Анализ на най-новата съдебна практика
През последното десетилетие строителният бранш преживя бум в развитието си. В условията на световна икономическа криза той се оказа сред най-засегнатите сектори, защото както строителните предприемачи, така и гражданите – техни клиенти, бяха лишени от възможността безпроблемно да кредитират съвместното си строително начинание със заемни средства. Съществуват многобройни незавършени обекти и неуредени отношения, които съвсем резонно станаха предмет на съдебни спорове.
Въпреки не малкото години, през които у нас усилено се строи, и въпреки че проблемът с т.нар “строителни пирамиди” придоби широка обществена известност, не се наблюдава усъвършенстване на този род обществени отношения. Иначе казано, обичайните “схеми” и проблемите, които те пораждат, са същите като тези в средата на 90-те години на миналия век. Това идва да покаже или че съответната нормативна уредба не е адекватна на обществените потребности, или че са нужни повече усилия за популяризирането на съдебната практика във връзка с прилагането на тази нормативна уредба. Ето защо, е нужно да се работи в следните насоки:
- анализ на обичаните “схеми”, използвани за договорна регламентация на отношенията между собствениците на строителни терени, строителните предприемачи и лицата, желаещи да придобият “на зелено” новопостроени имоти;
- идентифициране на проблемите в тези отношения; и
- обобщаване на съдебната практика при решаването им, с цел редуциране на споровете чрез превенция.
Обикновено собствениците на строителни терени учредяват в полза на строителните предприемачи право на строеж на определени обекти в предвидената за застрояване сграда, като запазват за себе си други обекти в същата, които да придобият по приращение. Погрешно е в тези случаи да се говори за учредяване право на строеж на цялата сграда. Не са малко и случаите, при които строителството започва и дори приключва на база само предварителен договор за учредяване право на строеж. Възможен вариант е собствениците на строителни терени да продадат идеална част от тях на строителните предприемачи, след което вече като съсобственици взаимно да си учредят право на строеж върху конкретни обекти в сградата. Във всички хипотези практиката е строителните предприемачи да не заплащат цената на учреденото им право на строеж, респективно на прехвърлената им идеална част от терена, а да поемат задължение да построят със собствени сили и средства обектите на собствениците на строителни терени.
Подобна “схема” за постигане на еквивалентност предполага сключването на договори със смесен характер, съдържащи вещноправни и облигационноправни елементи. Погрешно е да се приема също, че задължението да се построят обектите на собствениците на строителни терени включва и задължението да се построят останалите обекти в сградата. Последното задължение обикновено възниква по силата на договори 1, които строителните предприемачи сключват с трети лица. Така интересите на собствениците на строителни терени се оказват индиректно зависими от външни фактори и няма как да е иначе, като се има предвид, че правото на строеж се явява ограничение и тежест за правото на собственост върху земята 2. Изключително важно е да се държи сметка, че има три групи лица, свързани със строителството, и че отношенията им не се уреждат с тристранен договор.
До голяма степен проблемите възникват, защото са налице различни правно самостоятелни договори, чиято житейска свързаност не се отчита. Съдебната практика разкрива именно привидността на тази самостоятелност и налага необходимостта от нов нормативен регламент за по-голяма правна сигурност.
Тъй като обикновено едно лице съвместява качествата на строител и суперфицияр, стои въпросът как неизпълнението или неточното изпълнение на облигационните задължения на строителя се отразява на съществуването на вещното право на строеж. Като говорим за неизпълнение, тук имаме предвид пълно неизпълнение, а изпълнението би могло да бъде неточно в количествено, качествено и времево отношение. От вещноправна гледна точка е важно да се разтълкува разпоредбата на чл. 67 ЗС, според която “правото да се построи сграда върху чужда земя се погасява в полза на собственика на земята по давност, ако не се упражни в продължение на пет години”.
Доскоро се приемаше, че да бъде упражнено правото на строеж означава в рамките на тези пет години предвидената сграда да бъде изградена в груб строеж. Най-новата съдебна практика обаче дава друго тълкувание за упражняването на правото на строеж, разграничавайки го от реализирането на същото. Според Решение № 790-2009-III г.о. на ВКС например, за да се приеме, че правото на строеж се е погасило по давност, разпоредбата на чл. 67 ГПК изисква в рамките на предвидения петгодишен срок да не са били предприети каквито и да било строителни дейности, насочени към реално извършване на строежа или извършване на такива дейности, чийто обем е незначителен спрямо обема на учреденото право на строеж. По аргумент за обратното, под упражняване на правото на строеж следва да се разбира “започване на съответните строителни дейности и то в достатъчна степен, а под реализиране на правото на строеж – “завършването на сградата до етап “груб строеж”. За да се погаси по давност правото на строеж, според чл. 67 ЗС, е необходимо същото да не е било упражнено в рамките на предвидения петгодишен давностен срок, а не да не е било реализирано. В същия смисъл е и Решение № 1144-2008-II г.о. на ВКС, според което “упражняването на правото на строеж по смисъла на чл. 67 ЗС се изразява в действия по осъществяване на правото 3 да се построи сграда в чужд имот. Такива действия са поставянето на основите на сградата и по-нататъшното й изграждане, без обаче да е необходимо сградата да бъде завършена в петгодишния давностен срок”. Мотив за така проведеното разграничение се търси в скрития смисъл на чл. 67 ЗС, според който е нужно да се стимулира притежателя на ограниченото вещно право на строеж да го осъществи, а при негово бездействие – да се възстанови правото на собственост в пълния му обем.
