Измененията в Закона за кадастъра и имотния регистър (ЗКИР), поместени в ДВ, бр. 49 от 2014 г., предвидиха нов ред за създаването на имотния регистър. Запазена изцяло е само разпоредбата на чл. 70 ЗКИР, но останалите текстове са променени в различна степен. Принципната позиция на закона е, че производството се открива със заповед на министъра на правосъдието за всеки съдебен район, като тази заповед се обнародва в „Държавен вестник“. В заповедта се посочва съдебният район, графикът за изготвяне на партиди на недвижимите имоти по отделните райони съгласно чл. 35, ал. 2, както и се определя съответният съдия по вписванията. След тези уводни разпоредби в предишната редакция следваше текстът на чл. 71, ал. 1, който уреждаше самото производство по създаване на предварителни партиди. Именно в тези партиди, съгласно закона, трябваше да се събере цялата информация за правото на собственост и други вещни права върху недвижими имоти за отделния съдебен район, и по този начин да се постигне пълнота на данните за всички вещни права1. Изменението елиминира създаването на такива партиди и единствената възможност за създаване на имотен регистър остана нова сделка с недвижим имот, сключена след издаването на заповедта по чл. 70, ал. 1 ЗКИР. Следователно предвидената от закона в чл. 65, ал. 3 партида ще имат само онези недвижими имоти, които са били предмет на сделка. За останалата част от недвижимите имоти ще важат правилата, предвидени в ЗС и Правилника за вписванията (Пвп.). Дори за тези имоти, за които има данни в службата по вписванията, няма да се създадат предварителни партиди. На практика създаването на имотния регистър остава на доброто желание да се сключват сделки след обявяване на заповедта по чл. 70, ал. 1, а ако такива липсват, то и недвижимите имоти в този съдебен район няма да имат партиди. Независимо от промяната на чл. 71 задължението на Агенцията по вписванията да създава и поддържа централен архив в електронен вид на партидите на недвижимите имоти и вписаните актове остава – чл. 58б, ал. 1, т. 4. На практика обаче агенцията ще може да разполага със съвсем малък брой партиди. Въвеждането на новата трета алинея на чл. 65 позволи да се води партида за имот, който няма идентификатор. Такава партида може да се води до влизане в сила на заповедта на министъра на правосъдието по чл. 73 ЗКИР, чрез която се обявява въвеждането на имотен регистър за определена територия. Тази заповед ще се издаде след одобряването на кадастралната карта и кадастралните регистри за съответния район. Със заповедите, с които се одобряват кадастралната карта и регистри, ще се одобрят и идентификаторите на недвижимите имоти2.
След направените общи бележки нека проследим предложения механизъм за създаване на имотен регистър. Както казахме, първият акт е заповедта на министъра за откриване, в която се посочва съдебният район, графикът и се определя от съдията по вписванията. Следващият акт, при наличие на сделка с недвижим имот е изготвянето на партида по реда на чл. 65, ал. 3 ЗКИР и записване на нейния номер в подлежащия на вписване акт. Самото вписване се извършва по досегашния ред поради изричната разпоредба на чл. 74 ЗКИР. Третият етап от производството е предоставяне от службата по вписванията на службата по геодезия, картография и кадастър на изготвените партиди по чл. 65, ал. 3 за уточняване на кадастралната карта и данните за собствеността и другите вещни права в кадастралния регистър, както и за даване на идентификатори.
Последният етап от процеса е заповед на министъра по чл. 73, ал. 1 от закона, с която се обявява въвеждането на имотния регистър за съответната територия. Заповедта се обнародва в „Държавен вестник“. Този етап се предшества от актове в системата на кадастъра – трябва да влезе в сила заповедта по чл. 49а, ал. 3 и да бъдат одобрени кадастралната карта и кадастралните регистри за съответната територия. Използваният термин е „територия“, защото производството по създаване на карта и регистри се открива за район – чл. 35, ал. 2, или за отделен имот или група имоти в територии – чл. 35а, ал. 1.
Заповедта по чл. 49а, ал. 3 влиза в сила след изтичане на срока за обжалването й по реда на чл. 49а, ал. 4. Когато тя е обжалвана, трябва да се изчака решението на съда. Необходимо е да се отбележи, че тази заповед може да влезе в сила за едни имоти, а за други не. Възможно е да бъде обжалвана от всички, както и да няма подадена жалба. Реално заповедта за одобряване на кадастралната карта и регистри може да се обжалва в 30-дневен срок от обнародването й в „Държавен вестник“- чл. 49, ал. 2. Заповедта по чл. 49а също може да се обжалва, но срокът е 14-дневен. Реално моментът на влизане в сила на посочените актове не може точно да се определи. Дори постъпилата жалба да е само една, тя трябва да се разгледа и реши от административния съд по местонахождението на имота. Ако приемем, че административното производството по решаване на последната жалба е приключило, то в този момент ще е налице основание за издаване на заповед за въвеждане на имотен регистър. След като регистърът се въвежда, може да се приеме, че той е създаден.
