Статутът на една вещ като недвижим имот се определя въз основа на закона и характеристиките на вещта, а не от волята на страните. При извършване на разпоредителни сделки с такива имоти те следва да спазват предвидената от закона форма, която е условие за тяхната валидност. Вещноправният ефект на договор за продажба на недвижим имот настъпва от датата на нотариалния акт.
Правото да се развали един договор е санкция за неизпълнение на задължения по валидно сключена сделка.
Чл. 18 ЗЗД
Чл. 26, ал.2 и 4 ЗЗД
Чл. 87 ЗЗД
Решение по ВАД № 148/2004, постановено на 9.11. 2005 г.
Ищецът претендира връщане на цената на основание разваляне на договора.
Правото да се развали един договор е санкция за неизпълнение на задължения по валидно сключена сделка.
За да се обсъжда въпросът развален ли е договорът и от кого, е необходимо да се изясни предварителният въпрос за валидността на процесния договор, макар той да не е бил предмет на спор между страните. Това е така, защото разпоредбите за нищожност са от императивен характер и съгласно доктрината и постоянната съдебна и арбитражна практика, при образуван процес правораздавателният орган е длъжен служебно да следи за пороци на сделката, които водят до нейната нищожност, независимо от волята на страните.
В предмета на договора е включен недвижим имот с особено предназначение – сградата на локална отоплителна централа (ЛОЦ). Останалите вещи са инсталирани и се съхраняват в тази сграда. В процесния договор страните третират сградата като такава със статут на временно строителство. От представеното по делото разрешение за строеж и според заключението на вещото лице (строително-техническата експертиза) постройката на ЛОЦ е законно изградена временна сграда по чл. 120, ал. 4 ППЗТСУ (отм. ДВ, бр. 6 от 1998 г.), върху терена на парцел, който е собственост на държавата. Постройката е приета и въведена в експлоатация с Протокол обр. 16. Тези постройки са самостоятелни обекти на правото на собственост и имат статут на недвижими имоти по смисъла на чл. 110, ал. 1 ЗС, доколкото са изпълнени особените изисквания на последователно променяната нормативна уредба. От това следва, че те могат да бъдат и предмет на разпоредителна сделка. Постройката на ЛОЦ е недвижим имот по смисъла на чл. 110 ЗС и съгласно действащото към момента на извършване на сделката законодателство – ЗУТ в сила от 31.03. 2001 г., и специално параграф 182 от Преходните разпоредби към ЗИД на ЗУТ (ДВ, бр. 63 от 2003 г.), доколкото само строежите, обектите и съоръженията по чл. 54, 55, чл. 56, ал. 1 и чл. 57, ал.1 не представляват недвижими имоти по смисъла на чл. 110 ЗС, не се нанасят в кадастралната карта, за тях не се съставят и издават актове, подлежащи на вписване в имотния регистър.
Постройките по чл. 120, ал. 4 ППЗТСУ са собственост на собственика на земята, върху която са построени, по силата на чл. 92 ЗС. Постройката на ЛОЦ, заедно с активите по приложението към договора, са непарична вноска на държавата при учредяване на дружеството на ищеца.
В представените и приети по делото писмени доказателства фигурира и заповед на главния архитект на С., с която е одобрен частичен регулационен и кадастрален план за парцел ХII – топлоцентрала. С този план сградата е придобила постоянен устройствен статут.
Статутът на една вещ като недвижим имот се определя въз основа на закона и характеристиките на вещта, а не от волята на страните. При извършване на разпоредителни сделки с такива имоти те следва да спазват предвидената от закона форма, която е условие за тяхната валидност. Вещноправният ефект на договор за продажба на недвижим имот настъпва от датата на нотариалния акт.
От приложеното по делото копие от процесния договор, което не се оспорва, се установява, че той е сключен в обикновена писмена форма. В Правилника за реда за упражняване правата на държавата в търговски дружества с държавно участие в капитала, чиято процедура е следвана при сключване на процесния договор, не е предвидено изключение от предвидената в чл. 18 ЗЗД форма за валидност, каквато съдържа чл. 35 ЗПСК за договорите за приватизационна продажба на недвижими имоти, извършвана от органите по чл. 3, ал. 3 ЗПСК.
Горните констатации налагат да се приеме, че в частта по отношение на постройката договорът е нищожен поради липса на форма, която е условие за валидност на сделката. Нищожността на тази сделка не може да бъде преодоляна чрез позоваване на разпоредбата на чл. 293, ал. 3 ТЗ. Поради несъмнената връзка между постройката и останалите активи предмет на договора, не би могло да се приеме, че той би бил сключен и без нищожната клауза, още повече като се имат предвид задълженията на купувача по договора, предвидени в чл. 4 от същия (чл. 18 във връзка с чл. 26, ал. 2 и 4 ЗЗД).
Въз основа на горното РО приема, че нищожността на продажбата на постройката води до нищожност на целия договор. Следователно той не е породил вещноправния си транслативен ефект – ищецът не е станал собственик на активите – предмет на договора. Нищожните договори не подлежат на разваляне, поради което са правно ирелевантни и въпросите за вината за неизпълнение на този договор.
