Вертикална, хоризонтална и „диагонална” етажна собственост

В настоящото изложение ще бъдат използвани условно три понятия за етажна собственост, обозначаващи различни режими на съчетаване на правата на собственост върху земята и изградените върху нея сгради: вертикална етажна собственост (ВЕС), хоризонтална етажна собственост (ХЕС) и „диагонална“ етажна собственост (ДЕС). От трите изброени правни режима „етажна собственост“ по смисъла на ЗС и ЗУЕС е единствено първият, обозначаван тук като „вертикална етажна собственост“. ХЕС и ДЕС се обозначават условно като ЕС. При ХЕС само земята и евентуалните приращения към нея са общи части, но правата на собствениците върху тях са като в обикновена съсобственост и не се изчисляват според стойността на сградите, притежавани в индивидуална собственост. Режимът „хоризонтална етажна собственост“ е легитимиран с две постановления на Върховния съд от 1982 г.¹,
а този на „диагоналната“ етажна собственост се въвежда от настоящия текст по повод на конкретно решение на Върховния касационен съд, постановено по реда на чл. 290 от Гражданския процесуален кодекс (ГПК)². Използването на израза „диагонална етажна собственост“ също е условно и идва да обозначи съдържащото се в този режим съчетаване на идеята на хоризонталната (принадлежност към сградите, разположена извън техните очертания) с режима на вертикалната етажна собственост (във всяка една от тези сгради).

1. Вертикална етажна собственост

1.1. Режим на сграда

Тази етажна собственост се обозначава като „вертикална“, тъй като възниква „във височина“ – с оглед етажността на една сграда, в която отделните самостоятелни обекти се притежават от различни собственици. В този смисъл ВЕС е правен режим на сграда, която е възможно да се управлява и по входове. Режимът на ВЕС обаче може да се прилага само в границите на една единствена сграда: необходимо е обектите в режим на вертикална етажна собственост да формират единно в строително-архитектурно отношение цяло. Без значение е наличието на функционална връзка между обекти, разположени в различни сгради. Такава функционална връзка може да води до създаването на ВЕС, която да включва няколко сгради. В този смисъл е Решение № 67 от 11.06.2015 г. на ВКС по гр. д. № 528/2015 г., II г. о., ГК, където се отговаря отрицателно на въпроса, дали е възможно съвкупност от постройки (в конкретния случай – 5 сгради) да формират една етажна собственост, „ако същите се намират във функционална зависимост и са проектирани и изградени като единен архитектурен елемент“.

В конкретния случай е съществувало помещение, за което е поставен въпросът, дали то е обща част за петте сгради, които формират една обща ВЕС. ВКС се позовава на Решение № 335/2011 г. от 12.01.2012 г. по гр. д. № 285/2011 г. на II г. о., според което обща част по смисъла на чл. 38, ал. 1 от Закона за собствеността (ЗС) може да бъде само обект, разположен в същата, а не в друга сграда: макар и според одобрения архитектурен проект да е предвидена функционална връзка между сградите, тази връзка не може да създаде вещни права в полза на етажните собственици от другата сграда. Наличието на функционална връзка между обекти в различни сгради не обуславя наличие на етажна собственост, включително когато помещение в една сграда е предназначено да обслужва обекти в други постройки. За да възникне ВЕС, е необходимо обектите в режим на етажна собственост „преди всичко да формират единно в строително-архитектурно отношение тяло, за което следва да са налице общи основи, външни стени, плочи, покрив и други посочени в чл. 38 ЗС елементи на сградата“.

1.2. Земята е принадлежност (обща част) към сградата

При ВЕС земята (дворното място) може да бъде обща част към сградата само доколкото принадлежи на всички етажни собственици. Съгласно Решение № 124 от 20.10.2014 г. на ВКС по гр. д. № 2054/2014 г., II г. о., дворното място е обща част по естеството си по смисъла на чл. 38, ал. 1 З) само в случай, че е налице пълна идентичност между етажните собственици и собствениците на земята. Когато в дворното място съществува и сграда в режим на индивидуална собственост, независимо дали нейният притежател е етажен собственик или не, специалните правила по управлението, ползването и разпореждането със земята като обща част не могат да намерят приложение, тъй като мястото обслужва не само сградата в режим на етажна собственост, но и друг обект, чийто собственик не може да бъде подчинен на този режим при незачитане на правата му. Дворното място няма да има статут на обща част и когато в него е построена сграда в режим на етажна собственост, но не всички собственици на самостоятелни обекти притежават идеални части от дворното място, а наред с това право на собственост върху идеални части от дворното място притежава и лице, което няма вещни права върху самостоятелен обект в сградата. В тези случаи ползването на дворното място следва да бъде разпределено по реда на чл. 32, ал. 2 ЗС³.

