§ 1. Въведение
През последните две десетилетия у нас широко разпространение придоби договорът, чрез който собственикът на един парцел учредява право на строеж в полза на строител, срещу което собственикът получава определено обезщетение – апартаменти, гаражи, магазини и т.н. в бъдещата сграда. Този тип договори не са уредени в действащото законодателство и в теорията могат да бъдат срещнати под различно наименование – договор за строеж срещу апартаменти, договор за обезщетяване на собственик с апартаменти1 и много други. Учредяването на право на строеж в полза на едно лице срещу задължението да се изградят някакви обекти в бъдещата сграда е един от най-сигурните начини за собственика на земята да се защити от евентуални злоупотреби от страна на строителя2.
Нерядко, този вид договори създават големи проблеми на собственика на имота или на суперфициара. Не са малко и случаите, при които този вид договори се явяват първопричина за сключването на предварителни договори, по силата на които титулярът на правото на строеж се опитва да си осигури средства срещу прехвърлянето на един обект, който ще възникне впоследствие – след като сградата бъде построена, т.е. след като конкретният обект възникне. Използването на предварителни договори в този случай е удобно, тъй като строителят получава предварително част от сумата за обекта, а приобретателят получава традиционно по-ниска цена, когато прави вноски за все още непостроено жилище (ателие, гараж, магазин и т.н.).
§ 2. Предварителните договори за продажба на право на строеж
През последните години особена популярност добиха предварителните договори за продажба на право на строеж. Тази форма на уреждане на облигационните отношения3 между страните бързо набра популярност и в момента се използва масово от строителните предприемачи за започване на процедура по “продажба на зелено”.
Каква е икономическата логика на строителите, възползващи се от разглежданата правна форма? Защо те сключват предварителен договор за продажба на право на строеж и какво постигат при сключване на окончателен договор? Следва да обърнем внимание на Закона за данъка върху добавената стойност4 (ЗДДС), който предвижда като принципно положение следното: доставките, свързани със земя, са освободени – при тях не се начислява ДДС. Освободени доставки, свързани със земя по смисъла на ЗДДС, са прехвърлянето на правото на собственост върху земя, учредяването или прехвърлянето на ограничени вещни права върху земя, отдаването на земя под наем или аренда. В този смисъл е разпоредбата на чл. 45, ал. 2 ЗДДС – учредяването или прехвърлянето на правото на строеж се смята за освободена доставка до изграждане на грубия строеж.
Следва обаче да си зададем въпроса: законосъобразно ли протича тази процедура? Възможно ли е задължението да се продаде право на строеж да бъде предмет на предварителен договор и, ако това е възможно, то до кой момент може да се сключи окончателният договор?
В повечето случаи предварителните договори имат за предмет продажба на право на строеж за построяване на някакъв обект в сграда, който се посочва детайлно – с площ, местоположение, съседи и т.н. Срещу задължението на продавача да продаде правото на строеж купувачът следва да заплати продажната цена при определени условия и срок. Традиционно условията на договора предвиждат след заплащането на цената да започне де тече конкретен срок за прехвърляне на правото на строеж по изискуемия от закона нотариален ред.
§ 3. Законови ограничения при прехвърляне правото на строеж
С оглед сигурността на купувача на бъдещия обект, последната част от продажната цена по описаните по-горе предварителни договори се заплаща около финалния момент на построяване на сградата – наличието на констативен акт за извършен груб строеж – удостоверение по чл. 181, ал. 2 от Закона за устройство на територията5 (ЗУТ), приемане на обекта – акт-образец 15 или въвеждане на сградата в експлоатация – акт-образец 16.
В случая започването на броенето на срока за сключване на окончателен договор стартира с издаването на акт на компетентен държавен орган. Този акт обаче има за цел да установи определен етап от извършеното строителство. В разглежданата хипотеза конкретният етап е от много важно значение. Това е така, защото законът обвързва момента, до който правото на строеж може да бъде предмет на прехвърлителна сделка6. Става дума конкретно за чл. 181 ЗУТ. Според ал. 1 на цитираната разпоредба “правото на строеж на сграда или на част от нея може да бъде предмет на прехвърлителна сделка от момента на учредяването му до завършване на сградата в груб строеж.” 7. Последиците от констатирането на конкретния етап от строителството се изразяват в предвидената от закона възможност, според която “след завършване на сградата в груб строеж, констатирано с протокол на общинската (районната) администрация, предмет на прехвърлителна сделка може да бъде само и единствено построената сграда или самостоятелни части от нея”.
