Сделки с имоти и ново строителство

Използвани съкращения
Предговор

Дял първи
СДЕЛКИ С ИМОТИ

РАЗДЕЛ ПЪРВИ
ВЕЩНИ ПРАВА

Глава първа
ПОНЯТИЕ ЗА ВЕЩНИТЕ ПРАВА
§ 1. Обща характеристика на вещните права
§ 1.1. Правна същност на вещните права
§ 1.2. Вещите като обекти на вещни права
§ 1.2.1. Видове недвижими вещи
§ 1.2.2. Нормативни изисквания спрямо имотите като обект на вещни права

Глава втора
ВИДОВЕ ВЕЩНИ ПРАВА
§ 1. Право на собственост върху недвижим имот
§ 1.1. Съдържание на правото на собственост
§ 1.2. Ограничения на правото на собственост
§ 2. Съсобственост
§ 2.1. Права на съсобствениците
§ 2.2. Задължения на съсобствениците
§ 2.3. Специфични отношения между съсобственици на застроен имот
§ 2.4. Правна защита на съсобственик срещу действия, ограничаващи пълното упражняване на правата му
§ 3. Вещно право на строеж
§ 3.1. Основни характеристики на правото на строеж
§ 3.2. Съдържание на правото на строеж
§ 3.3. Правни начини за възникване на правото на строеж
§ 3.4. Разновидности на правото на строеж
§ 3.5. Реализиране на правото на строеж
§ 3.5.1. Упражняване на правото на строеж
§ 3.5.2. Срок за упражняване на правото на строеж
§ 4. Вещно право на ползване
§ 4.1. Съдържание и характеристика на вещното право на ползване
§ 4.2. Прекратяване на вещното право на ползване
§ 5. Сервитути
§ 5.1. Понятие и правна характеристика
§ 5.2. Видове сервитути

Глава трета
ИМУЩЕСТВЕНИ ОТНОШЕНИЯ МЕЖДУ СЪПРУЗИ
§ 1. Общ преглед на режимите на имуществени отношения между съпрузите
§ 2. Режим на съпружеска имуществена общност
§ 2.1. Характеристика на СИО
§ 2.2. Условия за наличие на СИО
§ 2.3. СИО при качеството „търговец“ на съпруг
§ 2.4. Отговорност за задължения на съпрузите в режим на СИО
§ 2.5. Сделки, сключвани от съпрузите при режим на СИО
§ 2.6. Прекратяване на СИО
§ 3. Режим на разделност
§ 4. Брачен договор
§ 5. Практически въпроси за семейното жилище през време на брака

Глава четвърта
ЕТАЖНА СОБСТВЕНОСТ
§ 1. Правна характеристика на етажната собственост
§ 1.1. Понятие за етажна собственост
§ 1.2. Възникване и прекратяване на етажната собственост
§ 2. Общи части при сгради – етажна собственост
§ 2.1. Същност и правен режим на общите части
§ 2.2. Видове общи части
§ 2.2.1. Общи части по естеството си
§ 2.2.2. Общи части по предназначение
§ 2.2.3. Общи части по волята на собствениците на отделни обекти
§ 2.3. Определяне на дела от общите части
§ 3. Преустройства и промяна на предназначението на самостоятелен обект в сграда – етажна собственост
§ 4. Управление при етажна собственост
§ 4.1. Понятие и предмет на управление при етажната собственост
§ 4.2. Режими на управление при етажната собственост
§ 4.2.1. Управление като обикновена съсобственост
§ 4.2.2. Управление на ЕС чрез общо събрание съгласно ЗУЕС
§ 4.2.3. Управление на ЕС чрез сдружение съгласно ЗУЕС
§ 5. Решения на органите за управление
§ 5.1. Правна сила
§ 5.2. Изпълнителна сила
§ 5.3. Оспорване и недействителност на решенията на общото събрание на ЕС
§ 5.3.1. Съдебен контрол върху актовете на органите за управление в етажната собственост
§ 5.3.2. Недействителност на решенията на общото събрание
§ 6. Задължения за поемане на разходи при етажна собственост
§ 6.1. Задължения на собствениците на самостоятелни обекти
§ 6.2. Задължения на ползватели и обитатели
§ 6.3. Отношения при промяна на собствеността на самостоятелните обекти
§ 7. Представителство при етажна собственост
§ 8. Управление на жилищните комплекси от „затворен тип“

