представените на общото събрание идеални части от общите части на етажната собственост. В този случай няма пречки взетото решение относно ползването на паркинга да бъде изменено и прието ново решение, с което да се разпределят по различен начин отделните паркоместа в общата вещ. При възникнали спорове относно ползването на паркинга – обща част общото събрание може с мнозинство повече от 50 на сто от всички идеални части от общите части на сградата да реши решението за ползването му да се приема с друго мнозинство.
Освен изложените хипотези според последните промени в ЗУТ инвестиционният проект може да предвижда и паркоместата в сградата да са със статут на принадлежност към съответните самостоятелни обекти в нея. В този случай паркоместата ще имат статут, подобен на този на мазетата и таваните, и сделки на разпореждане с тях ще бъдат недействителни, като в качеството си на принадлежност същите ще могат да се прехвърлят само заедно със самостоятелните обекти, към които принадлежат.
Промените в ЗУТ уреждат и случаите, в които паркоместата са осигурени не вътре в сградата, а в дворното място, в което същата е построена, т. нар. „външни паркоместа“. За тези случаи е предвидено, че когато урегулираният поземлен имот е обща част към сграда – етажна собственост, необходимите места за паркиране могат да бъдат осигурени и в свободната дворна площ чрез разпределяне на ползването й от общото събрание на етажните собственици при спазване на нормативите за минималната задължително озеленена дворна площ. Когато земята, върху която е изградена жилищната сграда, не е със статут на обща част, паркирането се осигурява чрез разпределяне на ползването върху тази част от свободната дворна площ, която не е необходима за ползването на сградата по предназначение.
Като заключение и при новите промени, в случаите на предвидени от инвестиционния проект външни паркоместа, от значение е дали дворното място, в което са разположени местата за паркиране, представлява обща част към сградата.
Когато дворното място представлява обща част решение за ползването, управлението и разпределението на паркоместата е компетентно да вземе общото събрание на собствениците по реда на ЗУЕС. Всичко изложено по-горе относно кворума, мнозинството и компетентността на общото събрание в случаите, в които то взема решение за ползване на паркинга – обща част в сграда, важи и в настоящия случай. В качеството си на обща част дворното място и/или части от него не могат да бъдат обект на разпореждане и с тях не е допустимо извършването на сделки. По въпроса в кои случаи дворното място представлява обща част и съответно решение за ползването му е компетентно да взима общото събранието, е налице съдебна практика. Практиката приема, че за да бъде дворното място обща част, е необходимо да има пълно съвпадение между етажните собственици (собствениците на самостоятелните обекти в сградата) и собствениците на дворното място. Когато дворното място, в което е построена сградата – етажна собственост, не принадлежи на всички етажни собственици или освен етажните съсобственици има и други такива, то няма да бъде обща част на сградата.
В хипотезата, в която дворното място не отговаря на посочените изисквания, а именно същото не е обща част към сградата, а е притежавано в обикновена съсобственост, то за разпределяне на ползването му ще важат същите правила като при разпределяне ползването на паркинга в сграда – съсобствена вещ, т.е. ползването ще се извършва по решение на съсобствениците, притежаващи повече от половината от общата вещ и ще подлежи на промяна при настъпването на съществени нови обстоятелства. В този случай идеални части от дворното място ще могат да бъдат обект на сделки и съответно ще подлежат на прехвърляне. При разпределяне ползването на дворното място следва да се държи сметка и за задължението на собствениците му да осигурят възможност на собствениците на сградата да достъпват мястото, доколкото това е необходимо за ползване на постройката.
Красимира УЗУНОВА, главен юрисконсулт в Централно управление на НАП
