В Закона за изменение и допълнение на Закона за собствеността и ползването на земеделските земи (ЗСПЗЗ) (ДВ, бр. 62 от 10.08.2010 г.) ясно се очертават основни насоки на измененията: либерализиране на правния режим на земеделските земи от общинския поземлен фонд; промени, свързани с ползването на земеделските земи; преуреждане на статута на оценителите на земеделски земи; промени в правното положение на органите по поземлена собственост.
1. Законодателни промени по отношение на земите от общинския поземлен фонд
Промените в режима на земите от общинския поземлен фонд обхващат както установените със закона задължения за общината да предоставя целево земи от общинския поземлен фонд, така и условията и реда за разпореждане със земеделските земи – общинска собственост, и за тяхното управление.
Обезщетяване
С изменението на чл. 10б (§ 1 от ЗИД на ЗСПЗЗ) се въвежда принципът обезщетяването със земя да се извършва за сметка на съответния поземлен фонд – общински или държавен, според това дали мероприятието, което не позволява възстановяването на собствеността, е държавно или общинско. Земите от държавния поземлен фонд се превръщат в основен източник на земеделски земи за обезщетяването на собствениците. Уреждат се случаите на обезщетяване на собствениците, когато в землището няма земи от държавния поземлен фонд – собствениците се обезщетяват със земи от общинския поземлен фонд (чл. 10б, ал. 6).
Удостоверяването на характера на мероприятието ще се извършва от общината при условия и ред, определени в правилника за прилагането на закона (чл. 10б, ал. 7).
Освен в чл. 10б, новият принцип при определянето на земеделски земи за обезщетяване е проведен и при обезщетяването на българските граждани по реда на чл. 10в. В съответствие с него са и промените в хипотезите на чл. 11 и 15.
Във връзка с режима на обезщетяване е и преходната разпоредба на § 27, ал. 1, която предвижда неприключилите производства по обезщетяване със земеделски земи от общинския поземлен фонд да се приключват по досегашния ред.
Разпореждане
Земи от остатъчния поземлен фонд
Съществена е промяната в статута на земите по чл. 19 ЗСПЗЗ (т.нар. “земи от остатъчния поземлен фонд”). Тази категория имоти обединява както земеделските земи, които не са били заявени за възстановяване от собствениците им по административен ред в установените срокове пред общинските служби по земеделие (бившите поземлени комисии), така и имоти, за които са постановени решения за признаване на правото на възстановяване на собствеността по административен или по съдебен ред, но процедурата по възстановяването им не е приключила, защото границите на имотите на са установени от собствениците. Първоначално земите от остатъчния поземлен фонд бяха предоставени за стопанисване и управление на общините, а след изтичането на 10-годишен срок от влизане в сила на плана за земеразделяне, съответно от одобряването на картата на възстановената собственост, се предвиждаше да се придобият в собственост от общините. С изменението на ЗСПЗЗ през 2007 г. (ДВ, бр. 13 от 09.02.2007 г.) земите по чл. 19 бяха прогласени за общинска собственост по силата на закона, но върху тях бе наложен временен 5-годишен ограничителен режим за разпореждане и управление, който изтичаше на 13.02.2012 г.1 С отмяната на алинеи 4, 5, 7-12 в чл. 19 (§ 5 от ЗИД на ЗСПЗЗ), ограниченията при разпореждането и управлението на земите по чл. 19 формално отпадат с влизането на изменението в сила. Но задължението на общинските съвети да предоставят земи от общинския поземлен фонд за: а) установяване на границите на земеделските имоти, за които е издадено решение на общинската служба по земеделие за признаване на правото на възстановяване на собствеността в съществуващи или възстановими стари реални граници; б) изпълнение на съдебни решения за признато право на собственост; в) обезщетяване на собствениците, чиято собственост не може да бъде възстановена, което е възпроизведено в § 27, ал. 2 от Преходните и заключителните разпоредби на Закона за изменение и допълнение на ЗСПЗЗ и не е ограничено със срок, изисква заделяне на необходимия поземлен ресурс, за да се гарантира предоставянето на земите от общинския поземлен фонд на собственици с признати права на възстановяване на собствеността.
