ВЪПРОС: Сключих като купувач предварителен договор с едноличен собственик на недвижим имот – нива за закупуване на 1/3 идеална част от него за сумата от 8000 лв., които заплатих веднага на продавача, което е отразено в договора. Причината за сключване на подобен предварителен договор бе липсата на всички изискуеми за сделката документи у продавача. А сключихме предварителния договор само за 1/3 идеална част от имота, защото само за толкова имах пари към този момент – целият имот бяхме оценили на 24 000 лв. С изненада обаче установих още преди да настъпи уговорения между нас в договора срок за сключване на окончателната сделка, че моят продавач е продал целия имот, част от който беше предмет на нашия договор, на трето лице и то въпреки уговорената в договора неустойка в размер на 1000 лв. при неизпълнение. И сега не знам как е най-добре да постъпя и какви възможности имам във връзка с този договор, поради което се обръщам към Вас с молба да ги опишете.
П. Василев, Пловдив
ОТГОВОР: В така създалата се ситуация най-важното за нашия читател е да дефинира приоритетите си и според това да търси правни възможности за реализирането им. Защото ако правният интерес е читателят да придобие въпросната идеална част от имота, препоръчителните равни възможности ще са едни, а ако просто иска да си получи обратно платените по този договор суми ведно с неустойката, правните му възможности ще са други.
Да предположим, че читателят иска да придобие все пак въпросната идеална част от недвижимия имот.
Очевидно първото затруднение за това му намерение ще е обстоятелството, че имотът, от който му е обещана идеална част, вече не е в патримониума на неговия продавач. Тоест неговата първа задача ще бъде да направи необходимото този имот отново да се върне в собственост на продавача по предварителния договор. За целта читателят може да се възползва от възможността, която предоставя чл. 135 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД) да заведе надлежен иск. Според този член кредиторът може да иска да бъдат обявени за недействителни спрямо него действията, с които длъжникът го уврежда, ако длъжникът при извършването им е знаел за увреждането, като ако увреждащото действие е възмездно, лицето, с което длъжникът е договарял, също е трябвало да знае за увреждането. В случай че увреждащото действие, извършено от длъжника, е в полза на съпруг, низходящ, възходящ, брат или сестра на длъжника, то знанието у тези лица за целеното увреждане се предполага.
Безспорно е, че продавачът по предварителния договор се явява длъжник спрямо купувача – задължен е да му прехвърли собствеността върху обещаната идеална част, а купувачът на свой ред има качеството на кредитор по този предварителен договор – или приложението на чл. 135 ЗЗД е напълно възможно.
Ако увреждащата разпоредителна сделка е извършена от продавача по предварителния договор безвъзмездно, не е необходимо да се доказва, че третото лице, придобило имота, е знаело, че той вече е бил обещан на друг и че се действа в негов ущърб. Същото се отнася и при възмездна сделка, извършена от продавача – длъжник в полза на изброените по чл. 135 ЗЗД лица.
Ако обаче продавачът – длъжник е извършил възмездната сделка, с която е отчуждил имота, в полза на лица извън кръга на изброените в чл. 135 ЗЗД, то за купувача – ищец по иска по чл. 135 ЗЗД ще възникне необходимост да докаже знанието за вредоносния ефект на сделката върху неговите интереси.
Това доказване може да се извърши със различни доказателствени средства.
Така например, ако купувачът се е възползвал от новата възможност, която Правилникът за вписванията предостави след последните изменения и допълнения в него и по-специално чл. 4, ал. 1, б. „е“, а именно – да се впише предварителният договор, доказването за наличие на знание от новия приобретател на вече обещания имот ще бъде много улеснено. Защото вписването в съответните регистри, водени от Агенцията по вписванията, се счита, че има за последица узнаването на вписаните обстоятелства от неограничен кръг лица. Въпросът, дали тези лица наистина са узнали за съответното вписване, е без значение и неотносим – достатъчно е, че са имали възможност да узнаят. Така, за да се установи знание за увреждането от страна на третото лице, е необходимо единствено да се установи, че този предварителен договор е бил вписан, и нищо друго.
В случай обаче, че този договор не е бил вписан в службата по вписванията, то купувачът – кредитор не губи възможността си да установи за знанието на увреждането у новия приобретател на имота. Този факт, това знание може да се установява със свидетелски показания в хода на висящия процес.
Но провеждането на този процес по чл. 135 ЗЗД ще е напълно излишен, ако преди това купувачът не е направил постъпки да си гарантира сигурността, че след като имотът се върне обратно в патримониума на неговия продавач, именно той, купувачът, ще го придобие впоследствие и няма да го изпревари друг кредитор или дори самият собственик на имота, като отново го продаде в полза на същото или на друго трето лице.
За целта ще е необходимо купувачът -длъжник преди да предяви иска по чл. 135 ЗЗД, да е завел иск за сключване на окончателен договор по чл. 19 ЗЗД пред съда.
