Списание „Собственост и право“, 2026 г., кн. 1
Принципът Nemo plus juris ad alium transferre potest quam ipse habet
Действащото българско вещно и облигационно право се основават на принципа, че никой не може да прехвърли повече права, отколкото притежава – Nemo plus juris ad alium transferre potest quam ipse habet.
Този принцип има няколко проявления, които засягат последващи сделки с вещи, и различни разрешения спрямо различните случаи:
– сделки с движими вещи;
– сделки с недвижими имоти;
– владение върху чужд имот;
– разваляне на договори;
– ипотеки;
– принудително изпълнение.
Продажба на чужда движима вещ
Съгласно чл. 78, ал. 1 от Закона за собствеността (ЗС), който придобие по възмезден начин владението на движима вещ или на ценна книга на приносител на правно основание, макар и от несобственик, но без да знае това, придобива собствеността, освен когато за прехвърлянето на собствеността върху движимата вещ се изисква нотариален акт или нотариална заверка на подписите. Това правило се прилага и за придобиване на други вещни права върху движима вещ.
Това правило е изключение от общия принцип, че никой не може да прехвърли права, които няма (право на собственост), поради необходимостта от по-голяма гъвкавост на оборота с движими вещи, и прекъсването на веригата от безкрайни реституционни дела. Такова правило не се съдържа в закона за недвижими имоти, както е подчертано в самата разпоредба на чл. 78, ал. 1 ЗС – правилото не се прилага, ако за прехвърлянето се изисква нотариален акт.
По аргумент от противното, ако за прехвърлянето на собствеността се изисква форма – нотариален акт, то който придобие недвижима вещ от несобственик, той не придобива собствеността.
Продажба на чужд недвижим имот
Продажбата на недвижим имот от несобственик няма порок – тя не е невалидна, недействителна или нищожна, а представлява договор, който не може да бъде изпълнен от продавача, който макар да получава цената, не може да прехвърли собствеността върху имота, защото тя не му принадлежи.
Сделка за продажба на чужд имот не е нищожна, но не прехвърля вещни права. Съдебната практика трайно приема, че на действителния собственик са непротивопоставими правата, които трето лице е придобило върху вещта, макар и чрез валидна правна сделка, но от несобственик. Обстоятелството, че придобивната сделка от несобственик не е нищожна и обвързва страните по нея, не означава, че придобитите с нея права са противопоставими на действителния собственик, а намира приложение принципът, че никой не може да прехвърли повече права от тези, които притежава. Без значение е добросъвестността на приобретателя – той не придобива собствеността по силата на самата сделка, макар че може да се ползва от кратката придобивна давност съгласно чл. 70, ал. 1 ЗС – Решение № 786 от 19.11.2009 г. на ВКС по гр. д. № 6231/2007 г., I г. о., ГК, Определение № 142 от 18.12.2008 г. на ВКС по гр. д. № 3542/2008 г., II г. о., ГК.
Прехвърлянето на чужда вещ, както и последващите разпоредителни действия с нея, са непротивопоставими на действителния собственик, независимо от вписването на съответните сделки и без оглед на това дали и кога е вписана исковата молба, с която действителният собственик претендира правото си на собственост – Решение № 847 от 08.12.2009 г. на ВКС по гр. д. № 1861/2008 г., III г. о., Решение № 760 от 18.12.2024 г. на ВКС по к. гр. д. № 2634/2023 г., т. 3 от Тълкувателно решение № 6 от 14.03.2014 г. на ВКС по т. д. № 6/2013 г., ОСГТК.
Вписването на актовете за собственост няма правно значение относно собствеността, а единствено оповестява за възможните права на трети лица. В случаите, когато се прехвърля чужд имот, ако праводателят не е бил собственик, не се прилага правилото на чл. 88, ал. 2 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД) – развалянето на договори, които подлежат на вписване, не засяга правата, придобити от трети лица преди вписване на исковата молба. Това е така, защото правото на собственост не е съществувало при прехвърлянето си, и в този смисъл няма разваляне. В случаите, при които спорещите страни са придобили вещни права върху един и същ имот, но от различни праводатели, за решаването на спора за собственост от значение е чий праводател е бил действителен собственик на имота, а не кой от тях е вписал по-рано акта за придобиване на собствеността, с който се легитимира. Тоест вписването в този случай не дава защита на несобствениците или на лицата, които са придобили имот от праводатели, които не са собственици, спрямо действителните собственици на спорния имот – Решение № 68 от 20.02.2012 г. на ВКС по гр. д. № 719/2011 г., I г. о., ГК.
