Повод за настоящия материал е въпрос на читател, който, като собственик на апартамент в етажна собственост и на идеална част от терена, върху който тя е построена, се интересува дали е възможно да придобие правото на собственост върху идеална част от земята, притежавана от друг етажен собственик.
Въпросът за собствеността и ползването на земята, върху която е построена етажната собственост, винаги ще е актуален, особено ако има достатъчно свободен терен, върху който да се осъществи допълнително застрояване.
Една от най-често срещаните хипотези за възникване на етажна собственост е тази, при която съсобствениците на терена го застрояват със сграда, в която всеки придобива обект в еднолична собственост, като си запазват идеалните части, притежавани от тях върху терена непроменени.
В тази хипотеза е възможно строителството да е осъществено без съсобствениците на терена предварително преди започване на строителството да са си учредили право на строеж един на друг по надлежния ред за обектите, които възнамеряват да придобият в собственост, или без да са сключили договор за групов строеж за реално разпределение на обектите в новостроящата се сграда, каквато възможност имаше по реда на отменения ЗТСУ (чл. 192). Като резултат правото на собственост върху постройката и обектите в нея не възниква отделно от правото на собственост върху земята, а тя следва статута на правото на собственост на дворното място, върху което е била построена, т.е. тя ще бъде съсобствена в същите квоти между съсобствениците на дворното място, в каквито те притежават дворното място. Няма да се касае за етажна собственост, а за обикновена съсобственост, тъй като за да е налице етажна собственост, поне два от самостоятелните обекти в сградата трябва да са собственост на различни лица.
В този случай сделката с идеална част от терена ще е възможна между съсобствениците, но с уговорката, че трябва да се съобрази наличието на приращение върху нея и изрично да се уговори, че идеалната част на собственика на земята от приращението – новопостроената сграда, не е предмет на разпореждането.
Другата възможност е съсобствениците на дровното място предварително да са определили кой какъв обект ще получи в собственост след реализиране на строителството, като взаимно са си учредили право на строеж по надлежния ред. Като резултат вследствие на осъщественото строителство всеки от тях ще е получил в отделна, изключителна собственост обект – етажна собственост, ведно с припадащите му се иделани части от общите части на сградата.
Въпросът, на който трябва да се отговори тук, е дворното място, в което е построена сграда – етажна собственост, обща част ли е, или остава съсобствено при квотите, при които е било придобито преди построяване на сградата и как следва да се определят правата върху него в този случай – дали квотите от съсобствеността следва да се определят по документите за собственост, или при изграждане на етажна собственост в дворното място правата на собствениците върху терена ще се определят по правилото на чл. 40 ЗС? Какъв би бил отговорът на този въпрос, ако собственици на терена, които нямат обект – етажна собственост, в новопостроената сграда и обратно – такива, които са станали собственици на обект – етажна собственост, в новопростроената сграда, но не са придобили идеална част от земята, върху която тя е построена, решат да отчуждят притежаваното от тях право на собственост.
Според едно от вижданията, включително възпроизведено и в съдебната практика, разпоредбата на чл. 38, ал. 3 ЗС императивно установява по отношение на общите части режим на т.нар. принудителна съсобственост. Поради това от дворното място, в което съществува сграда в режим на етажна собственост, съгласно разпоредбата на чл. 40, ал. 1 ЗС, всеки собственик на самостоятелен обект следва да притежава дял, съответен на стойността на неговия обект, съотнесена към стойностите на останалите самостоятелни обекти към момента на учредяване на етажната собственост, тъй като, според съда, общите части при етажната собственост не са самостоятелен обект на права, а такива обекти са отделните жилища, а общите части са нужни само за да могат да се използват отделните жилища. И тъй като в чл. 38, ал. 3 ЗС е предвидено, че общите части не могат да се делят, а в чл. 40, ал. 3 ЗС е предвидено, че когато собственикът на етаж прехвърли част от същия на друго лице, частта на приобретателя и на отчуждителя в общите части на сградата се определя от съотношението между стойността на прехвърлената и запазената част от сградата по време на прехвърлянето, то същото правило се прилага и при делба. От изложеното се прави изводът, че когато при делба на етаж от сградата се обособяват самостоятелни жилищни обекти, които се възлагат в самостоятелни дялове на съделителите-съсобственици на етажа, всеки от тях придобива и съответно част от общите части, припадащи се на целия етаж, като общите части по силата на закона се разпределят към отделните, реално притежавани помещения по правилата на чл. 40 ЗС, според който дяловете на отделните собственици в общите части са съразмерни на съотношението между стойността на отделните помещения, които те притежават, изчислени при учредяване на етажната собственост. Когато страните при доброволната делба чрез извършване на делбата учредяват етажна собственост, те следва да посочат императивно в какъв размер (процентно) всяко обособено жилище притежава дял от общите части на сградата, а в конкретния случай и от дворното място, в противен случай делбата ще е недействителна. Така Решение № 1311/04.03.2009 г. по гражд. д. № 4271/2007 г. на I г.о. на ВКС и др.