Мери и пасища – публична общинска собственост – чл. 25
Облекчаването на режима е по две линии:
а) с изменението на чл. 25, ал. 3 (§ 10, т. 1, б. “б”) към посочените в нея материалноправни основания за обявяване на мерите и пасищата за частна общинска собственост при промяна на предназначението им, се добавят и случаите когато това е предвидено в закон;
б) процедурата се опростява: изискването за мнозинство, с което общинският съвет приема решение за изразяване на предварително съгласие за промяна на предназначението на общински мери и пасища се променя от три четвърти на две трети от общия брой на общинските съветници – § 10, т. 2; отпада определянето на максимални срокове за учредяването на ограничени вещни права с отмяната на ал. 8 на чл. 25; изискването по ал. 10 на чл. 25 промяната на преизискването на общинските мери и пасища да се извърши след решение на общото събрание на населението също се отменя (§ 10, т. 3 и 4).
Управление на земите от общинския поземлен фонд
Правилата за ползване на земите от общинския поземлен фонд чрез отдаването им под наем или под аренда без търг или конкурс се доближават до режима на земите от държавния поземлен фонд. Създадените с изменението по § 8, ал. 4, 5 и 6 в чл. 24а предвиждат отдаването на земите от общинския поземлен фонд, с изключение на мерите и пасищата, под наем или аренда да се извършва чрез търг или конкурс при условия и по ред, определени от общинския съвет. Въз основа на резултатите от проведения търг или конкурс да се сключва договор за наем или аренда, като срокът на договора за наем не може да бъде по-дълъг от 10 години. По изключение земите от общинския поземлен фонд могат да се отдават под наем или аренда без търг или конкурс, когато са заети с трайни насаждения; когато не са били използвани две или повече стопански години; в случаите по чл. 37в, ал. 10 2; в други случаи, определени в закон.
Сходна с уредбата на земите от държавния поземлен фонд е възможността общинският съвет по предложение на кмета на общината да определя маломерни имоти от общинския поземлен фонд, които могат да се отдават под наем за една година без търг или конкурс.
2. Законодателни промени в режима на ползването на земеделските земи
Чрез процедурата за определянето на масиви за ползване по реда на чл. 37в ЗСПЗЗ се администрира провеждането на т.нар. “комасация по ползване”, без промяна на правото на собственост. В резултат на процедурата се определят:
- масиви за ползване, независимо от това, дали включените в масива имоти са предмет на договори със собственика или имат статут на “бели петна”, т.е. недоговорени площи по смисъла на чл. 37в, ал. 3, т. 2 ЗСПЗЗ; и
- отговорните за всеки масив един или повече ползватели.
Споразумението за ползване се изготвя за една стопанска година и включва земеделски имоти, намиращи се в едно землище.
Процедурата предвижда съответната компенсация за собствениците, чиито земи се предоставят за ползване по административен ред в размер на едногодишното средно рентно плащане за землището, определен по реда на § 2е от ДР на ЗСПЗЗ, който се публикува на интернет страницата на съответната ОД “Земеделие”.
Отдаването за ползване по административен ред на “белите петна” е пречка ползвателите да се позоват на придобивна давност.
Нормативната уредба е приета през 2002 година чрез създаването на нова глава пета “а” в закона (ДВ, бр. 99 от 22.10.2002 г.) и доразвита в правилника за прилагането му – нова глава седма (ДВ, бр. 31 от 2003 г.).
С измененията на ЗСПЗЗ през 2009 г. (ДВ, бр. 94 от 27.11.2009 г.) компетентността по администриране на процедурата е предоставена на директорите на областните дирекции “Земеделие”. Указан е и редът за определяне на средното годишно рентно плащане за съответното землище (§ 2е от допълнителните разпоредби).
С настоящото изменение се правят допълнения и се внасят уточнения в съществуващите правила.
Новите положения
Регистрация на договорите
С допълнението на чл. 37б, ал. 1 се предвижда самостоятелно основание за регистриране на договори, които не подлежат на регистрация в службата по вписванията. С най-голяма значимост тук са договорите за наем със срок от една година (чл. 237 ЗЗД), както и договорите за съвместно обработване на земята (чл. 31, ал. 4, т. 3 от Закона за кооперациите).
