Списание „Собственост и право“, 2025 г., кн. 4
Визия за създаване на правен статут на паркоместата
Вещноправно действие на „доброволната регулация“ по чл. 15, ал. 3 от Закона за устройство на територията (ЗУТ)
Законът за устройство на територията (ЗУТ) въвежда в чл. 15, ал. 3 възможността за промяна на регулационните граници по инициатива на техните собственици, като изключение от общото правило на чл. 15, ал. 1, че веднъж урегулираните имоти не подлежат на последващо урегулиране. Простото съгласие на титулярите на правото на собственост за изменение на конфигурацията на техните урегулирани поземлени имоти и подаването на заявление до кмета на общината със съответния проект не е достатъчно. Необходимо е и сключването на предварителен договор за прехвърляне на право на собственост с нотариално заверени подписи, където облигационните правоотношения трябва да са обективирани с реални права и задължения.
Особеното на този предварителен договор е, че не може да се претендира обявяването му по съдебен ред за окончателен, тъй като е сключен под отлагателно условие. Отлагателното условие в контекста на чл. 25 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД) е одобряването на изменението на подробния устройствен план със заповед от кмета на общината въз основа на становището на главния архитект – чл. 134, ал. 2, т. 6 и чл. 135, ал. 4, т. ЗУТ.
Влезлият в сила административен акт активира възможността предварителният договор да породи желаното от страните действие, а именно сключването на окончателен договор.
В конкретната хипотеза обаче не само заповедта на кмета е условие за пораждане действието на предварителния договор, а и одобреното изменение на подробния устройствен план. Графичният израз на желания от страните предмет на договаряне е изработеният проект за изменение на кадастралната карта на основание чл. 52, ал. 1, т. 3 от Закона за кадастъра и имотния регистър (ЗКИР), който конкретизира площта и границите на променените урегулирани поземлени имоти.
В момента, в който се сключва предварителният договор и се заверят подписите на страните от нотариуса, всъщност не съществува възможност за сключване на окончателен договор, защото липсва изобщо идентифициране на неговия предмет с площ и граници.
Съгласно Решение № 47 от 29.04.2009 г. по т. д. № 645/2008 г., ТК, І т. о. на ВКС: „Законът изисква предварителният договор да съдържа всичките уговорки за съществените условия на окончателния договор (чл. 19, ал. 2 ЗЗД). Идентифицирането на имотите в предварителния договор по начин, който да изразява волята на страните за разпореждане с тях, е нужно с оглед преобразуващото действие на иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД – ако предметът на предварителния договор не е уточнен, то съдебното решение не може да замести окончателния договор“.
След влизане в сила на заповедта на кмета за изменението на подробния устройствен план, реалните части от урегулираните поземлени имоти, които са предмет на предварителния договор, поради факта, че не са отразени в него, имат само имагинерен израз. Промяната на устройствения план подвежда, че подобно например на влизането в сила на дворищнорегулационния план по чл. 110 ЗТСУ (отм.) и прехвърлянето на собствеността е извършено.
Индивидуализацията на реалните части се извършва не на място от материализирани в каквато и да е степен граници, а в един ограничен във времето (6 месеца) проект за изменение на кадастралната карта. Видно от чл. 64, ал. 3 Наредба № РД-02-20-5 за съдържанието, създаването и поддържането на кадастралната карта и кадастралните регистри, няма изискване самата реална част да се заснема с граници, тя се отразява в скицата-проект само с площ. Отразяването е не графично, а словесно в пояснението към скицата-проект.
Създаването на желаната съсобственост в променените урегулирани имоти следва да се извърши на основание поетите споразумения в предварителните договори, но не може да се извърши, „автоматично“ със самата промяна на подробния устройствен план. Времевият момент на конститутивната промяна на пространствените предели на правото на собственост е различен, последващ от неговото визуализиране в подробния устройствен план. Изменението на кадастралната карта е на основание промяната на устройствения план и сключения окончателен договор във връзка с чл. 15, ал. 3, като последен етап, явяващ се кадастрално отразяване на „доброволната регулация“ – чл. 64, ал. 4 от Наредба № РД-02-20-5 за съдържанието, създаването и поддържането на кадастралната карта и кадастралните регистри. Представянето на акта не се извършва от службата по вписване, поради липса на имотен регистър, а от собственика – § 5, ал. 2 ПЗРЗКИР.
