В предложението на Председателя на ВКС се поставя въпросът:
Може ли съдът, сезиран с иск по чл. 19, ал. 3 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД) от купувача, който не е изплатил напълно договорената цена, да обяви за окончателен по реда и условията на чл. 362, ал. 1 от Гражданския процесуален кодекс (ГПК) предварителен договор за покупко-продажба, съдържащ уговорка, че окончателният договор ще се сключи след заплащането на цялата цена?
На този въпрос ОСГТК на ВКС с Тълкувателно решение № 4/2020 от 09.05.2023 г.. по тълк. д. № 4/2020 г. дава следния отговор: „Съдът, сезиран с иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД на купувача, който не е изплатил напълно договорената цена, може да обяви за окончателен по реда и при условията на чл. 362, ал. 1 ГПК предварителен договор за покупко-продажба, съдържащ уговорка, че окончателният договор ще се сключи след заплащане на цялата цена“.
Това становище на ОСГТК на ВКС не може да се приеме. В него и в мотивите към него са отразени схващания, които противоречат на закона. Ето защо се налага да се разгледат някои от основните положения при предварителния договор.
Предварителният договор спада към тези договори, които се обозначават като „сделки на управление“. С неговото сключване не се прехвърлят вещни права, но се поема задължението в бъдеще да бъде сключен окончателен договор, с който ще бъдат прехвърлени такива права. Основно предварителният договор се сключва при прехвърляне на вещни права върху недвижими имоти, но може да се прилага и при обещание за прехвърляне на наследствени права, така ТР-55/1962 г. ОСГК, сб. 53-79.44.1 Когато владението е придобито въз основа на предварителен договор, сключен със собственика на имота, правата на владелеца за направените подобрения се уреждат като при добросъвестния владелец, така ПП-6-1974 г. ВС, сб. 23.2
Предварителният договор съгласно чл. 19, ал. 2 ЗЗД трябва да съдържа уговорки относно съществените страни на окончателния договор. При продажбата това са вещта и цената. Следователно страните са задължени, по силата на закона, да постигнат съгласие за цената при сключване на предварителния договор. Няма пречка да се договори и начинът на заплащане на цената. Начинът за заплащане също може да се счита за част от съществените елементи на сделката, защото това е част от самата уговорка за цената.3 Всъщност начинът на плащане на цената определя вида на продажбата – продажба при незабавно плащане, разсрочено плащане и т. н. По силата на чл. 25, ал. 9 от Закона за нотариусите и нотариалната дейност (ЗННД) страните декларират пред нотариуса, че сумата, посочена в извършвания акт, е действително уговореното плащане по сделката. След като в предварителния договор е посочен размерът на сумата и условието тя да бъде платена преди извършване на нотариалния акт, то това е действителната уговорка между страните. Те са постигнали съгласие именно по този начин да се извърши продажбата и това съгласие трябва да се спазва. Нашето право познава плащания между страните по сделката и преди самото прехвърляне на правото на собственост върху вещта – чл. 93 ЗЗД. Това съществува и в разглеждания казус. Всъщност предварителното заплащане на цената е най-често срещаната практика при сделки с недвижими имоти. В миналото често пъти плащането на цената е служило като уговорка за придобиване на собствеността върху имота.4 Ясно е, че цената и нейното плащане са съществени елементи от договора за продажба и промяната на някой от тях е основание предварителният договор да не може да бъде обявен за окончателен, ТР № 67 от 1977 г. ОСГК, сб. 53-79.45. Посоченият съдебен акт се отнася до цената, но в нея имплицитно е включен и въпросът за нейното плащане, защото не е безразлично за продавача кога ще му бъде заплатено – тогава, когато е уговорено според предварителния договор, или на една по-късна дата. Обикновено с плащането на цената се свързва и предаването на владението върху имота. Това предаване е от съществено значение, защото владелецът по предварителен договор се третира като добросъвестен подобрител – чл. 70, ал. 3 във връзка с чл. 71 и 72 от Закона за собствеността (ЗС). В настоящия случай страните са уговорили плащането на цената да бъде преди сключване на окончателния договор, което е възможно да бъде и в нотариална форма. Възможно е да се уговори и друго – плащането на цената или на остатъка след капарото да стане при извършването на нотариалния акт, така Решение № 83 от 2021 г. по гр. д. № 2978/2019 г., II г. о. на ВКС. При тази хипотеза действително ще намери приложение разпоредбата на чл. 362, ал. 1 ГПК. Важно е обаче предварителният договор да е перфектен. Ако е нищожен, всяка от страните по него е длъжна да върне на другата всичко, което е получила на основание чл. 34 ЗЗД, така ТР-94-1970 г., ОСГК, сб. 53-79.8.
