В практиката постоянно възникват редица въпроси относно коректното определяне на данъчните задължения на физически лица, които отдават под наем свои имоти, както на предприятия и самоосигуряващи се лица, така и на други физически лица.
Важно е да се има предвид, че за тези доходи има някои специфики и данъчното третиране може да е различно и в зависимост от това дали физическите лица – наемодатели са местни или чуждестранни лица за България за данъчни цели.
Предвид това в настоящия материал ще бъдат обхванати тези специфики и разгледани особеностите при облагането на доходите, придобити както от местни, така и от чуждестранни физически лица.
I. Доходи от наем или от друго възмездно предоставяне за ползване на движимо или недвижимо имущество, придобити от местни физически лица
Доходите, придобити от местни физически лица от наем или от друго възмездно предоставяне за ползване на движимо или недвижимо имущество подлежат на облагане с данък върху общата годишна данъчна основа по реда на чл. 31 ЗДДФЛ. Облагаемият доход се формира като придобитият доход се намалява с 10 на сто разходи. Това са нормативно определени в ЗДДФЛ разходи, приспадането на които не е свързано с прилагане на документи и размерът на тези разходи не зависи от действителния размер на направените такива. Така например собствениците на недвижимо имущество имат различни разходи, свързани със заплащане на местни данъци и такси, извършване на ремонти, комисионни на брокери и др., които могат да бъдат и в по-висок размер от нормативно определения размер на разходите, но размерът на разходите се ограничава до 10 на сто от придобития от тях доход.
По този ред се облагат доходите от наем на движимо или недвижимо имущество, от друго възмездно предоставяне за ползване на такова имущество, както и възнаграждения по договори за франчайз, факторинг и други договори за предоставяне за ползване на права и придобити вноски по договори за лизинг, в който не е изрично предвидено прехвърляне правото на собственост на имуществото. Франчайзът е съвкупност от права на индустриална или интелектуална собственост, отнасящи се до търговски марки, търговски имена, фирмени знаци, изработени модели, дизайни, авторско право, ноу-хау или патенти, предоставени срещу възнаграждение, за да се ползват за продажба на стоки и/или за предоставяне на услуги. Факторингът представлява сделка за прехвърляне на еднократни или периодични парични вземания, произтичащи от доставка на стоки или предоставяне на услуги, независимо дали лицето, придобило вземанията (фактор), поема риска от събирането на тези вземания срещу възнаграждение.
Важно е да се има предвид, че придобитите доходи освен парични могат да бъдат и в натура – например наемателят извършва ремонт на апартамента за негова сметка и няколко месеца не заплаща наем. В този случай за наемодателят това представлява доход в натура, който се смята за придобит на датата на получаване на престацията, като се има предвид, че непаричните доходи се остойностяват в български левове към датата на придобиването им по пазарна цена.
Когато недвижимо имущество, което се отдава под наем, е съпружеска имуществена общност, то съпрузите имат равни права върху това имущество (освен ако със съдебен акт не е предвидено друго) и доходът се разделя поравно между съпрузите без оглед на това кой го получава или е страна по договора за наем.
Доходите от наем или друго възмездно предоставяне за ползване на имущество в режим на етажна собственост, с форма на управление общо събрание на собствениците, които се начисляват/изплащат от предприятия и самоосигуряващи се лица, подлежат на облагане с окончателен данък на основание чл. 38, ал. 12 ЗДДФЛ.
Доходите от рента, аренда или друго възмездно предоставяне за ползване на земеделска земя, придобити от физически лица са необлагаеми доходи на основание чл. 13, ал. 1, т. 24 ЗДДФЛ.
Доходите от наем или от друго възмездно предоставяне за ползване на движимо или недвижимо имущество, придобити от местни физически лица подлежат на годишно облагане с данък върху общата годишна данъчна основа, но и на облагане с авансов данък по реда на чл. 44 ЗДДФЛ, като тук спецификите са дали платецът на дохода (наемателят) е физическо лице или предприятие или самоосигуряващо се лице.
