Огромна част от сделките за покупко-продажба на недвижими имоти се предхождат от сключване на предварителни договори по смисъла на чл. 19 от Закона за задълженията и договорите. Независимо какви са причините, наложили прехвърлянето на собствеността1, особената връзка между двата договора поставя много въпроси за изследване. В обхвата на изследването не се изчерпват всички възможни хипотези в отношенията между страните, а се акцентира върху по-често срещани случаи в практиката.
Правоотношенията между страните се определят от съдържанието на сключения предварителен договор, който трябва да бъде „скеле“ на планираната нотариална сделка2. Това не следва да се разбира в смисъл, че съществува някаква „подчиненост“ на покупко-продажбата с облигационния договор, който я предхожда3. По-вярно е да се приеме, че до голяма степен, въпреки връзката между тях, двата договора имат относително самостоятелно съществуване. Самостоятелно следва да се преценяват също основанията за недействителност и за разваляне поради неизпълнение на предварителния договор и на нотариалния акт, които няма да бъдат разгледани в детайли.
Принципната разлика между предварителния договор и нотариалната сделка за покупко-продажба е в тяхното действие. От облигационния характер на предварителния договор, който по съдържанието си е „обещание за продажба“, произтичат редица различия от самата продажба, с която се прехвърля вещното право на собственост.
Продавачът при нотариалната сделка следва да докаже притежанието на правото на собственост; съответно – за да се уважи иск по чл. 19, ал. 3 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД), собствеността следва да принадлежи на продавача по предварителния договор към датата на предявяването му4.
Няма изискване продавачът да е собственик на недвижимия имот към момента на сключване на предварителния договор5. Това разширява приложното му поле и в случаите когато в бъдеще обектът ще бъде придобит, за да се изпълни задължението за прехвърляне на собствеността, както и да се „обещава“ продажбата на бъдещ имот, т.е. на обект, който все още не съществува6. Интерес представлява хипотезата, при която обектът на предмета на предварителния договор е влязъл в патримониума на продавача след завеждане на делото. Такива ще са случаите, когато например сградата е построена, дори и само до етап „груб строеж“, както и когато продавачът е придобил вещните права в този период. Искът по чл. 19, ал. 3 ЗЗД би бил основателен, защото по силата на чл. 235, ал. 3 от Гражданския процесуален кодекс (ГПК) съдът е длъжен да вземе предвид и настъпилите след предявяване на иска факти, които имат значение за спора, стига те да са съществували към датата на приключване на устните състезания.
Трябва да се подчертае, че сключването на предварителен договор не е задължителен етап на договарянето. Допустимо е също така да съществуват различия в клаузите на двата договора. Предварителният договор е съглашение между страните, подлежащо във всеки момент на промяна по тяхно взаимно съгласие. Стигне ли се до нотариална сделка и в нея бъдат посочени различни условия от тези по предварителния договор, правна сила има записаното в нотариалния акт, тъй като отразява последната воля на купувача и продавача. От друга страна обаче, всички клаузи в предварителния договор, които не са предмет на нотариалния акт, запазват правната си сила и остава обвързващото им облигационно действие между страните. Това е особено актуално при продажбата на обекти в т.н. „ново строителство“7. Тъй като вещното право на строеж се преобразува автоматично в право на собственост по силата на чл. 181, ал. 2 от Закона за устройство на територията и строителят/инвеститорът може да продава собствеността върху обекти, въпреки че не е довършено строителството. След нотариалната сделка за покупко-продажба той остава задължен съгласно предварителния договор да извърши всички необходими СМР и снабдяване с разрешение за ползване за сградата.
На следващо място – различна е формата за действителност на двата вида договори. Както е известно, съгласно чл. 18 от Закона за задълженията и договорите разпоредителни сделки с вещни права трябва да се извършват във формата на нотариален акт, за да са действителни. Оттук следва, че за валидността на сключения предварителен договор е необходимо да бъде спазена писмената форма.
От гледна точка на правосубектността и представителството също се наблюдават сериозни различия с оглед нормативните изисквания при сключване на предварителен договор и при нотариална сделка за покупко-продажба на недвижим имот.
Според чл. 37 ЗЗД упълномощаването за извършване на нотариални сделки следва да бъде направено писмено с нотариално удостоверяване на подписа и съдържанието, извършени едновременно.
„За действителността на упълномощаването за сключване на предварителен договор за продажба на недвижим имот е необходима писмена форма (чл. 37 във връзка с чл. 19, ал. 2 ЗЗД), а сделки, за действителността на които е необходима писмена форма, не може да се установят със свидетелски показания.“8
Сърцевината на правоотношението по предварителния договор за продажба може да се извлече от неговия предмет – „продавачът обещава да прехвърли недвижим имот на купувача, който ще заплати определена цена“ 9.
