ВЪПРОС: Реших да продам закупената от мен преди три години нива. Намерих купувач, снабдих се със скица и данъчна оценка. Когато обаче отидохме при нотариуса да изповядваме сделката, последният, като направи проверка за тежести върху имота, се оказа, че неправилно в регистъра за вписванията е отразено, че имотът се намира в различна местност от тази, която е посочена в нотариалния акт. Купувачът се отказа да купува, докато този проблем не се реши. Нотариусът каза, че трябва да направя констативен нотариален акт и като се впише той, вече ще се отрази правилната местност. Това обаче ще доведе до допълнителни такси за този акт, и то при положение че не съм виновен за грешката. Кой е отговорен и какво трябва да се направи, за да се отстрани тази грешка?
ОТГОВОР: Проблемът, който читателят поставя, изисква да направим кратък преглед на някои аспекти от вписванията, които се извършват на сделките с недвижими имоти, с оглед на това, че уредбата на този въпрос е разпръсната в няколко нормативни акта.
Съгласно Правилника за вписванията (ПВ) на вписване в Агенция по вписванията (АВ) подлежат широк кръг от актове, изброени подробно в чл. 4 от правилника. Вписването представлява даване на гласност на подлежащите на вписване актове – чл. 1 от правилника. Вписването се извършва по разпореждане на съдията по вписванията от службата по вписванията по местонахождението на недвижимия имот чрез подреждане на подлежащите на вписване актове в достъпни за гражданите книги, които се образуват от подреждането на нотариалните актове по буква „а“ на чл. 4 и от подреждането на всички други актове по чл. 4 от правилника. Вписването се извършва по разпореждане на съдията по вписванията незабавно след записване на акта в предназначения за това входящ регистър, като върху самия акт се нанасят номерът, под който е записан в регистъра, датата, както и томът и страницата на партидната книга, в която е нанесено вписването – чл. 9 от правилника. В самата партидна книга, съгласно чл. 36 от правилника, се нанасят последователно накратко, под името на всеки собственик и на определената за него страница, извършените вписвания, отбелязвания и заличавания, които се отнасят до него, като се посочва и съответната книга, томът и страницата, където е подреден актът, като лицата се записват с данните, посочени в чл. 6, ал. 1, буква „а“ от правилника, като при записване на трите им имена се започва със собственото име. Съгласно чл. 39 от същия нормативен акт, за да се направи справка в книгите за вписванията за един недвижим имот, преди всичко се намира в азбучния указател името на лицето, което се посочва за собственик на този имот, ако има партида, и по името на това лице се намират номерът на тома от партидната книга и страницата на неговата партида в тази книга, след което от партидната книга на собственика се узнава какви вписвания има за имотите, за които се иска справка, и в кои томове и под какви номера те са вписани, както и номерата на помощните партиди за имотите и съдържащото се в тях описание, като изрично е посочено, че справки по партидите за имотите имат само помощен характер и се правят да се установи описанието на имота.
Горният кратък преглед на дадената от Правилника за вписванията уредба на вписванията ни показва, че всъщност съгласно този нормативен акт, т. нар. партиди, в които се вписва информацията за сделките с недвижими имоти, се създават и поддържат по името на всеки нов приобретател на съответното вещно право. Тази система за водене на вписванията именно поради това се нарича персонална система. Тоест, за да направим справка за историята на един имот ще трябва да направим справка по партидата на собственика, т.е. по името на всеки един от предишните му собственици толкова назад във времето, колкото ни интересува.
В службите по вписванията, където има въведен програмен продукт, освен тези персонални партиди, се водят помощни партиди за отделни имоти, но видно от името им, тези партиди са наистина помощни и именно поради това справките по тези партиди за имотите имат само помощен характер и се правят да се установи описанието на имота. За значението на тези предварителни партиди за създаване на бъдещия имотен регистър ще обясним по-долу в настоящото изложение.
Компетентен да разпореди съответното вписване съгласно чл. 7 от правилника е съдията по вписванията.
През 2001 г. е приет Закон за кадастъра и имотния регистър (ЗКИР). В този закон е предвидено и уредено въвеждането на нов регистър – имотен регистър, определен сполучливо в чл. 1 от Наредба № 2 от 21.04.20005 г.. за воденето и съхраняването на имотния регистър (ДВ, бр. 39 от 21.04.2005 г.) като система от данни за недвижимите имоти на територията на страната, индивидуализиращи данни за тях, включително собственици – носители на вещни права върху тях, ипотеки, възбрани и други права, предвидени в закон. Цялата част трета на ЗКИР е посветена именно на създаването и поддържането на този имотен регистър. Така например глава седма от тази част трета на ЗКИР урежда създаването на Агенцията по вписванията като изпълнителна агенция към министъра на правосъдието с териториални звена съответните служби по вписвания. Член 58б, т. 4 ЗКИР пък предвижда, че Агенцията по вписванията създава и поддържа централен архив в електронен вид на партидите на недвижимите имоти и вписаните актове с приложените към тях документи. Тоест от горното е видно, че със ЗКИР вече е предвидено вписването на най-общо казано разпорежданията с вещни права и тежестите върху тях да става по имот, като открива партида именно за имота, а не по новия собственик на имота, както предвижда Правилникът за вписванията.
