Списание „Собственост и право“, 2024 г., кн. 9
Анализ на актуалната практика
Близо 25 години след влизането в сила на Закона за устройство на територията (ЗУТ) правните въпроси за вещноправното действие на регулацията не губят своята актуалност. Анализът на натрупаната практика по § 8 от ПР на ЗУТ относно прилагането на заварените дворищнорегулационни платове, както и по прилагането на плановете за регулация, одобрени при действието на ЗУТ, показва че са създадени различни регионални практики, част от които не намират опора в действащия закон.
Предмет на разглеждане в настоящото изложение са грешките, допускани при тълкуване на правните последици от отпадане на отчуждителното действие на заварените дворищнорегулационни планове и по конкретно схващането, че до прилагане на заварения дворищнорегулационен план (ДРП) по реда на § 8, ал. 2 ПР на ЗУТ дворищнорегулационните парцели с неуредени сметки по регулация са съсобствени между собственика на имота, за който е отреден парцелът, и собственика на придаваемата част от съседния имот, която попада в границите на парцела. Често срещано е в различните правни актове (сделки, искови молби, нотариални актове, актове за общинска собственост и др.) имотите, за които са отредени дворищнорегулационни парцели, но регулацията не е приложена, се описват като идеална част от парцела, определена като съотношение между площта на парцела и площта на имота, за който е отреден, и/или идеална част от парцела, съответстваща на площта на придаваемата част от съседния имот. Налице са и регионални практики на общините по провеждане на т. нар. „прекратяване на съсобственост“ по регулация, с който термин най-често се „обличат“ процедури по прилагане на планове за регулация, завършващи със сключване на договори по чл. 36, ал. 1, т. 2 от Закона за общинската собственост (ЗОС) за прекратяването на съсобственост (каквато изобщо не е налице) върху имоти между общината и физически лица или юридически лица чрез продажба на идеални части от урегулирани поземлени имоти (УПИ) (дворищнорегулационни парцели), за които са съставени актове за общинска собственост.
В отклонение от последователната и безпротиворечива съдебна практика на ВКС по основанията за възникване на съсобственост по регулация, респ. по реда да прилагане на дворищнорегулационните планове (ДРП), одобрени при действието на Закона за териториално и селищно устройство (ЗТСУ – отм.), в някои общини все още се застъпва становище, че до прилагане на заварените подробни устройствени планове, одобрени по реда на предходните благоустройствени закони (§ 6, ал. 1 от ПР на ЗУТ), въпреки отпадналото отчуждително действие или поради отпадналото отчуждително действие на заварен ДРП е налице „съсобственост по регулация“.
Накратко, неправилно се приема, че отпадането на отчуждителното действие на неприложения заварен дворищнорегулационен план е юридически факт, пораждащ съсобственост върху дворищнорегулационния парцел с неуредени сметки по регулация. Нещо повече, неправилно се счита дори и че регулацията, одобрена при действието на ЗУТ също има такъв ефект, тоест че с влизането в сила на план за регулация, ако имотът не е урегулиран по имотните му граници, а в границите на урегулирания поземлен имот (УПИ) попадат и други имоти или части от съседни имоти, възниква съсобственост при квоти, съответстващи на площта на всеки от имотите, отнесена към площта на УПИ.
Правното основание за възникване на съсобственост „по регулация“ беше уредено в отменените благоустройствени закони и се отнасяше за дворищнорегулационните парцели. С дворищнорегулационния план по ЗТСУ (отм.) се отреждаха парцели за имотите, т. е. образуваха се дворищнорегулационни парцели за жилищно и вилно строителство. По този начин собствеността върху имота (неурегулирано дворно място) се трансформираше в собственост върху дворищнорегулационен парцел. Когато границите на дворищнорегулационния парцел не съвпадаха с имотните граници на имота, за който е отреден, а се придаваха части от съседни имоти, е налице „дворищнорегулационен парцел с неуредени сметки по регулация“, а ако два или повече имота се отреждаха в съсобствен дворищнорегулационен парцел, собствеността върху отделен реален имот се трансформираше, с влизането в сила на плана, в собственост върху идеална част от съсобствен дворищнорегулационен парцел. Правилата за отреждане на парцели за имотите и за създаване на съсобствени дворищнорегулационни парцели са уредени в чл. 27 – чл. 31 ЗТСУ (отм.), в редакцията им преди изменението на закона, обн. в ДВ бр. 34 от 2000 г.
