С разпоредбата на чл. 102, ал. 4 от Закона за лечебните заведения, като специален закон, се дерогира въведеното с чл. 229, ал. 2 ЗЗД ограничение и се създава възможността управителят на лечебното заведение да сключва, и то при установени в ЗЛЗ преференции, наемни договори за срок по-дълъг от три години, който дори не може едностранно да прекратява, при наличие на сключен от наемателя търговец договор с НЗОК, освен при изрично предвидени от законодателя предпоставки.
Чл. 102, ал. 4 от Закона за лечебните заведения
Чл. 229, ал. 3 ЗЗД
С Определение № 887 от 27.11.2012 г., постановено по горепосоченото дело, касационното обжалване е допуснато на основание чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК по отношение на определения за значим за изхода на делото въпрос на материалното право: „Приложимо ли е законовото правило на чл. 229, ал. 2 ЗЗД по отношение на сключени под режима на ЗЛЗ договори за наем, когато наемодателят е лечебно заведение, чието разрешение, възприето от въззивния съд, е в противоречие с приетото в Решение № 144 от 29.10.2009 г., по т.д. № 79/2009 г.,І т.о. на ВКС.
Настоящият състав на второ търговско отделение на ВКС, като взе предвид изложените доводи във връзка с инвокираните оплаквания и провери правилността на обжалваното решение, съобразно данните по делото и правомощията си по чл. 290, ал. 2 ГПК, намира: Разгледана по същество, касационната жалба е основателна.
За да постанови обжалваното решение по предявения иск с правно основание чл. 233, ал. 1 ЗЗД – за освобождаване и предаване на ищцовото ТД на процесния кабинет, който като самостоятелен обект заедно с принадлежащите му ид.ч. от общите части на сградата е бил предмет на наемен договор между страните, обявен за сключен с влязло в сила решение на Благоевградския районен съд № 720/20.10.2003 г., по гражд.д. № 127/2003 г. въззивният съд е счел, че с изтичане на тригодишния срок по чл. 229, ал. 2 ЗЗД наемното правоотношение между страните е преустановено. За да постанови този резултат, въззивният съд се е позовал на изричната разпоредба на чл. 229, ал. 2 ЗЗД, според която лицата, можещи да извършват само действия на обикновено управление, каквито е оправомощен да извършва и управителят на ищеца, не могат да сключват наемен договор за повече от три години, поради което с изтичане на установения от закона максимален срок облигационната връзка между страните е преустановена, поради което наемателят ответник по силата на чл. 233, ал. 1 ЗЗД дължи връщане на наетата вещ на наемодателя. Допълнително в тази връзка са развити съображения, че дори и сключеният между страните наемен договор да е за неопределен срок и спрямо същия, поради изричната забрана на чл. 102, ал. 4, пр. 2 ЗЛЗ, да е неприложимо законовото правило на чл. 229, ал. 2 ЗЗД, то с отправеното до ответницата, като наемател, едномесечно предизвестие по чл. 238 ЗЗД, получаването на което е надлежно установено с приложената по делото обратна разписка, облигационното правоотношение между страните е преустановено с изтичане на определения със същото срок. Обстоятелството, че въведените с чл. 102, ал. 4 ЗЛЗ преференциални условия, включително и забраната за прекратяване на наемни договори, по общия ред, при наличие на договор с НЗОК, на които ответницата се позовава, са еднократно приложими, според Благоевградския окръжен съд, обосновава правен извод, че цитираната законова разпоредба регламентира единствено отношенията между страните при първоначален договор за наем, но не намира приложение при неговото подновяване поради изтичане на срока, за който е бил сключен, или поради наличие на предпоставките на чл. 236, ал. 1 ЗЗД, във връзка с чл. 238 ЗЗД.
Решението е неправилно и следва да бъде отменено.
По поставения от касатора материалноправен въпрос, обусловил допускане на касационното обжалване, е формирана задължителна практика на касационната инстанция, обективирана в постановеното по реда на чл. 290 и сл. от ГПК Решение № 144 от 29.10.2009 г., по т.д. № 79/2009 г., І т.о. на ВКС, която е в смисъл, че разпоредбата на чл. 102, ал. 4 ЗЛЗ, като специален закон, по който ищцовото ЕТД е било учредено, дерогира въведеното с чл. 229, ал. 2 ЗЗД ограничение, посредством изрична законова делегация, създавайки възможността управителят на същото да сключва, и то при установени в ЗЛЗ преференции, наемни договори за срок по-дълъг от три години, който дори не може едностранно да прекратява, при наличие на сключен от наемателя – търговец, договор с НЗОК, освен при изрично предвидени от законодателя предпоставки. Затова, като не е съобразил гореизложеното, приемайки, че с изтичане на тригодишния срок по чл. 229, ал. 2 ЗЗД на 31.10.2008 г. наемният договор между страните е прекратен, въззивният съд е постановил обжалвания съдебен акт в противоречие със задължителната практика на касационната инстанция по приложението на закона- чл. 229, ал. 2 ЗЗД, във връзка с чл. 102, ал. 4 ЗЛЗ.
Същевременно от обстоятелството, че обявеният от съда по реда на ЗЛЗ за сключен наемен договор с ответницата е без определен срок, е следвало по необходимост, с оглед основанието на заявената искова претенция, да се изследва и наличието на предпоставките на чл. 238 ЗЗД – дали прекратяване на облигационната връзка между страните е могло да настъпи чрез отправеното едномесечно предизвестие на наемодателя, обективирано в писмо изх. № 54 от 22.03.2010 г. и безспорно връчено на наемателя на 24.03.2010 г. с обратна разписка.
Съобразявайки изрично въведената с чл. 102, ал. 4, изр. 2 ЗЛЗ забрана за едностранно прекратяване на наемния договор от управителя, сключен при условията на ал. 3, към който спада и процесният, настоящият съдебен състав намира, че към релевантния за спора момент ищецът, по силата на изричната законова повеля, не е разполагал с правото за прекрати наемното правоотношение с ответницата. Горното разбиране следва както от съчетаното тълкуване на чл. 102, ал. 3 ЗЛЗ и чл. 102, ал. 4 ЗЗД, така и от телеологичното тълкуване на чл. 102, ал.4 ЗЛЗ, позволяващи се приеме, както е посочено и в казуалната практика на ВКС, обективирана в Решение № 503 от 09.06.2008 г., по т.д. № 115/2008 г., ІІ т.о. на ВКС, че само повторното сключване на наемните договори е извън обхвата на въведените от законодателя със специалния ЗЛЗ преференциални условия, какъвто не е разглежданият, поради отсъствие на сключен с наемателя втори наемен договор. Да се приеме възприетото от Благоевградския окръжен съд становище, означава, освен да се игнорира въведената с чл. 102, ал. 4, изр. 2 забрана за едностранно прекратяване на сключените по реда на ЗЛЗ наемни договори, без значение дали са налице предвидените от законодателя условия – липса на договор с НЗОК или неизпълнение на основните задължения на наемателя, произтичащи от вида на самата сделка, да се предостави на управителя на дружеството наемодател, чрез личните си действия да създаде условия за повторно сключване на наемен договор и поради еднократност на преференциите за наемни договори, под режима на ЗЛЗ, да откаже предоставянето им на наемателя, каквато несъмнено нито е целта на закона, нито е в съответствие с добрите нрави на настоящия етап на развитие на обществото.
По изложените по-горе съображения обжалваното въззивно решение следва да бъде отменено, като заявената искова претенция, основана на чл. 233, ал. 1 ЗЗД – отхвърлена.