РАЗДЕЛ ВТОРИ
НАЧИНИ ЗА ПРИДОБИВАНЕ НА ВЕЩНИ ПРАВА

Глава пета
ПЪРВИЧНИ НАЧИНИ ЗА ПРИДОБИВАНЕ НА ВЕЩНИ ПРАВА
§ 1. Придобиване по давност
§ 1.1. Владение
§ 1.2. Доказване на придобиването по давност
§ 1.3. Придобиване по давност на имоти – държавна и общинска собственост
§ 1.4. Придобивна давност спрямо съсобственици
§ 1.5. Придобиване по давност на несамостоятелни обекти и части от обекти
§ 1.6. Придобивна давност при действието на отменения Закон за собствеността на гражданите (ЗСГ)
§ 2. Придобиване чрез приращение

Глава шеста
ПРИДОБИВАНЕ НА ВЕЩНИ ПРАВА ЧРЕЗ ПРАВОПРИЕМСТВО
§ 1. Придобиване чрез правни сделки
§ 1.1. Продажба
§ 1.1.1. Плащанията при сделки с имоти
§ 1.1.2. Значение на цената в нотариалния акт
§ 1.1.3. Особености на търговската продажба
§ 1.1.4. Алтернативни начини за придобиване на имот от търговец
§ 1.2. Договор за замяна
§ 1.3. Договор за дарение
§ 1.4. Договор за прехвърляне на имот срещу задължение за издръжка и гледане
§ 1.5. Учредяване на право на строеж срещу изграждане на готови обекти
§ 2. Придобиване чрез наследяване
§ 2.1. Наследяване по закон
§ 2.2. Наследяване по завещание
§ 2.3. Въпроси по приемане и отказ от наследството
§ 2.3.1. Форми на приемане на наследството
§ 2.3.2. Срок за приемане на наследството
§ 2.3.3. Отказ от наследство
§ 2.4. Практически въпроси при наследяването
§ 2.4.1. Възстановяване на запазена част от наследството
§ 2.4.2. Отговорност на наследниците за задължения на наследодателя
§ 2.4.3. Действие на реституционните закони спрямо наследяването
§ 2.4.4. Правно действие на завещание на цялото имущество в полза на лица, които не са наследници по закон
§ 2.4.5. Наследяване с международен елемент
§ 3. Делба
§ 3.1. Същност и форми на делбата
§ 3.2. Сила на пресъдено нещо при съдебната делба
§ 3.2.1. Обективни предели на силата на пресъдено нещо при съдебната делба
§ 3.2.2. Субективни предели на силата на пресъдено нещо при съдебната делба
§ 3.2.3. Правно значение на съдебната делба
§ 4. Придобиване на имот на публична продан

РАЗДЕЛ ТРЕТИ
АКТУАЛНИ ВЪПРОСИ ПРИ СДЕЛКИ С ВЕЩНИ ПРАВА

Глава седма
ПРЕДВАРИТЕЛЕН ДОГОВОР
§ 1. Правен режим на предварителните договори
§ 2. Форма на предварителния договор
§ 3. Изисквания спрямо страните по предварителния договор
§ 4. Срок на предварителния договор
§ 5. Съдържание на предварителния договор
§ 6. Искът по чл. 19, ал. 3 от Закона за задълженията и договорите
§ 6.1. Правна същност на иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД
§ 6.2. Предпоставки за уважаване на иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД
§ 6.3. Вещноправни въпроси при иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД
§ 6.4. Въпроси на недействителността и иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД
§ 7. Съотношение между предварителния договор и нотариалната сделка

Глава осма
НОТАРИАЛНИ ПРОИЗВОДСТВА
§ 1. Правен статут и компетентност на нотариусите
§ 2. Необходими документи при сделки с вещни права
§ 2.1. Документи, с които се доказва притежаваното вещно право
§ 2.2. Документи, доказващи легитимацията и правоспособността на страните
§ 2.3. Допълнителни документи според особеностите на сделката или страните
§ 2.4. Декларации, изисквани от закона
§ 3. Правно действие на съставяните от нотариуса документи
§ 4. Отговорност на нотариуса във връзка с изпълняване на функциите му
§ 4.1. Правни възможности за защита на засегнатото лице от нотариалната дейност
§ 4.2. Дисциплинарна отговорност на нотариуса

Глава девета
НЕИЗПЪЛНЕНИЕ
§ 1. Предпоставки за облигационна отговорност
§ 1.1. Освобождаване от договорна отговорност поради липса на вина
§ 1.2. Обезщетението като основна форма на поправяне на вредите
§ 1.3. Неустойката като начин за обезщетяване на вредите
§ 1.4. Отговорност за неточно изпълнение
§ 1.4.1. Различие в полученото в сравнение с договореното като вид
§ 1.4.2. Отговорност за недостатъци
§ 2. Разваляне на договора поради неизпълнение
§ 2.1. Основания и ред за разваляне
§ 2.2. Правни последици на развалянето на договора
§ 2.2.1. Правно действие на развалянето
§ 2.2.2. Имуществени отношения между страните при разваляне на договора