Грешка е, ако дяловете на съсобственост се обвързват с площта на реалните части и тяхното съотношение с площта на променените урегулирани поземлени имоти. Тази инерция на редакцията на договорите идва от отчуждителното действие на дворищната регулация, където площта на участващите парцели носи презумпция за вярност и не зависи от изготвяне на проекти за изменение на кадастралната карта при ЗЕК (отм.). Внимателният анализ при предварителното договаряне налага извода, че частите на съсобствеността следва да се определят в дялове, които са близки до площите на реалните части, но без претенция за пълно съвпадение. Това е така, защото, от една страна, площта сама по себе си не е индивидуализиращ белег нито на реалните части, нито на променените урегулирани поземлени имоти (Решение № 129 от 14.02.2019 г. по гр. д. № 3314/2017 г., ГК, І г. о. на ВКС), а от друга, при самото нанасяне на място много рядко може да има идентичност с данните по подаденото заявление и скица-проект към него във връзка с чл. 15, ал. 3 ЗУТ.
На практика съществуват много легитимиращи собствеността документи, в които размерът на съсобствеността в урегулираните имоти е изразен в проценти и последващо предварително договаряне на бъдеща съсобственост с имоти, където пък съсобствеността, е изразена с дроби, е често от математически аспект „мисия невъзможна“. В тези хипотези предварително извършената делба често е единственото решение, за да се обезпечи съсобственост с 100% яснота за присъстващите в нея титуляри.
Самите реални части, които са предмет на договаряне при промяна на вътрешните регулационни граници на „доброволната регулация“, могат да попадат в изключението за размери под минималните на чл. 19 ЗУТ, независимо че не са визирани в чл. 200, ал. 2 ЗУТ – Решение № 50045 от 04.05.2023 г. по гр. д. № 2690/2022 г., ГК, І г. о. на ВКС.
Необходимо е, за да настъпят желаните от страните вещноправни последици, при новообразуваните урегулирани поземлени имоти да бъде спазена и формата на договорите – и този на предварителния, и този на окончателния по чл. 18 ЗЗД. Сключването само на спогодба за определяне на желаните идеални части от новообразуваните урегулирани поземлени имоти не може да донесе, от една страна, вещноправен ефект, а от друга, би създало само илюзия, че е налице възникнала съсобственост.
„Съгласно разпоредбата на чл. 18 ЗЗД договорите за прехвърляне на собственост или за учредяване на вещни права върху недвижими имоти, трябва да бъдат извършени с нотариален акт, а според чл. 35, ал. 1 ЗС доброволната делба на недвижими имоти трябва да бъде извършена писмено с нотариално заверени подписи. Участието на несобственик в делбата, за разлика от неучастието на съсобственик, не води до нейната нищожност – чл. 75, ал. 2 ЗН, но преценката за валидност на сключения договор за доброволна делба с участие на лице, което към този момент не притежава права в съсобствеността, следва да се направи с оглед особената форма за действителност, изискуема при прехвърляне на вещни права върху недвижим имот, тъй като облекчената форма по чл. 35, ал. 1 ЗС се отнася само за съсобственици, а неспазването на предписаната от закона форма за действителност на сделката води до нейната нищожност – чл. 26, ал. 2 ЗЗД. Следователно такова лице не може да придобие права върху недвижим имот, който по силата на договор за доброволна делба му е поставен в дял, поради неспазване на изискуемата се от закона форма за действителност на договора – чл. 18 ЗЗД, респ. неговата нищожност съгласно чл. 26, ал. 2 ЗЗД.“- Решение № 279 от 02.12.2011 г. по гр. д. № 369/2011 г., ГК, ІІ г. о. на ВКС.
Формата на постигнатото съгласие по чл. 15, ал. 3 ЗУТ има решаващо значение за възникване на съсобственост, отделно от изменението на подробния устройствен план. Видът, съдържанието на окончателния договор, сключен между собствениците на урегулирани поземлени имоти, чиито граници се изменят, създава или не създава съсобственост, а не промените на устройствения план и последващото на кадастралната карта.
