Саниране на самостоятелни обекти в режим на етажна собственост

Списание „Собственост и право“, 2024 г., кн. 8

Съгласно чл. 38, ал. 1 от Закона за собствеността (ЗС) при сгради, в които етажи или части от етажи принадлежат на различни собственици, общи на всички собственици са:

Изброените по-горе обекти се наричат общи части по своето естество, тъй като без тях е невъзможно да съществува сградата, и поради тази причина те не могат да се числят като индивидуална собственост на етажните собственици в една сграда.

Законът допуска, в чл. 38, ал. 2 ЗС, частите на сградата, които обслужват само някои от отделно притежаваните етажи или части от етажи, да бъдат общи само на лицата, чиито помещения обслужват. Това правило обаче изключва тези общи части, които обслужват цялата сграда, т.е. то е неприложимо относно общите части по естество, а само относно общите части по предназначение.

Общи части по предназначение са такива, без които сградата може да съществува, освен ако няма правна норма, която задължава включването им в сградата[1], като те например могат да бъдат помещения за:

Общите части по естество, които обслужват цялата сграда, не могат да бъдат индивидуална собственост, дори и да са непосредствено на разположение само на отделни собственици, обекти и етажи. Такива общи части по предназначение са например:

Така например, сградата не може да съществува без външни стени, които макар да са изцяло под непосредствено въздействие и ползване от обектите, които ограждат, се явяват съществена част от конструкцията на сградата. Това включва и фасадата на сградата. Същото важи и например за плочите между етажите – възможно е няколко етажа да са собствени само на едно лице, и плочите между тях да са практически под неговата власт, но конструктивно плочите принадлежат на цялата сграда и едно лице не може да се разпорежда с тях, тъй като би застрашило съществуването на цялата сграда.

Също, всяка една сграда не може да съществува без покрив, който de facto обслужа само обекта, който е разположен непосредствено под него, но въпреки това покривът е общ на цялата сграда и на всички собственици.

В контекста на постоянното обновяване на самостоятелните жилищни обекти поотделно, и по-специално, поставянето на външна топлоизолация, разговорно известно като „саниране“[2], както и с оглед на дефинирането на външните стени и фасадата като общи части по естество се поставя въпросът за начина, по който същите могат да бъдат извършени законно, както и за отговорността за разпределение на разходите за това, доколкото всички външни стени и фасади са общи за цялата сграда, а не за отделните обекти, към които са разположени. Настоящата статия има за цел да отговори на въпроса доколко „санирането на парче“ е позволено, в кои случаи не е, и каква е отговорността на етажните собственици за това.

Различните видове ремонти в етажната собственост и разпределение на разходите

Съгласно чл. 41 ЗС всеки собственик, съразмерно с дела си в общите части, е длъжен да участва в разноските, необходими за поддържането или за възстановяването им, и в полезните разноски, за извършване на които е взето решение от общото събрание.

Съгласно т. 8, § 1 от ДР на Закона за управление на етажната собственост (ЗУЕС) необходим ремонт е дейност за привеждане на сградата, на общи части, инсталации или части от тях в съответствие с нормативните изисквания за техническа пригодност на сградата и инсталациите, включително и покривите, с оглед отстраняване на създадени пречки или неудобства за нормалното използване на сградата и самостоятелните обекти в нея.

Съгласно т. 9, § 1 от ДР на ЗУЕС неотложен ремонт е дейност за предотвратяване разрушаването на сградата, на нейни конструктивни елементи, общи части, инсталации или части от тях, както и за отстраняване на значителни повреди и деформации, водещи до опасност за живота и здравето на собствениците, ползвателите, обитателите и други лица, до нанасяне на увреждане на околната среда и на близкостоящи сгради.

Съгласно т. 10, § 1 от ДР на ЗУЕС във връзка с т. 66 от § 5 от ДР на Закона за устройство на територията (ЗУТ) във връзка с чл. 169, ал. 1 и ал. 3 ЗУТ основно обновяване на строеж е комплекс от строителни и монтажни работи, свързани с изпълнението на основните изисквания към строежите, определени в приложение І на Регламент (ЕС) № 305/2011 на Европейския парламент и на Съвета от 9 март 2011 г. за определяне на хармонизирани условия за предлагането на пазара на строителни продукти и за отмяна на Директива 89/106/ЕИО на Съвета (ОВ, L 88/5 от 4 април 2011 г.), за: 1. механично съпротивление и устойчивост; 2. безопасност в случай на пожар; 3. хигиена, здраве и околна среда; 4. достъпност и безопасност при експлоатация; 5. защита от шум; 6. икономия на енергия и топлосъхранение; 7. устойчиво използване на природните ресурси, които се извършват по време на експлоатацията и засягат конструктивните елементи на строежа, включително ограждащите конструкции и елементи на сгради, съоръжения и елементи на техническата инфраструктура – отоплителни, вентилационни, климатични, електрически, водоснабдителни, канализационни и други инсталации.

