При наличието на съсобственост между държавата и физически или юридически лица същата може да бъде прекратена по искане на държавния орган или физическите или юридически лица. В чл. 36 от Закона за собствеността е регламентирано, че съсобствеността на държавата може да бъде прекратена освен чрез делба и чрез продажба на частта на държавата, чрез отстъпване на съсобствениците на друг равностоен имот или чрез откупуване на тяхната част при условия и по ред, определени от Министерския съвет. Като се изхожда от визираната правна норма, може да се направи изводът, че единият от способите за прекратяване на съсобствеността между държавата и юридическите или физическите лица е чрез доброволна делба.
Прекратяването на съсобствеността между държавата и юридическите или физическите лица е възможно независимо дали частите на имотите са равни или не, обаче същата може да се осъществи само когато недвижимият имот е поделяем.
Производството обикновено започва по искане от физическите или юридическите лица, но няма пречки инициатор да бъде областният управител, министърът на регионалното развитие и благоустройството или ръководителят на ведомството.
Подава се молба/заявление ведно с описаните по-долу документи. Представя се скица на имота от одобрена кадастрална карта, а в случаите когато няма одобрена такава карта, се прилага скица от действащия ПУП.
Когато се касае за делба на неурегулиран поземлен имот или земеделска земя трябва да се представи скица – проект. В същата следва да бъдат отразени начинът на разделяне на съсобствения имот и каква е квадратурата на новообразуваните такива. Скицата следва да бъде одобрена от Службата по кадастъра по местонахождението на имота.
За делба на урегулирани недвижими имоти преди постановяване на заповедта трябва да бъде налице одобрен ПУП. Когато се касае за доброволна делба на съсобствена сграда, жилище или друг обект, се представят одобрени инвестиционни проекти съгласно чл. 202 от Закона за устройство на територията, като изключенията са посочени в чл. 147, ал. 1, т. 1 ЗУТ.
Трябва да се представят и документи, които легитимират лицата като собственици върху идеална част от имота, удостоверение за наследници (когато това е необходимо), удостоверение за данъчна оценка.
Когато искането е от юридическо лице, се представя решение за регистрация и удостоверение за актуално състояние. Трябва да бъде налице и решение на управителния орган на дружеството за прекратяване на съсобственост чрез доброволна делба. Липсата на такова решение би довело до недействителност на самата делба.
Удостоверенията, представени към административната преписка, трябва да бъдат в срока на валидност на същите. Областният управител или министърът на регионалното развитие служебно прилагат и акта за държавна собственост. В случаите когато се касае за имоти – съпружеска имуществена общност, се представя и заверено копие от удостоверението за граждански брак.
Административният орган изследва и събира доказателства относно тава, дали конкретният имот – предмет на делбата, е поделяем или не, и дали от същия може да се обособи отделен имот. Техническата служба на общината по местонахождението на имота е компетентна да издаде удостоверението за поделяемост или се възлага експертна оценка на независим оценител за поделяемост съгласно разпоредбата на чл. 19 от Закона за устройство на територията. Трябва да има депозирано и писмено съгласие на ръководителя на ведомството. Изричният или мълчаливият отказ на ръководителя на ведомството да даде съгласие не подлежи на обжалване, тъй като същият не представлява индивидуален административен акт съгласно разпоредбата на чл. 21 АПК. Трябва да се посочи, че в разпоредбата на чл. 55, ал. 4 от Закона за държавната собственост е регламентирано, че ръководителят на ведомството не дава съгласие, когато констатира, че то не е в интерес на държавата. Тази преценка е по целесъобразност. Същата представлява необходим елемент от сложния фактически състав на доброволната делба между държавата и физическите или юридически лица. Без нея делбата не би могла да се реализира.
Съгласно разпоредбата на чл. 202 от Закона за устройство на територията доброволна делба на съсобствена сграда, жилище или друг обект, както и правни сделки за прехвърляне на реално определени части от тях, могат да се извършват само ако обособените дялове или части отговарят на одобрени за това инвестиционни проекти. Изключенията са визирани в разпоредбата на чл. 147, ал. 1, т. 1 ЗУТ и касаят стопански постройки със селскостопанско предназначение и строежите от допълващото застрояване по чл. 44 и по чл. 46, ал. 1, за които с решение конкретният общинския съвет не е предвидил одобряване на инвестиционни проекти за издаване на разрешение за строеж. За частта на държавата трябва да има издаден акт за държавна собственост.