Владение върху имот, придобит от несобственик
Правното основание съставлява юридически акт с вещноправни последици – прехвърлителни сделки, административни актове с вещноправни последици, съдебните решения по конститутивни искове относно правото на собственост или ограничено вещно право (т. 9 от ППВС № 6 от 27.12.1974 г. по гр. д. № 7 от 1974 г.). Когато праводателят по сделка с право на собственост върху недвижим имот не е бил собственик, то не настъпва вещнотранслативният ефект на сделката. Обстоятелството, че прехвърлителят не е притежавал собственост и включеното в нея вещно правомощие да владее имота, не е пречка установената от приобретателя фактическа власт да бъде квалифицирана като владение. Владението е фактическо състояние (за разлика от правото на владение, което е субективно право) и правната уредба на субективните права е неприложима към факти. Лицето, закупило недвижим имот от несобственик и противопоставящо възражение по чл. 79, ал. 2 ЗС на лице, закупило същия имот от същия праводател и вписало акта си преди този на лицето, претендиращо придобивна давност, е добросъвестен владелец, щом не е доказано в процеса, че е знаело, че праводателят му не е собственик – Решение № 86 от 30.10.2020 г. на ВКС по гр. д. № 3076/2019 г., II г. о., ГК.
При продажбата на недвижим имот от несобственик, когато купувачът по тази сделката не е знаел, че прехвърлителят не е собственик на имота, владението е добросъвестно и имотът може да се придобие с кратката 5-годишна придобивна давност (Решение № 172 от 26.06.2013 г. на ВКС по гр. д. № 929/2012 г., I г. о., ГК). Владението, основано на нищожен договор, е недобросъвестно и е необходимо имотът да се владее 10 години, за да се придобие – Решение № 492 от 28.05.2009 г. на ВКС по гр. д. № 1376/2008 г., IV г. о., ГК.
Последици от разваляне на договори и евикция при нищожно придобивно основание
Продавачът отговаря, ако трети лица имат право на собственост или други права по отношение на вещта, които могат да противопоставят на купувача, освен ако последният е знаел това – чл. 188 ЗЗД. При евикция е налице неизпълнение на задължението на продавача да прехвърли правото на собственост поради противопоставими права на трети лица и затова купувачът може да развали договора за продажба по реда на чл. 87, ал. 3 ЗЗД и да търси обезщетение за вредите, които претърпява от неизпълнението (чл. 189, ал. 1 ЗЗД), стига да е добросъвестен, т. е. да не е знаел, че купува от несобственик или че трети лица имат права върху вещта (чл. 188 ЗЗД) – Решение № 224 от 18.10.2017 г. на ВКС по гр. д. № 4402/2016 г., IV г. о., ГК.
Обратното действие на развалянето на договор, подлежащ на вписване, не засяга правата, които трети лица са придобили преди вписването на исковата молба за разваляне – Решение № 219 от 15.IV.1986 г. по гр. д. № 102/1986 г., I г. о. на ВС. С влизане в сила на решението за разваляне на договора поради неизпълнение от длъжника – приобретател, когато договорът не е за продължително или периодично изпълнение, в отношенията между страните облигационната връзка отпада с обратно действие и възниква задължение за връщане на даденото, тъй като при обратното действие даденото остава без основание. Ако имотът е прехвърлен на трето лице, преди да се впише исковата молба за разваляне на договора, правата на третото лице се запазват – чл. 88, ал. 2 ЗЗД. В този случай прехвърлителят не може да претендира връщане в натура, а може да претендира възстановяване на стойността на имота – чл. 57, ал. 2 ЗЗД – Решение № 112 от 18.07.2013 г. на ВКС по гр. д. № 509/2012 г., III г. о., ГК.
Правилото на чл. 88, ал. 2 ЗЗД, че третите лица запазват правата си, обаче не е приложимо, когато цялата верига на собствеността започва от несобственик, включително при нищожност на завещание – Решение № 128 от 28.02.2024 г. на ВКС по гр. д. № 1522/2023 г., II г. о., ГК, Решение № 79820 от 30.04.2020 г. на СРС по гр. д. № 61512/2017 г. В тези случаи, при изначална нищожност на завещание, и последваща верига от прехвърлителни сделки, правото на собственост не се прехвърля на третите лица, защото техният първоначален праводател – заветник, не го е притежавал. Те единствено могат да придобият собствеността въз основа на владение.
Ипотекиране на чужд имот
Съгласно чл. 167, ал. 3 ЗЗД ипотека може да се учреди само върху имоти, които при сключването на договора принадлежат на лицето, което я учредява.