В този контекст при пълно неизпълнение на облигационните задължения на строителя, бездействието му в продължение на петте години ще доведе до погасяване на учреденото в негова полза вещно право на строеж. Ако строителят е прехвърлил част от учреденото му право на строеж на трети лица, без обаче да прехвърли и съответна част от облигационното задължение за фактическо реализиране на строителството, неговото бездействие ще доведе до погасяване и на прехвърлената част от правото на строеж при това съобразно същия давностен срок. Иначе казано, за третите лица – приобретатели не започва да тече нов срок, защото те като частни правоприемници не може да имат повече права от праводателя си.
Обикновено строителят е предприел изпълнение, а като суперфициар е започнал да упражнява правото на строеж в срока по чл. 67 ЗС. Споровете възникват именно когато започнатото строителство не може да бъде завършено в уговорените обем, качество и срок. Например построени са първи и втори етаж от сградата, на които етажи се намират обектите, върху които собствениците на терена са си запазили правото на строеж. Трети и четвърти етаж от сградата обаче не са изградени, а там са разположени по проект обектите, за построяването на които е учредено право на строеж на суперфициаря. В тази хипотеза не може да се приеме, че е налице неточно в количествено отношение изпълнение, тъй като, както вече беше отбелязано по-горе, в задължението да се построят обектите на собствениците на строителни терени не се включва и задължението да се построят останалите обекти в сградата.
Собствениците на терена не могат да развалят договора със строителя поради неизпълнение от негова страна и за тях остава възможността да чакат от спирането на строителството да изтече нов петгодишен срок и правото на строеж да се погаси, за да може да бъде наново учредено в нечия друга полза. До завършването на сградата построените обекти на собствениците на терена не могат да бъдат предмет на самостоятелно право на собственост (отделно от това върху земята). Респективно, ако са построени етажите, на които се намират обектите, правото на строеж на които е прехвърлено от суперфициаря на трети лица, то, макар и реализирано, няма как да се трансформира в право на собственост, без да се завърши сградата, тъй като законът свързва тази трансформация не с изграждането на отделен обект, а със степента на завършеност на цялата сграда (виж Решение № 137-2009-I г.о. на ВКС).
Ако имаме обратната хипотеза: изградени са етажите, на които се намират обектите на суперфициаря, а етажите, на които са предвидени обектите на собствениците – не са, тогава последните могат да развалят договора за строителство поради неизпълнението му, но могат ли да развалят и договора за учредяване правото на строеж? На този въпрос следва да се даде положителен отговор, защото обикновено задължение на суперфициаря е не да плати цената на правото на строеж, а да построи обектите на собствениците. Именно неизпълнението на това задължение, ще се яви основание за развалянето на суперфицията. Когато правото на строеж е все още собственост на строителя, няма проблеми. Такива възникват когато строителят е прехвърлил правото на строеж на трети лица. Последните нямат облигационна връзка със собствениците и няма никакво основание да понесат последиците от развалянето на суперфицията между тях и праводателя им, стига, разбира се, както изисква чл. 88, ал. 2 ЗЗД, правата им да се придобити преди вписване на исковата молба за развалянето на договора.
В някои случаи, когато третите лица са придобили част от правото на строеж след вписване на исковата молба за разваляне на договора между праводателя им и собствениците на терена, след уважаване на иска третите лица насочват претенциите си по чл. 55 ЗЗД не срещу праводателя си (строителя), а срещу собствениците на терена. Подобен подход се обяснява с това, че именно третите лица са финансирали построеното, с което в крайна сметка собствениците на терена се обогатяват. Той обаче е погрешен, защото не отчита спецификата в отношенията между собствениците на терена и суперфициаря и в отношенията между последния и третите лица, а именно:
С развалянето на договора за учредяване право на строеж отпада основанието, препятстващо приращението по чл. 92 ЗС, и то влиза в сила. С оглед обратното действие на развалянето, бившият суперфицияр има правата на обикновен владелец и ще може на основание чл. 74, ал. 1 ЗС да претендира от собственика на земята стойността на построеното. С развалянето на договора за прехвърляне право на строеж, то следва да бъде върнато в патримониума на прехвърлителя, а приобретателят му има право да претендира връщане на платеното за него. Съвсем очевидно е, че става дума за различни по своя характер претенции с различни адресати.
При така маркираните проблеми, считам за наложително да бъде създаден нормативен регламент, който да отчита, координира и защитава интересите на собствениците на строителни терени, на строителните предприемачи и на гражданите, желаещи да придобият обекти в новопостроени сгради. Докато липсват ясни правила в отношенията помежду им, и без това рисковото им съвместно начинание ще има за резултат само съдебни спорове.
Светла ДИМИТРОВА, съдия
___________
1 Обикновено също със смесен характер.
2 Повече за теориите относно същността на правото на строеж виж в приложението към бр. 2/2004 г. на сп. “Собственост и право”.
3 По-правилно би било да се каже “правомощието”.