1. Авансово облагане и деклариране на доходите от наем, придобити от местни физически лица
1.1. Авансово облагане и деклариране на придобити от физически лица доходи от отдаване под наем на имущество, наемателят на което е предприятие или самоосигуряващо се лице
Когато платец на доходите от наем или от друго възмездно предоставяне за ползване на движимо или недвижимо имущество е предприятие или самоосигуряващо се лице, авансовият данък се определя и удържа от платеца на доходите при изплащането им. Удържането и внасянето на авансов данък от самоосигуряващи се лица – платци на доходи от наем касае случаите, в които те изплащат доходи от наем в качеството си на самоосигуряващи се лица – например физическо лице, упражняващо свободна професия – адвокат, изплаща доход по договор за наем с физическо лице на офис, който се използва за упражняване на дейността. Когато самоосигуряващо се лице – наемател заплаща наем за имущество, което използва за лични цели, самоосигуряващото се лице не следва да удържа авансов данък. Също така когато физическо лице – наемодател е самоосигуряващо се лице, не се изисква то да декларира това обстоятелство пред платеца на дохода, а авансовият данък се внася от предприятието – платец.
Размерът на дължимия авансов данък се определя, като облагаемият доход се умножи с данъчната ставка от 10 на сто, а определянето и удържането на авансовия данък се извършва от предприятието или самоосигуряващото се лице – платец на дохода при изплащане на доходите от наем, без оглед какъв е размерът на доходите или начинът по който се изплащат. В практиката все по-често има физически лица, придобиващи доход от наем, които са регистрирани по ЗДДС и в този случай размерът на авансовия данък се изчислява върху сумата без ДДС.
Когато физическото лице наемодател е с 50 и над 50 на сто намалена работоспособност авансов данък се дължи, след като облагаемият доход на лицето от всички източници на доход, придобит от началото на данъчната година и подлежащ на облагане с данък върху общата годишна данъчна основа, намален с удържаните или внесените за сметка на лицето задължителни осигурителни вноски, превиши 7920 лв., В такъв случай лицето, придобиващо дохода, следва да удостовери степента на намалена работоспособност с валидно към датата/датите на изплащане на дохода експертно решение на ТЕЛК/НЕЛК, копие от което се представя еднократно пред предприятието – платец на дохода.
Възможно е срокът на решението да е изтекъл, но за лицето това да е валидно решение. В тези случаи следва да се установи дали намалената работоспособност е установена след навършване на възрастта за придобиване право на пенсия за осигурителен стаж и възраст, или дали лицето е навършило тази възраст в срока на решението на ТЕЛК/НЕЛК, тъй като в тези случаи за лицата това е валидно решение.
Пример: Физическо лице – пенсионер с намалена работоспособност 65 на сто, всеки месец придобива доходи от наем от предприятие, облагаемият доход за които е в размер на 300 лв. на месец. Сумата се плаща по банков път по сметка на физическото лице. През месец юли лицето получава рента за отдаване за ползване на земеделска земя. Тъй като физическото лице е с намалена работоспособност и облагаемият му доход от началото на годината, подлежащ на облагане с данък върху общата годишна данъчна основа не достига 7920 лв. (пенсията и рентата не се вземат предвид, тъй като са необлагаеми доходи) не се дължи авансов данък. Когато лицето е представило валидно решение на ТЕЛК и е посочило че облагаемите му доходи са под 7920 лв., предприятието не следва да му удържа авансов данък.
Удържаният авансов данък за доходите от наем или от друго възмездно предоставяне за ползване на движимо или недвижимо имущество се внася от предприятията и самоосигуряващите се лица – платци в срок до края на месеца, следващ тримесечието на придобиването на дохода от физическото лице, а именно:
– до 30 април – за доходи, придобити през първото тримесечие на годината;
– до 31 юли – за доходи, придобити през второто тримесечие на годината;
– до 31 октомври – за доходи, придобити през третото тримесечие на годината;
– до 31 януари на следващата година – за доходи, придобити през четвъртото тримесечие на годината.
По правило платецът на дохода – предприятие или самоосигуряващо се лице не удържа и не внася авансов данък за доходи, изплатени през четвъртото тримесечие е на данъчната година. Изключение може да е налице когато физическото лице – наемодател писмено декларира, че желае да му бъде удържан авансов данък за доходите, придобити през четвъртото тримесечие. Това може да стане с декларация в свободен текст или с отметка във формуляра на сметката за изплатени суми. В този случай удържаният авансов данък се внася от платеца на дохода – в срок до 31 януари на следващата година.