Съгласно т. 11, § 1 от ДР на ЗУЕС разходи за управление и поддържане са разходите за консумативни материали, свързани с управлението, за възнаграждения на членовете на управителните и на контролните органи и на касиера.

Съгласно т. 12, § 1 от ДР на ЗУЕС полезни разходи са разходите, с които се увеличава стойността на сградата при преустройства и ремонт на общите части, не са нормативно предвидени и са извън разходите за необходим и неотложен ремонт и за основно обновяване.

Съгласно т. 13, § 1 от ДР на ЗУЕС поддържане на общите части е дейност, насочена към запазване на общите части в добро състояние.

Съгласно т. 18, § 1 от ДР на ЗУЕС във връзка с т. 42 от § 5 от ДР на ЗУТ основен ремонт на строеж е частично възстановяване и/или частична замяна на конструктивни елементи, основни части, съоръжения или инсталации на строежа, както и строително-монтажните работи, с които първоначално вложени, но износени материали, конструкции и конструктивни елементи се заменят с други видове или се извършват нови видове работи, с които се възстановява експлоатационната им годност, подобрява се или се удължава срокът на тяхната експлоатация.

Съгласно чл. 48, ал. 3 ЗУЕС разходите за ремонт, основно обновяване, реконструкция и преустройство на общите части, за които има прието решение на общото събрание на собствениците, се разпределят между собствениците на самостоятелни обекти съразмерно с притежаваните от тях идеални части от общите части на сградата.

ЗУЕС, за разлика от ЗУТ, не дава определение за „текущ ремонт“, който съгласно § 5, т. 43 ДР на ЗУТ е подобряването и поддържането в изправност на сградите, постройките, съоръженията и инсталациите, както и вътрешни преустройства, при които не се: а) засяга конструкцията на сградата; б) извършват дейности като премахване, преместване на съществуващи зидове и направа на отвори в тях, когато засягат конструкцията на сградата; в) променя предназначението на помещенията и натоварванията в тях.

Необходимите разноски са свързаните с неотложни (аварийни) ремонтни дейности за поддържането и/или възстановяването на общите части, предизвикани от непредвидено, неочаквано събитие (наводнение, пожар и др.) или се свързват с необходимостта от текущи или основни ремонтни дейности, наложени от износване и овехтяване на сградата, като чрез тях се цели привеждане на общите части в състояние, годно за тяхното предназначение. Полезните разноски са тези, които увеличават стойността на сградата и имат характера на подобрения. Отговорът дали извършени от единия от собствениците ремонтни дейности съставляват необходими или полезни разходи, свързани с общите части на сградата, зависи от конкретното състояние на общата част и от причината, наложила нейния ремонт – Решение № 193 от 30.11.2016 г. на ВКС по гр. д. № 842/2016 г., III г. о.

С оглед на изложеното, външното саниране на отделните самостоятелни обекти (подмяна с друг вид материали на съществуващата преди това външна мазилка на фасадните стени, поставяне на външна топлоизолация) най-честно представлява текущ ремонт[3], за който не се изисква разрешение за строеж съгласно чл. 151, ал. 1, т. 1 ЗУТ, и не попада в обхвата на необходим или неотложен ремонт или основно обновяване, освен когато са налице предпоставките за това. Когато изпълняването на външна топлоизолация не е с цел възстановяване и привеждане на общите части в състояние годно за ползване за тяхното предназначение, тези разноски имат по-скоро характер на подобрения – Решение № 2487 от 21.07.2017 г. на РС – Пловдив по гр. д. № 14964/2016 г.

Когато обаче полагането на външна топлоизолация е с цел премахването на мухъл в помещението, това се приема за необходим ремонт за привеждане на общите части в състояние годно за тяхното предназначение – Решение № 263004 от 20.09.2022 г. на СГС по в. гр. д. № 1217/2021 г.

