Нерядко вписването на определен вид актове в службите по вписванията към районните съдилища в страната изправят молителите и съдиите по вписванията, работещи в тези служби, пред сериозни затруднения относно документите, които следва да бъдат представени, и начина, по който следва да бъде извършено съответното вписване.
Проблемите, свързани с вписването на такива актове в службите по вписванията са породени най-вече от липсата на коректно изработена нормативна база, която по максимално ясен и изчерпателен начин, следва да посочи всички документи, които молителят е длъжен да представи, и действията, които съдиите при вписването следва да извършат при вписване на такива актове.
ВЪПРОС: Кога един договор за продажба на наследство, подлежи на вписване в службите по вписванията?
Съгласно чл. 212, ал. 3 от Закона за задълженията и договорите1 „договорът за продажба на наследство, в което има недвижими имоти, може да бъде противопоставен на трети лица само ако е вписан“. От тази разпоредба може да бъде направен изводът, че необходимостта от вписване на договора за продажба на наследство се поражда тогава, когато в наследствената маса има недвижим имот. В чл. 4, б. „б“ от Правилника за вписванията2 също е казано, че се вписват договорите, с които се прехвърля наследство (чл. 212 ЗЗД ). Съгласно чл. 97, ал. 1, т. 4 от Закона за нотариусите и нотариалната дейност3 при продажба на наследство удостоверяваният материален интерес е пазарната цена на включените в наследството недвижими имоти.
Дотук нещата биха били ясни, ако не се вземе предвид разпоредбата на чл. 212, ал. 1 ЗЗД, където е казано, че „този, който продава едно наследство изцяло, без да посочи неговите предмети, е длъжен да обезпечи само качеството си на наследник“. От тази разпоредба е видно, че договорът за продажба на наследство е „алеаторен“ договор, тоест при сключването му не се знае дали в наследствената маса има недвижим/и имоти, определени вземания или задължения, и купувачът купува на риск.
С оглед съдържанието на описаните по-горе разпоредби считам, че няма да бъде погрешно (според мен даже е необходимо) ако в договора бъде изписан текстът „… наследство, в което има недвижим имот/и“.
В подкрепа на това мое становище е Решение № 1220 от 26.01.2008 г. на Върховния касационен съд на Република България (ВКС), по гр. д. № 5051/2007 г., V г. о., с което съдът е постановил: „обстоятелството, че договорът съдържа пояснение, че наследството се състои само от недвижими имоти, не променя неговото естество на договор за продажба на наследство. Несъстоятелно е становището на въззивния съд, че в случая имаме продажба на родово определени недвижими вещи, за което се изисква нотариален акт. Съгласно чл. 484, ал. 1, б. „в“ ГПК (отм.) нотариалният акт трябва да съдържа точно описание на недвижимия имот, с посочване на границите и местонахождението му. В случая няма индивидуализация на недвижимите имоти и не може да се счита, че са прехвърлени отделни предмети, включени в наследството“4.
Нещо повече – ако договорът за продажба на наследство не съдържа текст, че в наследствената маса има недвижим имот, съдията по вписванията няма да има основание да го впише и ще трябва да постанови отказ, на основание чл. 212, ал. 3 ЗЗД във връзка с чл. 4, б. „б“ от ПВп. Съгласно Определение № 414 на ВКС от 25.10.2010 г. декларацията относно наличието на недвижими имоти, включени в наследството, е необходима с оглед установяване на правния интерес от вписване на договора за продажба на наследство.
ВЪПРОС: Какви документи, следва да бъдат представени пред съдията по вписванията, заедно с договора за продажба на наследство?
- Декларация по чл. 264, ал. 1 от Данъчно-осигурителния процесуален кодекс5, подписана от продавача на наследството.
- Декларация с нотариално удостоверяване на подписа на продавача, в която същият следва да посочи недвижимия имот/и, включен/и в наследствената маса, с оглед определяне на държавната такса за вписване, съобразно чл. 97, ал. 1, т. 4 ЗННД, както и като доказателство, че договорът за продажба на наследство е съобразен с изречение последно от чл. 264, ал. 1 ДОПК.
Представянето на декларация с нотариално удостоверяване на подписа на продавача, в която същият следва да посочи недвижимия имот/и включен/и в наследствената маса, с оглед определяне на държавната такса за вписване, не нарушава по никакъв начин разпоредбата на чл. 6, ал. 2, б. „б“ ПВп, тъй като представянето й е свързано най-вече със събиране от страна на държавата на полагащите й се такси, с оглед извършената продажба и охрана на обществения интерес.
- Данъчна оценка за недвижимия имот/и на основание чл. 264, ал. 1 ДОПК. Мисля, че тук веднага ще възникне логичният въпрос – за кой имот следва да бъде представена данъчна оценка, след като в договора няма да бъде изчерпателно описан и обособен недвижим имот.
Считам, че е оправдано, а и целесъобразно, с оглед липсата на изричен текст в случая, съдията по вписванията да приеме данъчната оценка за недвижимия имот/и, който е посочен в нотариално заверената декларация, която му е представена от молителя, стига в данъчната оценка да е посочено, че няма задължения за недвижимия имот.
Данъчната оценка, както и всички представени документи, следва да бъдат подробно описани към приложените документи, в молбата за вписване на договора за продажба на наследство.
ВЪПРОС: Длъжен ли е съдията по вписванията, пред когото е представен за първи път договор за продажба на наследство, да изпрати служебно до останалите служби по вписванията екземпляри от цитирания по-горе договор, ако в представената му от молителя нотариално заверена декларация е записано, че наследодателят е притежавал недвижими имоти, които се намират на територията на действие на различни районни съдилища?
От внимателния прочит на чл. 10, ал. 1 ПВп може да се установи по безспорен и категоричен начин, че договорът за продажба на наследство, в което са включени имоти, находящи се на територията на действие на различни районни съдилища, не е сред актовете, по отношение на които съдията по вписванията е длъжен да изпрати екземпляри за вписване по местонахождението на имотите, което ще рече, че законодателят е оставил извършването на това действие в прерогативите на молителя.
Росен БАЛТОВ, съдия по вписванията
______________
1 По-нататък ЗЗД, обн. ДВ, бр. 275 от 22.11.1950 г., в сила от 01.01.1951 г., посл. изм. бр. 50 от 30.05.2008 г., в сила от 30.05.2008 г.
2 По-нататък ПВп., одобрен с ПМС № 1486 от 13.12.1951 г., обн. изв., бр. 101 от 18.12.1951 г., в сила от 16.12.1951 г., посл. изм. бр. 92 от 07.11.2014 г., в сила от 07.11.2014 г.
3 По-нататък ЗННД, обн. ДВ, бр. 104 от 06.12.1996 г., в сила от 06.01.1997 г., посл. изм. бр. 50 от 03.07.2015 г.
4 Вж. в този смисъл Розанис, С. Имуществени отношения. С.,1994, с. 162.
5 По-нататък ДОПК, обн. ДВ, бр. 105 от 29.12.2005 г., в сила от 01.01.2006 г., посл. изм. бр. 61 от 11.08.2015 г., в сила от 15.08.2015 г.