Когато физическото лице не е представило такава писмена декларация, платецът на доходите не следва да удържа и внася авансов данък за изплатените доходи през четвъртото тримесечие на годината.
Дължимият авансов данък се декларира от предприятията или самоосигуряващите се лица – платци на доходите – в декларацията по чл. 55, ал. 1 ЗДДФЛ за дължими данъци – образец 4001, която се подава само по електронен път в сроковете за внасяне на дължимите данъци. Дължимият данък за тримесечието се посочва от платеца на доходите като обща сума, в която може да има и други дължими авансови данъци по реда на ЗДДФЛ за съответното тримесечие.
При определяне на дължимия авансов данък платецът на дохода (предприятието или самоосигуряващото се лице) задължително издава сметка за изплатени суми – образец № 3а, в която се посочва в кое тримесечие е изплатен доходът, включително когато доходите се изплащат по банков път. Когато за доходите от наем се издава сметка за изплатени суми, наемодателят – местно физическо лице, няма задължение да издава документ.
За документирането на изплатения облагаем доход и на удържания авансов данък вече няма задължение за издаване на служебна бележка, но такава може да бъде издадена само при поискване от физическото лице в 14 дневен срок от поискването й.
1.2. Авансово облагане и деклариране на придобитите от физически лица доходи от отдаване под наем на имущество, наемателят на което е физическо лице
Когато платец на доходите от наем или от друго възмездно предоставяне за ползване на движимо или недвижимо имущество е друго физическо лице, авансовият данък се дължи от лицето, придобило доходите върху разликата между облагаемия доход по чл. 31 ЗДДФЛ и осигурителните вноски, които лицето е задължено да прави за своя сметка. Тази разлика се умножава с данъчната ставка от 10 на сто. Осигурителните вноски, които могат да се приспадат са вноските по чл. 40, ал. 5 от Закона за здравното осигуряване. Това са вноските на лицата, които нямат доходи, върху които да се дължат здравноосигурителни вноски на друго основание, и които не са осигурени от държавния бюджет – например лицето има само доходи от наем и самостоятелно внася за своя сметка вноски за здравно осигуряване.
Авансовият данък се внася от лицето, придобило дохода (наемодателя), в срок до края на месеца, следващ тримесечието на придобиване на дохода в държавния бюджет по сметка на ТД на НАП по постоянния му адрес. За четвъртото тримесечие на данъчната година не се внася авансов данък, тъй като този данък се изчислява като данък по годишната данъчна декларация.
Физическото лице, придобило доходите от наем, задължено за внасянето на авансовия данък е задължено и за декларирането му в декларацията по чл. 55, ал. 1 ЗДДФЛ за дължимите данъци, която се подава в срока за внасянето на данъка. Тъй като за четвъртото тримесечие не се дължи авансов данък, не се подава и декларация по чл. 55, ал. 1 ЗДДФЛ.
Например по договор за наем на апартамент, физическо лице (наемател) изплаща всеки месец наем на местно физическо лице (наемодател) в размер на 600 лв. на месец. През месец юли се изплаща и наем за месец юни, както и наема за текущия месец. В този случай дължимият авансов данък за придобитите през третото тримесечие доходи от наем ще бъде в размер на 216 лв. (2400-10% х 10%) и се внася в срок до края на месеца, следващ тримесечието на придобиване на дохода – до 31 октомври, като в този срок се декларира и в декларацията по чл. 55, ал. 1 ЗДДФЛ за третото тримесечие.
Когато наемателят е друго физическо лице не се издава сметка за изплатени суми, а получателят на дохода (наемодателят) издава документ за придобития от него доход от наем, съдържащ реквизитите на чл. 6, ал. 1 от Закона за счетоводството -разписка, квитанция или др., когато плащането не е по банков път. Когато наемът се заплаща по банков път не се издава документ за придобития доход.
2. Годишно облагане и деклариране на доходите от наем, придобити от местни физически лица
Годишната данъчна основа за доходите от наем или от друго възмездно предоставяне за ползване на права или имущество на местни физически лица се определя като придобитият през данъчната година облагаем доход по чл. 31 ЗДДФЛ се намалява с вноските, които лицето е задължено да прави за данъчната година за своя сметка по реда на чл. 40, ал. 5 ЗЗО, когато облагаемият доход се включва при годишното изравняване на осигурителния доход.
