I. Кога следва да се счете за упражнено правото на строеж и от кой момент започва да тече давностният срок по чл. 67 от Закона за собствеността?
Отправната точка, от която зависят отговорите на поставените въпроси, е не диренето на някаква практическа целесъобразност, а един анализ на съдържанието на вещното право на строеж. В българското законодателство вещните права са включени в строга номенклатура, а правоотношенията между гражданите по повод недвижимите вещи са точно определени от Конституцията, Закона за собствеността, трайната съдебна практика и, разбира се, правната литература.
Ограниченото вещно право на строеж оборва законовото правило, че собственикът на земята е собственик и на постройките върху нея, което се извърши в почвата на един имот, става част от имота – superficies solo cedit. Тази възможност за наличие на разделна собственост е вследствие притежанието на едно абсолютно вещно право, каквото е правото на строеж. “Всички вещни права са абсолютни, включително и вещните права върху чужда вещ. Защото и те трябва да бъдат почитани от всички – от всички трети лица, а и на първо място от собственика, който е уредил правото върху собствената си вещ. Върху него това задължение тежи само по-непосредствено. Задължения за активни действия не винаги се установяват (и не винаги могат да бъдат установени) в тежест на собственика или на титуляра на вещното право.” – Ал. Кожухаров, “Облигационно право. Общо учение за облигационното право”.
“Правото на суперфиция или строеж, както бе изложено, се различава от правото на собственост само по име. … И у нас трябва да приемем, че суперфициарят е защитен по същия начин, както собственика – с иска, за който важи всичко, казано за реивиндикацията, една виндикация, но формално не на вещта (rei), а на повърхността на имота (superficiei).” – Професор Петко Венедиков, “Ново вещно право”.
Абсолютността на вещното право на строеж е признатата от закона възможност да е налице задължение за всички да не пречат на притежателя на вещното право да го упражнява, в рамките на закона, на законовите ограничения на правото на собственост. Съдържанието на самото право на строеж включва в себе си неразривно свързаните права да се строи в чужд имот и да се придобие собствеността върху построеното. Правото да се строи върху чужд имот, само по себе си, не е вещно право – със съгласието на собственика всеки може да извършва строителни дейности в чужда земя, без да става собственик на построеното.
Всеки притежател на правото на строеж може сам да реализира строителството или да възложи извършването на отделните етапи с един писан или неписан облигационен договор на трето лице. Фактическото построяване, изграждане на една сграда, не е само по себе си упражняване на правото на строеж. Построяването, взаимоотношенията по проектирането и строителството са резултат от притежанието на правото на строеж, но сами по себе си не са самото упражняване. Упражняването на правото на строеж е признатата от закона възможност не само да се строи, но и да се придобие собствеността върху построеното.
Суперфицията е право, произтичащо от правото на собственост върху земята. Поради неизменния си абсолютен характер тя се погасява независимо от броя на приобретателите, които са го придобили. Известно е, че при прехвърлителното правоприемство прехвърлителят прехвърля в пълен обем вещните права, които има. При учредителното правоприемство учредяването на новото право не идва от нищото, а се появява в правния мир съобразно волята на собственика на земята, и съгласно призната от закона възможност може да бъде предмет на разпоредителна сделка.
В случай че притежателят на правото на строеж и последващите частни правоприемници удължат срока на упражняване правото на строеж, би се опорочил актът, волята на учредителя. Правото на строеж, като ограничено вещно право, е изцяло детерминирано от волята на титуляра, който го е учредил. Частният правоприемник не може да има повече права от прехвърлителя – той не може да му прехвърли това, което няма. Независимо от броя на актовете на разпореждане с предмет право на строеж, самото право като правомощие да се строи и придобие собствеността, остава неизменно. Страните по сделките могат да изменят обема на отстъпените права (да включват и да изключват определени обекти на правото на строеж), да сключват или прекратяват договори за строителство, да договарят срокове, неустойки и т.н., но самото право на строеж, като абсолютно право, не се променя.
ЗС не определя началния момент на възникване правото на строеж, но той е регламентиран в чл. 24, ал. 1 ЗЗД – прехвърлянето или учредяването настъпва по силата на самия договор. Съдебната практика приема, че началният момент на самото строителство започва да тече от издаване на административните актове за строеж или фактическата възможност за осъществяването му. Отдалечаването на конститутивния момент, с който се учредява правото на строеж, от подписването на самия договор (без да е отложено действието му по волята на страните – чл. 25 ЗЗД), има чисто житейско обяснение. В случай обаче, че се приеме, че упражняването на право на строеж може да се отграничи от волята на този, който го е учредил, би се изменило съществено самото му съдържание. Правото на строеж ще съществува не като инкорпорирана в правото на собственост възможност, а като някакво подобие на ограничено право на строеж, независещо от собственика на земята, а от тази на трети лица. От ограничено вещно право, то би се превърнало в някакво пълно вещно право.