§ 4. Правни последици от изграждането на сградата
И на пръв поглед е ясно какви са последиците от достигането на етап “груб строеж”8 или на някоя от последващите фази на строителството – констатиране годността на обекта или въвеждането му в експлоатация. Обвързване на сключването на окончателния договор с достигането на някой от посочените етапи би осуетило възможността предварителният договор да бъде сключен по реда на чл. 19, ал. 3 от Закона за задълженията и договорите9 (ЗЗД), тъй като се явява в противоречие с императивни законови разпоредби10. Независимо че договорът е предварителен, то той също следва да отговаря на общите основания за действителност11, в това число и на чл. 26, ал. 1, предложение първо ЗЗД. Ангажиментът, който строителят поема за продажба на право на строеж, като се има предвид обвързването на плащането с достигане до фаза “груб строеж”, реално е неизпълним, невъзможен за осъществяване. Не може да бъде прехвърлено право на строеж посредством правна сделка, след като вече е изградена сграда. Или поне не може да бъде прехвърлено правото на строеж самостоятелно, без да се прехвърли и правото на собственост върху нея12. От тази страна, като всяка нищожна правна сделка, така и предварителният договор няма да породи правни последици, като осъществените в съответствие с договора действия (като плащане на първоначална вноска и т.н.) също са явяват опорочени и извършени без основание. По нищожни сделки не може да се претендира заплащане на неустойка и да се определя срок за доброволно изпълнение, нито да се иска разваляне и заплащане на обезщетение. Подобен предварителен договор, чийто предмет е невъзможен13, не може да бъде обявен от съда за окончателен по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, тъй като съдът е длъжен служебно да следи за валидността на правните сделки и при наличието на определени пороци да прогласява тяхната нищожност. Законовите ограничения за разпореждане и в частност – невъзможният предмет, водят до нищожност както на окончателния, така и на предварителния договор14.
§ 5. Проблеми в практиката
Какви са практическите измерения на разглеждания проблем? Практиката показва, че в повечето случаи предварителният договор се явява само рамка, която урежда задълженията на страните, като продавачът се възползва най-вече от плана за плащане на сумата, а купувачът си гарантира вземането с възможността да упражни правата си чрез конститутивния иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД. Масова практика е окончателният договор да няма нищо общо с предварителния, като страните се съгласяват, че предмет на съглашението ще бъде прехвърлянето на един изграден обект, а не на право на строеж, както е било предвидено в първоначалния договор. В този случай нещата са ясни – страните се съгласяват, че окончателният договор финализира отношенията помежду им. Предварителният договор така или иначе е нищожен.
Проблемите произтичат от не дотам добрите взаимоотношения, които могат да възникнат между страните. За съжаление, житейските хипотези изобилстват от примери, при които купувачът не харесва изградения обект и търси начин за разваляне на сключената сделка. От близо година насам, поради резкия спад на цените на жилищата, много купувачи търсят начин да възстановят вече направените вноски и/или да не заплатят дължимите такива15. Сключването на предварителен договор за продажба на право на строеж, с предвидено задължение за сключване на окончателен договор след изграждане на обекта, е удачен вариант всички тези искания да бъдат реализирани. В съответствие с разпоредбата на чл. 34 ЗЗД, всяка от страните по една нищожна сделка трябва да върне на другата страна всичко, което е получила от нея – това се потвърждава както от теорията16, така и от практиката17.
Вярно е, че чл. 63, ал. 1 от Закона за собствеността18 дава възможност собственикът да отстъпи на друго лице правото да построи сграда върху неговата земя, като стане собственик на постройката. Това означава, че суперфициарят може да притежава собствеността върху сградата. В този случай обаче трябва да се направи уговорката, че собствеността се придобива след построяването на сградата, затова и правото на строеж и правото на собственост следва ясно да се отграничават19. Правото на строеж съществува за определен период от време, то няма постоянен характер като правото на собственост, поради което и следва да се упражнява активно, тъй като в противен случай ще бъде изгубено20. Образно казано, правото на строеж е “преходно право”, чиято основна функция е да се развие динамично до такава степен, в която ще възникне самата сграда като обект на друго вещно право – правото на собственост. С изграждането на грубия строеж титулярът на правото на строеж става собственик на построеното21. Както се приема и от практиката – “…с договора е прехвърлено нещо, което отдавна е осъществено. Изграден обект на гражданския оборот не може да бъде предмет на учредяване на правото на строеж. (…) Тъй като в случая правото на строеж е било реализирано към момента на сключване на договора, то не е могло да бъде обект на прехвърляне на право на строеж.” – Решение № 854 от 02.10.2008 г. по гражд. д. № 2539/2007 г., I г.о. на ВКС.