Придобитият през годината доход от наем, подлежащ на облагане с данък върху общата годишна данъчна основа, се декларира с годишната данъчна декларация по чл. 50 ЗДДФЛ, която се подава в ТД на НАП по постоянния адрес на местното физическо лице в срок от 10 януари до 30 април на следващата данъчна година.
Когато физическото лице, което придобива доход от наем във връзка с притежавано от него недвижимо имущество е малолетно, непълнолетно или поставено под запрещение физическо лице, това е лицето, задължено за данъка по реда на ЗДДФЛ. В тези случаи декларацията се подава от законния представител (родителя), съответно настойника или попечителя.
Придобитите доходи от наем се декларират от местните физически лица в Приложение № 4 на годишната данъчна декларация. При попълване на приложението е добре да се има предвид:
– за доходите от имущество – съпружеска имуществена общност, всеки от съпрузите декларира своята част от дохода;
– доходите, получени от рента, аренда, или от друго възмездно предоставяне за ползване на земеделска земя, не се декларират, като е възможно това да бъде направено по желание на физическото лице, но в Приложение № 13 на декларацията;
– при прекратяване на договор за лизинг, в който изрично е предвидено прехвърляне правото на собственост преди изтичане на договора и без да се прехвърля правото на собственост върху движимото или недвижимо имущество, което е предмет на договора, целият размер на неподлежащите на връщане вноски се смята за доход от ползване на имущество (наем), придобит към момента на прекратяването.
– при деклариране на доходи от наем от източник в чужбина, те се посочват заедно с доходите от България, ако има такива, т.е. не е налице отделен ред за отделно деклариране на тези доходи.
При деклариране на доходите от наем в Приложение № 4 на годишната данъчна декларация при попълване на Част ІІІ, водещ е статутът на платеца на доходите, без значение дали доходът е от източник в България или от чужбина. Идентификационни данни за платеца на доходите се посочват само, когато той е предприятие по смисъла на ЗДДФЛ – например българско търговско дружество или самоосигуряващо се лице.
Когато платецът на доходите не е предприятие по смисъла на ЗДДФЛ или самоосигуряващо се лице, на съответните редове в зависимост от вида на кода, доходите се посочват само като обща сума, без детайлни данни за платеца – например, когато наемателят е физическо лице се вписва общата сума на дохода, без идентификация за физическото лице – платец.
3. Предоставяне на информация
Доходите от наем или от друго възмездно предоставяне за ползване на движимо или недвижимо имущество се посочват от платците им – предприятия или самоосигуряващи се лица в справката по чл. 73, ал. 1 от ЗДДФЛ в срок до 28 февруари на следващата година.
II. Доходи от наем или от друго възмездно предоставяне за ползване на движимо или недвижимо имущество, придобити от чуждестранни физически лица
Чуждестранни физически лица са лицата, които не са местни лица по смисъла на чл. 4 ЗДДФЛ, като според тази разпоредба местно физическо лице, без оглед на гражданството, е лице:
– което има постоянен адрес в България, или
– което пребивава на територията на България повече от 183 дни през всеки 12-месечен период. Лицето се смята за местно за годината, през която пребиваването надхвърли 183 дни. Денят на излизане и денят на влизане в страната се смятат поотделно за дни на пребиваване в страната. Периодът на престой в България единствено с цел обучение или медицинско лечение не се смята за пребиваване в България, или
– което е изпратено в чужбина от българската държава, от нейни органи и/или организации, от български предприятия, и членовете на неговото семейство, или
– чийто център на жизнени интереси се намира в България. Центърът на жизнените интереси се намира в България, когато интересите на лицето са тясно свързани със страната. При тяхното определяне могат да се вземат предвид семейството, собствеността, мястото, от което лицето осъществява трудова, професионална или стопанска дейност, и мястото, от което управлява собствеността си.
Чуждестранните физически лица са носители на задължението за данъци за придобити доходи само от източници в България, а доходите от използване на недвижимо имущество, намиращо се на територията на страната, са от източник в страната.
