В българското законодателство съществуват множество текстове относно понятието “прилежащи площи”, съответно “терени” към сгради, съоръжения и други обекти, сред които дори и водните обекти. В по-старата, но действаща и към момента нормативна уредба се съдържа една важна правна норма – чл. 641 от Закона за собствеността (ЗС), която определя общото изискване собственикът на сградата да може да ползва и земята около нея, доколкото това е обективно необходимо да ползва и сградата според нейното предназначение. Тази разпоредба, заедно с разпоредбата на чл. 38, ал. 1 ЗС (в частта за дворовете), разкрива, че правната фигура “прилежаща площ” към сграда възниква и е мислима само в един случай – когато е налице разделност между правото на собственост върху сградата и върху земята, върху която е изградена сградата. Необходимо е собствеността върху земята да е в патримониума на едно лице, а собствеността върху сградата да е в патримониума на друго лице. Принципно няма значение дали сградата е в режим на етажна собственост, но практическите хипотези за прилежаща площ почти изцяло се свързват с урбанизирана и неземеделска територия, т.е. със сгради в режим на етажна собственост (обикновено жилищни сгради). Към тези хипотези е концентрирано вниманието и на законодателя, особено в по-новите нормативни актове – Закона за управление на етажната собственост (ЗУЕС) и Наредба № 6 от 18.09.2009 г. за определяне на прилежащата площ към сгради в режим на етажна собственост в квартали с комплексно застрояване (Наредба № 6 от 2009 г.). Случаите на прилежаща площ към друга сграда в урегулирана територия са по-скоро изключение. Теоретично са възможни и случаи, в които само някои от етажните собственици притежават и собствеността върху земята, докато други от етажните собственици притежават единствено самостоятелни обекти от сградата (трансформиращо се ex lege право на строеж). В тези хипотези не можем да приемем, че е налице прилежаща площ от гледна точка на суперфициарите, за което по-долу ще дадем разяснения.
Още в началото бихме разграничили данъчните нормативни актове и по-специално Закона за местните данъци и такси (ЗМДТ) и Закона за данък върху добавената стойност (ЗДДС). В ЗМДТ се използва по-широкият и по-неопределеният термин “терен” вместо площ и се отнася за прилежащи площи/терени към сгради и съоръжения, само в случаите, когато сградите са построени в земеделски земи и/или в гори – чл. 10, ал. 3 ЗМДТ. За тези случаи законодателят държи да обложи с данък собствениците на застроените земеделски земи и гори, като данъчното задължение обхваща именно и прилежащите терени към сградите и съоръженията. Ако прилежащият терен не е определен по изисквания от закона ред, се прилага презумпция, че тази площ (прилежащият терен и застроената площ) е равна на 10 на сто от площта на поземления имот – § 1, т. 12 от ДР на ЗМДТ. Разпоредбата е неясна, което не пречи на общинските администрации да я прилагат, тъй като не прави разграничение между “застроена площ”, което е точна характеристика на сграда, и “прилежащ терен”, което е отделна земя от сградата, а само функционално я обслужва. С други думи според разпоредбата ще се окаже, че е възможно да съществуват случаи на сгради без прилежащи терени, защото застроената площ може да е 10 на сто от площта на целия имот. Възможно е също така сградата да е изпълнила изцяло определеното допустимо застрояване за поземления имот. При хипотезите на ЗМДТ не е необходимо сградата в земеделската земя или в гората да е собственост на лице, различно от собственика на земята/гората. В ЗДДС също е акцентирано върху по-широкото значение на прилежащата площ с оглед данъчното облагане, като дори е предвидена хипотеза на прехвърляне на прилежащи терени към нови сгради, както и учредяването на вещни права върху такива терени – чл. 45, ал. 5, т. 4 ЗДДС. В действителност прилежащите площи не могат да са самостоятелен имот, който да е предмет на вещнотранслативна сделка, но в посочения случай се има предвид прехвърлянето на собствеността върху урегулирания поземлен имот в полза на лицата, закупили самостоятелни обекти в сградата, респективно право на строеж. Обикновено това се извършва след издаване на разрешение за ползване.