Съгласно ЗКИР такава имотна партида следва да се създаде и води не само за имот, който има идентификатор. Това е такъв имот, за който има влязла в сила заповед по чл. 73 ЗКИР, с която министърът на правосъдието обявява въвеждането на имотния регистър за съответния съдебен район – така чл. 65, ал. 1 ЗКИР, но също и за всички останали имоти, защото съгласно чл. 65, ал. З ЗКИР до приемане на подобна заповед имотна партида за имота се води, независимо дали за имота има създаден идентификатор, или не.
Наличието и воденето на партиди за имоти, за които няма влязла в сила заповед по чл. 73 ЗКИР обаче не означава, че за тези имоти се води имотен регистър.
От текста на чл. 75 ЗКИР, според който редът за създаване на имотния регистър след влизането в сила на заповедта по чл. 73 се определя с нарочна наредба, приета на основание чл. 5, ал. 3 от закона, можем да направим обоснован извод, че дори да се водят имотни партиди със същото съдържание, с каквото са и партидите на имоти, за района на които има издадена заповед по чл. 73 ЗКИР, това не означава, че за тези имоти се води имотен регистър.
Едва след влизане на заповедта по чл. 73 ЗКИР се създава имотен регистър, т.е. дори и да има налични записи за имотите по партиди, едва тогава те ще придобият статута на имотен регистър. В този смисъл е и чл. 74 ЗКИР, който предвижда, че до обнародването на заповедта по чл. 73 вписванията се извършват по досегашния ред, като се изготвят партиди по чл. 65, ал. 3. Тоест след обнародване на заповедта вписванията ще се извършват вече по реда на правилата и нормите, уреждащи имотния регистър.
Вероятно това е и причината Правилникът за вписванията и Наредба № 2 от 2005 г., визирайки именно тези партиди на имотите по чл. 65, ал. 3 ЗКИР, създадени преди още за тях да има влязла в сила заповед по чл. 73 ЗКИР, да употребяват първия – понятието помощни партиди, а втория – понятието предварителни партиди.
Тези партиди, създадени на основание чл. 65, ал. 3 ЗКИР, макар и в район, за който няма заповед по чл. 73 ЗКИР, и в който на основание чл. 74 ЗКИР вписванията се извършват по досегашния ред, са напълно еднакви с партидите, които се водят за имотите в район с влязла в сила заповед по чл. 73 ЗКИР. Именно поради това бе отменен и чл. 72 ЗКИР, според който съдията по вписванията преобразува предварителните партиди в партиди на недвижимите имоти след предаване на одобрените кадастрална карта и кадастрален регистър на недвижимите имоти за съответния район – защото тези партиди на практика не се нуждаят от никакво „ преобразуване“, а само по силата на акта на министъра по чл. 73 ЗКИР за тях се преустановяват вписванията по реда на Правилника за вписванията и за тези имоти се въвежда имотният регистър – така само в резултат на тази заповед, без да са необходими каквито и да е други правни или фактически действия, въз основа на тези партиди се създава имотен регистър – защото всъщност имотният регистър се състои именно от партидите на недвижимите имоти – така чл. 7 от Наредба № 2 от 2005 г. и чл. 33е, ал. 2 от Правилника за вписванията.
Член 75 ЗКИР предвижда, че редът за създаване на имотния регистър след влизането в сила на заповедта по чл. 73 се определя с нарочна наредба, чието приемане е предвидено да стане в чл. 5, ал. 3 ЗКИР.
Тази наредба е именно цитираната по-горе Наредба № 2 от 2005 г. Тази наредба дава много сполучливо и точно определение на основните цели на имотния регистър в ал. 2 на чл. 2, а именно – да показва състоянието на данните за недвижимите имоти и да дава възможност да се проследят хронологично промените във вписаните обстоятелства, както и вписаните актове.
Член 27 от тази наредба определя кои актове, свързани с вещни права върху недвижими имоти, подлежат на вписване в имотния регистър. Изброените актове на практика се припокриват с тези, уредени в чл. 4 от Правилника за вписванията. Прави впечатление обаче, че предварителните договори, чието вписване бе предвидено като възможно с измененията в правилника, приети с ДВ, бр. 92 от 2014 г., не са обект на подобно вписване според цитираната наредба. Вероятно ще бъде предмет на бъдеща законодателна промяна синхронизирането на тази наредба и Правилника за вписванията – защото няма причина вписването на предварителните договори да е възможно само за имоти, намиращи с в съдебни райони, за които няма все още заповед по чл. 73 ЗКИР.