Важно да се има предвид, че не е местно физическо лице лицето, което има постоянен адрес в България, но центърът на жизнените му интереси не се намира в страната. Предвид това, много физически лица – български граждани, които от години живеят в чужбина и са чуждестранни лица на България за данъчни цели, отдават под наем своите имоти в България. В тези случаи лицата имат ЕГН, постоянен адрес и са български граждани, поради което се случва предприятията – наематели да не обърнат внимание, че техните наемодатели са чуждестранни физически лица и за тях има различно данъчно третиране спрямо местните физически лица, т.е. облагането не е с данък върху общата годишна данъчна основа и не следва да се удържа авансов данък, а окончателен данък.
Доходите, които са от източник в България, начислени или изплатени в полза на чуждестранни физически лица, когато не са реализирани чрез определена база в страната се облагат с окончателен данък. Доходите от наем или от друго възмездно предоставяне за ползване на имущество от източник в България, начислени/изплатени в полза на чуждестранни физически лица, подлежат на облагане с окончателен данък на основание чл. 37, ал. 1, т. 4 ЗДДФЛ. Окончателният данък се определя върху брутната сума на начислените/изплатените доходи, а данъчната ставка е 10 на сто.
Когато платецът на доход от наем е предприятие или самоосигуряващо се лице, окончателният данък се удържа и внася в сроковете и по реда на чл. 65 ЗДДФЛ, а именно до края на месеца, следващ месеца на начисляването на дохода от предприятието или изплащането на дохода от самоосигуряващото се лице.
Във връзка с облагането на доходите от наем или от друго възмездно предоставяне за ползване на движимо и недвижимо имущество, начислени/изплатени в полза на чуждестранни физически лица, в ЗДДФЛ не е предвидено издаването на документи.
Чуждестранните физически лица – получатели на доходи от наем или от друго възмездно предоставяне за ползване на права или имущество, облагаеми с окончателен данък по ЗДДФЛ са задължени сами да определят и внасят дължимия данък, когато платците на тези доходи са други физически лица.
Окончателният данък се декларира в данъчната декларацията по чл. 55, ал. 1 ЗДДФЛ в сроковете за внасяне на дължимия данък. Обстоятелството дали декларацията по чл. 55, ал. 1 ЗДДФЛ се подава от платеца на доходите или от получателя на доходите – физическо лице, се отбелязва в Част І на декларацията.
Декларацията за дължими данъци се подава в ТД на НАП, в която подлежат на внасяне дължимите данъци, а именно:
– декларацията за дължими данъци от платеца на доходите се подава в ТД на НАП по мястото на регистрация на платеца;
– декларацията за дължими данъци от физическото лице, придобило дохода, се подава в ТД на НАП по постоянния адрес на физическото лице. Когато декларацията се подава от чуждестранно физическо лице чрез пълномощник с постоянен адрес в страната – тя се подава съответно в ТД на НАП по постоянния адрес на пълномощника, а в останалите случаи – в ТД на НАП – гр. София.
Предприятията и самоосигуряващите се лица подават декларацията по чл. 55, ал. 1 ЗДДФЛ само по електронен път. Физическите лица могат да подават декларацията, както следва:
– по електронен път с КЕП или с ПИК;
– в офис на НАП – лично или чрез упълномощено лице;
– по пощата с обратна разписка, като в този случай за дата на подаване важи пощенското клеймо.
Във връзка с възникване на задължението за подаване на декларацията по чл. 55, ал. 1 ЗДДФЛ е важно да се има предвид към кой момент данъкът е дължим, в случая това е моментът на начисляването на дохода от предприятието – платец. Когато платец на такива доходи е самоосигуряващо се лице, данъкът става дължим при изплащането на дохода. Например предприятие е начислило доход от наем в полза на чуждестранно физическо лице, подлежащ на облагане с окончателен данък за четвъртото тримесечие на данъчната година, а изплащането на дохода ще се осъществи през следващата година. Задължението за деклариране на окончателния данък от предприятието – платец е в декларацията по чл. 55, ал. 1 ЗДДФЛ за четвъртото тримесечие на текущата данъчна година.
