Предсрочно прекратяване на договора за наем с предизвестие

“СП” отговор

ВЪПРОС: През март 2009 г. в качеството на наемодател сключих договор за наем на недвижим имот за срок от 3 години. Договорът предвижда еднократна предплата на наема за първите 6 месеца и едностранно право на всяка от страните да прекрати предсрочно действието на договора с двумесечно писмено предизвестие плюс заплащане на обезщетение в размер на наем за един месец.
Десет дни след като подписахме договора с нотариална заверка на подписите и ми бе заплатен авансовият наем, наемателят с писмено предизвестие ме уведоми, че прекратява действието на договора, считано от юни 2009 г., като претендира за връщане на половината от предплатения наем.
Аз считам, че наемателят няма право да прекратява едностранно с предизвестие договора за наем преди изтичане на шестмесечния срок от него, за който е предплатил наемната цена. Въпреки че не е изрично посочено в договора, началната дата на предизвестието не следва да бъде по-ранна от края на периода, за който е предплатен наем. Също така, поради краткия срок на предизвестие, не успях да намеря нов наемател за имота и понастоящем търпя загуби от това.
Във връзка с изложеното имам следните въпроси:
1. Основателно ли е искането на наемателя за връщане на предплатата за три месеца и как мога да се противопоставя на това искане?
2. Може ли наемателят едностранно да прекрати договора с писмено предизвестие преди изтичане на шестмесечния срок, за който е предплатил наемната цена?
Т. Димитрова, Бургас

ОТГОВОР: 1. Тъй като разрешението на поставените въпроси се намира в пряка зависимост от обстоятелството, дали между страните е сключен валиден договор за наем, първоначално следва да бъде отделено известно внимание на основните изисквания, които поставя законът в тази насока.
Съгласно текста на разпоредбата на чл. 228 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД) договорът за наем се определя като консенсуален. Поради това, за да се установи възникването на наемно правоотношение, е необходимо да се докаже съвпадението на волите на съдоговорителите и постигнатото между страните съгласие. Съгласието следва да обхваща основните елементи на договора за наем, посочени в чл. 228 ЗЗД, а именно конкретната наемна вещ, която е предмет на договора, срокът на отдаване под наем и дължимата от наемателя цена.
Понастоящем повечето договори за наем се сключват в писмена форма, макар и законът да не предвижда изискване за спазването на определена форма като условие за действителността им. Използването на писмената форма улеснява доказването на сключената сделка. Тя е безусловно необходима в случаите по чл. 164, ал. 1, т. 3 от Гражданския процесуален кодекс (ГПК), когато договорът е на стойност над 5000 лв. и не може да бъде доказан пред съда посредством свидетелски показания.
Видно от изложените факти по казуса, подписите на страните под договора за наем са били заверени от нотариус. Това показва, че сделката е била сключена в писмена форма и притежава всички необходими реквизити по чл. 228 ЗЗД. Съгласно изискването на чл. 574 ГПК, преди да извърши удостоверяването на подписи върху представения му частен документ, нотариусът е длъжен да се увери, че описаната в документа сделка не противоречи на закона или на добрите нрави. Значението на тази проверка не следва да се подценява, макар и тя да няма решаващо значение при евентуален съдебен спор между страните по действителността на договора.

