1. Историческо развитие на института на пожизнената рента
За първи път договорът за рента е регламентиран в българското право с разпоредбите на чл. 523-540 от Закона за задълженията и договорите – 1892 г. (обн. ДВ, бр. 268 от 1892 г., отм. ДВ, бр. 275 от 1950 г.). Законът урежда два вида рента – вечна (установена за вечни времена) и пожизнена (установена до края на живота на едно или повече лица). От своя страна вечната и пожизнената рента се подразделят на обикновена (с отстъпване на капитал) и поземлена (при която се отстъпва собствеността на недвижим имот). Обикновената рента възниква като институт във Франция във време, когато лихвоносните заеми са забранени, ето защо тя няма практическо приложение. Поради това предмет на настоящите бележки е пожизнената рента срещу отстъпване на недвижим имот, който институт е запазил своето значение и досега.
Пожизнената рента е договор, чрез който едно лице (рентодател) се задължава да заплаща периодично на друго лице (рентополучател) до смъртта му една сума пари срещу отстъпване на правото на собственост върху определено недвижимо имущество (чл. 523 и 524 ЗЗД – отм.). Пожизнена рента може да бъде уговорена, както до смъртта на лицето, получаващо рентата, така и до смъртта на едно трето лице (чл. 531). Уговарянето на рента за определен срок е недопустимо, тъй като в този случай не е налице рента, поради липса на алеаторност на договора, а обикновена продажба на изплащане.1 Пожизнената рента може да се уговори с оглед продължителността на живота на едно или няколко лица (чл. 532), като в този случай изплащането й се прекратява със смъртта на всички лица. Допуска се уговарянето на рента и в полза на трето лице (чл. 533). Пожизнената рента, за разлика от вечната, не може да бъде изкупена от длъжника. Длъжникът на рентата не може да се освободи от плащането и е длъжен да я заплаща през целия живот на лицето, с оглед живота на което тя е установена, независимо от продължителността на живота на това лице и от това колко тягостно стане плащането на рентата (чл. 537). С оглед на тази уредба пожизнената поземлена рента се определя като двустранен, възмезден и алеаторен договор за отстъпване на собственост върху недвижим имот срещу заплащане на периодични платежи до смъртта на едно или няколко посочени в договора лица.2 От договора за рента следва да се отграничават както продажбата с изплащане на цената на определени периодични вноски, така и договорът за гледане и издръжка.3
С промяната на обществения строй у нас след 09.09.1944 г. започва ревизия на завареното буржоазно законодателство, включително и в областта на облигационните договори. Със Закона за забрана на договора за наем на изполица и други договори (обн. ДВ, бр. 304 от 1948 г.) се забранява сключването на договорите за наем за изполица, за наем на добитък по половина, за наем на добитък заедно с имение, и за антихреза, като се отменя съответната им уредба в ЗЗД – 1892 г. Законът не забранява договорите за рента, но очертава новата тенденция за премахването на институти, типични за буржоазното частно право. Същевременно в редица нормативни актове, уреждащи образуването на ТКЗС (сравни чл. 28 от Закона за ТКЗС, обн. ДВ, бр. 95 от 1945 г. и чл. 18 от ПУ на ТКЗС, обн. Изв., бр. 112 от 1950 г.), започва да се дава ново значение на понятието “рента”, а именно – плащане в пари или в натура за наетата или внесената за ползване в ТКЗС земеделска земя. ЗЗД от 1892 г. е отменен с приемането на новия ЗЗД (обн. ДВ, бр. 275 от 1950 г.). В него пожизнената рента не е регламентирана. Както се отбелязва в мотивите към законопроекта на ЗЗД, в него не са уредени някои от договорите по дотогавашните ЗЗД и ТЗ, “… тъй като за такива договори няма място в едно социалистическо общество, като например рентата, текущата сметка, асигнациите и др. …”.4 Така за десетилетия напред договорът за рента е заклеймен като несъвместим със социалистическото право и априори противоречащ на социалистическия обществен строй.