При урегулиране на имоти или на части от имоти в общ (съсобствен) дворищнорегулационен парцел по реда на ЗТСУ (отм.) съсобствеността действително се създаваше по силата на самата регулация, като при прилагането на регулацията частите на съсобствениците в образуваните по регулация общи парцели за малкоетажно и средноетажно застрояване се изравняваха, а когато за образувания общ парцел е предвидено многоетажно и комплексно малкоетажно застрояване, частите на съсобствениците съответстваха на стойността на местата, включени в парцела, като регулацията е приложена с влизането на плана в сила.
След 1991 г. правилата на дворищната регулация (чл. 27 – чл. 31 ЗТСУ) относно непосредствения отчуждителен ефект на дворищната регулация, включително и основанието за възникване на съсобственост по силата на регулацията (чл. 29 и чл. 31, ал. 1 и 2 ЗТСУ – отм.), се наложиха в нотариалната практика и в практиката на общините не само за заварените дворищнорегулационни парцели, предназначени за жилищно и вилно застрояване, а и по отношение на парцелите, отредени по регулация за други нужди, като масово тези планове се прилагаха чрез уреждане на „сметки по регулация“ въз основа на несъществуващо отчуждително действие на регулационния план или чрез доброволна делба или прекратяване на съсобственост чрез изкупуване на общинските имоти, „придадени по регулация“.
Разширяването на приложното поле на разпоредбите, уреждащи дворищната регулация в ЗТСУ (отм.) и придаването на вещноправно действие на застроителните и регулационните планове за обществени мероприятия (извън дворищнорегулационните планове), одобрени при действието на ЗТСУ (отм.), както и на плановете за регулация, одобрени при действието на ЗУТ, не намира опора в закона. В този смисъл, ВКС, позовавайки се на способите за придобиване на вещни права съгласно чл. 77 ЗС (правна сделка, придобивна давност или друг начин, предвиден в закон), приема, че „Административният акт е годно основание за възникване на собственост, респ. съсобственост само когато това изрично е регламентирано в нормативен акт“ – Решение № 163 от 29.03.2019 г. по гр. д. № 2953/2017 г. на ВКС, I г. о., както и че „Права в съсобственост по регулация могат да бъдат придобити само при урегулиране на съседни маломерни, неупълномерими имоти при условията на § 49 и § 50 ППЗПИНМ (отм.), респ. чл. 29 ЗТСУ. (отм.)“… „В нормативната уредба липсва законово уреден фактически състав, водещ до придобиване на права в съсобственост в хипотеза на реституиран самостоятелен недвижим имот, който не е заснет в действащия кадастрален и регулационен план, а е включен към момента на възстановяване на собствеността в рамките на урегулиран имот с по-голяма площ, между реституирания собственик и собственика на парцела при права, определени като съотношение на площта на възстановения имот към общата площ на парцела и съответно останалата извън реституирания имот площ към общата площ на парцела. С възстановяването на собствеността в такава хипотеза, реституираният имот се обособява като самостоятелен обект на вещни права, принадлежащ на реституирания собственик. Обстоятелството, че не е изменен регулационният план (респ. подробния устройствен план според терминологията на ЗУТ) и реституираният имот не е урегулиран самостоятелно, а е реална част от парцел по регулационен план, одобрен преди реституцията, не води до възникване на съсобственост със собственика на парцела, щом урегулирането не е в хипотезите на § 49 и § 50 ППЗПИНМ – отм., респ. чл. 29 ЗТСУ отм. и реституцията не касае някои от маломерните, неупълномерими имоти, урегулирани в парцела“ – Решение № 103 от 09.10.2019 г. по гр. д. № 307/2019 г. на ВКС, II г. о.