Другата възможност е да се приеме, че дворното място може да е обща част към етажната собственост, но може и да не е според решението на съсобствениците на терена, върху който е построена сградата, в която всеки един от тях има обект – етажна собственост. В този смисъл са редица решения на ВКС като Решение № 546/15.03.1977 г. по гражд.д. № 2896/76 г. на I г.о., Решение № 1010/29.04.1977 г. по гражд. д. № 261/77 г. на I г.о.на ВКС, Решение № 661/02.11.2010 г. по граж .д. № 1437/2009 г. на I г.о. на ВКС и др.
Според чл. 38, ал. 1 ЗС общите части в етажна собственост биват такива по естеството си или по предназначение. По естеството си, по необходимост, общи са ония части, без които е невъзможно съществуването на самата сграда. Такива са земята, върху която е построена сградата, всички конструктивни носещи елементи на сградата – основи, външни и общи стени, покрив и др. Не такова е положението за други общи части, без които съществуването на сградата е възможно. Такива са портиерското жилище, дворът – земята от парцела извън сградата, и др. За общите части по предназначение няма пречка да се даде друго предназначение и да се ползват не като общи части, а по друг начин. Такова е положението на двора.
Дворът може да придобие статута на обща част към етажната собственост само ако всички етажни собственици са собственици и на дворното място и всички те са изразили изрична воля дворното място да бъде обща част..
Според мен обаче, за разлика от останалите общи части по предназначение, в които всички собственици на етажната собственост ще имат процент от правото на собственост в идеални части, определен по правилото на чл. 40 ЗС, т.е. според стойността на отделния обект – етажна собственост, съотнесен към стойността на цялата сграда, тук, при дворното място, за което е взето решение от съсобствениците да се ползва като обща част на построената в него сграда, правилото на чл. 40 ЗС ще е неприложимо. Защото обратното би означавало по силата на решението на съсобствениците дворното място да бъде обща част по предназначение към новопостроената сграда, обективирано в обикновена писмена форма, да настъпи промяна в собствеността им, като първоначалните им идеални части от дворното място се променят – намалят, респективно увеличат, според правилото на чл. 40 ЗС. Това обаче е невъзможно да се случи със споразумение с в обикновена писмена форма – то не може да има вещноправен ефект и не може да доведе до промяна в първоначалните идеални части, които са имали съсобствениците от дворното място. Ако подобно решение за промяна на статута на дворното място като обща част би имало вещноправен ефект, то не би било възможно обратното решение на съсобствениците на терена и етажни собственици на отделни обекти в сграда, а именно – дворното място да не бъде повече обща част, или най-малкото то щеше да следва да бъде придружено и от съответните вещноправни сделки. А е безспорно, че такова решение – дворното място да не бъде повече обща част, може да бъде взето от етажните собственици по всяко време, като идеалните им части от правото на собственост в това дворно място няма да бъдат променени.
В заключение, положението на земята, върху която е изградена сграда – етажна собственост, е сходно, но не и аналогично с това на общите части по предназначение, защото зависи от волята на съсобствениците.
За мен лично е дискусионен въпросът, дали след като е взето решение от съсобствениците на терена, които са едновременно и единствените собственици на обектите – етажна собственост, от построената в терена сграда, този терен да бъде вече обща част към сградата, при прехвърляне на отделен обект – етажна собственост, от един от съсобствениците, ще следва да се приеме, че той е прехвърлил и съответната си иделана част от терена, който по силата на взетото решение вече има статута на обща част и следователно следва съдбата на главната вещ.
