Въвеждане в експлоатация на завършените строежи при регистрационен или разрешителен режим в зависимост от категорията им
Завършените строежи от четвърта и пета категория, които са по-малко обществено значими, с по-малка степен на сложност и рискове при експлоатация, се регистрират пред органа, издал разрешението за строеж – главния архитект на съответната община или район.
Строежите от първа, втора и трета категория се въвеждат в експлоатация въз основа на разрешение за ползване, издадено от началника на Дирекцията за национален строителен контрол или от упълномощено от него лице при условията и по реда на Наредба №2 от 2003 г. за въвеждане в експлоатация на строежите в Република България и минимални гаранционни срокове за изпълнени строителни и монтажни работи, съоръжения и строителни обекти.
С цел облекчаване на административните процедури, са сведени до минимум законоустановеният срок и изискващите се документи за назначаване на държавна приемателна комисия.
Възложителят на строежа или упълномощено от него лице прави искане за издаване на разрешение за ползване до началника на ДНСК или упълномощените от него длъжоностни лица. Към искането се прилагат окончателен доклад на лицето, упражняващо строителен надзор, разрешение за строеж (акт за узаконяване), протокол за определяне на строителна линия и ниво, констативен акт за установяване годността за приемане на строежа – образец № 15 към чл. 7, ал. 3, т. 15 от Наредба №3 от 2003 г. за съставяне на актове и протоколи по време на строителството, документ (удостоверение) от Агенцията по геодезия, картография и кадастър за предадена екзекутивна документация или удостоверение от съответната общинска администрация за територии, за които не е изработена кадастрална карта, съгласно изискванията на § 4, ал. 1, т. 4 от Преходните и заключителни разпоредби на Закона за кадастъра и имотния регистър (ЗКИР), заверена заповедна книга, документ за собственост или документ за учредено право на строеж в чужд имот, или документ за право да се строи в чужд имот по силата на специален закон, договор с експлоатационните дружества за присъединяване към мрежите на техническата инфраструктура или служебна бележка от съответното експлоатационно дружество, че обектът е присъединен и не е необходимо подписване на нов договор за присъединяване.
В срок от седем работни дни от постъпване на искането, началникът на ДНСК или упълномощеното длъжностно лице назначава или отказва да назначи държавна приемателна комисия.
Административната процедура по въвеждане в експлоатация наистина е изключитгелно опростена, но целта за бързина и “по-малко държава” може да бъде реално постигната само в случай, че всички участници в инвестиционния процес са изпълнили коректно задълженията си, съобразно цялото действащо законодателство.
Спазването на Закона за устройство на територията е задължително, но не и достатъчно условие за успешното реализиране на инвестицията с издаване на разрешение за ползване на завършения строеж.
В зависимост от спецификата и предназначението на строежа е необходимо при проектирането, изпълнението и въвеждането в експлоатация да бъдат съобразени и изпълнени и изискванията на съответните приложими специални закони.
Лицето, упражняващо строителен надзор, носи отговорност не само за законосъобразното започване на строежа, пълнотата и правилното съставяне на актовете и протоколите по време на строителството и изпълнението на строежа съобразно одобрените инвестиционни проекти, но и за изпълнение на съществените изисквания към строежите по чл. 169, ал. 1, 2 и 3 от Закона за устройство на територията. Именно с тази разпоредба се гарантира изпълнение на изискванията на всички относими към строежа законови и подзаконови нормативни актове.
След приключване на строително-монтажните работи лицето, упражняващо строителен надзор, изготвя окончателен доклад до възложителя. Обемът и съдържанието на окончателният доклад са регламентирани с разпоредбата на § 3 от Допълнителните разпоредби на Наредба № 2 от 2003 г.
В окончателния доклад задължително следва да е изяснено свързването на вътрешните инсталации и уредби на строежа с мрежите и съоръженията на техническата инфраструктура в съответствие с изискванията на експлоатационните дружества, както и да е направена оценка за изпълнение на строежа съобразно изискванията по чл. 169, ал. 1, 2 и 3 ЗУТ – да е осигурена достъпност за лица с увреждания, да е постигната енергийна ефективност, да са спазени нормативните актове за опазване на защитените зони, на защитените територии, на недвижимото културно наследство, на околната среда и др. Непълнотата на окончателния доклад и несъответствието с изискванията на § 3 от Допълнителните разпоредби на Наредба № 2 от 2003 г. е едно от най-често срещаните нарушения, които се установяват при провеждане на процедури по въвеждане в експлоатация на завършени строежи.
Последствията от това нарушение могат да бъдат трудно преодолими пречки за успешното завършване на работата на държавната приемателна комисия.