Промени във вече подадена декларация по чл. 55, ал. 1 от ЗДДФЛ се извършват по реда чл. 104 ДОПК, когато не е изтекъл законоустановения срок за подаването на декларацията и промените са свързани с декларираните данни и обстоятелства, основата за облагане и размера на задължението. Всяка следваща декларация, подадена за съответното тримесечие заменя предходната, поради което коригиращата декларация следва да съдържа всички дължими данъци за тримесечието.
Ако в подадена декларация за конкретно тримесечие впоследствие се открие грешка, но след изтичане на законоустановения срок за извършване на корекции, такива могат да бъдат направени с подаване на молба в компетентната ТД на НАП, в която да се посочи допуснатата неточност. В този случай несъответствието може да се отстрани по реда на чл. 103 от ДОПК с подаване на нова декларация. Например предприятие – наемател не е установило, че лицето на което изплаща доход от наем е чуждестранно физическо лице и е удържало и съответно декларирало авансов данък по чл. 44 ЗДДФЛ за първото тримесечие на годината. През месец юни предприятието разбира, че физическото лице е чуждестранно лице и облагането е с окончателен данък. В този случай следва да се направи корекция на декларацията по чл. 55, ал. 1 ЗДДФЛ, но за тази корекция предварително се уведомяват органите по приходите, предвид изтеклия законен срок за подаване на декларацията за първото тримесечие.
Доходите от наем на чуждестранните физически лица не се декларират в годишната данъчна декларация. Като изключение това може да стане в случаите по чл. 37а от ЗДДФЛ за преизчисляване на данък.
III. Предоставяне на информация за целите на задължителния автоматичен обмен
Предприятията и самоосигуряващите се лица – платци на доходи от наем или от друго възмездно предоставяне за ползване на недвижимо имущество на основание чл. 73а, ал. 1 ЗДДФЛ, предоставят на НАП информация за начислени и/или изплатени доходи в полза на физически лица, местни на друга държава – членка на Европейския съюз (ЕС). За целта се попълва Приложение № 1 (образец 4011) към декларацията по чл. 55, ал. 1 ЗДДФЛ и в него се посочват индивидуализиращите данни за съответните чуждестранни физически лица, местни на друга държава – членка на ЕС, придобиващи такъв вид доход. Когато платецът на доходите не е предприятие или самоосигуряващо се лице, информацията се предоставя от чуждестранното физическо лице, местно на друга държава – членка на ЕС.
Информацията за целите на автоматичния обмен се подава веднъж годишно единствено с декларацията по чл. 55, ал. 1 ЗДДФЛ за четвъртото тримесечие на годината, т.е. в срок до 31 януари на следващата данъчна година.
Например предприятие, през годината е изплащало доход от наем на чуждестранно физическо лице – местно лице на Гърция. Дължимият окончателен данък е деклариран от предприятието в декларацията по чл. 55, ал. 1 ЗДДФЛ за съответните тримесечия, а само с декларацията за четвъртото тримесечие, предприятието следва да попълни и Приложение № 1, където е необходимо да се посочат необходимите индивидуализиращи данни за конкретното чуждестранно физическо лице.
Във връзка с попълването на информацията за целите на автоматичния обмен в приложенията на декларацията по чл. 55, ал. 1 ЗДДФЛ, освен задължителното попълване на собствено и фамилно име е много важно точно да се посочи държавата от ЕС на която лицето е местно физическо лице. Освен това от изключително значение е чуждестранното физическо лице да бъде еднозначно идентифицирано. Това става като се попълни полето, в което се посочват данни за идентификационния номер на лицето. Това поле не следва да се попълва, само в случаите, в които чуждестранното физическо лице не разполага с уникален идентификационен номер, като в тези случаи задължително се попълват данни за датата на раждане. Мястото на раждане се попълва в случаите, когато тази информация е налична.
При изплащане на доход от наем на чуждестранно физическо лице за недвижимо имущество, което се намира в чужбина, не се дължи окончателен данък по реда на ЗДДФЛ, но ако чуждестранното физическо лице е местно лице на друга държава – членка на ЕС, то за този доход предприятието следва да подаде информация за целите на автоматичния обмен.
За доходите от наем, за които не е предоставена информация с декларацията по чл. 55, ал. 1 ЗДДФЛ, информация се подава със справката по чл. 73, ал. 1 ЗДДФЛ в срок до 28 февруари на следващата година.
Евгения Попова, данъчен експерт