Така например, както е ноторно известно, правото на строеж се придобива чрез правна сделка с административен акт, по силата на закона или по давност. Правото на строеж не може да възникне само на основание регулационното изменение и да се „разпределя“ след влизане в сила на заповедта за изменение на подробния устройствен план. Делба на едно „мнимо“ право на строеж неминуемо ще доведе до предвидим хаос във вещноправните последици при сключените окончателни договори по чл. 15, ал. 3 ЗУТ. Мнимото юридическо основание (titulus putativus) в титула за собственост няма да е пречка да се разреши строителство на основание чл. 15, ал. 7 ЗУТ или да се извърши изменение на кадастралната карта със скицата-проект, но ще остави погрешно убеждение в договарящите, че намеренията им са изпълнени.
„Ето защо окончателният и предварителният договор за продажба на недвижим имот и когато съдържа съществените елементи за неговото съществуване, ако не са сключени в предвидената от закона форма – чл. 18 и 19 ЗЗД съгласно чл. 26, ал. 1 от същия закон, са нищожни и не пораждат правни последици. Щом въз основа на нищожния окончателен и предварителен договор за продажба на недвижим имот не възникват желаните от страните правни последици, тогава няма да произведат действие и обезпечителните мерки за изпълнение на същите, защото ненужно е да се обезпечава изпълнение на договор, от който не възникват права и задължения за страните“ – Тълкувателно решение № 94 от 07.09.1970 г. по гр. д. № 82/1970 г., ОСГК на ВС.
Сключването на окончателен договор по чл. 15, ал. 3 е условие, за да се счете, че регулацията за съответната устойчива териториална единица е приложена съобразно разпоредбата на § 22, ал. 1, т. 1, б. „б“. Само валидно сключен окончателен договор по чл. 15, ал. 3 ЗУТ води до трансформация на регулационните линии в имотни граници.
Съгласно разпоредбата на § 5, ал. 1 ПЗР от ЗКИР урегулиран поземлен имот, по отношение на който планът за регулация е приложен, се отразява в кадастралната карта в съответствие с регулационните му линии като поземлен имот.
Сключването на предварителен договор по чл. 15, ал. 3 ЗУТ не зависи от изпълнението на някои специални разпоредби на закона, като необходимостта продавачът или заменителят да няма непогасени, подлежащи на принудително изпълнение публични задължения във връзка с новите изменения на чл. 264 Данъчно-осигурителния процесуален кодекс.
„Наличието на неплатени, от страна на продавача по предварителния договор, данъчни задължения за имота и/или непогасени други негови публични задължения, както и липсата на актуална данъчна оценка за имота, не съставлява пречка за уважаване на конститутивния иск по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД. Съгласно чл. 364, ал. 2 ГПК съдът не издава препис от решението, с което се уважава конститутивният иск за обявяване на предварителен договор за продажба на недвижим имот за окончателен, докато ищецът не докаже, че са заплатени разноските по прехвърлянето и дължимите данъци и такси за имота.
Липсата на актуална данъчна оценка прави невъзможно цифровото определяне на дължимия данък за възмездно прехвърляне на имуществото към момента на уважаване на иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, но същевременно не е налице пречка в решението да се определят правилата за изчисляването му, а ищецът да представи пред първостепенния съд актуална данъчна оценка на имота, евентуално ползвана за изчисляването му – Решение № 102 от 21.07.2017 г. по т. д. № 702/2016 г., ТК, ІІ т. о. на ВКС.
Визия за създаване правен статут на паркоместата
Местата за паркиране, които са ситуирани на земната повърхност и не представляват строеж съгласно определението на § 5, т. 38 от ДР на ЗУТ, по своето естество са реални части от поземления имот. Поземления имот от своя страна е част от територията, определена с граници съобразно правото на собственост, видно от еднозначното определение на § 5, т. 2 от ДР на ЗУТ и чл. 24, ал. 2 ЗКИР. При сключване на предварителните и окончателните договори по чл. 15, ал. 3 ЗУТ предмет на отчуждаване са реални части от урегулиран поземлен имот или идеални части от тях. Тези части сами по себе си са определени по площ, но нямат самостоятелно значение съобразно подробния устройствен план, не са индивидуализирани с граници или самостоятелен номер и в скицата-проект за изменение на кадастралната карта. В тази скица-проект е изобразено новото състояние на поземления имот, след желаното изменение на устройствения план.