Текстът на чл. 19, ал. 2 ЗЗД изрично посочва необходимостта от включване в предварителния договор на съществените уговорки за сделката. Неспазването на това изискване ще доведе до нищожност поради противоречие със закона. Съдебната практика приема, че съществените елементи, които трябва да фигурират в предварителния договор като минимално определяне на съдържанието му: клаузи, индивидуализиращи предмета, цената, срока за снабдяване на купувачите от продавачите с нотариален акт и срока за заплащане на пълната продажна цена10. Липсата на един или повече от тези елементи дават основание да се приеме, че няма постигната обща воля за продажба на недвижим имот и води до нищожност на предварителния договор.
Извън задължителните клаузи, страните могат да направят и други уточнения, свързани с предаване на владението на имота, което може да стане и преди нотариалната сделка11; по повод ремонти и подобрения в постройка в имота; поемане на задължение преди изповядване на сделката да бъде сменен статутът и земеделската земя да бъде преотредена за строителство, задължение за заличаване на съществуващи ипотеки или отказ от учредено преди момента на сключване на предварителния договор ограничено вещно право на ползване върху имота и др.
Предметът по предварителния договор може да бъде определен също като конкретизацията на недвижимия имот е направена чрез препращане към определен нотариален акт12.
Имотите следва да се индивидуализират с границите им, а тяхната площ е функция от границите13. Така и в Решение № 16 от 31.01.2008 г. по т. д. № 649/2007 г. на ВКС, ІІ т. о. по предявен иск с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД ;е застъпено становището, че конкретизацията на имота се състои освен в посочване на номера на апартамента, гаража, площта, етажът, на който имотът се намира, също и описание на помещенията, включително местоположението на складовото помещение, ако същото се намира извън жилището и границите на имота.
Пример за правна пречка за сключване на предварителен договор, водеща до невъзможен предмет, е поемането на задължение в предварителния договор за прехвърляне на собствеността върху реална част от апартамента – без включване в него на всички негови прилежащи помещения, което води до нищожна сделка поради невъзможен предмет. За сделка с реална част от жилище е необходимо одобрен от техническата администрация на общината проект14.
Най-често до нищожност на предварителния договор поради невъзможен предмет (чл. 26, ал. 2, пр. 1 ЗЗД) се стига в резултат на недостатъчна индивидуализация на обекта на покупко-продажбата или съществуващи нормативни изисквания, които не са спазени, което от своя страна е пречка за изповядване на сделката по нотариален ред.
Възможно е в периода между сключване на предварителния договор и прехвърлянето на собствеността (независимо дали чрез нотариален акт за покупко-продажба или по силата на съдебно решение по иск на основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД) да са станали промени в границите или регулационния статут на недвижимия имот, което да породи съмнения за идентичността. В такива случаи индивидуализацията става по местонахождение, граници, регулационен статут, площ, както и всички други данни и доказателствата за тях, които могат да послужат за установяване на това обстоятелство. За да се установи идентичност между два имота, съществували към различни периоди от време с различна индивидуализация, е достатъчно те да съвпадат по местонахождение и граници, като последната характеристика се свързва с пространствените предели на правото на собственост върху определена част от земната повърхност, достигащи дотам, откъдето започват имотите на неговите съседи и на тяхното право на собственост15.
В практиката не са рядкост случаи, особено при продажба на обекти в незавършена сграда, когато след сключване на предварителния договор се прави промяна на архитектурния проект с т.н. „екзекутив“. Това може да създаде сериозен проблем при сключване на окончателния договор поради липса на идентичност на предмета. Когато се проверява индивидуализацията на имота и се прави преценка на прехвърляното право на собственост, несъответствието между посочени номера на обектите по актуалния архитектурен проект, съвпадането на правния статут (например „паркомясто“ и „гараж“; „апартамент“ и „ателие“), несъответствията в площта могат да се явят пречка за вещноправния ефект16.
Предварителният договор, а оттам и желаният вещноправен ефект, могат да останат неосъществени и с оглед липсата на съгласие при неформирана идентична воля на страните относно предмета на продажбата, което води до нищожност.
Когато продавач е непълнолетно лице, в практиката се поставя въпросът задължително ли е още към момента на сключване на предварителния договор да е дадено съгласието за сделката от районния съд съобразно изискването на чл. 73, ал. 2 от Семейния кодекс.
На пръв поглед с подписването на предварителния договор не се извършва разпоредителна сделка, тъй като той има само облигационно действие. Но тъй като с предварителния договор се поема задължение за такова, което след това стана неотменимо и обвързва страните по него, преценката относно това, дали поетото задължение за продажба от непълнолетното лице е единствено поради нужда, или очевидна полза, следва да бъде дадено от районния съд към момента на сключване на предварителния договор, или най-късно до момента на навършване на пълнолетие. Това е така, защото поетото задължение за разпореждане е неотменимо по-късно, а липсата на разрешение е пречка за сключване на договор за продажба от ненавършил пълнолетие. „Действителността на сделките се преценява към момента на сключването им, но към този момент, както вече се посочи, липсва валидно дадено съгласие от непълнолетната, защото липсва съгласие на попечителя и разрешение на районния съд, който да прецени нуждата или ползата за непълнолетния от продажба на собственото му имущество“17.