Това се поддържа и в социалистическата правна литература. “… Ако срещу прехвърлените имоти се уговори издръжка в пари, т.е. задължението се състои от периодични парични вноски, договорът ще има характер на пожизнена рента. Този договор не е познат на социалистическото право и липсва основание за съществуването на такъв договор в социалистическото общество, в което поначало средствата за съществуване на гражданите са техните трудови доходи. Пожизнената рента е договор на буржоазното гражданско право, където нетрудовите доходи, т.е. добиването на материални средства без трудова дейност, намира защита в закона…”. 5 Прави се опит договорът за рента да се противопостави на договора за гледане и издръжка, за да се подчертае експлоататорският характер на първия и социалния нравствено-етичен характер на втория. “… Договорът за рента е рожба на експлоататорските обществени отношения. При социализма той няма икономическа основа и е изрично забранен по законодателен ред. Напротив – договорът да издръжка и гледане, макар и че нормативно не е уреден, съществува в нашата правна действителност и е изрично признат от съдебната практика…”. 6 Забраната на договора се аргументира освен с цитираните мотиви към законопроекта на ЗЗД още и с разпоредбата на чл. 73, ал. 3 от Димитровската Конституция (обн. ДВ, бр. 284 от 1947 г., отм. ДВ, бр. 39 от 1971 г.). “… Договорът за рента е недопустим у нас. Със запретата му се цели недопускането на лентяйството и тунеядството, защото всички трудоспособни граждани на НРБ трябва да полагат общественополезен труд…” 7.
ЗСГ (обн. ДВ, бр. 26 от 1973 г., отм. ДВ, бр. 19 от 2005 г.), една от целите на който е борбата с нетрудовите доходи, също се превръща в аргумент за недопустимост на договора. В Решение № 64-1982 г., I г.о. на ВС, макар и инцидентно, се посочва, че рентата е “нетрудов източник на доходи”. Във връзка с изпълнението на договорите за гледане и издръжка и възможността да се трансформира уговорената натурална издръжка в парична такава ОСГК на ВС постанови Тълкувателно решение № 96-1966 г., в което прие, че и “в случаите когато се допуска трансформирането на задължението за даване издръжка в натура в паричния й еквивалент, договорът не променя своя характер. Той не се превръща в договор за рента. Същият продължава да обслужва страните, с оглед целта, за която е сключен, и не влиза в противоречие с правилата на социалистическото общежитие. Сумите, които се плащат, се дават пак с оглед задоволяване жизнените и битови нужди на кредитора, а не за създаване на нетрудови доходи на последния и осигуряване съществуването му, без да работи, каквато цел поначало има договорът за рента, с оглед на което и един такъв договор би противоречил на правилата на социалистическото общежитие.” В съдебната практика се възприе, че подобна трансформация е допустима само когато се касае до временни причини и след отпадането им изпълнението отново трябва да продължи да се изпълнява в натура, тъй като в противен случай трайната трансформация на задължението в паричен еквивалент би довела “до превръщане на задължението от такова за издръжка и гледане в договор за рента, който е забранен от закона” (Решение № 1169-1986 г., II г.о. на ВС).
Обществено-политическите промени в страната, настъпили след 1989 г., и реформите в правната ни система, свързани и с възстановяването на класически институти на частното право, засегнаха в най-малка степен материята на облигационните договори. Една от причините за това са несъмнените достойнства на сега действащия ЗЗД, който, освободен от идеологическите постулати, продължава да се отличава със стегнат стил и прецизни юридически формулировки и безспорно е един от фундаментите на частното ни право. През септември 1999 г. Министерството на правосъдието публикува проект за нов Граждански кодекс, в който се съдържа подробна регламентация както на договора за пожизнена рента (чл. 516-524), така и на договора за гледане и издръжка (чл. 525-533). За съжаление, този проект потъна в забвение и не можа да бъде обсъден и оценен по достойнство нито в обществото, нито в научната ни литература.
В законодателството и след 1989 г. рентата продължи да се обозначава само като периодично плащане по договор за възмездно предоставяне на земеделска земя (сравни чл. 8, ал. 2 ЗАЗ, чл. 13 ЗДФДФЛ, чл. 9 ЗК). Същевременно в практиката, предвид сложилите се нови обществено-икономически отношения, които намериха отражение и в бита и семейната среда, се появи необходимостта от сключването на нови договори, различни от договорите за гледане и издръжка, които по-пълно да обслужват и гарантират интересите на гражданите. През последните години броят на сключваните договори за гледане и издръжка, като относителен дял, непрекъснато намалява, съпоставимо с широката им популярност в годините на социализма.