Извън областта на данъчните закони, законодателят е създал излишно много правни норми за прилежащите площи, което поражда леко смислово несъответствие в понятията, или погледнато от друг ъгъл, създава различна природа на правната фигура. Излишно е да се посочват всички разпоредби, в които се съдържа уредба на прилежащите площи, но те основно са в Закона за устройство на територията (ЗУТ), ЗУЕС, Наредба № 7 от 22.12.2003 г. за правила и нормативи за устройство на отделните видове територии и устройствени зони (Наредба № 7 от 2003 г.) и Наредба № 6 от 2009 г.
Имайки предвид посочените по-горе нормативни актове (без данъчните), може да се направи обобщен извод, че понятието “прилежаща площ” в областта на устройственото право следва да се отнася само до сгради, които са изградени в режим на комплексно застрояване по смисъла на чл. 22, ал. 1 ЗУТ. За да е комплексно застрояването, трябва да се изгради група от сгради в голям урегулиран поземлен имот (УПИ), които да са разположени свободно стоящи или допрени една до друга – § 5, т. 23 от ДР на ЗУТ. В действителност важно е да се отбележи, че начинът на застрояване се определя в подробния устройствен план (ПУП), разрешението за строеж и инвестиционния проект, а не по фактически белези. В този смисъл е и легалното определение в
§ 1, т. 2 от ДР на ЗУЕС – “прилежаща площ към сграда в режим на етажна собственост” е част от територията на поземлен имот с комплексно застрояване, в който е построена сградата в режим на етажна собственост, и която включва заедно или поотделно обекти като озеленени площи, площадки за игра, паркоместа и други”.
Прилежащата площ следва да се отличава от вещното право на собственост върху урегулирания поземлен имот. Обикновено прилежащата площ се отнася към заварени сгради в режим на етажна собственост (почти винаги жилищни сгради) и тя е по-скоро характеристика на самата сграда, а не на правото на собственост на лицата, като нейният териториален обхват (размера на площта) зависи изцяло от големината на сградата (височина, дължина и ширина), а не от броя на собствениците, нито от разгънатата застроена площ на всеки обект. На следващо място може да се направи извод, че прилежащата площ, в тесен смисъл на понятието, дори е несъвместима с правото на собственост върху земята, още повече, ако следваме цитираната по-горе дефиниция. Земята около сградите в режим на етажна собственост или е урегулирана като УПИ (върху което е и сградата), или не е урегулирана в самостоятелен УПИ. Последните случаи са масово заварени още от времето преди ЗУТ, дори преди Закона за териториално и селищно устройство (ЗТСУ – отм.), възникнали по реда на груповото и кооперативното жилищно строителство по смисъла на Закона за планово изграждане на населените места (ЗПИНМ – отм.), което е своеобразен предшественик на комплексното застрояване. Също така определянето на прилежащата площ, както казахме и по-горе, има смисъл, когато собствениците на сградата нямат право на собственост върху земята. Масовите случаи на заварени жилищни квартали са именно такива случаи – сградите са построени върху държавни земи, които преди това може и да са били урегулирани, но са отчуждени от държавата именно за изграждане на жилищни комплекси. Бившите собственици са обезщетявани със самостоятелни обекти в сградата, но са загубили собствеността върху земята. Проблемът е, че тези земи не са урегулирани по смисъла на ЗУТ и нямат идентификатор, както изисква Законът за кадастъра и имотния регистър (ЗКИР). Земята просто е била държавна и застрояването върху нея се е допускало въз основа по-скоро на техническите правила и нормативи и уличните регулации. Урегулирането на имоти се е прилагало за частните имоти на гражданите (т.е. недържавните) чрез дворищно-регулационни планове, които имоти са били наричани “парцели”.
Съобразявайки се с това заварено фактическо положение, законодателят цели да създаде ред в жилищните комплекси, като урегулира всички терени, върху които и в близост до които са изградени сгради (може би по-ясно би било да се каже жилищни блокове и общежития). Макар върху земята вече да е построена сграда, терените ще се урегулират в самостоятелни УПИ и ще се нанесат в кадастралната карта и регистри. Това предвиждат разпоредбите на чл. 22, ал. 7 2 ЗУТ и на чл. 21, ал. 13 от наредбата по чл. 13, ал. 1 ЗУТ – това е Наредба № 7 от 2003 г. Когато не е възможно урегулиране при спазване изискванията на Наредба № 7 от 2003 г., от околната земя ще се определи каква площ ще бъде прилежаща към съответната сграда. В тези случаи се откроява разликата между правото на собственост върху застроено УПИ и прилежащата площ.