Производството по сключване на окончателен договор по реда на чл. 362 и следв. ГПК е особено исково производство. То цели да замени нормалното сключване на сделката, след като такова не е постигнато. Съдът е призован да замести с решението си обещания договор. Ето защо той не е властен да внася каквито и да е било промени в неговото съдържание, а е длъжен с решението си да възпроизведе клаузите на окончателния договор така, както те са предвидени от предварителния договор, ако предявеният иск е основателен.5 Следователно съдебното решение по чл. 362, ал. 1 ЗЗД не трябва да излиза извън постигнатата договореност между страните – в противен случай съдът ще постанови решение, което излиза извън клаузите на договореното. А самото съдебно решение замества окончателния договор и този договор се счита за сключен в момента, в който решението влезе в законна сила. При тази законова уредба моментът на плащането ще се различава съществено от момента на договореното плащане между страните в настоящата хипотеза. Договореното между страните е плащането да се извърши в един по-ранен момент. Съгласно разпоредбата на чл. 362, ал. 1 ГПК, ако според предварителния договор ищецът трябва да изпълни насрещно задължение при сключването на окончателния договор, в този случай ищецът трябва да изпълни задължението си в двуседмичен срок от влизане в сила на решението. Основанието за тази отсрочка е в поведението на ответника, което осуетява сключването на окончателния договор. Тя ще се приложи в случаите, когато ответникът без основание отказва да сключи окончателен договор и това е повод да се предяви иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД. Той ще трябва да изтърпи последиците от своето поведение и да получи сумата за имота в посочения от закона срок и условия. При особените искови производства се прилагат правилата, предвидени специално за тях.6 Така чл. 362, ал. 1 ГПК предвижда отсрочката за плащане да се приложи само за задължения, които трябва да се изпълнят при сключването на договора.7 Самото сключване обаче не се е състояло и доказателство за това е заведеният иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД. Следователно ищецът е бил в обективна невъзможност да изпълни задължението си на посочения в предварителния договор срок. Затова съдът е оправомощен да отложи изпълнението на неговото задължение в двуседмичен срок, считан от влизане в сила на самото решение. В настоящия случай обаче задължението за плащане на цената трябва да се изпълни преди сключването на договора. В този смисъл плащането е основание за сключването на окончателния договор. Защо страните са решили така, е друг въпрос. Възможно е продавачът да се е усъмнил във финансовите възможности на купувача и да е преценил, че след прехвърляне на имота той няма да получи цената. Възможно е да се касае за сделка, при която плащането на определена дата да е от значение за продавача. Не на последно място, волята на страните плащането да се извърши преди извършване на нотариалния акт може да е продиктувана от размера на цената и забраната на чл. 3 от Закона за ограничаване на плащанията в брой – ДВ, бр. 16 от 2011 г., да се плаща в брой, ако сумата е над 10 000 лв., т. е. сумата трябва да се внесе по банков път. Мотивите могат да бъдат различни, но важното е едно – в предварителния договор е постигнато съгласие цената да се заплати преди сключването на окончателния такъв. И това съгласие трябва да се спазва – pacta servanda sunt. В така приетото тълкувателно решение ищецът купувач се освобождава от всички предварително уговорени задължения за плащане. Той ще може да стане собственик на имота, по силата на съдебното решение, без да изпълни своите задължения по предварителния договор. Тълкуването дава възможност съдът едностранно да налага условия, които не са предвидени в предварителния договор, и в този смисъл да обяви договора за окончателен, без да е получена от продавача уговорената цена, както е записано в самия договор.8 В такъв случай какъв интерес има продавачът от предварителен договор, от постигнатите договорки за плащане в определен срок, от поставеното условие по реда на чл. 25 ЗЗД за сключването на окончателен договор? Всичко това ще бъде елиминирано от съдебното решение и купувачът ще придобие имота, без да изпълни никое от своите задължения дори и тогава, когато е неизправен. В мотивите се твърди, че облигационната връзка между страните не е прекратена и това е основание за уважаване на иска. Съждението противоречи на закона. Действието на договора или прекратяването му може да бъде поставено в зависимост от едно бъдещо несигурно събитие – чл. 25, ал. 1, изр. 1 ЗЗД. Настъпването на условието поражда, съответно прекратява, действието на сделката, и то ipso iure.9 Ето защо не може да се твърди, че след несбъдването на условието договорът има действие.
Посочените две противоречия със закона поставят под съмнение приетото тълкувателно решение. От една страна, имаме твърдението, че неизпълнението на насрещното задължение на ищеца се отнася за всички негови задължения, а не само до това, което той трябва да изпълни при сключването на договора, а от друга – приемането, че договорът има действие и тогава, когато условието не се е сбъднало. Това решение създава усещането, че при сключването на договорите меродавна е волята не на страните, а тази на съда.
Проф. д-р Венцислав СТОЯНОВ
______
1 Това цитиране се позовава на сб. „Постановления и тълкувателни решения на Върховния съд на НР България 1953-1979 г.“, като след съкращението 53-79 се посочва поредният номер на акт в сборника.
2 Таджер, В. Владение. С., 2001, с. 245.
3 Вж. Кожухаров, Ал. Облигационно право. Отделни видове облигационни отношения, 1965, с. 90-91.
4 По-подробно Рачев, Ал. Предварителни договори, 1961, с. 36-40.
5 Сталев, Ж. Българско гражданско процесуално право, 1979, с. 555.
6 Така в производството за поставяне под запрещение съдът не е ограничен от исковата молба и може да постанови пълно запрещение, въпреки че е поискано ограничено – 2895-68-II.
7 Разпоредбата на чл. 362, ал. 1 ГПК е реципирана в ГПК от 2007 г. така, както е била първоначално редактирана през 1952 г. в чл. 297, ал. 1 ГПК (отм.). Понастоящем съществува и друга нормативна уредба, която ограничава плащанията в брой, и това прави невъзможно да се уговаря изпълнение на насрещно парично задължение, което ще се изпълни при сключването на окончателния договор. Просто ако насрещното задължение на ищеца е да се заплати сума по-голяма от 10 000 лв., то това задължение не може да се изпълни при сключването на договора.
8 Законът за ограничаване на плащанията в брой елиминира възможността заплащането на цената да се извърши по време на сключването на окончателния договор, освен ако тя е по-малка от 10 000 лв. Във всички останали случаи сумата трябва да се заплати по банков път преди или след сключването на окончателната сделка. Плащането след сключване на окончателния договор крие редица проблеми за продавача, сполучливо описани от Ал. Кожухаров, който приема, че продавачът в крайна сметка може да остане само кредитор на цената. „Но ще я получи ли? Може би не“, цит. съч., с. 95.
9 Таджер, В. Гражданско право на НРБ. Обща част, дял II, с. 228.