В случаите на пълна идентичност между етажните собственици и собствениците на земята сградата „присвоява“ земята, превръщайки се от „приращение“ (по смисъла на чл. 92 ЗС) в „главна вещ“ (по смисъла на чл. 98 ЗС). Това е и причината, поради която вещнопридобивният ефект на чл. 98 ЗС „побеждава“ този чл. 92 ЗС: построеното не е част от земята (и не е собственост на собственика на земята), а земята е неделима (обща) част от сградата (и собственост на собственика/собствениците на сградата). Това превръщане на сградата във „водеща“ (главна) вещ е основен аргумент на съдебната практика при приемането, че трайно прикрепеното към сградата става собственост на собствениците на сградата (чл. 98 ЗС), а не на собственика на земята (чл. 92 ЗС). Така например в Решение № 151 от 3.06.2014 г. на ВКС по гр. д. № 890/2014 г., I г. о., ГК, се приема, че когато „надстроеното (курсив навсякъде – СС) в повече представлява таванско помещение на сградата с по-голям обем от проектния, което не е обособено като самостоятелен обект на правото на собственост, то е обща част по смисъла на чл. 38 ЗС“. Интерес представлява и Решение № 192 от 26.09.2014 г. на ВКС по гр. д. № 409/2012 г., II г. о., ГК, в което се приема, че „пристройка, която не е самостоятелен обект по строителните правила и норми, която е функционално свързана с всеки етаж от жилищната площ се прилага правилото на чл. 97 ЗС – тази пристройка (обект) се присъединява към жилищната сграда като главна вещ и следва режима на последната.“

2. Хоризонтална етажна собственост

2.1. Режим на земята

Обозначава се като „хоризонтална“, защото възниква „на ширина“ – с оглед застрояването на един съсобствен имот с няколко сгради, представляващи индивидуална собственост на някой от съсобствениците на земята. ХЕС е правен режим на един застроен поземлен имот. При хоризонталната етажна собственост е налице неделимост на земята като принадлежност към сградата. Земята като застроен имот в нейната цялост е своеобразна „обща част“ на няколко отделни сгради, които „изпълняват ролята“ на самостоятелните обекти в сградата при ВЕС. Обикновено ХЕС се споменава в решенията на ВКС, за да се посочи, че земята е неделима (обща) част или принадлежност, която е „неразделно свързана“ с отделните сгради и поради това по отношение на нея е недопустимо извършването на делба. Съгласно т. 1, б. „д“ на ППВС № 2/1982 г. е недопустима делба на съсобствен парцел, когато съсобствеността не е възникнала по регулация, ако в него има две или повече самостоятелни сгради, които са изключени от съсобствеността и принадлежат на отделни съсобственици⁴. В същия смисъл е и Решение № 145 от 11.07.2013 г. на ВКС по гр. д. № 1986/2013 г., II г. о., ГК, което посочва, че при ХЕС дворното място обслужва и двете сгради като неделима според предназначението си обща част и поради това „следва да остане обща част като принадлежност на всеки един от обектите, за да може последните да отговарят на критерия за обект на основно застрояване със съответните принадлежности – прилежащ терен (акцесорум)“.⁵

2.2. Допустимост на делбата на общото дворно място

Допустима е обаче делбата на земята, когато „в съсобствения поземлен имот има една сграда, която е също съсобствена между собствениците на земята, и втора сграда, която е индивидуална суперфициарна собственост на съделител“. В този случай т. 1, б. „д“ от ППВС № 2/82 г. то не намира приложение и е допустимо да се извърши съдебна делба на поземления имот, заедно със съсобствената сграда.⁶ Това е така, „защото в този случай не може да се приеме, че теренът е загубил самостоятелния си характер и е придобил обслужващо значение спрямо сградите, т. е. че е станал обща част“.