В ЗУТ или в друг действащ закон не е уредено правно основание за възникване на съсобственост (трансформация на собствеността върху съседни имоти и/или реални части от съседни имоти в съсобственост в идеални квоти), нито при отпадане на отчуждителното действие на заварените неприложени дворищнорегулационни планове, нито при влизане в сила на административен акт, с който се одобрява подробен устройствен план – план за регулация за урегулиране на два или повече поземлени имота и/или реални части от поземлени имоти в границите на един урегулиран поземлен имот. (За изключението по чл. 16, ал. 5, т. 3 ЗУТ виж по-долу).
След изтичане на сроковете по § 6, ал. 2 и ал. 4 от ПР на ЗУТ за принудително прилагане на регулацията по реда на ЗТСУ (отм.), отчуждителното действие на влезлите в сила, но неприложени дворищнорегулационни планове за изравняване на частите в образувани съсобствени дворищнорегулационни парцели и за заемане на придадени поземлени имоти или части от поземлени имоти по заварените ДРП се прекратява (§ 8, ал. 1 от ПР на ЗУТ). Последиците от изтичането на преклузивните срокове по § 6, ал. 2 и ал. 4 ПР ЗУТ са обобщени в Тълкувателно решение № 3 от 28.03.2011 г. на ВКС по тълк. д. № 3/2010 г., ОСГК: „С изтичането на сроковете, посочени в § 8, ал. 1 от ПР на ЗУТ, отчуждителното действие на влезлите в сила, но неприложени дворищнорегулационни планове за изравняване на частите в образувани съсобствени дворищнорегулационни парцели и за заемане на придадени поземлени имоти или части от тях се прекратява автоматично, без да е необходимо провеждането на административна процедура по § 8, ал. 1, изр. 2 от ПР на ЗУТ (сега § 8, ал. 2 от ПР на ЗУТ) за изменение на неприложения дворищнорегулационен план. С изтичането на сроковете по § 6, ал. 2 и ал. 4 от ПР на ЗУТ правото на собственост върху парцела се трансформира в право на собственост върху имота, за който е бил отреден дворищнорегулационният парцел, а придаваемите части се връщат в патримониума на собственика на имота, от който са били отчуждени, съответно създадената по силата на неприложения дворищнорегулационен план съсобственост върху парцел, образуван от два маломерни имота, се прекратява“.
Неприлагането на дворищната регулация в 6-месечните срокове по § 6, ал. 2 и ал. 4 от ПР на ЗУТ има следните последици:
• трансформира собствеността върху дворищнорегулационен парцел с неуредени сметки по регулация в собственост върху поземлен имот (имота, за който е отреден дворищнорегулационният парцел);
• „придадените“ части от съседни поземлени имоти на трети лица „се връщат“ в патримониума на бившите собственици;
• съсобствеността върху дворищнорегулационни парцели с малкоетажно и средноетажно жилищно застрояване, възникнала по силата на регулацията, се прекратява и се възстановява индивидуалната собственост върху бившите реални имоти, участващи в тях.
