Списание „Собственост и право“, 2025 г., кн. 5
Кадастралната карта и кадастралните регистри се поддържат в актуално състояние, като могат да се изменят при наличие на изискуемите от закона предпоставки. В настоящата статия ще бъдат разгледани в резюме няколко казуса, свързани с издаването на скица-проект. Целта е чрез анализа на тези казуси да бъде изяснено правното положение на скицата – проект, нейната роля в изменението на кадастралната карта и кадастралните регистри (КККР), както и нейното значение за успешното стартиране на една инвестиционна процедура, но и сделки с недвижими имоти.
За характера на скицата-проект
Скицата-проект е официален документ, който се издава от Агенцията по геодезия, картография и кадастър (АГКК) въз основа на приет проект за изменение на кадастралната карта и кадастралните регистри, който проект е основание за изменение на граници на поземлени имоти. Скицата- проект играе ключова роля в юридическите и административните процедури, свързани с измененията в кадастралната карта, и се ползва като един от основните документи при уреждане на правото на собственост и отношенията, свързани с устройство на територията. Документът удостоверява легитимността на извършените изменения в границите на даден имот и е необходим елемент при сделките с недвижими имоти, особено когато се касае за прехвърляне, делба, обединяване или разделяне на имоти. Процедурата по издаването ѝ е административна по своя характер. Преди нейното започване заинтересованата страна възлага на правоспособно лице по кадастър изработване на проект за изменение на кадастралната карта на едно от основанията, предвидени в чл. 52 от Закона за кадастъра и имотния регистър (ЗКИР). Правоспособното лице по кадастър заявява предварително кадастрални идентификатори за новообразуваните поземлени имоти от Службата по геодезия, картография и кадастър (СГКК), които са проектни. След изработването на проекта за изменение на КККР, същият се предоставя пред СГКК, с което се поставя началото на административното производство. Приемането на проекта от страна на СГКК се удостоверява с издаване на удостоверение за приет проект. Едва след издаването на това удостоверение заинтересованото лице може да се снабди със скица-проект, в която се съдържат проектните идентификатори и проектната площ на новообразуваните имоти. Издаването на скицата-проект не представлява финален етап от производството по изменение на КККР. Въз основа на нея и останалите необходими документи се извършва прехвърлянето на вещното право върху новообразуваните имоти. След снабдяване с документ за собственост за новообразуваните имоти, собственикът извършва необходимите действия за довършване на административната процедура – изменение на кадастралната карта и кадастралните регистри. От този момент проектните кадастрални идентификатори се трансформират в окончателни.
В тази част на статията ще разгледам конкретни практически казуси, които илюстрират различни аспекти на издаването и използването на скицата-проект, включително нейните правни последици, административната процедура за издаването ѝ и значението ѝ за вещноправните сделки.
Казус 1: Собственици на поземлен имот искат да реализират инвестиционните си намерения спрямо своя имот, но при стартиране на процедурата се установява, че част от него попада в имот, предвиден за улица, а част от общинския имот попада в границите на УПИ на същия собственик. Стартират срещи и преговори с общинската администрация, докато не стигат до сключване на договор по чл. 15, ал. 5 ЗУТ[1] (промяна на граници на урегулирания поземлен имот с план за регулация) с общината, който отразява новите граници на имотите съобразно договора. Съгласно този договор собствениците прехвърлят на общината реална част от своя имот, попадаща в уличната регулация, а общината прехвърля на собствениците реална част от своя имот, която се включва в новообразувания УПИ с площ 58 кв. м.
Често срещани са казусите, при които имотната граница и регулационната линия не съвпадат поради ред причини.[2] В тези случаи, за да се стартират инвестиционните процедури по строителство, трябва да се достигне до допустимото съвпадение на имотните граници и регулационните линии съгласно чл. 117а от Закона за устройство на територията (ЗУТ). В настоящия казус е стартирана тази процедура, като общината, в лицето на кмета, е сключила договор със собствениците на имота, чийто граници попадат в уличната регулация – за промяна на границите, а общината прехвърля на собствениците правото на собственост върху част от свой имот. За да може общината да завърши процедурата, следва да раздели поземления имот – с изработване на проект за изменение на кадастрална карта, по начин, че да образува имот с площ от 58 кв. м. След снабдяване със скица-проект, въз основа на нея се извършва отчуждаването на новообразувания имот и издаване на Акт за общинска собственост, който освен в Агенцията по вписванията, се вписва и в кадастралния регистър на недвижимите имоти, едновременно със завършване на процедурата по изменение на кадастралната карта.
Казус 2: Собственици на ПИ започват процедура по строителство, но при заявяване за издаване на заповед за допускане на плана за застрояване от главния архитект на общината, им се дава указание да осигурят автомобилен достъп през второстепенната улична мрежа. Съседните имоти са предназначени за улица, но са частна собственост.
Преди предприемане на инвестиционни намерения в имоти, най-често разположени в непосредствена близост до булеварди, на възложителите на строежи се възлага да извършат проучване на транспортните натоварвания, както и да осигурят гаранции за безпрепятствено автомобилно обслужване на бъдещата сграда. Това се удостоверява чрез изготвяне на проект за организация и безопасност на движението (ПОБД) в населените места, който включва анализ на транспортните потоци и оценка на въздействието върху съществуващата пътна инфраструктура съгласно чл. 5 от Наредба № РД-02-20-2/24.10.2022 г. за организиране на движението по пътищата, отворени за обществено ползване.