Поставя се и друг много интересен въпрос. В конкретната разглеждана хипотеза за каква недействителност се касае – за изначална нищожност на сделката или за последваща такава. Струва ни се, че при всички случаи става дума за изначална нищожност. Това е така, защото предметът на предварителния договор се явява продажба на правото на строеж Х дни след заплащане на последната вноска по договора, която пък се дължи Х дни след издаване на някакъв административен акт, констатиращ извършен груб строеж или дори по-късен етап на строителството. Договор с такъв предмет е нищожен, тъй като предметът му е в противоречие със закона. Член 181, ал. 1 ЗУТ казва, че такова прехвърляне, така както са го описали страните в договора си, няма как да стане. Изначална нищожност ще е налице дори и при наличието на т.нар. “скрити анекси”, които често се предлагат от икономически по-силната страна (строителите). В тези допълнителни споразумения страните единствено определят как и кога да стане плащането. Фактът, че допълнителните съглашения се сключват по-късно или извън текста на основния договор, по никакъв начин не означава, че те не са част от предварителния договор и не определят неговия предмет.
Трябва да направя и едно важно уточнение. Член 181 ЗУТ говори за “завършване на сградата в груб строеж”. Според нас, това означава окончателното изграждане на конкретна сграда. В този ред на мисли, не мога да приема, че констативният протокол, за който говори чл. 181, ал. 2 ЗУТ, може да съдържа данни за частично изграждане на обекта. Такива протоколи обаче са познати на практиката. Например в Решение № 127 от 16.07.2004 г. по гражд. д. № 43/2004 г., гражд. отд. на Ямболския окръжен съд се посочва, че “от удостоверение за степен на завършеност на СМР и груб строеж е видно, че жилищната сграда, първи етап, е в степен на завършеност СМР груб строеж – 50% и по смисъла на чл. 181, ал. 1 и 2 ЗУТ, в груб строеж – 50%…”. Не съм наясно как един груб строеж може да бъде изпълнен наполовина. Дори и легалното определение говори за “завършени” работи, а не за завършени части от работата. Явно обаче, подобни установителни актове съществуват, което създава една несигурност в оборота. Какъв е режимът на сградата в този случай? Изобщо, налице ли е сграда, след като имаме 50% груб строеж? Струва ни се, че в случая не са изпълнени законовите предпоставки за наличие на завършени работи по смисъла на чл. 181 ЗУТ, поради което и правото на строеж към този конкретен момент все още се явява годен предмет на разпоредителни сделки.
§ 6. Заключение
Изводът, който следва да изложим, е, че предварителният договор за продажба на право на строеж не е удачно средство за уреждане на отношенията между страни, които всъщност искат да се разпоредят с недвижим имот. В подобни случаи практиката познава достатъчно добри средства, които могат успешно да бъдат използвани22, за да не се налага страните да разчитат само и единствено на добрата воля и добрите отношения помежду си.
Станислава ВАСИЛЕВА, юрист
Иван ГЕОРГИЕВ, юрист
________________
1 Вж. например Добрев, К. Право на строеж върху парцел срещу апартаменти. – “Собственост и право”, 2007, № 10, с. 15-18.
2 Пак там.
3 Безспорно е, че предварителният договор няма прехвърлително действие. В описания случай става дума за предварителен договор, който при безпроблемно развитие на отношенията между страните следва да има като резултат сключването на окончателен договор за прехвърляне на собственост. Както се приема и от практиката, сделката е организационна, тя няма вещно действие – вж. Калайджиев, А. Облигационно право. Обща част. С., 2002, с. 120-121, както и Конов, Т. Някои критични разсъждения върху българската доктрина по предварителния договор. – “Търговско право”, 2003 г. № 6, с. 14.
4 Обн. ДВ, бр. 63 от 04.08.2006 г. с последващи изменения и допълнения.
5 Обн. ДВ, бр. 1 от 02.01.2001 г. с последващи изменения и допълнения.
