Изисквания при продажба на наследство, в което има земеделски земи

ВЪПРОС: Баща ми почина на село и остави там къща, земеделски земи и движими вещи. Чрез саморъчно завещание той е определил на всяко от трите си деца различни идеални части от това имущество. Ние сме двама братя и една сестра и аз желая да продам на трето лице полагаемия ми се съгласно завещанието дял от бащините имоти. Смятам да прехвърля собствеността върху имотите чрез договор за продажба на наследство по чл. 212 от Закона за задълженията и договорите. Необходимо ли е, преди да продам дела си, да го предложа за изкупуване и на брат ми и сестра ми, съобразно изискването на чл. 33 от Закона за собствеността? Нужно ли е да се впише договорът за продажба на наследство, в което има земеделски земи, за да породи правни последици?
Благой Тасев, Добрич

ОТГОВОР: Съгласно общото правило на нормата на чл. 33, ал. 1 от Закона за собствеността (ЗС) съсобственикът може да продаде своята част от недвижимия имот на трето лице само след като представи пред нотариуса писмени доказателства, че е предложил на другите съсобственици да купят тази част при същите условия и декларира писмено пред него, че никой от тях не е приел това предложение.
Целта на нормата е да се предвиди възможност за прекратяване на съществуващата съсобственост върху недвижим имот. Нуждата от прекратяване възниква поради затрудненията, свързани със съвместното упражняване на правомощията на ползване и разпореждане с подобни имоти. Уреденото в нея задължение относно реда за предлагане за продажба на притежавана част от недвижим имот ползва останалите съсобственици, като им дава възможност за окрупняване на дяловете им или ликвидиране на съсобствеността.
Нормата е императивна и не е възможно лицата по договорен път предварително да се окажат от упражняване на предоставените от нея права. В случай че съсобственикът не представи необходимите доказателства за изпълнение на изискванията на чл. 33 ЗС при извършване на продажбата, нотариусът отказва да изповяда сделката. Ако сделката бъде сключена в нарушение на горните правила, чл. 33, ал. 2 ЗС урежда иск в полза на заинтересования съсобственик за изкупуване на частта на продавача при действително уговорените условия.
Законовите изисквания при продажба на земеделски земи са уредени от чл. 4а от Закона за собствеността и ползването на земеделските земи (ЗСПЗЗ). Той предвижда право за ползвателя, с когото собственикът има сключен договор за аренда или договор за наем за срок пет и повече години, и е ползвал имота една и повече години, да купи земеделската земя при същите условия, при които се продава на третото лице. Алинея 5 от същата разпоредба съдържа изрична препратка, съгласно която при съсобствена земеделска земя правото на изкупуване на ползвателите по чл. 4а ЗСПЗЗ се прилага след правото на изкупуване на съсобствениците по чл. 33 ЗС. Видно от цитирания текст,
чл. 33 ЗС намира приложение и при продажбата на земеделски земи.
При земеделските земи изискванията на чл. 33 ЗС са допълнително утежнени от специалната норма на чл. 4а ЗСППЗЗ. С нея ползвателите на земеделски земи са включени като следваща категория лица след съсобствениците, които имат законово право при продажба да изкупят продавания имот преди третото лице-купувач. Въведените допълнителни изисквания са мотивирани с прилагането на един от заложените в основата на нашата поземлена реформа принципи, според който земеделската земя следва да се предоставя на тези лица, които я обработват.
Използвано е познатото от чл. 33 ЗС нормативно разрешение, в което при продажбата собственикът представя писмени доказателства, че е предложил на лицата с право на изкупуване да купят земеделската земя при същите условия и декларация, че те не са приели предложението. Нормата на чл. 4а ЗСППЗЗ е императивна. В случай че собственикът не представи необходимите доказателства за изпълнение на изискванията й, нотариусът отказва да изповяда сделката. При неспазване на предписанията на чл. 4а ЗСППЗЗ в ал. 2 от разпоредбата е предвиден иск на ползвателя за изкупуване на земеделската земя при действително уговорените условия.
Както се вижда, нормите на чл. 33 ЗС и чл. 4а ЗСППЗЗ, са твърде сходни по отношение характеристиките на предвиденото от тях право на изкупуване и механизмите за неговата защита. Като се е водел от текста на чл. 33 ЗС, законодателят е създал въз основа на него в лицето на чл. 4а ЗСППЗЗ идентичен способ за изкупуване на земеделски земи, който ползва и друга категория лица освен съсобствениците.
Въвеждането на ползвателите в кръга на лицата, които имат право да изкупят имота от собственика преди продажбата му на трето лице, основателно е критикувано от правната теория. Макар и донякъде оправдано от практически съображения, то поставя съществени пречки пред собственика и затруднява упражняването на правомощието му за разпореждане с притежаваната земеделска земя.
Установените от чл. 33 ЗС изисквания при продажба на съсобствен имот не са универсално приложими и съдебната практика е предвидила изключения от тях.
Такова изключение е уредено в ТР № 50 от 01.06.1956 г. на ОСГК на ВС за продажбата на наследство, в което има недвижими имоти. Решението разглежда въпроса отнасят ли се изискванията на чл. 33 ЗС за продажбата на трето лице на наследство с включени в него недвижими имоти, както и на наследство, състоящо се само от недвижими имоти.
Разпоредбата на чл. 33 ЗС има ограничителен характер и за това тя следва да се приложи само при продажбата на част от съсобствен недвижим имот. Предписанията й обаче не могат да се прилагат при продажба на част от съсобствена движима вещ. По същите съображения разпоредбата на чл. 33 ЗС не може да се приложи и към продажбата на наследство.