Ако едно лице е собственик на самостоятелен обект в етажна сграда, без да притежава самата земя, той има право да се ползва от прилежащия терен, доколкото това му е необходимо при ползването на обекта в сградата, независимо дали околната земя е УПИ, или не – чл. 64 ЗС.
Като съществена разлика може да се открои начинът на ползване на прилежащия терен, в зависимост от това дали същият има статуса на УПИ, или е типична “прилежаща площ”. В продължение на идеята на чл. 64 ЗС собствениците може да имат желание и за други начини на ползване на околната земя. Когато тя е УПИ, ползването зависи от предназначението му по ПУП и може да се определя (по-точно да се специфицира) по решение на общото събрание на собствениците – чл. 11, ал. 1, т. 10, б. “и” ЗУЕС.
Наред с предназначението, можем да предложим и терминологично различие, което, разбира се, е условно и несъществено. Ако земята не е УПИ, теренът около нея може да се нарече типична “прилежаща площ”. Ако земята е обособена в УПИ, то по-прецизно ще е да не се използва понятието “прилежаща площ”, защото земята не е като “придадена” към сградата, а си е напълно самостоятелен и нека го наречем първичен обект (имот), в който има сграда. Фактически първо е възникнала сградата (завареното положение отпреди ЗУТ), а след това е възникнал имотът, но идеята на законодателя е да се пресъздаде естествено-правното и логично положение – първо по обособяване на поземления имот като УПИ с конкретно предназначение по ПУП и след това по построяване в него на сградата. Постига се своеобразна фикция в рационалността на законодателя и за практическото развитие на обществените отношения.
Определянето на прилежащата площ към съществуващите сгради в режим на етажна собственост има актуално значение при имотите и кварталите за комплексно застрояване.
Трябва да се има предвид, че винаги, когато е възможно, земята около сградата и/или под сградата се урегулира като самостоятелен УПИ по правилата на ЗУТ и Наредба № 7 от 2003 г.
Само когато това не е възможно, теренът се определя като прилежаща площ със заповед на кмета по чл. 4 ЗУЕС. Изложеното подкрепя извода за противостоене на прилежащата площ с УПИ. Прилежащата площ се намира в урбанизирана и урегулирана територия, но самата тя не може да е едновременно УПИ. Ако може да стане УПИ, тя се урегулира като УПИ и престава да бъде типична “прилежаща площ”. Заповедта на кмета се придружава от скица и с нея се определят границите и предназначението на прилежащата площ и “начинът и контролът по поддържането и използването й” и се предоставя площта на етажните съсобственици за ползване – чл. 7 от Наредба № 6 от 2009 г. Редът за издаването на заповедта за предоставяне се урежда от всяка община поотделно с наредба на общинския съвет.
Логиката на нормативните актове вероятно е да има по-голяма яснота относно статуса, границите и ползвателите на поземлените имоти в квартали с комплексно застрояване, т.е. на цялата територия в кварталите. Създава се възможност и за детайлизиране на предназначението на прилежащите площи, като се зачита правилото, че предназначението на имотите в общи линии е numerus clausus 4. Както и да се обособят чрез скица или дори с външни очертания или знаци, прилежащите площи не могат да бъдат обект на разпоредителни действия от страна на съответната етажна собственост, защото не са собственост на собствениците на самостоятелни обекти в сградата. Дори върху не малка част от случаите етажните собственици няма да притежават и право на строеж, тъй като към момента на учредяването на правото на строеж (покупката на жилището) ограниченото вещно право е тежало и продължава да тежи само върху застроената площ, а не върху впоследствие разширената площ чрез определянето й за прилежаща. Различно е при урегулирането на земята като УПИ. Всъщност типичните прилежащи площи следва да са собственост на държавата или на общината, но пак трябва да се приеме, че не могат да се отчуждават. Изключение би трябвало да се допуска при преструктуриране на жилищните комплекси и при отчуждителни процедури (ако е наложително и се е предпочело общинска земя да се отчужди за държавни нужди и обратно). Разпоредбите на ЗУЕС и Наредба № 6 от 2009 г. са като че ли лесно приложими при хипотезите на заварени сгради, в които всички етажни съсобственици нямат право на собственост върху земята. Това са масовите случаи, и поради желанието за създаване на по-прецизна правна регламентация, е създадена разпоредбата на чл. 4 ЗУЕС, заедно с Наредба № 6 от 2009 г.