Глава десета
НЕДЕЙСТВИТЕЛНОСТ
§ 1. Общо понятие за недействителност на сделките
§ 2. Основания за нищожност на сделките
§ 3. Унищожаеми правни сделки
§ 3.1. Унищожаемостта на правните сделки и тяхната стабилност
§ 3.2. Унищожаемите правни сделки в съдебната практика
§ 4. Висяща недействителност
§ 5. Относителна недействителност
§ 6. Подлежащи на отмяна правни сделки
§ 7. Правни последици при недействителност на сделките
§ 7.1. Правни последици между страните при недействителна сделка
§ 7.2. Последици на недействителността спрямо трети лица
§ 8. Продажба на чужд имот. Въпроси на съдебното отстранение

Глава единадесета
ПРАВЕН АНАЛИЗ ПРИ СДЕЛКИ С ИМОТИ
§ 1. Методология за правен анализ при сделки с имоти
§ 2. Тежести върху имота
§ 3. Специфични рискове при сделки с имоти
§ 3.1. Рискове от недействителност при недееспособност и представителство
§ 3.1.1. Правоспособност и дееспособност
§ 3.1.2. Законово представителство на физическите лица
§ 3.2. Рискове при покупка на имоти при сключен брак на прехвърлителя
§ 3.3. Рискове при покупка на наследствен имот
§ 3.3.1. Запазена част от наследството като предпоставка за риск за правата на приобретателя
§ 3.3.2. Искът по чл. 76 ЗН и правата на приобретателя
§ 3.3.3. Въпроси на давността
§ 3.3.4. Възможности за ограничаване на риска от права на наследник със запазена част
§ 3.4. Рискове при сделки с имот от правата на неудовлетворени кредитори
§ 3.4.1. Вземането на кредитора като основание за отменителни искове или встъпване в правата на длъжника
§ 3.4.2. Отменителен иск по чл. 135 ЗЗД
§ 3.4.3. Встъпване в правата на длъжника по чл. 134 ЗЗД
§ 3.4.4. Вещноправни последици на иска по чл. 216 ДОПК при сделки с имоти
§ 3.5. Рискове при придобиване на имот от търговец
§ 3.5.1. Рискове при разпоредителни сделки с имоти от търговец в несъстоятелност
§ 3.5.2. Рискове при учреден особен залог
§ 3.6. Особености и възможни рискове при искове при публична продан
§ 3.6.1. Степен и обхват на гарантираност на придобиването на собствеността върху недвижим имот при публична продан
§ 3.6.2. Права на трети лица върху имота при публична продан
§ 3.6.3. Правни последици при несъответствия между обявения за продан имот и фактически придобития от купувача на публична продан
§ 3.6.4. Придобиване на собствеността от купувача
§ 3.6.5. Въпроси на стабилитета на публичната продан
§ 3.6.6. Получаване на владението върху имот – закупен на публична продан
§ 3.6.7. Финансови въпроси при покупка на имот на публична продан
§ 3.6.8. Въпроси на вписванията при закупен на публична продан имот
§ 3.7. Рискове при сделки с имот поради нарушения на нотариус
§ 3.8. Въпроси на обезпечаването на парично задължение чрез продажба на недвижим имот
§ 4. Допълнителни проверки при покупка на имот при етажна собственост

Глава дванадесета
ПОСРЕДНИЧЕСТВО ПРИ СДЕЛКИ С ИМОТИ
§ 1. Правна характеристика на договора за посредничество
§ 2. Нормативна уредба на посредничеството при сделки с имоти
§ 3. Страни при договора за посредничество при сделки с имоти
§ 4. Права и задължения на страните
§ 4.1. Права на възложителя
§ 4.2. Задълженията на възложителя
§ 4.3. Задълженията на посредника
§ 4.4. Права на посредника
§ 5. Срок на договора за посредничество
§ 6. Договори за изключителни права за посредничество
§ 7. Мултилистинг
§ 8. Защита на агенция за недвижими имоти срещу нелоялна конкуренция от брокер
§ 8.1. Нарушения на брокер по време на договорните му отношения с агенцията
§ 8.2. Нелоялна конкуренция след прекратяване на договорните отношения между агенция и брокер