6 В този момент се извършва трансформация на правото на строеж в право на собственост върху постройката. Така и Бъзински, М. Нормативна уредба за устройство на територията. – “Седмичен законник”, 2001, № 9, с. 1-2, както и Монова, А. Данъчните оценки и Закона за устройство на територията. – “Финанси право”, 2001, № 8, с. 46-47. В този смисъл се произнася и практиката – Решение № 1124 от 20.10.2008 г. по гражд. д. № 4779/2007 г., II г. о. на ВКС. Дори и практиката преди приемането на ЗУТ е била категорична в това отношение – вж. например Решение № 489 от 14.07.1986 г. по гражд. д. № 295/1986 г., IV г. о. на ВС, Решение № 64 от 31.01.1985 г. по гражд. д. № 926/1984 г., I г. о. на ВС. По-особено е мнението на Ставру, С. Правото на строеж и правото на собственост върху постройката. – “Правна мисъл”, 2008, № 2, с. 47-53, който застъпва идеята, че с изграждането на грубия строеж правото на строеж само променя съдържанието си и преминава в “латентна фаза”.
Всъщност това е и смисълът на Постановление № 7 от 28.11.1973 г., Пленум на ВС. Въпреки че изследва въпроси на съдебната делба, това постановление дава множество отговори на въпроса докога може да се прехвърли право на строеж и от кой момент насетне възниква правото на собственост. Следва напълно да бъдат споделени изводите, че “правото да се извърши построяване на определена сграда или да се надстрои построена вече сграда не може да се учреди с решението по делбата, макар и да съществува техническа възможност за застрояване, надстрояване или пристрояване на общия имот. Трябва да се различава възможността за учредяване на вещното право на строеж от самото му учредяване. Това е така, защото до делба се допускат съществуващи, а не бъдещи вещи и вещни права…”.
7 Вж. и мотивите на Решение № 5942 от 22.05.2008 г. по адм. д. № 2893/2008 г., I отд. на ВАС.
8 По своята същност “грубият строеж” е “сграда или постройка, на която са изпълнени ограждащите стени и покривът, без или със различна степен на изпълнени довършителни работи.” – § 5, т. 46 от Допълнителните разпоредби на ЗУТ.
9 Обн. ДВ, бр. 275 от 03.01.1950 г. с последващи изменения и допълнения.
10 В теорията вече е застъпвано мнението за императивния характер на разпоредбата на чл. 181 ЗУТ – вж. конкретно Джеров, А. Суперфицията в съвременното българско право. – “Адвокатски преглед”, 2004, № 12, с. 13.
11 Вж. например Калайджиев, А., цит. съч., с. 115, както и Таков, К. Предварителните договори – някои неизяснени аспекти. – “Търговско право”, 2004, № 1, с. 45.
12 Така и Ставру, С., цит. съч., с. 53.
13 Наистина, тук се говори за “невъзможен предмет”, но следва това основание за нищожност на сделките да се отграничава от разглежданата хипотеза. В случая невъзможността на предмета на договора произтича от неговото противоречие със закона. Въпреки това, съдебната практика приема, че в конкретния казус договорът би бил нищожен поради “невъзможен предмет” – Решение № 854 от 02.10.2008 г. по гражд. д. № 2539/2007 г., I г. о. на ВКС. В правната литература се поддържа и трето становище, според което подобен договор би бил нищожен поради “заобикаляне на закона” – вж. Запрянов, А. Правото на строеж. – в: Запрянов, А. Актуални студии по вещно право. С., 1997, с. 8.
14 Така и Таков, К., цит. съч., с. 46, който обаче дава цитирания по-горе пример в обратен ред.
15 Разбира се, не следва да се пренебрегва и възможността цените да се увеличат и от нищожността на договора да е по-облагодетелстван продавачът.
16 Вж. Калайджиев, А., цит. съч., с. 116-117.
17 Изрично в този смисъл е Тълкувателно решение № 94 от 07.09.1970 г. по гражд. д. № 82/1970 г., ОСГК на ВС.
18 Обн. ДВ, бр. 92 от 16.11.1951 г. с последващи изменения и допълнения.
19 В този смисъл вж. Петров, В., М. Марков. Вещно право. Помагало. С., 2006, с. 107-108, както и Ставру, С., цит. съч., с. 51-52.
20 Така и Джеров, А., цит. съч., с. 8.
21 Вж. Решение № 992 от 14.11.2008 г. по гражд. д. № 2653/2007 г., III г. о. на ВКС.
22 Удачно съглашение е съчетанието между договор за изработка и предварителен договор за покупко-продажба. Вж. например Димитрова, С. Вещноправни проблеми в облигационните отношения на строителния предприемач със собствениците на поземлени имоти и възложителите по договори за строителство. – “Собственост и право”, 2003, № 5, с. 5 и сл., както и Василев, Л. Договор за строителство на бъдещ имот. – “Собственост и право”, 2008, № 4, с. 5 и сл.