Делбата на земята е допустима и като делба на самостоятелен обект в някоя от сградите, както и когато някой от съсобствениците не притежава отделен обект (сграда) в съсобственото дворно място. В този случай не може да се приеме, че дворното място е изгубило самостоятелния си характер и се е трансформирало в обща част, предназначена да обслужва сградите в режим на етажна собственост. Поради това „общо съпритежание на етажните собственици е само правото на строеж, по отношение на което обемът на правата им се определя по правилото на чл. 40 ЗС, докато теренът остава в съсобственост между всички съсобственици, включително непритежаващите самостоятелен обект, при квоти, определени от придобивното им основание.“⁷

Делбата на земята се допустима и при делба на самостоятелен обект в някоя от сградите: „Това е така, тъй като общите части не са самостоятелен обект на правото на собственост и следват режима на собствеността върху главния обект. Разпоредбата на чл. 38, ал. 3 ЗС не допуска делба на общите части между собствениците на отделните обекти в етажната собственост, но когато предмет на делбата е отделен обект в тази етажна собственост, до делба се допуска и припадащата му се част от земята.“⁸

Съществуват и решения, които приемат, че делбата на дворното място е допустима при наличието на проект за изменение и заповед за изменение на подробния устройствен план, с която се обособяват отделни урегулирани поземлени имоти за собствениците на сградите. В този смисъл е например Решение № 293 от 12.12.2011 г. на ВКС по гр. д. № 265/2011 г., II г. о., ГК: „При действието на Закона за устройство на територията (ЗУТ) е отпаднало тълкуването, основано на разпоредбите на чл. 58, ал. 1 и чл. 61, ал. 4 ЗТСУ (отм.), и делбата на съсобствено УПИ е недопустима, само ако същият е застроен с обекти, индивидуална собственост на собствениците на терена, когато земята е обща част или в случаите когато намира приложение нормата на чл. 183, ал. 4 ЗУТ. Преценката за допустимостта на делбата се извършва въз основа на действащия градоустройствен статут на дворното място … Делбата не би била несъвместима с предназначението на дворното място като обслужващо построените в него сгради в случаите, когато към посочения момент вече е налице проект за изменение и заповед за изменение на подробния устройствен план, с която се обособяват отделни урегулирани поземлени имоти за собствениците на сградите.“ В друго решение ВКС приема, че „е допустима делба на дворно място, в което са изградени самостоятелни обекти, принадлежащи в индивидуална собственост на всеки един от съделителите, ако по делото е изслушано заключение на съдебно-техническа експертиза, според което е налице възможност за обособяване на самостоятелни УПИ от съсобствения имот и е проведена процедура по чл. 201 ЗУТ“ ⁹ Тази преценка относно градоустройствения статут на имота се извършва към момента на приключване на съдебното дирене в първата фаза на производството.¹⁰

3. „Диагонална“ етажна собственост

3.1. Режим, свързан с няколко сгради в няколко имота

Обозначавам разгледания по-долу случай като „диагонална“ ЕС, защото режимът възниква както „във височина“, така и „на ширина“. Може да се каже, че той обединява височината на сградата със ширината на земята. При ДЕС се приема, че трайно прикрепени към земята съоръжения са общи части на няколко сгради, построени в един или в няколко имота: било то в режим на ХЕС, или в режим на ВЕС. Така ДЕС взема „идеята“ на ХЕС земята да бъде неделима обща част към сгради, притежавани в индивидуална собственост от съсобствениците на земята, и разпростира тази идея, макар и в намален „обем“ (не за земята като цяло, а само за части от нея или за разположени в земята съоръжения), при случаи на няколко паралелни режима на ВЕС в построените върху земята сгради, както и по отношение на няколко сгради, построени в различни имоти.