Представя се и пълномощно, в случаите когато конкретно лице няма да участва лично, а чрез пълномощник.
При делбата на недвижим имот малолетните лица и напълно запретените се представляват от техните законни представители, а ограничено запретените и непълнолетните участват със съгласие на попечителя или родителя, при спазване на разпоредбата и на чл. 130, ал. 3 от Семейния кодекс. За встъпилия в брак непълнолетен, макар и да става дееспособен, трябва да има и разрешение на съда съгласно разпоредбата на чл. 6, ал. 4 от Семейния кодекс. В разпоредбата на чл. 35, ал. 2 от Закона за собствеността също е посочено, че когато в делбата участват недееспособни или отсъстващи, е необходимо предварително разрешение на районния съд. В чл. 34 от Закона за собствеността е регламентирана правната възможност всеки съсобственик да иска делба на общата вещ, освен ако законът разпорежда друго или ако това е несъвместимо с естеството и предназначението на вещта. Може да се направи изводът, че ако естеството на вещта е такова, че същата е делима, делбата є е допустима, и обратното, ако естеството на вещта е такова, че тя не може да бъде поделена, е недопустима както доброволна, така и съдебна делба.
В разпоредбата на чл. 38 от Закон за собствеността е визирано, че при сгради, в които етажи или части от етажи принадлежат на различни собственици, общи на всички собственици са земята, върху която е построена сградата, дворът, основите, външните стени, вътрешните разделителни стени между отделните части, вътрешните носещи стени, колоните, трегерите, плочите, гредоредите, стълбите, площадките, покривите, стените между таванските и избените помещения на отделните собственици, комините, външните входни врати на сградата и вратите към общи тавански и избени помещения, главните линии на всички видове инсталации и централните им уредби, асансьорите, водосточните тръби, жилището на портиера и всичко друго, което по естеството си или по предназначение служи за общо ползване. Очевидно, посочените в тази хипотеза вещи не могат да бъдат предмет на доброволна делба. Следователно и при хипотезите, в които един от съсобствениците е държавата, също не е допустима делба. В чл. 38, ал. 3 от Закона за собствеността е регламентирано, че общите части не могат да се делят.
Съгласно чл. 69, ал. 2 от Закона за наследството във връзка с чл. 34, ал. 2 ЗЗД при доброволната делба на съсобствен между държавата и физическите или юридическите лица имот, делът на съсобствениците следва да се определи в натура, а когато има неравни дялове, същите трябва да се изравняват с пари.
Член 72 от Закона за наследството, който намира приложение и при делбата на недвижими имоти – съсобственост между държавата и други лица, е регламентиран размерът на дяловете при земеделските земи. Според посочената разпоредба не се допускат по-малки дялове за нивите от 3 декара. За ливадите е посочено, че не могат да се разделят на части по-малки от 2 декара, на лозята и овощните градини на части, по-малки от 1 декар. Следователно на практика нивите, по-малки от три декара, ливадите, по-малки от 2 декара, и лозята и овощните градини, по-малки от 1 декар, са неделими.
В чл. 19, ал. 4 от Закона за устройство на територията е визирано, че при делба на поземлените имоти по чл. 19, ал. 1 ЗУТ реално обособените части не могат да бъдат с размери, по-малки от минимално определените в ал. 1, намалени най-много с 1/5.
Според разпоредбата на чл. 200, ал. 1 ЗУТ реално определените части от поземлени имоти в границите на населените места и селищните образувания могат да се придобиват чрез правни сделки или по давност само ако са спазени изискванията за минималните размери по чл. 19 от Закона за устройство на територията. Цитираната разпоредба не се прилага, в случаите когато частта от поземления имот се присъединява към съседен имот при условията на чл. 17 ЗУТ и частта, която остава, отговаря на изискванията на чл. 19 ЗУТ или се присъединява към съседен имот.
Минималните размери по чл. 19 ЗУТ са следните;
- за градовете – лицата на парцела най-малко 14 метра и
300 м2 повърхност; - в курортните населени места и селищни образувания и в курортните зони на населените места – лице на парцела най-малко 16 метра и 500 м2 повърхност;
- във вилните зони – лице на парцела най-малко 18 метра и 600 м2 повърхност;
- в селата с преобладаващ равнинен терен – най-малко 16 м лице и 500 кв.м повърхност, а при специфични теренни и стопански условия, както и на главни улици – най-малко
14 м лице и 300 кв.м повърхност; - в села със стръмен терен – лице на парцела 12 метра и площ 250 м2.