С изтичането на сроковете по § 6, ал. 2 и 4 ПР ЗУТ не отпада отчуждителното действие на дворищнорегулационния план за образувани съсобствени дворищнорегулационни парцели за многоетажно жилищно застрояване. При тези парцели квотите на съсобствениците не се изравняват, съсобствениците не си дължат обезщетение (не уреждат сметки по регулация), поради което не е налице условие, със сбъдването на което прилагането на регулацията да се стабилизира. По смисъла на ЗТСУ и ППЗТСУ „многоетажно“ е застрояването, когато е предвидено изграждането на жилищни сгради на 6 и повече етажа. Броят на етажите се определя със застроителния план при спазване на разпоредбите на чл. 57 и 57а от Наредба № 5 от 17.05.1995 г. за правила и норми по териториално и селищно устройство (ПНТСУ, отм.). Съгласно чл. 57, ал. 3 от Наредба № 5/1995 г. за ПНТСУ (отм.) приземният стаж се включва в броя на етажите, както и таванският стаж в подпокривното пространство, когато светлата височина на надзида, който е по фасадната плоскост, е по-голяма или равна на 1,5 м, а съгласно чл. 57а от същата наредба „в подробните градоустройствени планове броят на етажите в жилищните сгради се означава с арабско число. Когато се предвижда приземен стаж за магазини, гаражи или за други нежилищни нужди, същият се означава съответно с буквите „М“, „Г“ или „М/Г“.
Следователно неприлагането на дворищната регулация в 6-месечните срокове по § 6, ал. 2 и ал. 4 от ПР на ЗУТ и отпадането на отчуждително действие на заварените неприложени дворищнорегулационни планове не е годен юридически факт (не е годно правно основание) за възникване на съсобственост върху дворищнорегулационните парцели с неуредени сметки по регулация.
Наред с това, отпадането на отчуждително действие не води до отмяната на плана или до отпадането на неговите предвиждания, но планът за застрояване може да бъде приложен след привеждането на регулационния план в съответствие с границите на имотите чрез изменението му или след доброволно прилагане на регулационния план, без неговото изменение чрез сключването на сделка между съседите – § 8, ал. 2 ПР на ЗУТ.
На основание § 8, ал. 2, т. 1 собствениците могат да „приложат доброволно влезлите в сила неприложени дворищнорегулационни планове с договор за прехвърляне на собственост в нотариална форма“. Тази хипотеза е приложима в случаите, когато заинтересованите собственици желаят да спазят предвижданията на заварения застроителен и регулационен план, независимо от факта, че е отпаднало отчуждителното действие на дворищнорегулационния план. Причините могат да бъдат различни, но най-често са свързани с целесъобразност на предвиденото застрояване. Законодателят не е дефинирал в какво се състои прилагането на дворищната регулация чрез „договор за прехвърляне на собственост“. Изхожда се от разбирането, че с изтичане на сроковете по § 6, ал. 2 и 4 от ПР на ЗУТ собственикът на парцел, към който по регулация е била придадена част от съседен имот и която не е приложена, вече е загубил правото на собственост върху тази придаваема част, както и правото принудително да приложи регулацията по досегашния ред. Именно поради това, за да може да придобие собствеността върху придаваемата част, той следва да сключи договор в нотариална форма със собственика на съседния имот за прехвърляне на собствеността върху тази реално определена част от парцела, какъвто договор е допустим съгласно чл. 200, ал. 2 ЗУТ и чрез което се постига ефектът на приложената регулация (Тълкувателно решение № 3 от 28.03.2011 г. по тълкувателно дело № 3 по описа за 2010 г. на ВКС, ОСГК).
Със сключването на сделката за прехвърляне на реалните части от съседен имот, които попадат в границите на дворищнорегулационен парцел с неуредени сметки по регулация, се променя имотната граница на поземления имот, към който се присъединява реална част от съседен имот, и тя съвпада с регулационната линия на парцела. Няма пречки заинтересованите съседи да сключат спогодба за създаване на съсобствен урегулиран поземлен имот въз основа на заварения дворищнорегулационен план, с който се предвижда образуване на съсобствен дворищнорегулационен парцел с малкоетажно и средноетажно жилищно застрояване, чието отчуждително действие е отпаднало. С договора ще се определят квотите на съсобственост, които обичайно съответстват на пазарната стойност или на площта на частите от поземлените имоти, включени в съсобствения парцел.