3.2. Конкретният случай

Поводът за разграничаването на ДЕС е конкретен случай, разгледан в Решение № 118 от 02.07.2014 г. на ВКС по гр. д. № 6772/2013 г., I г. о., ГК. В посоченото решение ВКС е приложил частично идеята на ХЕС: не за цялата земя (двор), а само за част от нея (изградено в нея пречиствателно съоръжение). ВКС е приел, че пречиствателното съоръжение е неделима принадлежност към няколко сгради, построени в един имот, при което чл. 98 ЗС надделява над чл. 92 ЗС: това съоръжение е неделима собственост на собствениците на обслужваните от него сгради или самостоятелни обекти в сгради, а не притежание на собственика на земята. Битката за собственост върху съоръженията е „спечелена“ от сградите (чл. 98 ЗС), а не от земята (чл. 92 ЗС) – поради съществуващата между тези съоръжения и сградите функционална връзка. Това разрешение влиза в противоречие на възприетото в цитираното по-горе Решение № 67 от 11.06.2015 г. на ВКС по гр. д. № 528/2015 г., II г. о., ГК, като придава вещноправно значение на функционалната връзка между сградите и съоръжение, разположено (трайно прикрепено) към земята, и по-точно на обслужващото предназначение на съоръжението спрямо сградите. Ето я и аргументацията на ВКС:

“В преобладаващия брой от случаите сградите в населените места са включени в уличната канализационна мрежа, която, заедно с отвеждащите канализационни колектори и прилежащите им съоръжения и пречиствателни станции, представлява публична държавна или публична общинска собственост съгласно чл. 13, ал. 1, т. 7 и чл. 19, ал. 1, т. 4, б. „б“ от Закона за водите. В тези случаи пречиствателните съоръжения не могат да бъдат общи части по смисъла на чл. 38, ал. 1 ЗС. Когато обаче една сграда не е включена в уличната канализационната мрежа, а функционира посредством специално пречиствателно съоръжение, то представлява частна собственост, съгласно чл. 24, т. 7 от Закона за водите. Когато едно такова пречиствателно съоръжение за отпадъчни води е изградено, за да обслужва няколко сгради или няколко отделни обекта в една и съща сграда, то представлява по естеството си обща част по смисъла на чл. 38, ал. 1 ЗС, тъй като служи за общо ползване. Съоръжението има обслужваща функция по отношение на сградата, то става част от канализационната система на тази сграда и е нейна принадлежност, затова по отношение на него са приложими разпоредбите на чл. 98 и чл. 38, ал. 1 ЗС, а не общото правило на чл. 92 ЗС.

Принципът, заложен в чл. 24, т. 7 от Закона за водите, е, че собственикът на съответния имот е собственик на пречиствателното съоръжение, което го обслужва. Когато в имота има хоризонтална или вертикална етажна собственост, обслужвана от едно пречиствателно съоръжение, то става обща част по отношение на всички обекти. Същият принцип следва да се приложи и тогава, когато едно пречиствателно съоръжение по проект и по изпълнение обслужва няколко сгради в различни имоти. По отношение на всяка една от сградите съоръжението има обслужващи функции и отговаря на критериите за обща част, заложени в чл. 38, ал. 1 ЗС (навсякъде италик – СС). Това съоръжение не може да бъде собственост на трето лице, различно от собствениците на обектите, които обслужва. Аргумент в подкрепа на това становище е и уредбата на ползването на пречиствателните съоръжения за отпадъчни води, дадена в Наредба № 2 от 08.06.2011 г. за издаване на разрешителни за заустване на отпадъчни води във водни обекти и определяне на индивидуалните емисионни ограничения на точкови източници на замърсяване (ДВ бр. 47/21.06.2011 г.), както и предходната Наредба № 10/03.07.01 г. (отм.). Съгласно чл. 9, ал. 1 във връзка с ал. 3, т. 2 от Наредба № 2/2011 г., лицето – титуляр на разрешителното за заустване на отпадъчни води е собственикът или лицето, което има учредено право на ползване на обекта, който формира отпадъчни води в случаите по чл. 46, ал. 1, т. 3, б. „а“ от Закона за водите. В чл. 20 от същата наредба е предвидено, че при промяна на собствеността на обекта, в който се формират отпадъчни води, новият собственик уведомява органа по наредбата, за да ползва правата по разрешителното на предишния собственик, а когато срокът на разрешителното за експлоатация е изтекъл, новото разрешително се издава на името на новия собственик. При групово събиране, отвеждане, пречистване и заустване на отпадъчни води от обекти с различни собственици, заявлението за издаване на разрешително за заустване се издава на лице, определено с договор между собствениците – чл. 9, ал. 4 от наредбата. Изводът, който може да се направи от изброените текстове, е, че тази правна уредба свързва ползването на пречиствателните съоръжения по чл. 24, т. 7 от Закона за водите непосредствено със собствениците на обектите, които формират отпадъчните води, пречиствани от тях. Тази уредба не оставя възможност ползвателят (и съответно собственикът) на пречиствателното съоръжение да е различен от собственика на обекта, който формира отпадъчните води.“