Старата уредба бе значително по-добра, защото държеше сметка за съдебната процедура, която може да възникне по чл. 49 и 49а, и затова не свързваше въвеждането на имотния регистър с влизане в сила на посочените административни актове. Не може отнапред да се знае колко ще продължи едно дело, за да считаме неговия край за нещо сигурно, от което ще зависи въвеждането на една нова система на вписване. Отменената алинея втора на чл. 73 оторизираше министъра на правосъдието да издаде заповед за въвеждане на имотния регистър за целия съдебен район и тогава, когато в района има партиди по чл. 72, ал. 2 ЗКИР. Това са предварителни партиди за имоти, за които има постъпила жалба по чл. 49, ал. 2, както и тогава, когато носителят на вещното право не е установен. Тези партиди си оставаха като предварителни до отпадане на обстоятелството, което пречи да се преобразуват в окончателни3. Сега, новото законодателно решение не дава възможност да се издаде заповед за въвеждане на имотен регистър преди влизане в сила на двете заповеди.
Новата уредба, залегнала в чл. 73 ЗКИР, поставя имотния регистър в зависимост от действия, които се осъществяват в една друга система. Безспорно кадастърът и имотният регистър са свързани помежду си чрез двустранна връзка въз основа на идентификатора на недвижимите имоти – чл. 6, ал. 1 ЗКИР. Тази връзка налага общи нормативни актове – чл. 6, ал. 3, както и общи компютризирани информационни системи. Кадастърът и имотният регистър имат обаче различни цели и оттам различен начин за създаване. При това законодателно решение, което е избрано с промяната в ДВ, бр. 49 от 2014 г., създаването на имотния регистър е поставено в пряка зависимост от създаването на кадастъра в рамките на цялата територия, за която е открита процедура по чл. 35 или 35а ЗКИР.
В чл. 35 се урежда производството по създаване на кадастрална карта и кадастрални регистри, което се открива със заповед на изпълнителния директор на Агенцията по геодезия, картография и кадастър. В тази заповед се посочват наименованието и границите на района, правоспособното лице и графикът за извършването на дейността. Заповедта се обнародва в „Държавен вестник“ и се разгласява чрез два централни ежедневника и обяви на подходящи места. В чл. 35а е уредено създаването на кадастрална карта и регистри за отделен имот или за група от имоти в територии, за които няма одобрен кадастрален план, както и карти, и планове, одобрени по реда на ЗСПЗЗ и ЗВСВГЗГФ. Тази карта и тези регистри могат да се създават и по искане на собственика за имота и за негова сметка. В този случай производството се открива със заповед на началника на службата по геодезия, картография и кадастър по местонахождението на имотите, а ако е открита процедура по чл. 35 – от изпълнителния директор на Агенцията по геодезия, картография и кадастър. След тези текстове следва самата уредба на процедурата по създаването на картата и регистрите. Изменението на закона от 2014 г. не е засегнало задължението на собственика да представи на лицето, определено със заповедта по чл. 35, или на служител на службата по кадастър, акт, удостоверяващ правата му върху имота. Именно този акт, в предишната редакция на закона бе необходимо условие за създаване на предварителни партиди на онези недвижими имоти, за които няма данни в службата по вписванията. Сега тези актове отново се представят и служат за създаване на кадастралната карта и регистри по смисъла на чл. 41, ал. 1 и 2, но няма законово изискване те да се отразяват в партидите на недвижимите имоти. Изработените карта и регистри се приемат от службата по геодезия, картография и кадастър. Когато възлагането е станало по реда на чл. 35, приемането се обявява на заинтересованите лица чрез „Държавен вестник“, а в хипотезата по чл. 35а – по реда на АПК. Приетите кадастрална карти и регистри се одобряват със заповед на изпълнителния директор на Агенцията по геодезия, картография и кадастър по реда на чл. 49 и със заповед на началника на съответната служба по геодезия, картография и кадастър в хипотезата по чл. 49а от закона. След одобряването започват да текат сроковете за обжалване на заповедите, за които стана дума по-горе. Едва след влизане в сила на посочените актове, ще бъде издадена заповедта на министъра на правосъдието по чл. 73 от закона.
Би могло да се приеме, че с тази заповед за целия съдебен район или за част от него ще има въведен имотен регистър. По смисъла на закона обаче „въведен“ не означава създаден. Реално създаването на имотния регистър ще трае неограничен период от време, тъй като след влизането на заповедта по чл. 73 този процес ще продължи. Към такъв извод води разпоредбата на чл. 75, според която редът за „създаване“ на имотния регистър слез влизане в сила на заповедта по чл. 73 се определя с наредбата по чл. 5, ал. 3. Такъв акт съществува и това е Наредба № 2 за съхранението и воденето на имотния регистър – ДВ, бр. 39 от 2005 г. Става дума обаче за съхранение и водене, а не за създаване, т.е. предполага се наличие на създаден вече регистър.
Изложените съждения водят към извода за нееднозначно възприемане на промените, обнародвани в ДВ, бр. 49 от 2014 г. Идеята да се улесни производството на практика е довела до неговото усложняване. Би могло да се помисли за рационализиране на подхода по създаване на имотния регистър, като се има предвид информацията, набрана при създаване на кадастъра, без той да се превръща в условие за съществуването на регистъра.
Проф. д-р Венцислав СТОЯНОВ
_____
1 Стоянов В. Имотен регистър, С., 2005, с. 23.
2 Според Наредба № 15 от 2001 г. за структурата и съдържанието на идентификаторите на недвижимите имоти в кадастъра, обн. ДВ, бр. 71 от 2001 г. идентификаторите се формират от лицето по чл. 35, ал. 2 ЗКИР, чл. 9 , ал. 1, а се одобряват със заповедта, с която се одобряват кадастралната карта и регистри – чл. 9 ал. 2.
3 Терминът „окончателна партида“ не се употребява в ЗКИР, използването е от мен, за да отгранича тази партида от предварителната (В. Стоянов).