Всъщност в предварителните и в окончателните договори предмет на разпореждане са реални части, определени съобразно правото на собственост, но неотразени сами по себе си нито в устройствения план, нито в кадастралната карта. Законодателят е допуснал, макар и само временно, като част от един смесен фактически състав сделки с реални части от територията без самостоятелен регулационен или кадастрален статут. Законодателното изключение е обвързано единствено с възможността за упълномеряване или доброволно изменение на урегулираните поземлени имоти.
В чл. 23 от Закона за благоустройство на населените места в Царство България (отм.) от 1905 г. също е съществувала забрана за „разцепване на пълномерни дворища с утвърдени регулации на маломерни части“. Налице е било обаче една възможност, предвидена в Упътване (инструкция) на министъра на обществените сгради, пътищата и благоустройството, цитирано в Касационно решение № 1299/1925 г. на Върховния касационен съд.
„За маломерни части от едно дворище с утвърдена регулация може да се прави покупко-продажба между разни лица: но тия маломерни места ще си остават въобще като части на същото дворище и ще могат винаги да се използват за застрояване (чл. 39) само от оногова, за когото първоначално е била отредена цялата нова парцела (урегулираното дворище).“
ЗУТ в § 5, т. 11 от ДР отграничава урегулирания поземлен имот от неурегулирания не с границите, които винаги трябва да са съобразно правото на собственост, а с конкретното предназначение и режим на устройство. Достъпът до улица, път и алея са производни на режима на устройството характеристики.
Упътванията (инструкцията) към стария Закон за благоустройството на населените места в Царство България разграничава „възможността за застрояване“, предоставена на собственика, придобил първоначално дворището с утвърдена регулация, от възможността му да се разпорежда в полза на „разни лица“ с „маломерни места“.
На преден план излиза възможността правото на собственост върху реални части от урегулиран поземлен имот да бъде предмет на разпореждане с ограничението приобретателят да не сменя конкретното му предназначение и отведнъж предопределения режим на устройство.
Тези реални части могат да бъдат освен паркоместа, дворове към самостоятелни обекти на ниво „кота 0“, части от терена към търговски обекти и др. Не е необходимо границите на реалните части от терена да бъдат трайно материализирани по смисъла на чл. 14, ал. 2, т. 1 Наредба № РД-02-20-5 за съдържанието, създаването и поддържането на кадастралната карта и кадастралните регистри. В един например открит паркинг местата за паркиране е достатъчно да бъдат очертани и номерирани, за да бъдат годен обект на разпореждане. В цитираната по-горе наредба е възможно границите на поземлени имоти да бъдат изобщо и нематериализирани – чл. 14, ал. 2, т. 3. Съгласно чл. 6, ал. 1 на Наредба № РД-02-20-5 за съдържанието, създаването и поддържането на кадастралната карта и кадастралните регистри – държавните граници, границите на областите и общините също се считат за поземлени имоти. На практика, на по-голямата част поземлените имоти в страната границите са нематериализирани, а съдебната практика е еднозначна, че е достатъчно те да са определяеми, а не определени.
Устойчивата териториална единица – урегулиран поземлен имот, няма да промени характеристиката си, ако законодателя предостави възможност за разпореждане с реални части от него при запазване на веднъж определения му занапред режим на устройство.
Тези реални части могат да имат или да нямат статут на принадлежност, съществено е не функционалното им предназначение, а възможността им да бъдат предмет на разпореждане, ипотекиране, наследяване.
Законодателят е бил достатъчно мъдър, като по отношение на необходимостта принадлежността да следва главната вещ е предоставил свобода на законодателя и договарящите в чл. 98 от Закона за собствеността, провъзгласявайки възможността – „ако не е постановено или уговорено друго“.
Една нова алинея на чл. 200 ЗУТ може систематично и същевременно спазвайки мислените канони на „юридическата естетика“, да предостави възможност за разпореждане с реални части от урегулирани поземлени имоти и без изменение на подробния устройствен план.
Димитър ТАНЕВ, нотариус
_________