3.3. Правна същност на „диагоналната“ етажна собственост

С цитираното решение се обосновава съществуването на общи части, които подобно на дворното място, се намират извън архитектурната обособеност (цялост) на сградата. Изхожда се от случаите, при които една или няколко сгради се обслужват от съоръжения, трайно прикрепено към земята. Такова може да бъде не само пречиствателно съоръжение, но и всеки друг елемент на обслужваща инфраструктура: детски или спортни площадки, градини, алеи, осветление, басейни и пр. Тези случаи имат огромно практическо значение с оглед нарастващия брой на луксозни жилищни комплекси, изградени върху частни имоти.

Когато сградата е една, ползването на земята би могло бъде: а) част от упражняването на правото на собственост върху земята (чл. 38, ал. 1 ЗС) – когато земята е обща част във ВЕС, притежавана в неделима съсобственост от етажните собственици; б) част от съдържанието на правото на строеж (чл. 64 ЗС) или съдържание на учредено за целта сервитутно право в полза на собственика на сградата (напр. чл. 193 ЗУТ) – когато земята е чужда собственост и сградата е построена въз основа на право на строеж.

Когато сградите са няколко, ползването на земята може да се обосновава отново чрез посочените по-горе вещноправни режими, но към тях ВКС в цитираното Решение № 118 от 2.07.2014 г. на ВКС по гр. д. № 6772/2013 г., I г. о., ГК, добавя още един допълнителен подход: чрез разглеждането на съоръженията като общи части (принадлежности по чл. 98 ЗС) към обслужваните от тях сгради, независимо че тези съоръжения не са част от сградите, а са трайно прикрепени към земята. Съоръжения, които по силата на чл. 92 ЗС би трябвало да са реални части (като приращения) от земята, при ДЕС се обособяват като принадлежности по чл. 98 ЗС към няколко сгради (като главни вещи), всяка една от които може (именно този случай обозначавам в настоящото изложение като ДЕС) да се намира в режим на ВЕС. Тези съоръжения са особен вид принадлежности, тъй като обслужват не една, а няколко главни вещи (сгради, които могат според ВКС да бъдат разположени и в различни имоти) и в този смисъл стават тяхна „обща част“ (за управлението им, когато обслужваните сгради са в режим на ВЕС, по аналогия би следвало да се прилага режимът за провеждане на съвместно общо събрание по реда на чл. 18 от Закона за управление на етажната собственост (ЗУЕС). Тъй като имат обслужващо предназначение, трайно прикрепените към земята съоръжения са неделими от сградите, които обслужват (подобно на общите части при ВЕС и на земята при ХЕС).

ВКС не основава притежаването на тези съоръжения от собствениците на обслужваните от тях сгради със съществуването на учредено за целта сервитутно право, а с действието на чл. 98 ЗС и разглеждането на съоръженията като принадлежност към сградите. За разлика от сервитутното право, което дава възможност за определено въздействие върху определени части на служещия имот, подходът „ДЕС“ обособява части от този имот, като ги превръща в отделни вещи-принадлежности към сградите в режим на ВЕС. Подобен ефект на (обособяване и) придобиване в собственост на изградено в служещия имот съоръжение се наблюдава и при учредяването на някои сервитутни права, като например правото на прокарване на отклонения от общи мрежи и съоръжения на техническата инфраструктура през чужди имоти по чл. 193, ал. 1 ЗУТ (чл. 193, ал. 2 ЗУТ). Ефектът на чл. 193, ал. 2 ЗУТ практически съвпада с това да обявим изградените съоръжения (отклонения от общи мрежи и техническа инфраструктура) за отделни вещи-принадлежности към обслужваните от тях господстващи имоти (които могат да бъдат не само сгради, но и други поземлени имоти).