Административни разрешения

ЗУТ не изисква издаването на разрешение за строеж за извършването на текущ ремонт на сгради и съоръжения съгласно чл. 151, ал. 1, т. 1, за разлика от квалифицирането на всеки основен ремонт като строеж от съответната категория съгласно чл. 137 ЗУТ, както съгласно т. 38 от § 5 от ДР на ЗУТ. Проблем представлява квалифицирането на необходимия и неотложния ремонт като дейности по ЗУТ, за които се изисква или не разрешение за строеж. Така например може да бъде налице основен ремонт по смисъла на ЗУТ, който същевременно е неотложен по смисъла на ЗУЕС, но за който се изисква разрешение за строеж[4], но може да е налице текущ ремонт по ЗУТ, който отново е неотложен по ЗУЕС, и за който не се изисква разрешение за строеж[5]. Във всеки случай обаче, дори да са налице аварийни ситуации, които да обуславят извършването на неотложен ремонт, това не освобождава задължението за издаване на разрешение за строеж, макар и по време на извършването на ремонтните дейности – чл. 148, ал. 6 ЗУТ.

Възможно е обаче обектът да се намира в сграда, която представлява недвижима културна ценност по смисъла на чл. 47 от Закона за културното наследство (ЗКН). Член 151, ал. 2 ЗУТ постановява, че дейностите, за които не се изисква разрешение за строеж, се изпълняват след съгласуване по реда на ЗКН. В чл. 83, ал. 1, т. 1, б. „в“ и т. 2, б. „г“ от ЗКН изрично се изисква съгласуване на текущи ремонти на обекти, представляващи културни ценности или находящи се в охранителните зони на културни ценности. Съгласуването е необходимо както за ремонтни дейности по цели сгради, така и за ремонти по отделни самостоятелни обекти. Когато текущият ремонт е извършен без подобно съгласуване, същият е незаконен и подлежи на премахване и възстановяване на предишното положение (Решение № 10660 от 23.11.2022 г. на ВАС по адм. д. № 2601/2022 г., II о.).

Необходимостта от решение на етажната собственост

Мнозинството за вземане на решение за основен ремонт и за основно обновяване, което е задължително съгласно чл. 48, ал. 1 ЗУЕС, се взема от етажната собственост с не по-малко от 51% мнозинство от всички етажни собственици съгласно чл. 17, ал. 2, т. 5 ЗУЕС.

За извършване на необходим и/или неотложен ремонт решението се взема с мнозинство от не по-малко от 50% от представените на общото събрание идеални части съгласно чл. 17, ал. 3 ЗУЕС[6].

Законът допуска собственик самостоятелно да извършва със собствени средства, материали и/или труд необходим ремонт на общи части на сградата без решение на общото събрание в случаите, когато е уведомил управителя за необходимостта от такъв, но той не е свикал общо събрание в едномесечен срок от уведомяването (доп., бр. 82 от 2023 г., в сила от 31.12.2023 г.), като съгласно чл. 48, ал. 6 ЗУЕС разходите му се възстановяват от етажната собственост или от Фонд „Ремонт и обновяване“.

Отново обаче ЗУЕС не дава отговор кога и как може да се извърши текущ ремонт и по какъв ред трябва да се вземе решение за това. Доколкото няма изрична разпоредба, решението за извършване на текущ ремонт може да се приеме с мнозинство не по-малко от 50% от представените на общото събрание идеални части съгласно чл. 17, ал. 3 ЗУЕС.

Липсата на уеднаквяване на легалните дефиниции води до проблема, в който текущият ремонт по смисъла на ЗУТ не може еднозначно да се квалифицира по ЗУЕС. Така например, от една страна, текущият ремонт може да бъде поддържане на общите части, но може да бъде и извършване на полезни разходи. Докато за поддържане на общите части ЗУЕС не предвижда изрично решение[7], защото това е законно задължение на собствениците, за извършване на полезни разходи ЗУЕС предвижда мнозинство от не по-малко от 75 на сто от всички идеални части от общите части (чл. 17, ал. 2, т. 3 ЗУЕС). De jure, извършването на полезни разходи без решение на етажната собственост не е позволено от ЗУЕС, за разлика от извършването на необходим ремонт, което обаче не означава, че извършването на текущи ремонти без решение е забранено.