Когато обаче земята представлява УПИ и се намира в квартал за комплексно застрояване или дори е УПИ за такова строителство и е собственост на частни лица, нещата изглеждат по-различно. Собствениците имат пълното право да ползват земята както намерят за добре (например да разширят зоната за паркиране, но едва ли могат да я намалят, или зоната за озеленяване, да направят площадка за игра), като вземат решение на общото събрание по чл. 11, ал. 1, т. 10, б. “и” ЗУЕС. В този случай според нас не е допустимо кметът на общината да определя за всяка сграда прилежащата й площ по реда на ЗУЕС и Наредба № 6 от 2009 г. Всъщност в тези случаи не би могло да се говори стриктно за прилежаща площ в нейния типичен (тесен) смисъл, дори в един голям УПИ за комплексно застрояване да има изградени десет-петнадесет отделни сгради в етажна собственост. Ползването произтича не само от собствеността на самостоятелен обект в сграда, но и от собствеността върху земята. Последното обстоятелство препятства възможността на административен орган да определя прилежащи площи и да специфицира предназначението им извън създаденото с ПУП.
Аналогично е, когато само някои от етажните съсобственици притежават идеални части от УПИ, а други притежават трансформиращо се ex lege право на строеж. Макар това положение на практика да ни се струва невъзможно (когато е за територии със заварено комплексно, т.е. групово и кооперативно застрояване), ако същото е налице, следва да се приеме, че правото на собственост върху земята, което имат част от етажните съсобственици, пази и ползва и суперфициарите. С други думи, кметът на общината няма да има компетентността да определя само за суперфициарите прилежащата площ, защото тя е несъвместима с правото на собственост върху земята на частни лица. Ще се получи противоправно засягане на частната собственост. Остава обаче открит друг въпрос, ако в действителност съществува такова положение – само част от етажните съсобственици да притежават идеални части от правото на собственост върху земята. ЗУЕС не прави никакво разграничение между етажните собственици в зависимост от това, дали са само суперфициари или притежават и част от земята. Общото събрание се състои от собствениците на самостоятелни обекти в сградата, без каквото и да е значение дали някой от тях притежава и земята. Поради това остава нерешен възможният проблем с конкуренцията и силата на гласовете на отделните собственици (с части и без части от земята), когато вземат решения по чл. 11, ал. 1, т. 10, б. “и”.
Мартин ПЕТРОВ, юрист
_____________
1 Собственикът на постройката може да се ползва от земята само доколкото това е необходимо за използването на постройката според нейното предназначение, освен ако в акта, с който му е отстъпено правото, е постановено друго.
2 При преструктуриране на квартали с комплексно застрояване се определят прилежащи площи към съществуващите сгради по правилата и нормативите, определени в наредбата по чл. 13, ал. 1, които се урегулират като поземлени имоти. Останалата незастроена част от кварталите, в т.ч. поземлените имоти, за които не може да се предвиди застрояване по правилата на ал. 6, се урегулира като озеленена площ за широко обществено ползване и се вписва в публичния регистър по чл. 63, ал. 1.
3 В съществуващи жилищни комплекси чрез преструктуриране могат да се образуват и урегулират поземлени имоти за:
1. съществуващи жилищни блокове;
2. нови жилищни сгради;
3. обекти по чл. 17, ал. 1 и 2.
4 Твърдението за нормативно уредена изчерпателност на видовете предназначения на недвижимите имоти следва от § 5, т. 41 от ДР на ЗУТ във връзка със ЗКИР.