Когато се представят два или повече такива договори за един и същи имот, според чл. 37б, ал. 1, ново изр. четвърто, общинската служба по земеделие не следва да извършва регистрация на нито един от тях.
Срокове
Подаване на декларации
Предвиденият в новия закон срок за подаване на декларации за начина на ползване (31 май) е изтекъл към момента на обнародване на измененията (10 август), поради което неговото прилагане е фактически възможно за стопанските години, следващи стопанската 2010/2011 г.
Провеждане на процедурата
Съгласно § 28 от ПЗР на ЗИД на ЗСПЗЗ за стопанската 2010-2011 г. сроковете по чл. 37в се удължават с един месец и са, както следва:
- определяне на комисията по ал. 1 със заповед на директора на областната дирекция “Земеделие” в срок до 15 юни на съответната година – прилага се за следващи стопански години;
- срокът за сключване на споразумението по ал. 2 в периода от 1 юли до 1 август за следващата стопанска година, съответно за 2010-2011 г. стопанска година приключва на 01.09.2010 г.;
- когато между ползвателите не се постигне споразумение, както и за земите, които споразумението не обхваща, съгласно ал. 3, комисията съставя проект за разпределение на ползването на земите по масиви до 15 август, а за 2010-2011 стопанска година – до 15.09.2010 г.;
- директорът на областна дирекция “Земеделие” издава заповед за разпределение на масивите в землището в срок до 1 септември на съответната година, а за 2010-2011 стопанска година – до 01.10.2010 г.
Имоти, от които се формират масивите за ползване
С допълнението в чл. 37в, ал. 2 се подчертава действащото и досега положение, че имоти, за които собствениците или ползвателите им са заявили, че ще ги обработват в реалните им имотни граници, не следва да се включват в площите, от които се формират масивите за ползване.
В преобладаващия брой случаи териториите на масивите за ползване съвпадат с териториите за възстановяване на правото на собственост с план за земеразделяне съгласно картата на възстановената собственост. Поради това в легалното определение на масив за ползване, създадено с § 2ж от допълнителните разпоредби, е посочено изискване в масивите за ползване да не се включват имоти, възстановени в съществуващи стари или възстановими граници. Прилагането на това условие е предмет на подзаконовата уредба в ППЗСПЗЗ, на основание чл. 37г ЗСПЗЗ, който предвижда условията и реда за определянето на масивите за ползване на земеделските земи и за сключване, изменение и прекратяване на споразумението, да се определят в правилника за прилагането на закона.
Споразумения за ползване
Съгласно чл. 37в, ал. 2 ЗСПЗЗ, изречение второ в споразумението участват ползватели, които за предходните стопански години са изплатили задълженията си за ползването на “белите петна” – земите по чл. 37в, ал. 3, т. 2, както следва:
- средното годишно рентно плащане за землището за съответната предходна стопанска година по чл. 37в, ал. 7 ЗСПЗЗ – в случай на правомерно ползване, въз основа на заповедта за разпределение на ползването;
- трикратния размер на средното годишно рентно плащане за землищата от общината по реда на чл. 34, когато е осъществено неправомерно ползване.
Ново положение е изискването по чл. 37в, ал. 2, изр. последно споразумението да влиза в сила, при условие че обхваща не по-малко от две трети от общата площ на масивите за ползване в съответното землище.
Задължения на ползвателите за стопанската година – предмет на споразумението
С последните изменения на ал. 7 на чл. 37в изпълнението на задълженията на ползвателите за плащане ползването на “белите петна” не е условие за въвод във владение. Изпълнението на задължението за плащане се изисква в по-късен момент – към 1 юли на текущата година.
Или за “белите петна”, които ще се ползват през стопанската 2010-2011 година, ползвателите са длъжни да внесат размера на средното годишно рентно плащане за землището в срок до 01.07.2011 г. по банковата сметка за чужди средства на общината.
Ползвателите, които не са заплатили сумите за ползваните земи в срок, въпреки че са им били разпределени съгласно заповедта на областния директор, ще се считат за неправомерни ползватели и ще дължат трикратния размер на средното годишно рентно плащане.