Подобно синхронизиране ще се наложи и от обстоятелството, че с последните изменения на правилника с ДВ, бр. 92 от 2014 г. се приеха нови членове – чл. 33ди сл., които също уреждат воденето на имотни партиди за недвижимите имоти, за чийто район е влязла в сила заповедта по чл. 73 ЗКИР.
Съгласно чл. 31 от наредбата компетентният орган да разпореди вписването в регистъра и тук е съдията по вписванията, също както съгласно чл. 7 от Правилника за вписванията съдията по вписванията е овластен да разпореди да се извърши съответното вписване.
Прегледът на нормативната уредба дотук ни дава основание да направим твърдение, че водените имотни партиди са с два режима.
За тези имоти, за които няма заповед по чл. 73 ЗКИР, макар и да има създадена партида по смисъла на ЗКИР на основание на чл. 65, ал. 3 ЗКИР, вписванията се извършват и ще се извършват по реда на Правилника за вписванията.
За имотите, за чиито район има влязла в сила заповед по чл. 73 ЗКИР, имотният регистър следва да се приеме за въведен и всички вписвания в него ще се правят по реда на правилата и нормите, уреждащи имотния регистър като правен институт и като процедура.
Именно това, според нас, ще определи и двете различни хипотези на отстраняване на евентуална грешка в записванията за едните и за другите имоти.
За първата категория имоти, за които вписванията продължават да се извършват по досегашния ред, тъй като за тях няма влязла в сила заповед по чл. 73 ЗКИР, ще се приложи редът на чл. ЗЗв от правилника, според който техническа грешка е всяко несъответствие между съдържанието на вписания акт и въведените от него данни в имотната партида, или данни в азбучник или регистър, воден на хартиен носител. Техническите грешки се установяват по искане на заинтересованото лице или нотариус, както и служебно от служител в службата по вписванията, като за установената техническа грешка съответният служител съставя констативен протокол, който се подписва от него и се представя на ръководителя от Агенцията по вписванията или определено от него лице, който на свой ред издава разпореждане за поправянето на техническата грешка.
За втората категория имоти, за които вече има въведен имотен регистър, процедурата за отстраняване на евентуалните допуснати грешки в имотния регистър е уредена в глава 11 ЗКИР. Член 89 от тази глава употребява друго понятие за грешка за разлика от ПВ, а именно – понятието очевидна фактическа грешка. В самия закон не е дадено определение що е явна фактическа грешка, но тъй като е изрично посочено в цитирания член, че тази грешка се поправя по реда на чл. 247 от Гражданския процесуален кодекс (ГПК) е с определение на съдията по вписванията, може би ще е уместно да се има предвид именно ГПК при преценката, дали е налице такава грешка, или не.
В чл. 46 от Наредба № 2 от 2005 г. поправката на допуснатата явна фактическа грешка се извършва по почин на съдията по вписванията или по молба на заинтересовано лице. Съдията по вписванията още същия ден на постъпване на молбата призовава и изслушва лицето, направило искането и другите заинтересовани лица. Постановеното определение от съдията по вписванията подлежи на обжалване пред съответния окръжен съд, като след влизането му в сила се прави и съответното отбелязване..
Член 47 от Наредба № 2 от 2005 г. различава и друг вид грешка – граматическа такава, която се поправя служебно от съдията по вписванията с определение, в което се посочва как следва да се чете текстът всъщност.
Както виждаме, в двата нормативни акта – ЗКИР и Наредба № 2 от 2005 г. към него, от една страна, и Правилникът за вписванията, от друга страна, е предвиден различен ред, различна терминология и различен компетентен орган за поправка на евентуални грешки в извършените вече вписвания.
Този двойствен режим откъм компетентен орган на практика е създаден с изменението на чл. ЗЗв от Правилника за вписванията с ДВ, бр. 92 от 2014 г. Същият този чл. ЗЗв преди изменението си от 2014 г. в първоначалната си редакция е предвиждал като компетентен орган за отстраняване на техническата грешка именно съдията по вписванията, а не ръководителя на Агенцията по вписванията. Последният е получил законова компетентност с изменението на чл. ЗЗв с ДВ, бр. 92 от 2014 г.
Евентуалният конфликт на успоредно съществуващи различни режими с оглед компетентен орган и процедура за отстраняване на допуснати грешки в регистъра би могъл да бъде разрешен съобразно Закона за нормативните актове, като предимство се даде на по-високия по степен нормативен акт – в случая ЗКИР, но това е само едно предложение..
При изправяне на грешката ще следва да се има предвид, че съгласно чл. ЗЗб от Правилника за вписванията при противоречие в данните между актовете и книгите и регистрите за верни ще се приемат данните в книгите, при противоречие в данните между данните, въведени на електронен носител от регистрите и тези на хартиен носител.
С оглед на горното при констатирана грешка, според нас, е най-добре молителят да адресира молбата си едновременно и до съдията по вписванията и до ръководителя на Агенцията по вписванията, за да е сигурен, че грешката в крайна сметка ще бъде отстранена.
Мариела ПАВЛОВА