Важна разлика е, че в хипотезата на чл. 193 ЗУТ сервитутът се учредява със специален договор от собственика на земята, докато при ДЕС трайно прикрепените към земята съоръжения се придобиват като принадлежности с придобиването на собственост в сградите. За да настъпи подобен („мълчалив“, почиващ върху функционалната връзка) вещнопридобивен ефект, обаче е необходимо прехвърлителят да е бил собственик на земята, към която съоръженията са трайно прикрепени. Само в този случай приобретателят на сградите или на самостоятелни обекти в сградите би могъл да придобие и собствеността върху съоръженията, обслужващи (към момента на придобиването) тези сгради или самостоятелни обекти в сгради.

Специфичното в сравнение с останалите случаи на принадлежност е, че въпросните съоръжения стават „обща част“ на няколкото сгради, които обслужват. Подобно на земята като застроен имот в неговата цялост при ХЕС, тези съоръжения са „обща част“ на няколко отделни сгради, които „изпълняват ролята“ на самостоятелните обекти в сградата при ВЕС. За разлика от другите вещи-принадлежности, които се намират в сграда в режим на ВЕС, каквито са мазета, складови и тавански помещения¹¹, „общите части“ при ДЕС са извън сградата – подобно на общия двор при ХЕС. При сравняването¹² на ВЕС с ХЕС и с ДЕС, може да се посочи, че обединяващият за режима компонент се пренася от сградата към земята: моделът „една сграда (която обединява) множество самостоятелни помещения“ (ВЕС) се трансформира в модел „една земя (която обединява) множество самостоятелни сгради“, при който „неделимата обща част“ може да бъде земята (дворното място) в своята цялост (ХЕС) – когато земята се притежава в съсобственост от собствениците на отделните сгради, или трайно прикрепени към земята съоръжения (ДЕС) – когато земята се притежава от трето/трети лице/лица. ДЕС обаче не се изчерпва с последната хипотеза: тя според ВКС може да възниква както за сгради, които не са в режим на ВЕС, така и за сгради в режим на ВЕС, като „общите части“ на ДЕС могат да бъдат трайно прикрепени както към земята, представляваща дворно място за някоя от сградите във ВЕС, така и към земя, която е различна от имотите, върху които са изградени обслужваните сгради.

Ако ХЕС може да бъде сравнена с предоставената от чл. 4 ЗУЕС възможност за определяне на прилежаща площ – когато сградата е изградена в квартали с комплексно застрояване и земята е общинска собственост, то ДЕС – когато възниква в рамките на един имот, в който са построени няколко сгради в режим на ВЕС, може да бъде сравнена с хипотезата на чл. 2 ЗУЕС, предвиждащ възможност за учредяване на жилищен комплекс от затворен тип (ЖКЗТ). При ЖКЗТ дворното място от неделима обща част (принадлежност) към една (както и при ВЕС) или няколко (както и при ХЕС) сгради се превръща в основа, която обединява („затваря“) няколко сгради (в режим на ВЕС и обслужващи сгради) в комплекс от вещи. ДЕС е възможен подход за уреждане на възникващите отношения по повод обслужващите съоръжения в общия имот в хипотезите, когато в този имот са изградени няколко сгради в режим на ВЕС заедно с обслужващи постройки и съоръжения, но не е учреден ЖКЗТ. За разлика от ЖКЗТ, ДЕС не се учредява, а възниква при наличието на предпоставките, посочени в Решение № 118 от 2.07.2014 г. на ВКС по гр. д. № 6772/2013 г., I г. о., ГК, с добавката, че съоръженията, които се явяват „общи части“ за всички сгради в режим на ВЕС в имота, трябва да са били собственост на прехвърлителя на самостоятелните обекти, които тези съоръжения са обслужвали в момента на прехвърлянето. Така режимът на принадлежности, използван при ДЕС, може да се приложи при „нестаналите“ (поради непокриването на някой от критериите за това) ЖКЗТ, например: когато са налице предпоставките по параграф 1, т. 3 от ДР на ЗУЕС, но не е сключен договор по чл. 2 ЗУЕС (сгради в режим на ВЕС), или когато върху един поземлен имот са построени множество индивидуално притежавани къщи и обслужващи ги съоръжения, пристройки и инфраструктура (сгради в режим на ХЕС). ДЕС е възможна алтернатива не само на чл. 2 ЗУЕС, но и на чл. 64 ЗС, включително като „уговорено друго“ между собственика на земята и суперфициаря, както и на учредяването на сервитутно право.