Според чл. 55, ал. 1 ЗДС предложението за делба трябва да бъде отправено до областния управител, съответно до министъра или ръководителя на ведомството, на което е предоставен имотът. Когато има и други съсобственици, от които не изхожда искането, административният орган отправя предложение и до тях, тъй като, за да се извърши делбата на конкретен съсобствен имот или група от имоти, трябва да участват всички съсобственици.
В чл. 55, ал. 2 от Закона за държавната собственост е регламентирано, че доброволната делба по чл. 55, ал. 1 ЗДС се извършва от областния управител. Когато имотът е предоставен за управление на определено ведомство е необходимо и предварително писмено съгласие на ръководителя на ведомството.
Отношенията, които възникват между страните по повод на доброволната делба и в които като страна участва и областният управител, не са отношения на власт и подчинение, а са отношения на равнопоставени субекти, които могат свободно да формират волята си. В случая се касае за гражданскоправни отношения. Елемент от сключване на сделка е и волеизявлението на ръководителя на ведомството, което по своята правна същност не представлява индивидуален административен акт. Затова волеизявлението не подлежи на оспорване по реда на АПК. На оспорване не подлежи и отказът на ръководителя на ведомството, тъй като и той не представлява индивидуален административен акт по смисъла на чл. 21 АПК. Отношенията на страните и тук са равнопоставени и липсва властническо изявление. В качеството си на гражданскоправен субект ръководителят на ведомството може да формира свободно волята си и зависи от неговата преценка и от интересите на структурата, която представлява, и на държавата дали да даде положително или отрицателно становище.
В чл. 66 ППЗДС е регламентирано, че правилата за замяната се прилагат и по отношение на доброволната делба в случаите на съсобственост върху недвижим имот между държавата и физически или юридически лица.
Съгласно разпоредбата на чл. 61, ал. 6 и 7 във връзка с чл. 66 от Правилника за прилагане на Закона за държавната собственост областният управител или министърът на регионалното развитие следва да възложат на независим оценител да изготви експертиза на цената на отделните дялове, както и такава относно поделяемостта на недвижимите имоти.
Доброволната делба се извършва въз основа на заповед, издадена от административния орган. Изготвеният проект на заповедта следва да съдържа реквизитите, визирани в разпоредбата на чл. 61, ал. 8 във връзка с чл. 66 от Правилника за прилагане на Закона за държавната собственост, а именно:
- в заповедта следва да е посочена цената на всеки един от дяловете;
- трябва да бъде направено точното описание на отделните реално обособени дялове, както и да бъдат посочени документите, които легитимират лицата като собственици;
- да е посочена и разликата в стойността на отделните дялове и начинът на тяхното изравняване;
- да бъде посочен размерът на режийните разноски, държавната такса и данъците, дължими от страните по замяната.
Според разпоредбата на чл. 66, ал. 9 от Правилника за прилагане на Закона за държавната собственост министърът на регионалното развитие и благоустройството следва да даде съгласие. Посоченото съгласие не представлява индивидуален административен акт, тъй като министърът на регионалното развитие и благоустройство действа не като орган на власт и изпълнение, а в качеството си на равнопоставен субект в една гражданскоправна сделка. Изричният отказ да се даде такова съгласие, както и мълчаливият, не подлежат на оспорване по административен ред, тъй като и те не представляват индивидуален административен акт по смисъла на чл. 21 АПК. Тук е мястото да се посочи обаче, че с изменение на чл. 55, ал. 2 от Закона за държавната собственост (ДВ, бр. 87 от 2010 г.) се изисква изричното съгласие само на ръководителя на ведомството, на което е предоставен за управление конкретният имот – предмет на доброволната делба. В случая намира приложение разпоредбата на чл. 15, ал. 3 от Закона за нормативните актове, според който ако правилник, какъвто е настоящия случай, противоречи на нормативен акт от по-висока степен в (случая Закона за държавната собственост), се прилага по-високият по степен акт. Предвид посоченото, не е необходимо и изричното съгласие на министъра на регионалното развитие и благоустройството.