В конкретния случай е дадено указание подходите (вход-изходите) към новостроящата се сграда да се осигурят откъм второстепенни улици, които понастоящем са частна собственост. С оглед осъществяване на дългосрочна и безпрепятствена транспортна достъпност, в практиката е утвърдено като по-целесъобразно общината да придобие правото на собственост върху имота, предназначен за улица. За да се изпълни тази цел, следва да се изработи проект за изменение на кадастралната карта и кадастралните регистри, въз основа на който да се обособи нов поземлен имот – съответстващ на трасето на улицата, която ще обслужва бъдещата сграда. Както бе отбелязано и по-горе – на основание на този проект се издава скица-проект, с която ще се извърши вещнопрехвърлителното действие.
С цел формализиране на правото на собственост върху новообразувания имот във връзка с новите му индивидуализиращи белези (граници и площ), преди прехвърляне на собствеността му на общината е препоръчително настоящият собственик да се снабди с констативен нотариален акт по документи на основание чл. 587, ал. 1 ГПК, съответстващ на новите кадастрални данни. С този документ се извършва вписване в КККР, след което може да бъде реализирана сделката по прехвърляне на имота в полза на общината.
Казус 3: Двама съсобственици на един поземлен имот сключват договор за доброволна делба, с който разделят имота на два самостоятелни поземлени имота (поземлен имот А и поземлен имот Б). С цел осигуряване на достъп до поземлен имот Б, от южната част на А се отделя част от него, която част представлява едновременно част от имот Б и тупик, който го обслужва. Впоследствие собственикът на имот А извършва разделяне, в резултат на което се обособяват два нови имота – поземлен имот А и поземлен имот В. За всеки от имотите се отрежда УПИ. При последваща продажба на имот В на трето лице се установява, че тупикът е частна собственост – на лицата, притежаващи имоти А и Б, което налага инициирането на процедура по прехвърляне на собствеността върху тупика в полза на общината. В хода на тази процедура се констатира, че има разминаване между регулационната линия и имотната граница на тупика, но също така значителна част от територията му попада в границите на имот Б.
За да се осъществи сделката по прехвърляне на собствеността от физическите лица на общината, е необходимо да се установи пълна или частична идентичност на границите на поземления имот, предмет на прехвърлителната сделка, както и да се обособи тупикът като самостоятелен поземлен имот, отделен от имоти А и Б.
Във връзка с описаното следва да се извършат последователно следните действия: 1. Изработване на проект за изменение на кадастралната карта и кадастралните регистри с цел отстраняване на непълнота и грешка в кадастралната карта по отношение на част от тупика, засягаща имот А и В. 2. След приключване на горната процедура се пристъпва към изработване на втори проект за изменение на КККР, с който тупикът се отделя като самостоятелен имот (поземлен имот Г) от имот Б. След приемането на проекта от СГКК с удостоверение за приет проект, се издава скица-проект за новообразувания имот. В следващия етап се изработва комбинирана скица за пълна или частична идентичност, в която се включват и данните от скицата-проект. Комбинирана скица служи като доказателствен документ за индивидуализация на имота съгласно документите за собственост.
Едва след приключване на горепосочените действия може да бъде реализирана сделката по прехвърляне на поземления имот Г в полза на общината. След съставянето на акт за общинска собственост, същият се представя пред СГКК за вписване и окончателно отразяване на промените в КККР.
Освен в посочените случаи скицата-проект намира приложение не само при разделяне или обединяване на поземлени имоти, но също така и в случаите на възстановяване на собственост по чл. 10, ал. 7 от Закона за собствеността и ползването на земеделските земи (ЗСПЗЗ), когато имотите не са отразени в кадастралната карта, както и при нанасяне на нов обект съгласно чл. 6, ал. 8 ЗУЧК, включително в хипотези на образуване на морски плажове вследствие на естествени процеси, засягащи частна собственост.
Заключение:
Във връзка с описаното се достига до извода, че скицата-проект е съществен елемент в уредбата на кадастъра и устройствените процедури и играе ключова роля при осъществяването на редица правни и технически действия, свързани с поземлените имоти. Тя не само визуализира геометричните и пространствените характеристики на имота, но изпълнява и функцията на доказателствен документ при възникване, изменение, прехвърляне и възстановяване на вещни права.
Правната рамка очертава приложението ѝ в широк спектър от хипотези – от разделяне и обединяване на имоти, през възстановяване на собственост по ЗСПЗЗ, до нанасяне на нови обекти в кадастралната карта по реда на ЗУЧК. Във всички тези случаи скицата-проект служи като междинна връзка между техническата реалност и правната индивидуализация на имота.
Ето защо тя играе ключова роля при използването ѝ в административни и нотариални производства, а в определени случаи и в съдебни спорове относно материални права.
Петя ЦУРЕВА, гл. юрисконсулт в „ГИС-София“ ЕООД
______
[1] Чл. 15 (3) ЗУТ: Границите на урегулирани поземлени имоти могат да се променят с план за регулация само със съгласието на собствениците им, изразено със заявление и предварителен договор за прехвърляне на собственост с нотариално заверени подписи.
(5) Когато с план за регулация се променят граници на урегулирани поземлени имоти – общинска собственост, договорът по ал. 3 се сключва по пазарни цени от кмета на общината в писмена форма.
[2] Повече информация по отношение на местоположението на имотните граници и регулационните линии, както и причините за това разминаване, вж. Цурева, П. Прилагане на чл. 117а от ЗУТ при оцифряване на планове и карти. – В: Собственост и право, 2023, № 2.