Неизпълнение на процедури по Закона за опазване на околната среда и Закона за биологичното разнообразие при издаване на строителните книжа
Безпокойство предизвикват зачестилите случаи, при които в процеса на работа на държавната приемателна комисия се установява, че се процедират и одобряват подробни устройствени планове без да е проведена процедура по преценяване необходимостта от оценка на въздействието върху околната среда (ОВОС). Впоследствие се издават строителни книжа за обекти, без за инвестиционното предложение да е проведена процедура за преценяване необходимостта от екологична оценка или оценка на въздействието върху околната среда, каквито са изискванията на глава шеста от Закона за опазване на околната среда (ЗООС). Нарушението на нормативната уредба по опазване на околната среда се задълбочава и с неизпълнение на разпоредбите на Закона за биологичното разнообразие (ЗБР) и на Наредбата за условията и реда за извършване на оценка за съвместимостта на планове, програми, проекти и инвестиционни предложения с предмета и целите на опазване на защитените зони, като за инвестиционното предложение не е извършена изискващата се оценка за съвместимост.
Съгласно чл. 81, ал. 1, т. 2 от Закона за опазване на околната среда инвестиционните предложения за строителство, дейности и технологии, които попадат в обхвата на Приложения № 1 и 2 към чл. 92, т. 1 и чл. 93, ал. 1, т. 1 и 2 ЗООС, подлежат на процедура по ОВОС – тези по Приложение № 1 подлежат на задължителна ОВОС, а тези по Приложение № 2 подлежат на процедура по преценяване на необходимостта от ОВОС.
Предвид разпоредбите на ЗБР и Наредбата за условията и реда за извършване на оценка за съвместимостта на планове, програми, проекти и инвестиционни предложения с предмета и целите на опазване на защитените зони, за инвестиционните предложения, попадащи в обхвата на ЗООС, се извършва и оценка за съвместимост с предмета и целите на опазване на защитените зони чрез процедурата по ОВОС.
Съгласно разпоредбата на чл. 144, ал. 1, т. 4 от Закона за устройство на територията (ЗУТ) инвестиционните проекти, въз основа на които се издава разрешение за строеж, се съгласуват и одобряват след представяне на административните актове, които в зависимост от вида и големината на строежа се изискват като условие за разрешаване на строителството по ЗООС или специален закон.
Когато процедурите по ОВОС и оценка за съвместимост с предмета и целите на опазване на защитените зони не са извършени преди издаване на строителните книжа, твърде вероятно е това нарушение да рефлектира в процедурата по въвеждане в експлоатация на завършения строеж.
Резултатът от несъобразяването с нормативната уредба по опазване на околната среда е отрицателно становище за въвеждане в експлоатация, дадено от представителя на съответната регионална инспекция по опазване на околната среда и водите (РИОСВ), и основателно съмнение за несъответствие на обекта със съществените изисквания към строежите по чл. 169, ал. 1, т. 5 от Закона за устройство на територията.
В чл. 177 и 178 ЗУТ, както и чл. 14 от Наредба № 2 от 2003 г. за въвеждане на строежите в експлоатация и минимални гаранционни срокове за изпълнени строителни и монтажни работи, съоръжения и строителни обекти са посочени условията, при които не следва да се издава разрешение за ползване. Едно от тези условия е несъответствие на строежа със съществените изисквания по чл. 169, ал. 1, 2 и 3 ЗУТ.
Неизпълнение на изисквания на нормативната уредба по опазване на културното наследство
Пречка за успешното приключване на работата на държавната приемателна комисия с издаване на разрешение за ползване на завършения строеж е неизпълнение на изискванията на Закона за културното наследство при издаване на строителните книжа или при изпълнение на строежа. Има и случаи на процедиране и одобряване на подробни устройствени планове, засягащи недвижими културни ценности, без да са съгласувани с Министерството на културата. Това е предпоставка да бъде допусната същата грешка и при издаване на строителните книжа.
Съгласно разпоредбата на чл. 143, ал. 1, т. 5 ЗУТ инвестиционните проекти за недвижими културни ценности и за строежи в техните граници и охранителните им зони се съгласуват и одобряват въз основа на съгласуване с Министерството на културата.
Неизпълнението на това изискване е основание за отмяна на строителните книжа, както и основание за спиране изпълнението на строежа при условията на чл. 224, ал. 1, т. 6 ЗУТ.
В случай че строежът бъде завършен без да се отстрани нарушението, твърде вероятно е едва в процеса на работа на държавната приемателна комисия да се установи, че не са изпълнени изискванията на нормативната уредба, регламентираща изпълнението на строителни и монтажни работи, засягащи недвижими културни ценности и строежи в техните граници и охранителните им зони.
В случая е налице и нарушение на разпоредбата на чл. 169, ал. 3, т. 1 ЗУТ, че строежите се проектират и изпълняват в съответствие с изискванията на нормативните актове за опазване на недвижимите културни ценности.
Това нарушение е едно от условията за отказ за издаване на разрешение за ползване на строежа.
Посочените нарушения на два специални закона при проектирането и изпълнението на строежите са само част от допусканите нарушения на специални закони, които създават проблеми при въвеждането в експлоатация на завършените строежи.
Неблагоприятните последствия за възложителя може да бъдат избегнати само при провеждане на целия инвестиционен процес съобразно изискванията на всички относими към строежа нормативни актове.
Инж. Милка ГЕЧЕВА, началник на ДНСК
