Непрекъснатото увеличаване на броя на леките автомобили у нас, както и презастрояването на големите градове, все повече изостря проблема с паркирането. На някои места свободни площи около жилищните блокове на практика липсват, а където все още ги има, са предмет на спорове и кавги. Не са редки и случаите откровен бандитизъм чрез увреждане на “неподходящо паркиралата”, чужда собственост. На този фон при новото строителство все повече се налага практиката на разпореждане с т.нар. “паркоместа”, оформени в общи подземни гаражи или върху свободни площи от урегулирани поземлени имоти.
В нашата теория е изказано категоричното становище1, че когато е разположено върху свободната част от УПИ, паркомястото представлява негова необособена и несамостоятелна във вещноправно отношение реална част. От това следва, че сделката с него би била нищожна и de lege lata съществува законна пречка за уважаване на иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД за паркомясто. Изход от ситуацията би могло да се търси чрез тълкуване на волята на страните и евентуално чрез разпределение на ползването по реда на чл. 32, ал. 2 ЗС.
И в по-ново време2 се приема, че паркомястото не е недвижима вещ и не следва да е предмет на вещнопрехвърлителни сделки, освен ако не се реализира като гараж. Сделките с паркоместа са нищожни поради невъзможен предмет. Затова използването им трябва да се уреди чрез договор за наем.
По мое мнение, еднозначен отговор за правния статут на т.нар. “паркоместа” не е възможен. Не може да се възприеме и априорното обявяване на сделките с паркоместа за нищожни. Необходимо е прецизно тълкуване на волята на страните във всеки отделен случай, както и изследване на конкретните възможности, които дава градоустройството във всеки отделен казус УПИ. При това са възможни две групи от случаи:
1. Паркомястото е разположено върху свободната част от УПИ, който е застроен със сграда или сгради.
1.1. Ако сградата или сградите са построени въз основа на право на строеж, то свободните площи могат да бъдат ползвани от собственика на терена, съответно да бъдат отдавани за ползване от него на трети лица, включително и като обособени “паркоместа”. В подобна ситуация са собствениците на обекти в жилищните комплекси. Засега у нас не съществува широка практика за отдаване под наем като паркоместа на общински терени, още повече, че у гражданите е разпространено разбирането, че създаването на паркингите и на инфраструктурата към тях е било финансирано от собствениците на съответните жилища. Но чисто теоретично такава практика е възможна; както е възможно да се отдават под наем като паркоместа части от улици, площади, подлези и друга общинска собственост.
Във всички случаи следва да се има предвид нормата на чл. 64 от Закона за собствеността, според която собственикът на обект в сградата има право да ползва и земята, доколкото това е необходимо. Но веднага трябва да се подчертае, че паркирането на една или повече семейни леки коли категорично не представлява такава необходимост от ползване на земя по чл. 64 ЗС.
Ако сме изправени пред сграда в режим на суперфиция и собственикът е прехвърлил с нотариален акт на трето лице “паркомясто” върху празното място, преди да заключим, че е налице нищожна сделка, трябва много внимателно да се изследва волята на страните.
1.1.1. Възможно е под формата на “паркомясто” собственикът на УПИ да е учредил на лицето право на строеж за изграждане на бъдещ гараж; и именно с оглед това учредяване да не е прехвърлил на останалите собственици идеална част от земята. Застрояване с гаражи обаче не винаги е възможно от градоустройствена гледна точка.
1.1.2. Възможно е под формата на “паркомясто” собственикът на УПИ да е учредил на лицето право на ползване върху реална част от терена (с оглед ползване за паркиране). Макар правото на ползване по българското законодателство да има за неудобство своята непрехвърлимост, то приобретателят му не е лишен от интерес да го придобие. Не съществува законова пречка за учредяване на право на ползване върху реална част от УПИ.
1.1.3. Паркомясто може да се “придобие” и чрез договор за наем, като при търговска сделка не важи принципното 10-годишно ограничение по чл. 229, ал. 1 ЗЗД. Но възможностите за такова тълкуване са силно стеснени до случаите, в които при “прехвърлянето” на паркомястото е посочен срок, а такива случаи на практика не се срещат.
1.2.4. Едва на последно място би следвало да считаме, че е налице пълна и начална нищожност на разпореждането.
1.2. Ако собствениците в сградата или сградите притежават и съответната идеална част от правото на собственост върху земята, то проблематиката за ползване на част от дворното място като паркоместа следва да бъде решена на плоскостта на института на етажната собственост, защото дворното място ще се яви обща част.
Възможностите за учредяване на права за паркомясто при дворно място – обща част на етажна собственост, не са големи. Единични ще са случаите, в които площта на дворното място ще е достатъчна, за да осигури паркоместа за всички собственици. От друга страна, решение на общото събрание на етажната собственост не би могло да лиши собственик от правото му да ползва дворното място за паркиране. Остава само възможността – по единодушно съгласие на собствениците – да се предвиди редуване на ползването по дни от седмицата, по месеци или по години. Възможно е (пак при единодушие) да се договори и че една част от собствениците, които ползват паркоместа, ще заплащат на останалите, които няма да ползват, наемна сума.