Правилата за прилагане на заварените подробни градоустройствени планове, уредени в § 8, ал. 2 от ПР на ЗУТ, кореспондират с правилата за урегулиране на поземлените имоти, уредени в Закона за устройство на територията, в който не е предвидено възникване на съсобственост по „силата на регулацията“.
Включването на два или повече съседни имота или реални части от тях в границите на новообразуван УПИ по ЗУТ е допустимо въз основа на подписан предварителен договор с нотариална заверка на подписите, сключен въз основа на изготвен проект за подробен устройствен план (на основание чл. 17, ал. 3 във връзка с ал. 2, т. 3 ЗУТ – при първоначално урегулиране на имотите и на основание чл. 15, ал. 3 и сл. при изменение на действащ ПУП). Одобряването на проекта не води до възникване на съсобственост между собствениците на съседните поземлени имоти или реалните части от тях, включени в регулационните граници на новообразувания УПИ. Преобразуването на реалната собственост в съсобственост при съответни квоти се извършва със сключването на окончателен договор, който се подписва след влизането в сила на плана. ЗУТ допуска да се образуват съсобствени УПИ по желание на непосредствените съседи и ако това е целесъобразно и допустимо, съобразно устройствената зона, в която попадат имотите. Предназначението на новообразуваните УПИ може да бъде както за жилищно, така и за нежилищно застрояване. Сключването на окончателния договор, с който се създава съсобственост върху новообразувания УПИ, е необходима предпоставка за разрешаване на новопредвиденото строителство. До сключването на окончателен договор по чл. 17, ал. 3 ЗУТ собствеността върху реалните имоти и части от имоти, включени в границите на УПИ, се запазва дори и след влизането в сила на плана за регулация и застрояване.
Единствената хипотеза, в която съсобствеността върху УПИ възниква по силата на регулацията, е при условията на чл. 16, ал. 5, т. 3 ЗУТ, съгласно който при първоначално урегулиране на поземлените имоти по правилата на т. нар. „градска комасация“ (чл. 16 ЗУТ) се допуска образуването на съсобствен урегулиран имот за два или повече поземлени имота, собственост на различни лица, въз основа на изрично съгласие на всички собственици на поземлени имоти, за които ще се образува новият съсобствен урегулиран имот, изразено в общо заявление до общината с нотариално заверени подписи. В това заявление, освен съгласието си от техните имоти да се образува съсобствен УПИ, собствениците изразяват и постигнатото съгласие по отношение на квотите в съсобствения УПИ, които се посочват в заповедта по чл. 16, ал. 6 ЗУТ.
В подкрепа на казаното е и цитираната по-долу малка част от съдебната практика, в която ВКС последователно и непротиворечиво приема, че подробният устройствен план, одобрен при действието на ЗУТ, няма отчуждително действие и не е основание за възникване на съсобствени урегулирани поземлени имоти (с изключение на чл. 16, ал. 5, т. 3 ЗУТ), както и че не води до възникване на съсобственост обстоятелството, че два имота са отразени в одобрената кадастрална карта като един имот (с общ идентификатор).
„Както е прието в мотивите на Тълкувателно решение № 8 от 23.02.2016 г. на ВКС по тълк. д. № 8/2014 г., ОСГК, одобрените по реда на Закона за кадастъра и имотния регистър (ЗКИР) кадастрални карти и кадастрални регистри имат декларативно действие, като от тях не произтичат промени във вещноправния статут на имотите. В Решение № 52 от 19.04.2021 г. на ВКС по гр. д. № 2551/2020 г., I г. о. е прието, че при действието на ЗУТ подробният устройствен план също няма отчуждително действие, освен в хипотезата на чл. 16 ЗУТ… При действието на ЗУТ съсобствени урегулирани поземлени имоти могат да се създават или с план по чл. 16, ал. 5, т. 3 ЗУТ, по общо заявление с нотариална заверка на подписите на собствениците на отделните имоти, или с план по чл. 17, ал. 2, т. 3 ЗУТ, отново с общо заявление, но и с предварителен договор с нотариална заверка на подписите за прехвърляне на идеални части от съседните имоти“ – Решение № 88 от 2.10.2023 г. на ВКС по гр. д. № 4382/2022 г., I г. о., ГК.