Таблица № 1

Стоян СТАВРУ, д-р по право и д-р по философия
______________
1. Съгласно б. „д“ на т. 1. на Постановление № 2 от 04.05.1982 г. на Пленума на ВС е недопустима делба на съсобствен парцел, в който има две или повече самостоятелни сгради, които могат да бъдат обект на собственост и които са изключени от съсобствеността, а принадлежат на отделни съсобственици на парцела. ВС посочва, че в този случай „по силата на закона е създадено положение, сходно с етажната собственост. Сградите са изключени от съсобствеността и принадлежат на отделни съсобственици на парцела, върху който са построени и който е общ. Парцелът е обща част и съсобствеността върху него е неразделно свързана с отделните сгради“ (аргумент от чл. 38, ал. 3 ЗС). Съгласно б. „е“ на същата т. 1. на Постановление № 2 от 04.05.1982 г. на Пленума на ВС недопустима е и делбата на парцели, в които е изградена етажна собственост. Съгласно т. 3 на Постановление № 4 от 30.10.1964 г. на Пленума на ВС не може да се иска делба на съсобствен парцел, в който има две или повече самостоятелни жилищни сгради, оставени в дял на отделни собственици, както и на дворни места, в които е изградена етажна собственост
2. Вж. Решение № 118 от 02.07.2014 г. на ВКС по гр. д. № 6772/2013 г., I г. о., ГК.
3. Вж. Решение № 28 от 01.02.2012 г. на ВКС по гр. д. № 331/2011 г., II г. о., ГК.
4. Вж. Решение № 87 от 07.07.2011 г. на ВКС по гр. д. № 825/2010 г., II г. о., ГК.
5. Вж. Решение № 192 от 26.09.2014 г. на ВКС по гр. д. № 409/2012 г., II г. о., ГК.
6. Вж. Решение № 59 от 12.03.2012 г. на ВКС по гр. д. № 911/2011 г., II г. о., ГК.
7. Вж. Решение № 165 от 03.01.2017 г. на ВКС по гр. д. № 98/2016 г., I г. о., ГК, както и Решение № 174 от 18.10.2016 г. на ВКС по гр. д. № 1627/2016 г., I г. о., ГК.
8. Вж. Решение № 89 от 19.07.2013 г. на ВКС по гр. д. № 588/2012 г., I г. о., ГК.
9. Вж. Решение № 201 от 19.10.2015 г. на ВКС по гр. д. № 2585/2015 г., I г. о., ГК.
10 Вж. също Решение № 131 от 27.05.2016 г. на ВКС по гр. д. № 600/2016 г., I г. о., ГК.
11. В Решение № 81 от 04.04.2014 г. на ВКС по гр. д. № 5556/2013 г., I г. о., ГК, се приема, че едно избено помещение е допустимо да се придобиват от лице, притежаващо в същата сграда, която е в режим на етажна собственост, друг самостоятелен обект, като „по този начин избата става прилежаща част към него. Във всички случаи обаче избеното помещение … не трябва да е единствено складово помещение на друг обект в сградата, за който по закон задължително се предвижда наличие на такова (например жилищата“. Това изискване се прилага и по отношение на придобиването по давност: „Придобиването по давност на складово помещение, което би имало за последица лишаване на друг самостоятелен обект от такова би противоречало на изискването на закона, което е установено като задължително. Само ако в сградата има повече на брой складови помещения отколкото са самостоятелните обекти, би било възможно собственик на самостоятелен обект да придобие по давност правото на собственост върху складово помещение, което ползва явно, необезпокоявано и непрекъснато повече от 10 години“.
12. За различните хипотези на съотношение главна-акцесорна вещ при построени сгради вж. Таблица № 1.