(ДВ, бр. 49 от 2014 г.)
Измененията в Закона за кадастъра и имотния регистър (ЗКИР), публикувани в посочения брой на „Държавен вестник“, обхващат значителни части от закона. Целта на настоящата статия далеч не е да обхване всички промени, а да анализира отделни норми, свързани както с кадастъра, така и с имотния регистър.
Според новия текст на ал. 2 на чл. 53 ЗКИР при наличие на противопоставими права на собственост, съответно на друго вещно право на повече от едно лице за един и същ имот, в кадастралния регистър на недвижимите имоти се записват данните за всички лица и съответните документи.
Създаването на тази норма е провокирано от различните документи за собственост на различни лица за даден недвижим имот. Това „разнообразие“ се дължи основно на реституирането на недвижими имоти, като същевременно други лица вече са се снабдили с документи за собственост за същите имоти. Подобни хипотези могат да възникнат и при приватизация на обекти, които включват недвижими имоти. Не е необходимо да се прави анализ на всички възможни случаи, достатъчно е да се приеме, че на практика няколко лица могат да притежават документ за собственост на един и същ имот. Старата уредба на ЗКИР означаваше това явление с един обобщаващ термин „непълноти и грешки“, и когато те бяха свързани със спор за материално право, се изискваше този спор да бъде решен по съдебен ред. Едва след съдебното решение одобрената кадастрална карта и регистри можеха да бъдат изменяни1. Новият текст съответства на променените обстоятелства и в този смисъл трябва да се приеме като отговор на нови потребности. От друга страна обаче с неговото приемане се създава една усложнена ситуация по отношение на данните в кадастъра.
Принципна позиция на ЗКИР е достоверността на данните в кадастралната карта и кадастралните регистри.
Този принцип е въведен в чл. 2, ал. 5 от закона и по своята правна същност представлява оборима презумпция: „Данните по ал. 1 и 2 са доказателство за обстоятелствата, за които се отнасят до доказване на противното“. В ал. 2 на чл. 2 се казва, че кадастърът съдържа данни за правото на собственост върху недвижимите имоти, както и данни за другите вещни права върху недвижими имоти.С оглед на установената презумпция тези данни са доказателство за правото на собственост или други вещни права. Направената промяна в чл. 53 допуска в кадастралните регистри да се нанасят противопоставими права на собственост на различни лица за един и същ имот. Ще могат ли всички данни да се считат за доказателство за правото на собственост? Очевидно не.
Върху един имот може да има само едно право на собственост дори и тогава, когато то принадлежи на две и повече лица, т.е. налице е съсобственост. Следователно отразяването на противопоставими права елиминира възможността тези данни да бъдат доказателство. При това положение разпоредбата на чл. 2, ал. 5 ЗКИР трябва да отпадне. С промяната на чл. 53 при кадастъра възниква ситуация, която може да съществува и при книгите за вписване – за един недвижим имот да са вписани два придобивни способа, например две продажби. Колизията между двете вписвания се решава от чл. 113 ЗС в полза на по-рано направеното. При кадастъра такова решение не е необходимо. Ако някой от претендиращите собственици докаже правата си по съдебен ред, в кадастралния регистър трябва да остане само нанасянето на неговите права. Това трябва да бъде регламентирано от закона.
- Втора сериозна промяна в ЗКИР е направена по отношение създаването на имотния регистър. Досега се предвиждаше изготвяне на предварителни партиди на недвижимите имоти от службата по вписванията. Тази дейност се извършваше след обнародването на заповедта на министъра на правосъдието по чл. 70, ал. 1 ЗКИР, с която се открива процедурата по създаване на регистъра. Изменението заличава ал. 1 на чл. 71 ЗКИР и по този начин се елиминира една сериозна подготвителна дейност по създаване на имотния регистър.
Тя включваше създаване на предварителни партиди въз основа на данните, които се съдържат в книгите по вписванията, както и данните, които се събираха по реда на чл. 41, ал. 1 и 2 и се получаваха от службата по геодезия, картография и кадастър. По този начин се създаваше цялостна представа за наличните документи за правото на собственост върху недвижимите имоти у нас и тази информация постъпваше в имотния регистър. При новата уредба имотният регистър ще се създава постепенно, с извършването на сделки с недвижими имоти, за които ще се създава партида. С тази промяна обаче се нарушава още един от основните принципи на закона. Целта на ЗКИР бе създаване на цялостна информационна система на актовете за недвижими имоти. Конкретно проявление на този принцип е разпоредбата на чл. 58б, ал. 1, т. 4. Известно е, че до приемането на ЗКИР не всички актове за недвижими имоти се вписваха. Продажбите на жилища по реда на чл. 117, ал. 2 ЗТСУ(отм.), които са значителен брой, не се вписваха. Собствениците разполагат с писмен договор за придобиването на жилището, но той не е отразен в архив – публично достояние. При създаването на предварителните партиди се целеше именно това – да се събере информация за тези актове и да се създаде централен архив на партидите на всички недвижими имоти.
Новата уредба оставя тази задача за едно далечно бъдеще. С отпадането на задължението за изготвяне на предварителни партиди отпада и редът за въвеждане на имотния регистър за съответния съдебен район. Тук новите текстове поставят повече проблеми отколкото решения. Запазен е чл. 70, ал. 1, според който производството по създаване на имотния регистър за всеки съдебен район се открива със заповед на министъра на правосъдието.
Втората заповед на министъра на правосъдието, с която се въвежда имотния регистър, не се свързва със съдебния район, а с територията, за която има влязла в сила заповед по чл. 49а ЗКИР. Това е заповед, с която се одобряват приетите кадастрална карта и кадастрални регистри за съответната територия. Производството по създаване на кадастрална карта и регистри винаги се свързва с определена територия, а не съдебен район и в този смисъл са разпоредбите на чл. 35 и 35а ЗКИР. Вписването – обратно, винаги се свързва с определен съдебен район и затова службите по вписванията се създават в седалищата на районните съдилища. След като е открито производство по създаване на имотен регистър за съдебен район задължително е вписванията в целия район да се извършват по реда,предвиден в ЗКИР. В тази насока е и разпоредбата на чл. 71, ал. 2 ЗКИР, която разпорежда при сделка с недвижим имот в съдебен район, в който е открито производство по създаване на имотен регистър, заедно с вписването, да се изготвя партида на недвижимия имот. Ето защо текстът на чл.73 трябва да се прецизира. Заповедта за въвеждане на имотен регистър трябва да се издаде тогава, когато са одобрени кадастралната карта и регистри за целия съдебен район.
- Предложеният анализ не претендира за изчерпателност, а само да покаже, че при промяна на отделни текстове от закона е необходимо да се има предвид и целта, в името на която този закон е създаден.
Бележка на редакцията:
В следващи броеве на списанието с аналитични статии и коментари ще представим всички по-важни промени в Закона за кадастъра и имотния регистър.
Проф. Венцислав СТОЯНОВ
_______
1 Подобно разрешение се съдържа и като основание за промяна на влезлите в сила регулационни планове по реда на чл.32, ал. 1, т. 2 ЗТСУ (отм.).