„ЗКИР урежда кадастралните карти и кадастралните регистри като технически категории, чрез които се индивидуализира конкретната териториална единица като физическа величина. Евентуалните промени в тези основни данни, които могат да настъпят в резултат на установени непълноти, грешки или другите предвидени в закона основания, могат да засегнат само физическите компоненти на териториалната единица „поземлен имот“, но не влияят на юридическата категория „право на собственост“. Съгласно чл. 77 ЗС собствеността се придобива само по установените от закона способи, поради което и промяната на посочените компоненти поради грешка или непълнота в КК не може да обуслови придобиване на правото…“ – Решение № 404 от 24.06.2009 г. на ВКС по гр. д. № 654/2008 г., II г. о., ГК.
„Несъответствията между действителното правно положение и отразеното в картата няма правопораждащо или правопрекратяващо действие. В производството по иск за делба правото на собственост се установява с доказване на правопораждащите го факти. Пропускът да се отрази или неправилното отразяване в кадастъра на обекта на правото на собственост е основание за допълване или поправянето му. Той не е пречка да се установи правото на собственост, както и да се прекрати съсобствеността (Решение № 81 от 17.02.2012 г. по гр. д. № 506/2011 г. на І г. о. на ВКС). Делба се извършва на годни обекти на собственост. В населените места такива недвижими имоти са поземлени имоти (дворните места, индивидуализирани чрез актуалния им териториалноустройствен статут)… При приложен (действащ) подробен устройствен план (ПУП) или дворищнорегулационен план (в сила преди приемането на ЗУТ) за дадено населено място те индивидуализират поземлените имоти (дворните места), които урегулират. Тоест при действаща регулация поземлените имоти (дворните места) се индивидуализират чрез белезите си на урегулирани поземлени имоти. Границите им съответстват на регулационните линии, които определят и местоположението и площта им“ – Решение № 50008 от 01.02.2023 г. на ВКС по гр. д. № 1745/2022 г., I г. о., ГК.
„Включването на реална част от чужд имот в поземлен имот по силата на одобрена кадастрална карта не води до възникване на съсобственост върху целия поземлен имот между собствениците на отделните реални части. Одобрената кадастрална карта има само удостоверително (декларативно), а не конститутивно действие. Тя не създава, не изменя, нито прекратява права и задължения. ЗКИР не съдържа правна норма, предвиждаща като последица на одобрената кадастрална карта възникване на съсобственост върху поземлен имот, ако същият е бил образуван от имоти на различни собственици. При действието на ЗТСУ (отм.) застроителният и регулационен план (ЗРП) за обществено мероприятие по чл. 22 – чл. 25 ЗТСУ (отм.) няма пряко отчуждително и вещноправно действие. Отреждането на терен за обществено мероприятие по този план, който терен включва няколко имота, няма за последица изгубване на юридическата самостоятелност на включените в терена имоти, собствениците на тези имоти запазват собствеността си върху тях в кадастрални граници до отчуждаването им със заповедта по чл. 95 ЗТСУ (отм.) и правото на собственост върху отделните имоти не се трансформира в съсобственост върху общия парцел при условията на чл. 31 ЗТСУ (отм.). Разпоредбата на чл. 31 ЗТСУ (отм.), предвиждаща възникване на такава съсобственост по регулация, е приложима само за общи парцели по дворищнорегулационния план, но не и за парцели по плана за обществени мероприятия. При действието на ЗУТ, в сила от 31.03.2001 г., подробният устройствен план (ПУП) също няма отчуждително действие, освен в хипотезата на чл. 16 ЗУТ“ – Решение № 52 от 19.04.2021 г. на ВКС по гр. д. № 2551/2020 г., I г. о., ГК.
Валентина БАКАЛОВА, адвокат