2. Възникналият в казуса проблем е свързан с тълкуването на договорните клаузи във връзка с възможностите за предсрочно прекратяване на сключената сделка. Засягат се и два от основните елементи на наемното правоотношение -срока на договора и наемната цена.
Законът не съдържа императивно правило, което да посочва минималния срок, за който може да се сключи договор за наем. Член 229 ЗЗД посочва само максималните предели на срока на договора. Договор за наем като гражданска сделка не може да бъде сключен за повече от десет години. ЗЗД не посочва и начини или срок за заплащане от наемателя на наемната цена. На страните е дадена свобода да се споразумеят за такива срокове и периоди на плащане, които да отговарят най-добре на интересите им.
Поради това не съществува възможност волята на съдоговорителите, изразена в спорните клаузи, да бъде изтълкувана и определена с оглед на задължителните предписания на закона. Прилага се нормата на чл. 20 ЗЗД, според която при тълкуването на договорите трябва да се търси действителната обща воля на страните. Отделните уговорки следва да се тълкуват във връзка едни с други и всяка една да се схваща в смисъла, който произтича от целия договор, с оглед на целта на договора, обичаите в практиката и добросъвестността.
2.1. В последните години се разпространи практиката при сключване на договора за наем да се предплащат няколко наемни периода, като в редица случаи предплатената наемна цена играе и функцията на неустойка, която обезпечава изпълнението на задълженията на наемателя и служи като обезщетение при неизпълнението им. Към тази практика се приобщава и настоящият изложен казус.
Неустойката принадлежи към така наречените допълнителни клаузи, които не спадат към основното предвидено от закона съдържание на договора за наем. Те могат да се включат в договора по желание и свободна преценка на страните.
Правната уредба на неустойката се съдържа в текста на нормата на чл. 92 ЗЗД. Функцията й е да обезпечава изпълнението на задължението и да служи като обезщетение за вредите от неизпълнението, без да е нужно те да се доказват. Получаването на неустойка не лишава съдоговорителя от правото да иска обезщетение и за по-големи вреди над размера й, ако е претърпял такива.
В договора за наем е възможно обезпечителната и обезщетителна функция на неустойката да се отнася до цялостния обем от задължения на наемодателя и наемателя или да обхваща само някои от тях. Задължението за заплащане на неустойка и хипотезите, в които то се реализира, следва да бъдат изрично уредени в сключения между страните договор за наем. Те не могат да се предполагат или да бъдат извлечени по тълкувателен път от разпоредби на ЗЗД.
2.2. В разглеждания казус наемателят при сключването на договора е предплатил наемната цена за шест месеца. Страните не са се уговорили, че въпросната сума изпълнява и функцията на неустойка при предсрочно прекратяване на договора от наемателя в рамките на първите шест месеца от датата на подписването му. В договорния текст е записана друга клауза, според която наемателят преди изтичане на наемния срок има право да прекрати едностранно договора с двумесечно писмено предизвестие, като допълнително заплати на наемодателя неустойка в размер на наемната цена за един месец. Цитираната клауза предвижда заплащане на неустойка по смисъла на чл. 92 ЗЗД и следва да намери приложение при уреждане на отношенията в описания случай.
Въпреки това, задължението за заплащане на неустойка е различно от задължението за заплащане на наемната цена. В този смисъл е правилно становището на наемателя, който с изявлението си за едностранно прекратяване на договора е поискал връщане на половината от предплатения наем за шест месеца. Дадената предплата за наем за месеците, следващи датата на прекратяване на договора, подлежи на връщане на наемателя.
2.3. Наемодателят може да се противопостави на искането за плащане, като от своя страна предяви към наемателя своите насрещни парични претенции, произтичащи от наемното правоотношение. Макар договорът да е действал за три месеца от датата на сключването му, освен наема за три месеца, при едностранно прекратяване наемателят дължи заплащане и на неустойка в размер на наемната цена за един месец.
Наемодателят може да има и други парични вземания към наемателя, произтичащи от действието на закона и от сключения договор за наем (например за заплащане на дребни поправки на вещта по чл. 231 ЗЗД, дължащи се на обикновената й употреба, за заплащане на обезщетение за други вреди на вещта, причинени виновно от наемателя и лица от неговото домакинство през време на наемното ползване и др.).
За конкретния случай правата на наемодателя могат да се реализират най-бързо и ефективно чрез извършване на прихващане. Съгласно чл. 103 ЗЗД, когато две лица си дължат взаимно пари, всяко едно от тях, ако вземането му е изискуемо и ликвидно, може да го прихване срещу задължението си. Прихващане се допуска и след като вземането е погасено по давност, ако е могло да бъде извършено преди изтичането на давността.
Прихващането се извършва чрез изявление на наемодателя, отправено до наемателя. С оглед на доказването е добре то да бъде направено в писмена форма. При получаване от наемателя на изявлението за прихващане насрещните вземания на страните по договора се смятат за погасени до размера на по-малкото от тях от деня, в който е могло да се извърши прихващане. Не могат да се прихващат без съгласието на кредитора вземания, породени от умишлени непозволени деяния (например чл. 233 ЗН) и вземания за данъци.