Този иск се предявява пред съда по местонахождението на недвижимия имот. След предявяването на този иск по чл. 19 ЗЗД купувачът следва да предяви иска по чл. 135 ЗЗД, като поиска от съда, пред който искът за сключване на окончателен договор е висящ, да спре разглеждането му до произнасянето на съда по иска по чл. 135 ЗЗД.
Обръщаме внимание, че и двете искови молби подлежат на вписване във същата тази служба по вписванията, като вписването им има същата цел – да оповести на третите лица, че за този имот има правен спор. По аргумент от противното (чл. 135, ал. 1 предл. последно от ЗЗД) правата, придобити от третите лица след вписване на исковата молба, ще бъдат непротивопоставими на ищеца.
Именно поради така описания ефект на вписването на исковата молба не е необходимо да се иска допускане на обезпечителна мярка възбрана върху спорния недвижим имот. Но трябва да се отбележи, че практиката на съдилищата е разнообразна и че не са редки случаите, в които съдът уважава подобни искания и допуска налагането на възбрана върху спорния имот като обезпечителна мярка.
След успешното провеждане на иска по чл. 135 ЗЗД купувачът-длъжник има всички шансове искът му за сключване на окончателен договор за въпросната 1/3 ид. част да бъде уважен. Благоприятно за него е, че неговият продавач е собственик на целия имот, идеална част от който е обещал да му продаде. Защото, ако имаше и други съсобственици, включително при условията на съпружеска имуществена общност, тъй като съдът по иска по чл. 19 ЗЗД е длъжен да провери, подобно на нотариуса, дали са налице всички необходими условия за сключване на окончателен договор, съдът щеше да изисква, за да уважи иска, и декларация по чл. 33 ЗС от останалите съсобственици. Тоест, че тази идеална част им е предложена за изкупуване и те са отказали да я изкупят.
След постановяване на съдебните решения и по двата иска, с които тези искове са уважени, те трябва да се отбележат в службата по вписванията по същия начин, по който е вписана исковата молба за завеждането им. Ако това не стане в рамките на шест месеца от постановяване на решението, действието на вписването на исковата молба спрямо третите лица, което разгледахме по-горе, отпада и правата на третите лица се стабилизират.
Другата възможност за купувача е да развали предварителния договор поради виновно неизпълнение от страна на купувача и да търси обратно платената от него сума като продажна цена, както и договорената неустойка.
За целта препоръчваме самото изявление за разваляне на купувача да бъде обективирано в нотариална покана, която да се връчи чрез съответен нотариус по местонахождението на продавача, за да има безспорни доказателства в един евентуален съдебен процес, че е налице изявление за разваляне поради виновно неизпълнение на продавача, за да се парират евентуалните възражения на продавача, че купувачът е неизправната страна, защото на уговорената дата не се е явил пред нотариус или не е платил остатъка от договорената продажна цена.
Що се отнася до искането за връщане на платената по този договор сума от страна на купувача като продажна цена, считаме, че такова искане не е възможно да бъде направено по реда на заповедното производство, с оглед на това, че предварителният договор, дори и да има нотариална заверка на подписите, не представлява досежно искането за връщане на платената продажна цена безспорно доказателство, че тя се дължи обратно, тъй като, както посочихме вече, по този въпрос е възможно да възникне правен спор.
Именно поради това смятаме, че купувачът следва да заяви претенцията си по общия ред, но няма пречка, разбира се, да се опита да се снабди с изпълнителен титул и по реда на заповедното производство. В случай на отказ да му бъде издадена заповед за незабавно изпълнение купувачът все още ще разполага с възможността да търси тези суми по общия ред.
Твърде е възможно обаче купувачът, дори и успешно провел осъдителния иск за връщане на даденото по предварителния договор и за присъждане на неустойка на иска, да не може да се удовлетвори по принудителен ред, в случай че продавачът – ответник няма никакво имущество освен вече отчуждения в полза на третото лице недвижим имот.
Поради това препоръчваме проверка какви имущества има длъжникът да се направи още преди завеждане на каквото и да е съдебно производство срещу продавача. В случай че се установи, че продавачът – длъжник няма друго имущество освен вече отчуждения имот, то тогава купувачът ще има правен интерес и възможност да заведе разгледания по-горе иск с правно основание чл. 135 ЗЗД, като целта му ще бъде да върне продадения имот в патримониума на длъжника, но не за да го придобие като купувач, тъй като предварителният договор е вече развален, а за да насочи срещу него бъдещото принудително изпълнение. Като всичко казано във връзка с провеждането на този иск и с доказването на знанието за увредата от страна на третото лице – нов приобретател на имота, е приложимо и тук.
В заключение – в случай на неизпълнение купувачът по предварителния договор има избор между това, дали да осъди на купувача да изпълни предварителния договор, или да го осъди да върне обратно получените суми и уговорената неустойка, като и в двата случая може да ползва иска по чл. 135 ЗЗД, за да гарантира евентуалното удовлетворение на избраната от него възможност.
Мариела ПАВЛОВА, нотариус