3. Статутът на оценителите на земеделски земи
С коментираните изменения уредбата за придобиване на правоспособност и за осъществяването на дейността по оценяване на земеделски земи се приравнява на общия режим на независимите оценители, въведен със Закона за независимите оценители (ДВ. бр. 98 от 2008 г., в сила от 15.12.2008 г.). Оценяването на земеделските земи и трайните насаждения, както и на поземлените имоти в горски територии, се обособяват като самостоятелни в класификацията на чл. 6, ал. 1, нови точки 8 и 9 ЗНО (§ 30 от ПЗР).
В параграфи 24 и 25 на ПЗР са предвидени преходни норми за:
- статута на оценителите на земеделските земи, регистрирани по досегашния ред;
- недовършените процедури по заявления за регистрация до министъра на земеделието и храните.
По аналогия с уредбата на преходния период в Закона за независимите оценители (§ 5 от ПЗР към ЗНО), се предвижда възможност в едногодишен срок от влизането на закона в сила оценителите на земеделски земи, включени в списъка по чл. 19а, ал. 8 ЗСПЗЗ, да подадат заявление и по право да се впишат в регистъра по чл. 15 ЗНО. Право за вписване при облекчени условия ще имат и лицата по висящи производства за включване в списъка по чл. 19а, ал. 8 ЗСПЗЗ, които се довършват от министъра на земеделието и храните. В този случай оценителите имат право да се впишат в регистъра на Камарата на независимите оценители в 3-месечен срок от обнародването на списъка в “Държавен вестник”.
След изтичането на едногодишния срок от влизане в сила на закона, оценки на земеделски земи и съдебно-счетоводни експертизи по чл. 19а, ал. 8 ЗСПЗЗ ще могат да се извършват само от независими оценители, вписани в регистъра по чл. 15 от Закона за независимите оценители.
4. За правното положение на органите по поземлената собственост
Промяната в чл. 33 (§ 13) отразява структурните промени в системата на органите по поземлената собственост и статута на общинските служби по земеделие като териториални звена към областните дирекции “Земеделие”. Уреждат се и заварените трудови и служебни правоотношения на служителите от общинските служби по земеделие, които съгласно § 26 от ПЗР се запазват по реда на чл. 123 от Кодекса на труда, съответно по чл. 87а от Закона за държавния служител.
Стойка КУРТЕВА, юрист
Юлия СТОЙКОВА, юрист
____________
1 Сходно законодателно решение е било възприето в Словакия Закон 503/2003 е предвидил незаявената земя след 31.08.2005 г. да бъде национализирана и след 31.08.2006 г. по силата на закона да бъде прехвърлена в собственост на общините. Но законът ограничава правото на разпореждане на общините като нов собственик за срок от 10 години да прехвърлят тази земя. Bandlerovб Anna, (Sr) Lazнkovб Jarmila, (Sr), Some Reasons That Influence Agrarian Land Market Development Case Of Slovakia.
2 Съгласно чл. 37в, ал. 10 ЗСПЗЗ земи от държавния и общинския поземлен фонд, които не могат да се обособят в самостоятелни масиви и за тях не са сключени договори за наем или за аренда, преди издаването на заповедта за разпределение на ползването, могат да бъдат предоставени на ползватели на съответните масиви по тяхно искане със заповед на министъра на земеделието и храните или на оправомощено от него лице, съответно на кмета на общината. Имотите се отдават за едногодишно ползване след заплащане на по-високата сума между най-високата тръжна цена за землището за земите от държавния поземлен фонд за годината и размера на средното годишно рентно плащане за землището в общината. На основание чл. 37в, ал. 11 за земи от държавния и общинския поземлен фонд, за които посоченият ред за отдаване не е изпълнен, се счита, че се ползват без правно основание, и за тях се дължи трикратният размер на средното годишно рентно плащане за неправомерно ползване по заповед на директора на ОДЗ за земите от ДПФ (чл. 24, ал. 7), и по заповед на кмета на общината за земите от ОПФ (чл. 34, ал. 6).