При продажбата на наследство важат правилата на чл. 212 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД). Щом като продажбата на наследство се урежда със специални норми и в тях не се съдържат ограничения като в чл. 33 ЗС, въпросните ограничения не могат да бъдат приложени спрямо нея. Ограниченията на чл. 33 ЗС не могат да намерят приложение в случай на продажба на наследство и поради това, че при продажбата не се определят неговите предмети и сред тях може да има освен недвижими имоти, също и движими вещи, за които ограниченията не се отнасят. Не може да се извърши разделяне на продажбата, като се допуска изкупване само на недвижимия имот от наследството.
Член 33 ЗС не намира приложение при продажба на наследство, което се състои само от недвижими имоти, както поради ограничителното приложение на тази разпоредба относно продажба на част от съсобствен недвижим имот, така и поради обстоятелството, че когато се продава наследство, без да се определят предметите му, не може да се приеме, че то се състои само от недвижими имоти. В този случай законът третира наследството като съвкупност от права и задължения и затова установява сравнително лек режим за продажбата му.
Въз основа на изтъкнатите съображения, ВС е приел, че
чл. 33 ЗС няма приложение при продажба на наследство, в което има недвижими имоти, включително и тогава, когато наследството се състои само от недвижими имоти.
Изложените аргументи на съда по отношение приложното поле на чл. 33 ЗС са напълно относими и към нормата на чл. 4а ЗСППЗЗ. Тя също има общ характер в случаите на продажба на наследство и това налага ограничителното й прилагане спрямо чл. 212 ЗЗД. Нормата на ЗСПЗЗ следва да се отнася само до продажбата от граждани или юридически лица на земеделска земя, без да обхваща продажбата на наследство, в което са включени или което изцяло е съставено от земеделски земи. По този начин се постига единно и непротиворечиво прилагане на цитираните разпоредби на ЗС и ЗСПЗЗ и се възприемат утвърдените от съдебната практика разрешения за подобни случаи. Подобно виждане е изцяло в духа на ТР № 50 от 01.06.1956 г. на ОСГК на ВС и поддържа неговата концепция за установяване на облекчен режим за продажбата на наследство като съвкупност от права и задължения. С оглед на изложеното,
нормата на чл. 4а ЗСППЗЗ също не следва да се прилага при продажба на наследство, в което има земеделски земи, включително и тогава, когато наследството се състои само от земеделски земи.
Поради това в разглеждания казус лицето не е длъжно преди да продаде дела си от наследството да го предложи за изкупуване на останалите съсобственици съобразно изискването на чл. 33 ЗС, както и съгласно разпоредбата на чл. 4а ЗСППЗЗ да предложи земеделските земи за изкупуване от ползвателите им.
По отношение на предпоставките за извършване на сделката, продавачът единствено е задължен от закона да докаже качеството си на наследник. Това става чрез представяне на удостоверение за наследници на починалото лице, на завещания, договори за делба, съдебни решения и др. За да бъдат спазени изискванията на чл. 212 ЗЗД, наследството следва да се продаде изцяло, без да се посочват неговите предмети.
Договорът е формален. Продажбата на наследство трябва да бъде в писмена форма и подписите на договарящите да бъдат нотариално заверени. Така извършената продажба на наследство е действителна, независимо от това, дали в наследството има недвижими имоти. Нормата на чл. 112 ЗЗД се явява специална спрямо чл. 18 ЗЗД и изключва нейното приложение при продажбата на наследство, съставено изцяло или отчасти от недвижими имоти.
За да може да бъде противопоставен на трети лица, законът изисква договорът да бъде вписан.
Вписването се извършва с оглед защитата на третите лица, които са договаряли с прехвърлителя¹.
Неспазването на това изискване обаче не е от значение за действителността на продажбата между страните.
За да бъде вписан, договорът трябва да съдържа дата и място на сключване и продажната цена на наследството, както и собственото, бащиното и фамилното име, местожителството и единният граждански номер на страните по сделката, а когато страна е едноличен търговец или юридическо лице, посочват се фирмата, съдът и номерът на фирменото дело, организационната форма и седалището, номерът по БУЛСТАТ и данъчният номер. Вписването се извършва по разпореждане на съдията по вписванията от службата по вписванията по местонахождението на недвижимия имот. Когато в наследството има недвижими имоти, които се намират в различни райони, договорът за продажба на наследство се вписва по писмена молба на заинтересования от съдиите по вписванията на всеки от тези райони.
В заключение следва да се посочи, че с настоящия казус се добавя още един аспект към проблемите, свързани с новите разпоредби в ЗСПЗЗ, регламентиращи реда за продажба на земеделски земи. Действащата нормативна база не дава изчерпателна и непротиворечива уредба на въпроса за приложението на чл. 4а. ЗСППЗЗ и чл. 33 ЗС при продажба на наследство, в което има земеделски земи.
Проблемът е предоставен за разрешаване на правоприлагащите органи и е намерил своя отговор в съдебната практика в лицето на ТР № 50 от 01.06.1956 г. на ОСГК на ВС. Въпросното тълкувателно решение установява общото правило при продажба на наследство, в което има недвижими имоти. Предложеното от него разрешение е относимо спрямо земеделските земи като вид недвижими имоти и не противоречи на нормите на ЗСПЗЗ. Поради това, то следва да намери приложение и при продажбата на наследство, в което има земеделски земи. Въпреки изложеното, една изрична законодателна редакция в ЗСППЗ би прекратила нуждата въпросното разрешение да се извлича по тълкувателен път и би осигурила еднаквото и непротиворечиво прилагане на законовите текстове.