Именно за да избегнат ситуация, в която нямат запазено за себе си паркомясто, много клиенти на жилища “на зелено” държат последното да бъде изрично вписано в нотариалния акт за жилището им. Строителните предприемачи също нямат нищо против подобна практика, защото продажбата на паркоместа им гарантира значителни печалби без почти никакви разходи.
De lege lata и предвид чл. 38 ЗС няма как да не се съгласим, че дворното място е предопределено за ОБЩА ЧАСТ на етажната собственост. Следователно сделките с паркоместа върху общата част ще се окажат нищожни, ако прехвърлянето на паркоместата става успоредно с прехвърлянето на жилищата, каквато е масовата практика.
Но възможно ли е прехвърляне на паркоместа във вид на право на ползване, право на строеж или наем върху реални части от терена преди строителният предприемач да е започнал да прехвърля обектите в сградата и така да учреди етажна собственост? Считам, че е напълно възможно. В закона не се съдържа изискване теренът, който ще стане обща част, да не е обременен с ограничени вещни права или наемни договори. С аргумент от чл. 237 ЗЗД вписаният наемен договор би бил задължителен за приобретателите от етажната собственост.
Следователно de lege lata съществуват способи за “придобиване” на паркоместа върху дворното място преди възникване на етажната собственост. Тези способи обаче не съвпадат с практикувания ред на придобиване чрез вписване в същия нотариален акт, с който се придобива основният обект. Самото “придобиване” като краен резултат ще се окаже доста по-различно от това, което се очаква от приобретателя, заплащайки паркомястото. Освен при учредяване на право на строеж, той няма да стане собственик на паркомястото, а само ползвател по вещно право на ползване или дългосрочен наем.
2. Паркомястото е разположено в подземен или надземен покрит паркинг.
И по отношение на този вид паркоместа се счита3, че няма отделен обект и сделката с тях е нищожна. Действително, в случая няма как да се придобие собственост върху реална част от паркинга. Не считам обаче, че в случая е приложим винаги институтът на нищожността. Нищожността е институт, към прилагането на който трябва да прибягваме с умереност и въздържание, особено в търговския оборот. При внимателен анализ на целения от страните резултат ще видим, че паркингът представлява отделен обект в сградата с нежилищно предназначение. Този обект не е обща част нито по естеството си, нито по предназначение си, защото е създаден за да обслужва не всички, а част от етажните собственици (другите може да не са собственици на автомобили, да имат наземни гаражи и т.н.). Страните нямат за цел да станат еднолични собственици на паркинга, а да го ползват общо, като всеки “знае” коя е неговата част. По мое мнение, от това следва, че волята на страните е гаражът да бъде СЪСОБСТВЕН. Чрез закупуване на паркоместа се закупува идеална част от паркинга, и успоредно с това се разпределя реално ползването на съсобствената вещ. При последваща продажба на обект в сградата ще трябва да считаме, че се прехвърля като “паркомясто” и идеалната част от паркинга.
Да се приеме, че прехвърлянето на паркоместата е нищожна сделка, би означавало да се създаде възможност за строителния предприемач и на останалите етажни собственици да се позоват на тази нищожност и да шиканират спрямо лицето, което добросъвестно е закупило паркомястото си. Това от своя страна ще доведе до напълно излишни спорове.
Все пак приетата конструкция остава спорна и неустановена в съдебната практика. За предпочитане е страните да са крайно внимателни при придобиване на права за паркоместа и да изискват от прехвърлителя им допълнително изясняване в нотариалните актове какъв е предметът на сделката. Специално в случаите на придобиване на паркоместа в общи (подземни) паркинги е необходимо да се изследва дали паркингите не са предвидени според проектите за обща част на етажната собственост. Ако не са, в нотариалния акт трябва изрично да се посочи, че се придобива идеална част от него. Още по-добре е ако преди прехвърлянето на паркоместата строителният предприемач подготви и представи за подпис на бъдещите собственици едно споразумение за бъдещото ползване, придружено със схема на паркирането.
Засега не може да се очаква създаване на изрична законова уредба на паркоместата. Хубаво ще е, ако такава бъде създадена. Считам, че след като едно явление го има в практиката, за предпочитане е законът да го уреди изрично вместо да се прави, че не го забелязва.
Любомир ВАСИЛЕВ, юрист
_________________
1 “Относно транслативните сделки с т.нар. паркоместа”, Екатерина Матеева-Стоянова, “Собственост и право”, бр. 5/1999 г.
2 “Правната уредба по въпроса за паркоместата”, Мартин Петров, “Собственост и право”, бр. 12/2007 г.
3 Петров, М., цит. съч.