Областният управител е задължен да изпрати проектът на заповедта на ръководителя на ведомството, на което са предоставени права за управление заедно с документите, които легитимират лицата като собственици; удостоверенията за данъчна оценка, скица на имота от одобрена кадастрална карта, а в случаите когато няма одобрена кадастрална карта – скица от действащия подробен устройствен план за имоти в урбанизираните територии; експертизите, ведно с документите за правоспособност на експертите и другите документи към преписката. Представя се и мотивирано становище от областния управител, което касае само целесъобразността, но не и законосъобразността на предлаганата доброволна делба.
В случаите на положително становище се издава заповедта за прекратяване на съсобствеността чрез доброволна делба. Прекратяването на съсобствеността може да се отнася само за един съсобствен имот, но може и да обхваща няколко имота, когато е налице съсобственост между същите страни за съвкупност от имоти.
В чл. 19 от Закона за устройство на територията са определени размерите на урегулиране на поземлените имоти за ниско жилищно застрояване, свободно или свързано в два имота, които следва да се спазват при доброволната делба.
Съделителите имат задължение да представят одобрени инвестиционни проекти за разделянето им, в случаите когато това се изисква. В чл. 202 от Закона за устройство на територията е визирано, че доброволна делба на съсобствена сграда, жилище или друг обект, както и правни сделки за прехвърляне на реално определени части от тях, могат да се извършват само ако обособените дялове или части отговарят на одобрени за това инвестиционни проекти, с изключение на обектите по чл. 147, ал. 1, т. 1 ЗУТ.
Следва да се посочи и разпоредбата на чл. 54, ал. 5 от Закона за кадастъра и имотния регистър, според която при доброволната делба възлагането на обособените дялове се извършва след като същите са получили идентификатори в кадастъра по реда на ЗКИР. Ако дяловете на съделителите не са получили идентификатори в кадастъра, то делбата е недействителна.
В заповедта за прекратяване на съсобственост чрез доброволна делба освен посочените вече реквизити – като дяловете на отделните съделители, начинът за изравняването им и плащането, държавните такси, данъци и режийни, следва да се уредят всички отношения между съделителите, свързани с имотите, така че никой да не може да има в бъдеще каквито и да било претенции. Заповедта е насочена към сключването на определена гражданскоправна сделка. Тя е проява на оперативната самостоятелност на административния орган. 3а упражняване правото на делба, замяна или продажба като способи на прекратяване на съсобствеността не се изискват доказателства за правен интерес. Не се изискват мотиви за волеизявлението на съделителя. В тази насока е (Решение № 3695 от 22.03.2010 г по адм. д. № 11593/2009 г., III отд. на ВАС).
Доброволната делба между държавата и физически или юридически лица представлява сложен фактически състав и включва административен и гражданскоправен елемент – заповед и договор за покупко-продажба.
Такава е и практиката на Върховния административен съд, който в свое решение приема, че “Областният управител не действа като орган на власт и управление по отношение на другата страна. Последният като равнопоставен субект може да даде или не съгласие и неговото волеизявление има гражданскоправен характер, поради което не са налице действия в изпълнение на делегирани му от закона властнически правомощия. Отношенията между съделителите, в хипотезата на чл. 55 ЗДС, са отношения на равнопоставени страни, свободно формиращи волята си, и същите следва да бъдат уредени по реда на гражданското съдопроизводство.” (Определение № 5231 от 28.05.2007 г. по адм д. № 11852/2006 г., III отд. на ВАС).
Заповедта не представлява индивидуален административен акт и не подлежи на оспорване по реда на АПК. Не подлежат на оспорване и изричният или мълчалив отказ да се издаде такава заповед. Отношенията между страните биха могли да се уредят по гражданскоправен ред. В случаите на отказ от доброволна делба би могло да се прибегне към съдебна делба на съсобствения имот.
В делбата следва да участват всички съделители, в противен случай, съгласно чл. 75, ал. 2 от Закона за наследството, тя е изцяло нищожна.