3. По отношение на втория поставен в казуса въпрос за възможността за едностранно прекратяване на наемния договор в рамките на първите шест месеца от датата на неговото сключване следва да се посочи, че диспозитивното начало отново е водещо в отношенията между страните. Поради липсата на императивен законов текст, при наемните сделки с определен срок тази възможност може да бъде уредена с изрична клауза в текста на подписания договор.
Общата постановка на ЗЗД е, че наемното правоотношение се прекратява с изтичането на срока му. Ако след изтичане на срока използването на вещта продължи със знанието и без противопоставянето на наемодателя, по силата на закона договорът се счита продължен за неопределен срок.
Законът позволява наемното правоотношение да се прекрати и преди изтичане на срока на договора по взаимно съгласие на страните. Съгласието се дава изрично или мълчаливо, като е необходимо да има безспорно съвпадение на волите на страните да прекратят съществуващото между тях правоотношение.
За договора за наем важат и общите правила на чл. 87 ЗЗД за прекратяване на двустранните договори при неизпълнение. Изправната страна може да развали договора, като даде на длъжника подходящ срок да изпълни задължението си с предупреждението, че след изтичането на срока ще смята договора за развален. Предупреждението трябва да се направи писмено, когато договорът е сключен в писмена форма. Тъй като договорът за наем е с продължително действие, развалянето става занапред и няма действие спрямо вече реализираните по него отношения.
3.1. Друг начин за предсрочно прекратяване на договора е чрез разглежданото вече едностранно прекратяване с предизвестие по чл. 238 ЗЗД. То може да бъде упражнено от всяка от страните чрез изрично изявление.
Нормата на чл. 238 ЗЗД гласи, че ако договорът за наем е без определен срок, всяка от страните може да се откаже от него, като предизвести другата един месец по-рано. Ако наемът е уговорен на ден, е достатъчно и предупреждение от един ден. Текстовете на разпоредбата са диспозитивни и целят да създадат правила, които да се прилагат ако страните не са уговорили друго. Поради това се допуска срокът за предизвестие да бъде по-голям или по-малък от един наемен период, да бъдат уговаряни допълнителни условия в тази насока и др.
Правото на всяка от страните да прекрати предсрочно с предизвестие уговорения за три години договор за наем не може да бъде отричано, когато е установено с изрична договорна клауза. В този смисъл е и становището на трайната съдебна практика, изразено в Решение № 67 от 28.01.2002 г. по гражд. д. № 968/2001 г. на V г.о. на ВКС¹, което разглежда сходен с изложения в казуса случай.
Касаторът по цитираното дело поддържа становище, че въпреки включената в договора изрична клауза, срочните договори за наем не могат да се прекратяват чрез едностранно предизвестие, тъй като подобно основание е възможно и законодателно предвидено от чл. 238 ЗЗД само за безсрочните наемни правоотношения. Той счита, че поради недостатъчността на уговорената неустойка търпи вреди от предсрочното едностранно прекратяване на договора от наемателя. Съдът е отхвърлил това виждане, като е посочил, че срочният договор за наем, подобно на безсрочния, може да бъде прекратен с едностранно предизвестие, но само ако тази възможност е изрично уговорена в срочния договор за наем.
Заключенията на ВКС са подкрепени с вече изложения мотив за диспозитивния характер на правилото на чл. 238 ЗЗД. Щом нормата се явява диспозитивна, то и извежданият от нея извод, че при срочните договори за наем прекратяването чрез отказ от договора с предизвестие е невъзможен, също е диспозитивен по своята същност. Като такъв, той може да търпи валидно отклонения, ако такива са изрично уговорени между страните.
Когато в договора е включена клауза, предвиждаща с възможност за отказ от срочния договор с едностранно предизвестие, то няма пречка да се приеме, че подобна уговорка е допустима по действащото законодателство и валидно обвързва страните. Подписването на договора за наем означава, че и двете страни правилно са преценили последиците на предсрочното прекратяване и размера на евентуалните вреди, които биха претърпели в подобна хипотеза, и са ги фиксирали в размера на определената от тях неустойка.
Съобразно принципите на свобода на договаряне и равнопоставеност между страните, не е съществувала пречка съдоговорителите в тези случаи да фиксират в текста на договора и по-висока неустойка до размер на наемната цена за целия оставащ срок на наема. Това би постигнало и максимално удовлетворяване на очакваните икономически изгоди от сключения договор за страната, срещу която е упражнено правото за едностранно предсрочно прекратяване. Също така, получаването на неустойка не лишава съдоговорителя от правото да търси обезщетение по реда на чл. 92, ал. 1, изр. 2 ЗЗД и за претърпени по-големи вреди.
Съдържанието на договора е въпрос на съгласуване на воли, които веднъж съгласувани, имат силата на закон за сключилите го. Ето защо, подписаният договорът за наем става задължителен за страните, в това число и клаузата от него, с която е уредена възможност за предсрочно прекратяване на действието на договора чрез едностранно предизвестие.
3.2. Видно от изложеното, в контекста на разглеждания казус наемателят има право да прекрати предсрочно договора с предизвестие. Това право е изрично предвидено в сключения договор и е упражнено съгласно установените в него ред и срокове. Поради това отправеното предизвестие следва да породи всички правни последици, с които го свързват нормата на чл. 238 ЗЗД и договорът за наем. Наемодателят не може да се противопостави на прекратяването на договора, но от своя страна има право да получи дължимата неустойка и по реда на чл. 92, ал. 1, изр. 2 ЗЗД да поиска наемателят да му заплати освен нея и обезщетение до размера на реално претърпените поради прекратяването на наемното правоотношение вреди.