Съдебната практика не е постоянна относно това как влияе недействителността на предварителния договор върху сделката при иск по чл. 19 ЗЗД: „Правни последици поражда окончателния договор, а не предварителния, който няма транслативно действие, поради което преценка за валидността на договора следва да се прави към постановяване на решението за обявяването му за окончателен.“18
Случва се преди да е оформена сделката чрез нотариален акт, собственикът на имота да почине. В тези случаи се поставя въпросът какви права има купувачът или преобретателят и как може да ги реализира. Въпреки, че няма вещноправно действие и с него не се придобива право на собственост, предварителният договор има обвързващо облигационно действие за наследниците, стига да не страда от пороци, които водят до неговата недействителност. По принцип всички имуществени права и задължения влизат в наследствената маса, което означава, че освен при отказ от наследство, те се смятат прехвърлени към наследниците в качеството им на правоприемници на собственика. По тази правна логика предварителният договор може да бъде обявен за окончателен от съда, като делото ще се води срещу наследниците на прехвърлителя.
Спорен момент в отношенията между страните по предварителния договор може да бъде и задължението на продавача за предаването на владението, което в определени случаи може да стане основание за придобиване на собствеността по давност19.
Анализираните хипотези сочат, че се изисква специално внимание при договаряне на страните,за да се избегнат многообразните възможни проблеми при съчетаване на предварителен договор и нотариална сделка за продажба на недвижим имот или иск на основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД.
Бисерка МАРИНОВА, д-р по гражданско и семейно право, адвокат
___________
1 Най-често сключването на предварителен договор се налага поради: необходимост от осигуряване на финансиране на сделката (например банките изискват представяне на предварителен договор за отпускане на ипотечен кредит); отсъствие на страна, представлявана при подписване на предварителния договор от пълномощник, чиито права не включват нотариална сделка; актуализиране и набавяне на необходими за изповядване на нотариалния акт документи (скица, данъчна оценка, удостоверения от Агенцията по имотен регистър и кадастър и др.). Специално внимание заслужава допустимата от закона хипотеза, при която задължилата се страна по предварителния договор да продаде недвижимия имот все още не притежава право на собственост върху него, което налага отлагане на нотариалната сделка.
2 Съдържанието на предварителния договор трябва да бъде достатъчно пълно, за да може в случай на неизпълнение на задължението за сключване на нотариална сделка изправната страна да може успешно да защити правото си чрез иск по чл. 19, ал. 3 от Закона за задълженията и договорите да иска обявяването му за окончателен от съда в специалното производство по чл. 362-364 ГПК.
3 Същото приема и Нейко Славов: „Предварителният и окончателният договор не се намират в съотношение на главен и акцесорен договор“ – Славов, Н. Предварителният договор по българското право. С., 2013, с. 104.
4 „За да бъде уважена претенцията по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, е необходимо да се установи от съда налице ли са всички законови изисквания за прехвърляне на собствеността на недвижимия имот по нотариален ред. На първо място трябва продавачът да е собственик на имота – предмет на продажба“. Решение № 33 от 12.06.2006 г. на БАС по гражд. д. № 7/2006 г.
5 Решение № 15 от 15.01.1980 г. по гражд. д. № 2571/1979 г., I г.о.: „Договорът за продажба на чужда вещ не е нищожен.“
6 Това се използва масово при т.нар. „продажби на зелено“ на обекти в незавършено строителство.
7 Терминът не е правен, но има широка употреба на пазара на недвижими имоти.
8 Решение № 435 от 13.04.1970 г. по гражд.д. № 2662/1970 г. на II г.о. на ВС.
9 Розанис, С. Предварителни договори, С., 2003, с. 9.
10 Решение № 1023 от 1998 г. на ІІ г.о. на ВКС.
11 Въпреки че полученото владение по силата на предварителен договор за покупко-продажба не се признава за добросъвестно с оглед на срока за придобивната давност, по силата на чл. 70, ал. 3 Закона за собствеността на купувача в този случай се признават правата по чл. 71 и 72 ЗС.
12 Решение № 26 от 3.06.2005 г. на ОС – Велико Търново по д. № 543/2004 г.
13 Решение № 704 от 2011 г. по гражд.д. № 1080/2009 г. на ІV г.о. на ВКС.
14 Решение № 508 от 25.11.1998 г. на ВКС по гражд. д. № 350/1998 г., 5-членен с-в.
15 Решение № 672 от 07.03.2011 г. по гражд. д. № 1584/2009 г., ГК., І г.о. на ВКС по реда на чл. 290 ГПК.
16 Решение от 18.07.2003 г. на ОС – Велико Търново по гражд. д. № 939/2002 г.
17 Решение № 148 от 23.02.2009 г. по гражд.д. № 726/2008 г., ГК., І г.о. на ВКС.
18 Решение по гражд.д. № 138 от 2005 г., ІІ г.о. на ВКС.
19 Вж. Решение № 1711 от 14.12.2000 г. на ВКС по гражд. д. № 293/2000 г., IV г.о, в което се мотивира приложимостта на десетгодишната придобивна давност спрямо купувача на недвижим имот, придобил владение въз основа на сключен предварителен договор за продажба.