Дял втори
ДОГОВОРНИ ОТНОШЕНИЯ ПРИ „НОВО“ СТРОИТЕЛСТВО

РАЗДЕЛ ПЪРВИ
УЧРЕДЯВАНЕ НА ПРАВО НА СТРОЕЖ СРЕЩУ ПОСТРОЯВАНЕ НА ГОТОВИ ОБЕКТИ

Глава тринадесета
ПРАВНА ХАРАКТЕРИСТИКА НА ОТНОШЕНИЯТА ПРИ УЧРЕДЯВАНЕ НА СУПЕРФИЦИЯ СРЕЩУ СТРОИТЕЛСТВО
§ 1. Уводни бележки
§ 2. Правна същност и структура на договорните отношения при учредяване на суперфиция срещу строителство
§ 2.1. Характеристика на правоотношенията
§ 2.2. Структура и етапи на договорните отношения
§ 2.3. Други възможни схеми на правоотношения между собственика на земята и инвеститора
§ 3. Особености при страните по договорните отношения
§ 3.1. Съсобственост върху земята – обект на суперфицията
§ 3.2. Права на други лица освен собственика на земята при учредяване на суперфиция срещу обезщетение

Глава четиринадесета
ПРЕДВАРИТЕЛЕН ДОГОВОР ПРИ УЧРЕДЯВАНЕ НА СУПЕРФИЦИЯ СРЕЩУ ОБЕЗЩЕТЕНИЕ
§ 1. Предмет на предварителния договор
§ 1.1. Индивидуализация на обекта на собственост, върху който се учредява суперфиция
§ 1.2. Основни характеристики на бъдещата сграда
§ 1.3. Конкретизиране на обезщетението (готовите обекти за собственика на земята)
§ 2. Основни права и задължения на страните при учредяване на право на строеж срещу строителство
§ 2.1. Права и задължения на собственика на земята
§ 2.1.1. Основни права на собственика на земята
§ 2.1.2. Основни задължения на собственика на земята
§ 3. Права и задължения на строителя
§ 3.1. Основни права на строителя
§ 3.2. Основни задължения на строителя
§ 3.3. Други договорни клаузи между страните
§ 4. Срокове за осъществяване на правата и задълженията на страните
§ 4.1. Срокове за изпълнение на задълженията на собственика на земята
§ 4.2. Срокове за изпълнение на задълженията на строителя
§ 5. Приложимост на иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД при учредяване на суперфиция срещу обезщетение

Глава петнадесета
УПРАЖНЯВАНЕ НА ПРАВОТО НА СТРОЕЖ
§ 1. Правна същност на договора за строителство
§ 2. Изисквания към правния статут на строителя
§ 3. Документиране на строителството
§ 3.1. Актове и протоколи по време на строителството
§ 3.2. Правна сила на съставените актове и протоколи по строителството
§ 3.3. Технически паспорт на сградите

Глава шестнадесета
ПРАКТИЧЕСКИ ВЪПРОСИ ПРИ „НОВО“ СТРОИТЕЛСТВО
§ 1. Промяна на страните по договорите
§ 1.1. Правоприемство
§ 1.2. Договорна промяна на страните в облигационните отношения
§ 2. Вещноправни сделки, сключвани от страните
§ 2.1. Разпоредителни сделки, извършвани от титуляря на правото на собственост
§ 2.2. Сделки, извършвани от строителя суперфициар
§ 2.3. Допустимост на договорна забрана за разпоредителни сделки с вещните права
§ 3. Особености относно ползване на поземления имот при учредена суперфиция
§ 4. Въпроси на неизпълнението
§ 4.1. Отговорност при неточно изпълнение на задължение за построяване на готови обекти
§ 4.2. Разваляне на договора поради неизпълнение
§ 4.2.1. Основания и ред за разваляне
§ 4.2.2. Правни последици на развалянето на договора между страните
§ 4.2.3. Права на третите лица при разваляне на договора между собственика на земята и строителя
§ 5. Възможности за довършване на сградата – ЕС

РАЗДЕЛ ВТОРИ
ПРОДАЖБА НА ОБЕКТИ В НЕЗАВЪРШЕНО СТРОИТЕЛСТВО

Глава седемнадесета
ПРЕДВАРИТЕЛЕН ДОГОВОР
§ 1. Необходимост от сключване на предварителен договор за продажба на обект в незавършено строителство
§ 2. Съдържание на предварителния договор за продажба на „бъдещ“ обект
§ 3. Определянето на срокове за изпълнението на задълженията на страните
§ 4. Отражение на промяната в условията спрямо предварителни договори за продажба на „бъдещ“ обект

Глава осемнадесета
СКЛЮЧВАНЕ НА НОТАРИАЛНА СДЕЛКА ПРИ ПОДПИСАН ПРЕДВАРИТЕЛЕН ДОГОВОР
§ 1. Съотношение с предварителния договор
§ 2. Промяна в характеристиките на обекта – предмет на договаряне
§ 3. Вещноправни въпроси при договаряне на „ново“ строителство
§ 4. Усложнения във връзка със страните при договаряне на продажбата на „ново строителство“