Според мен, за да настъпи този ефект – приобретателят на обекта-етажна собственост, да придобие и съответната идеална част от терена, която притежава собственикът на прехвърляния обект – етажна собственост, трябва това да е изрично указано в нотариалния акт за прехвърлителната сделка. В противен случай, според мен, ще следва да се приеме, че волята на страните е била да прехвърлят единствено и само описания обект – етажна собственост. Основание да твърдя това ми дава нормата на чл. 63 ЗС, според която сграда или самостоятелен обект на гражданския оборот може да се притежава отделно от правото на собственост върху терена, а също и нормата на чл. 66, ал. 2 ЗС, който позволява страните да се споразумеят при учредяване на право на строеж, че ако построеното погине, учреденото право на строеж ще се погаси, т.е. да се прехвърли обект на собственост без правото на строеж за него..
Възможно е част от съсобствениците на терена да не притежават обекти от етажната собственост, защото са учредили само право на строеж. В този случай след построяване на сградата – етажна собственост, те не изгубват правото на собственост върху терена или идеална част от него, защото притежателят на правото на строеж е придобил сградата или самостоятелен обект от нея, нито пък последният придобива с изграждането на сградата или с придобиването на обекта – етажна собственост, правото на собственост върху терена. Нормата на чл. 40 ЗС определя начина на разпределение на дяловете на собствениците в общите части, но тя няма отчуждително действие по отношение на собствениците на терена, които не притежават обекти от етажната собственост. Щом собствеността върху сградата или части от нея може да принадлежи на лица, притежаващи право на строеж, различни от собствениците на терена, то и дворното място придобива статут на обща част на етажната собственост само по волята на страните.
В случаите когато етажните собственици не са собственици на дворното място или не са единствени съсобственици на дворното място, а има и други лица – съсобственици, които не са етажни собственици, разпределението на правото на ползване върху дворното място може да стане само по реда на чл. 32, ал. 2 ЗС, тъй като етажните собственици не могат да вземат решение за начина на ползване на дворното място, което не е обща част, а е съсобствено.
Гореизложеното се основава и на съдебната практика – така Решение № 661/02.11.2010 г. по гражд.д. № `437/2009 г. на I г.о. на ВКС.
Във всяка една от горните хипотези е възможно собственикът на идеална част от дворното място, върху което е построена сграда – етажна собственост, да се разпореди с тази си идеална част, разбира се, при спазване и на останалите законови изисквания за това – например правилото на чл. 33 ЗС, като първо предложи за изкупуване дела си на останалите съсобственици, а едва след това на лице извън кръга на съсобствениците.
На последно място искам да обърна внимание върху една често срещана хипотеза, която няма нищо общо с института на етажната собстевност, ако и на пръв поглед да се касае точно за такава собственост. Става въпрос за сградите-близнаци и за това, че при тях не възниква етажна собственост..
Сградите-близнаци, както е добре известно, са две отделни сгради, долепени една до друга. По отношение на тези сгради лип-сват най-характерните белези на етажната собственост – общ вход и стълбища, общи основи, плочи, трегери, външни стени, носещи стени, общи входове, стълбище и коридори към таванските и избени помещения и др. При тях има само обща съединителна стена и съединен покрив, но всяка част от този покрив обслужва само отделната сграда-близнак. Тоест, между собствениците на едната сграда-близнак и на другата сграда-близнак не възниква етажна собственост и следователно дворното място не е обща част на етажната собственост и всякакви сделки с него са възможни без проблеми. В този смисъл е и Решение № 593/28.06.2010 г. по гражд.д. № 1275/2009 г. на I г.о. на ВКС.
Когато обаче едната или и двете сгради-близнаци са етажна собственост между няколко лица (когато в сградите-близнаци са обособени отделни обекти на собственост – апартаменти, ателиета, магазини и др. с общ вход и общо стълбище), сградата-близнак е етажна собственост между собствениците на обектите в тази сграда. В този случай при сделка с идеална част от дворното място приложими ще са принципите, изложени по-горе, дори и да е налице решение от собстениците на обекти – етажна собстевност, че припадащата им се част от терена ще бъде обща част към сградата – етажна собственост.
В заключение решението на съсобствениците на терена, върху който е построена сграда-етажна собственост, за използването му като обща част към сградата – етажна собственост, не променя вещноправния статут на дворното място като съсобствено такова, нито пък ограничава по някакъв начин разпоредителните десйтвия с него от страна на собственика му.
Мариела ПАВЛОВА, нотариус