Разпределението за разноските

Когато етажен собственик подобри обща част без решение на общото събрание на етажните собственици и без съгласието им (предварително или последващо), но с тяхното знание и при непротивопоставянето им, то следва, на осн. чл. 61, ал. 2 ЗЗД, извършилите подобренията етажни собственици да бъдат обезщетени за направените необходими и/или полезни разноски от неучаствалия в извършването им етажен собственик до размера на обогатяването на последния, ако работата е била предприета уместно (Решение № 160 от 05.12.2019 г. на ВКС по гр. д. № 948/2019 г., I г. о., ГК, Решение № 238 от 19.08.2013 г. по гр. д. № 1012 на ВКС, IV г. о., Решение № 85 от 24.06.2014 г. по гр. д. № 1157/2014 г. на ВКС, II г. о. и Решение № 228 от 13.12.2016 г. по гр. д. № 5571/2015 г. на ВКС, III г. о.).

Ако разноските са направени със съгласието на етажната собственост, то всеки участва в тях съразмерно на дела си (процента идеални части от общите части) – чл. 30, ал. 3 ЗС.

Ако останалите съсобственици са се противопоставили, отношенията помежду им се уреждат по субсидиарната хипотеза на неоснователното обогатяване по чл. 59 ЗЗД, като при последните два случая се държи същевременно и сметка за вида на разноските – необходими или полезни, както и при приложението на чл. 61, ал. 2 ЗЗД[8].

Горните разяснения имат следното практическо приложение – когато един етажен собственик санира своето жилище (положи външна топлоизолация на стените, обслужващи неговия обект), без да е налице хипотезата на необходим или неотложен ремонт, то останалите етажни собственици ще дължат сумата, с която е увеличена стойността на техните имоти и общите части на сградата (ако такова увеличение има). Когато обаче е налице необходим или неотложен ремонт, то етажните собственици дължат пропорционално сумата за извършения ремонт съобразно идеалните си части, независимо че санирането не засяга пряко техните самостоятелни обекти – Решение № 263004 от 20.09.2022 г. на СГС по в. гр. д. № 1217/2021 г.

Когато обаче санирането е незаконно, т.е. без издадено разрешение за строеж, когато такова би се изисквало, съгласно ППВС № 6/1974 г., т. II. 7 и Решение № 308 от 30.10.2012 г. по гр. д. № 271/2012 г. на ВКС, I г. о., Решение № 315 от 25.10.2012 г. по гр. д. № 1189/2011 г., I г. о., както и Решение № 432 от 19.06.2009 г. по гр. д. № 6086/2007 г., I г. о. не представлява подобрение на недвижим имот, извършено в него незаконно строителство, което подлежи на премахване или отнемане в полза на държавата, т.е. не се дължат суми от съсобствениците или етажните собственици за тези подобрения. При липса на издадена и влязла в сила заповед за премахването му по чл. 225 ЗУТ, не следва да се приема, че строежът подлежи на премахване и за същия се дължи обезщетение като за подобрение.

От изложеното следва, че частичното саниране на сградите и самостоятелните обекти в тях, наложило се като масова практика в последните десетилетия, невинаги може да се квалифицира еднозначно, както и не са еднакви разрешенията при разпределението на разноските. Санирането може да се окаже незаконно и подлежащо на премахване, ако е извършено без съответните разрешения, когато такива се изискват поради липсата на връзка между ЗУЕС и ЗУТ.

Иван НИКОЛАЕВ, адвокат
_______
[1] Решение № 1700 от 14.12.2000 г. на ВКС по гр. д. № 733/2000 г., IV г. о.
[2] От немски език – Sanierung – ремонт.
[3] Решение № 10898 от 18.07.2013 г. на ВАС по адм. д. № 4467/2013 г., II о., Решение № 816 от 20.01.2017 г. на ВАС по адм. д. № 4430/2016 г., II о., Решение № 668 от 15.01.2020 г. на ВАС по адм. д. № 5014/2019 г., II о. и др.
[4] Решение № 2009 от 14.02.2018 г. на ВАС по адм. д. № 7204/2017 г., II о.
[5] Решение № 13360 от 9.11.2010 г. на ВАС по адм. д. № 7843/2010 г., II о.
[6] Решение № 285 от 26.05.2014 г. на ВКС по гр. д. № 1694/2013 г., I г. о., ГК.
[7] Ad hoc решение за ремонт може да бъде прието с мнозинство от повече от 50 на сто от представените общи части, но само когато не касае основен ремонт и основно обновяване.
[8] Решение № 85 от 24.04.2014 г. по гр. д. № 1157/2014 г. на ВКС, II г. о.