Правото на строеж се погасява с изграждането на обекта, за който е учредено или придобито с трансформацията му в правото на собственост. Правото на строеж се погасява временно – до разрушаване на сградата. Понятието “обект” има своите технически измерения и е дефинирано в § 5, т. 39 от ДР на ЗУТ. Съдебната практика приема, че самостоятелен обект е този, който има юридическо основание да бъде такъв. Строителните правила и норми регламентират самостоятелността на обектите и тяхното функционално предназначение. Неразделна част от всяка суперфиция е утвърденият инвестиционен проект. Единствено той би могъл да води до извода, че изграденият обект е годен да има самостоятелно функционално предназначение. Така, например, едно жилище, изградено в постройка, представляваща етажна собственост, не би могло да се счита за изграден обект, ако сградата няма покривна конструкция, съобразно одобрения инвестиционен проект. Подовата конструкция над жилището не е покривна плоскост и инвестиционният проект задължително ще изисква да се изградят всички елементи на сградата, обуславящи наличието на етажна собственост, като стълбища, колони, трегери, покрив и т.н. Възможно е в съвременното строителство да съществуват промишлени и търговски обекти, които да имат самостоятелно функционално предназначение по смисъла на § 5, т. 39 от ДР на ЗУТ, независимо че са част от един технологично или произволно свързан комплекс от помещения. Отговор на въпроса кога ще е изграден обект (правото на строеж ще е трансформирано в право на собственост) ще даде единствено одобреният инвестиционен проект.
Поставя се въпросът дали жилището на втория етаж от една пететажна сграда например, за което е придобито правото на строеж, е изградено, а строителството е спряно до третия етаж, представлява обект по смисъла на § 5, т. 39 от ДР на ЗУТ. Пространственият обхват на учреденото или придобито право на строеж винаги се характеризира със застроена площ, РЗП и височина. Независимо че недовършената недвижима вещ ще е в рамките на обема на отстъпено право на строеж, тя няма да представлява самостоятелен обект – жилище, офис и т.н. и не може да се счита, че с изграждането й е упражнено правото на строеж. Недвижимата вещ в случая би трябвало да се придобие по приращение от собственика на земята, защото не представлява обекта, за който е учредено правото на строеж.
ЗС дефинира в чл. 110 понятието “недвижима вещ”, а ЗУТ понятието “обект”. Факт е, че недвижимата вещ – част от втория етаж от недовършената пететажна сграда, няма да е жилището, обектът, за който е учредено или придобито право на строеж, няма да съвпада с предмета на сделката. Правото на строеж няма да е погасено поради факта, че жилището, макар и със самостоятелно функционално предназначение, не може да осъществява това предназначение. Функционирането на жилището се обуславя от функционирането на цялата сграда съобразно изискванията на строителните правила и норми. Факт е обаче и че обектът ще представлява не жилище, изградено съобразно строителните правила и норми, а недвижима вещ, при която липсва идентичност на предмета на сделката, на договореното и на построеното. Съгласно чл. 110 ЗС частта от недовършената сграда ще има всички характеристики на недвижима вещ – трайно прикрепена е към земята, не е мобилна и след разрушаване не може да се възпроизведе от същите съставни части.
Чисто хипотетично, ако е учредена неограничена, пълна суперфиция върху един терен в съответствие с влязъл в сила подробен устройствен план (чл. 180 ЗУТ), обектът ще се придобие от приобретателя, независимо дали е завършена сградата. Отделният терен ще трябва да има конкретно предназначение и режим на устройство (§ 5, т. 11 от ДР на ЗУТ), за да може съобразно волята на страните, обемът на придобитите права да не е конкретизиран от одобрения инвестиционен проект. Само при пълна суперфиция приобретателят ще стане собственик на всичко построено – било то част от постройката, изградена съгласно утвърден инвестиционен проект, или част от недовършена сграда, представляваща недвижима вещ по смисъла на чл. 110 ЗС.
II. Възможно ли е при разделна собственост собственикът на постройката да не притежава правото на строеж?
Нерядко практиката поставя въпроса притежава ли право на строеж собственикът на сграда, придобита от притежателя на един застроен терен, след като в прехвърлителния акт не е описано това право. Действително правото на строеж не може да се учреди при завършена сграда и самият факт, че възможността за притежаването му се свързва с отделен акт, подвежда, когато дирим основанието за съществуването му. Самото разкъсване на правната връзка на собственика на земята с построеното може да стане само по негова воля, независимо дали с акт е учредено право на строеж или е налице сделка със съществуваща постройка.
Правото на строеж е не само право да построиш и да станеш собственик на построеното, но и право да се държи постройка в чужда земя: “Право да се държи постройка в чужда или съсобствена земя съдържа и правото на строеж в тази земя в същите рамки – пространство и височина. Погасителната давност по чл. 67 ЗС на правото да се построи сграда върху чужда земя или съсобствена, произтичащо от правото да се държи постройка в тази земя, започва да тече от момента на развалянето или унищожаването на съществуващата сграда.” – Решение № 812 от 05.04.1960 г. по гражд.д. № 5122/59 г., III г.о.; “Веднъж строежът извършен, в практиката правото на суперфиция минава като акцесорна част от правото на собственост на сградата, прехвърля и правото на суперфиция, макар и в акта да не е казано това. Но правото на суперфиция съществува независимо от сградата: и ако сградата бъде унищожена, супефициарят може да я построи наново.” – “Ново вещно право” – проф. Петко Венедиков.
В практиката липсата на описание на правото на строеж най-често се среща в актове, които легитимират собствеността на правоприемник на сгради, придобити от преобразувани държавни или общински предприятия в търговски дружества. Тази липса е обяснима поради факта, че когато определена сграда е била предоставена за стопанисване и управление на държавното предприятие, е съществувала единна държавна собственост върху всичко, включително и върху терена. Право на строеж не е могло да се учреди на тези предприятия, защото собственикът е бил един – държавата, а право на строеж може да се отстъпи, както знаем, само на друг субект – несобственик на земя.
Димитър ТАНЕВ, нотариус