В част от съдебната практика се застъпва становището, че законната ипотека е недействителна, ако при вписването ѝ имотът не принадлежи на лицето, в тежест на което се учредява, и въпросът за собствеността е преюдициален относно действителността на ипотеката. Ако договорът за продажба на недвижимия имот, върху който е учредена ипотеката, е нищожен, то купувачът по същия договор не е придобивал правото на собственост върху имота и поради това не би могъл да учреди валидно ипотека за свое задължение и в тежест на действителния собственик. Страни по ипотечния договор са кредиторът и собственикът на ипотекирания имот. Изискването ипотеката да се учредява върху собствения имот не е самоцелно, а е вследствие на обстоятелството, че същата се учредява чрез конститутивна сукцесия и тя е производна на правото на собственост върху имота. От това следва, че към момента на завършване на фактическия състав на учредяване на ипотеката следва да бъде установено, че учредилият ипотеката е собственик на имота. Ако основанието за тази легитимация – било то оригинерно или деривативно – бъде прогласено за нищожно или е нищожно на някакво основание, то с оглед правните последици на нищожността, същото с обратна сила никога не е пораждало желаната правна последица и никога не е осигурявало като такава вещноправната транслация на собствеността. Тогава когато тази нищожност е прогласена и със съдебен акт, същата очевидно отрича придобиване на правото на собственост на приобретателя по нищожната сделка изначално и безусловно, т.е. към нито един момент приобретателят по тази сделка не може да се нарече собственик на този имот, и ипотеката е нищожна – Решение № 60253 от 02.02.2022 г. на ВКС по гр. д. № 3299/2020 г., III г. о., ГК и др. В действащото наше законодателство не е предвидена възможност ипотеката да запази действието си, ако кредиторът е добросъвестен, и тогава когато ипотекираният имот принадлежи на друго лице, което няма отношение към учредената ипотека – Решение № 383 от 20.05.2009 г. на ВКС по гр. д. № 258/2008 г., IV г. о., ГК.
За да се прогласи нищожността на ипотека поради учредяването ѝ от несобственик, в делото по установяване на собствеността следва да участва и ипотекарният кредитор, в противен случай решението по отричане на правото на собственост на ипотекарния длъжник не го обвързва – Определение № 405 от 28.06.2017 г. на ВКС по т. д. № 900/2017 г., I т. о., ТК.
В хипотезите, когато се разваля договор, а не когато изначално липсва вещнопрехвърлителен ефект, има значение кога е вписана исковата молба за разваляне на договора за прехвърляне на собствеността – ако е преди вписването на ипотеката, то тя не може да има действие по отношение на имота – Решение № 414 от 29.10.2012 г. на ВКС по гр. д. № 222/2012 г., I г. о., ГК.
Публична продан на чужд имот
Съгласно чл. 496, ал. 2 ГПК от деня на влизане в сила на постановлението за възлагане купувачът придобива всички права, които длъжникът е имал върху имота. Правата, които трети лица са придобили върху имота, не могат да бъдат противопоставени на купувача, ако тези права не могат да се противопоставят на взискателите. Съгласно чл. 499, ал. 1 ГПК, ако с влязло в сила решение бъде установено, че длъжникът не е бил собственик на продадения имот, купувачът може да иска внесената от него цена, ако тя още не е изплатена на взискателите, а ако е била изплатена, той може да иска от всеки от тях, както и от длъжника това, което е получил.
Сходно е положението, когато изпълняемото право не съществува и е налице привиден кредитор – съгласно т. 1 от Тълкувателно решение № 4 от 11.03.2019 г. на ВКС по т. д. № 4/2017 г., ОСГТК възлагането при публична продан на привиден кредитор не поражда вещнопрехвърлителен ефект.
Стабилитета на публичната продан не се отнася за случаите, когато е продаден имот, който не е на длъжника, или когато отпаднат с обратна сила правата на взискателя, а имотът е възложен на него – Решение № 157 от 17.12.2018 г. на ВКС по гр. д. № 4207/2017 г., I г. о., ГК. Правата си третото лице, което твърди, че е собственик на имота, отричащо правото на длъжника, може да защити по исков ред, но не искайки прогласяване недействителността на постановлението за възлагане, а заявявайки свои вещни права, отричащи правата на длъжника, и съответно на купувача по публичната продан. Няма значение и дали възбраната и постановлението за възлагане са вписани преди исковата молба. Вписването на искови молби за нищожност или унищожаване на актове, подлежащи на вписване, има само оповестително действие, а нормата на чл. 453, т. 2 ГПК, според която на взискателя и присъединилите се кредитори не могат да се противопоставят решенията по исковите молби, подлежащи на вписване, които не са били вписани преди възбраната, не е приложима в хипотеза, при която вписването има оповестително действие – Решение № 41 от 05.03.2015 г. на ВКС по гр. д. № 5464/2014 г., I г. о., ГК. Но когато трето лице придобие права от публична продан, основание за неговото придобиване е заплащането на предложената цена на търга. В този случай придобитите от него права не са лишени от основание и не подлежат на връщане – Определение № 2286 от 13.05.2024 г. на ВКС по гр. д. № 3594/2023 г., I г. о., ГК.
Длъжник в изпълнителното производство не може да се легитимира като собственик на продадения имот, тъй като завещанието в негова полза не поражда правно действие като нищожно, то като собственик не може да се легитимира и купувачът на имота в публичната продан, тъй като законът поставя неговите права върху имота в пряка зависимост от наличието у длъжника на такива – Решение № 20170 от 06.12.2023 г. на СРС по гр. д. № 47055/2021 г.
Иван НИКОЛАЕВ, адвокат