Заповедта се връчва на лицата, които са страни по доброволната делба. Според разпоредбата на чл. 63, ал. 4 във връзка с чл. 66 ППЗДС, когато делът на един от съделителите е с по-висока стойност, лицето, което е страна по доброволната делба, трябва да заплати в едномесечен срок от получаването на заповедта за прекратяване на съсобствеността чрез доброволна делба разликата в стойността на дяловете, която представлява паричното уравнение. В посочения срок се изплащат и дължимите данъци, такси и режийни разноски. В разпоредбата на чл. 47, ал. 3 от Закона за местните данъци и такси е посочено, че при делба на имущество, когато притежаваният преди делбата дял се уголемява, данъкът се начислява върху превишението. Следователно местният данък по посочения закон се заплаща само от лицето, чийто дял се уголемява. Данъкът постъпва в общинския бюджет и се определя от общинския съвет по местонахождението на недвижимия имот по реда на чл. 1, ал. 2 от Закона за местните данъци и такси. Затова за различните общини размерът му е различен. Данъкът се внася в общината по местонахождението на имота.
Според разпоредбата на чл. 93 ППЗДС цените се определят по пазарен принцип от независим оценител, но не могат да бъдат по-ниски от данъчната оценка на имота, поради което е и необходимо представянето на данъчната оценка и назначаването на експертизата, както посочихме по-горе.
Режийните разноски се определят по реда на § 3 и са в размер на 2 на сто върху дела на съделителя – физическо или юридическо лице, посочен и определен в заповедта за прекратяване на съсобственост.
Събират се и 20% ДДС върху режийните разноски.
Въз основа на нея и въз основа на извършените плащания по влязлата в сила заповед, съгласно разпоредбата на чл. 64, ал. 1 ППЗДС, областният управител или министърът на регионалното развитие и благоустройството сключва договор за доброволна делба. Страни по него са областният управител или министърът на регионалното развитие и благоустройството и юридическото или физическото лице. С подписването на договора се ликвидира съсобствеността и съделителите трябва да уговорят в същия, че нямат претенции един спрямо друг по отношение на разпределянето на дяловете. В същия се определят и конкретните дялове на всеки от съделителите.
В разпоредбата на чл. 35, ал. 1 от Закона за собствеността е визирано, че доброволната делба на движими вещи на стойност над 50 лв., както и на недвижими имоти, трябва да бъде извършена писмено с нотариално заверени подписи.
В случаите когато страна е държавата, тази форма не се изисква. Според чл. 64, ал. 2 ППЗДС във връзка с чл. 66 ППЗДС договорът за доброволна делба се сключва в писмена форма и се вписва в службите по вписванията по местонахождение на имотите за сметка на физическото или юридическото лице – съделител. Това правило намира отражение и в разпоредбата на чл. 48, ал. 2 от Закона за държавната собственост, в която се сочи, че договорите, чрез които държавата придобива имоти и се разпорежда с имоти – частна държавна собственост, се сключват в писмена форма.
Според професор Петко Венедиков договорът за доброволна делба е възмезден договор.1
Според практиката на Върховния касационен съд “По своята правна същност доброволната делба е договор, съдържанието на който се определя свободно от съсобствениците – съделители и по своето естество този вид делба съдържа характеристиките на извънсъдебна спогодба, с която страните си правят взаимни отстъпки с цел да избегнат един възможен спор (чл. 365 ЗЗД) (Определение № 1057 от 10.08.2009 г. по гражд. д. № 863/2009 г., г.к., III г.о. на ВКС.)
При доброволната делба между държавата и физически или юридически лица всеки от съделителите трябва да получи имот или парично изравнение. Ако при договора за доброволна делба съделител не е получил имот или парично обезщетение, то договорът е нищожен. (Решение № 762 от 28.11.2002 г. по гражд. д. № 339/2002 г., I г.о. на ВКС.)
Договорът за доброволна делба между държавата и физически или юридически лица е гражданскоправна сделка. В случай на неизпълнение на някое от задълженията, поети от страните по договора за доброволна делба, за изправната страна е налице правната възможност да иска разваляне на договора за доброволна делба по реда на чл. 87 от Закона за задълженията и договорите.
Според разпоредбата на чл. 52 от Закона за кадастъра и имотния регистър службата “Държавна собственост” следва да предостави на службата по геодезия, картография и кадастър по местонахождението на имота препис от актовете за делба в 7-дневен срок от издаването или влизането в сила на акта.
Вписаният договор е основание за отписване на имота, останал в дял на физическите или юридическите лице, от актовите книги за държавна собственост на основание чл. 78 от Закона за държавната собственост.
За дела на държавата се съставя акт за държавна собственост.
Живка ЮРУКОВА, юрист
__________
1 Ново вещно право. С., изд. “Сиби”, 1995, с. 108.