През втората половина на 2007 г. в обществото отново бе поставен на разискване въпросът за допустимостта на договорите за пожизнена рента във връзка с навлизането на българския пазар на компанията “ХИЛД”, предлагаща схема за финансиране на възрастни граждани: прехвърляне на недвижим имот срещу месечна пожизнена рента при запазено право на ползване на имота. На 31.10.2007 г. Комисията за финансов надзор обяви, че сключваните от компанията договори представляват животозастрахователна дейност и за извършването им е необходим лиценз. На 08.11.2007 г. Народното събрание прие нов чл. 230а в Кодекса за застраховането, която поправка бе обнародвана в ДВ, бр. 97 от 2007 г. и придоби публичност като “поправката ХИЛД”.
Съгласно чл. 230а, ал. 2 КЗ договорите, сключвани по занятие, съдържащи операции за придобиване на вещни права върху недвижими имоти чрез изплащане на пожизнена рента, се уреждат от този кодекс. В тези случаи прехвърлянето на вещните права се приема за заплащане на застрахователна премия.
2. Характер и действие на договора за пожизнена рента по действащото право
Макар и прибързано приета, поставена не на място и рестриктивна по същество, тази разпоредба, колкото и това да е неочаквано за създателите й, възкреси в правния мир института на пожизнената рента. Самият кодекс не съдържа никакви правила относно пожизнената рента, с изключение на изискването лицата, сключващи такива договори по занятие, да притежават лиценз за извършване на застрахователна дейност по КЗ. Тоест законът съдържа забрана единствено относно възможността рентодатели по такива договори да бъдат търговци, които не са застрахователи. По аргумент на противното, сключването на такива договори е абсолютно свободно и допустимо между лица, които сключват договори за прехвърляне на недвижими имоти срещу пожизнена рента инцидентно и не по занятие.
Срещу законодателния подход при приемането на поправката бяха изказани множество възражения, които макар и да не бяха чути, заслужават да бъдат отбелязани. Преди всичко пожизнената рента няма нищо общо със застрахователната дейност и уреждането и в Кодекса за застраховането е изкуствено и противоречи на всякаква правна логика. Договорите за пожизнена рента са регламентирани в гражданските кодекси на Германия (чл. 759 ГК), Швейцария (чл. 516 ГК), Франция (чл. 1968 ГК) и Италия (чл. 1778 ГК) като част от облигационното право на тези държави и се извършват свободно от стопанските субекти, без лицензионен или разрешителен режим и без връзка с животозастрахователната дейност. Заслужава да се отбележи подробната уредба на пожизнената рента като самостоятелен договор, нямащ нищо общо със застраховането, и в новите граждански кодекси на Руската федерация (чл. 583-600 ГК) и на Украйна (чл. 731-743 ГК). Кодексът за застраховането в същото време поставя определени изисквания пред застрахователните дружества за придобиване на недвижими имоти, които обезсмислят сключването на такива договори по занятие. Отделно от това приемането на норми, подготвени прибързано, целящи да ограничат стопанския оборот, и систематически и правно неиздържани, едва ли е добър пример за законодателна намеса в една материя, в която досоциалистическото ни право има половинвековна традиция.
Прочее, с гореуказаното ограничение относно лицата, които могат да бъдат рентодатели, договорът за пожизнена рента е признат и допустим по нашето право. Макар същият да няма подробна правна регламентация нито в КЗ, нито в ЗЗД, той ще се подчини на общите правила на ЗЗД, с отчитане на специфичните му характеристики, които го отличават от другите договори.
Пожизнената рента е двустранен договор: рентодателят дължи заплащането на рента, а рентополучателят (в типичния случай, когато той е и прехвърлител) дължи да прехвърли собствеността върху имота. Само в случаите когато рентата е установена с договор за дарение или завещание, без прехвърляне или учредяване на вещни права, договорът е едностранен.
Договорът за пожизнена рента, доколкото с него се прехвърля или учредява вещно право върху недвижим имот, следва да бъде сключен в нотариална форма (чл. 18 ЗЗД).
Пожизнената рента е алеаторен договор, доколкото съответствието на двете престации е неизвестно и е в зависимост от продължителността на живота на лицето или лицата, върху живота на който е установена рентата. Алеаторността е съществен елемент на договора, тя изключва възможността да се иска унищожаването му поради крайна нужда при крайно неизгодни условия по чл. 33 ЗЗД.
Договорът за пожизнена рента е каузален и ще бъде нищожен поради липса на основание, когато рентодателят е знаел при сключването му за близката и предстояща смърт на рентополучателя (сравни така Решение № 148-1991-I г.о. ; Решение № 1040-1993-II г.о.; Решение № 871-1996-II г.о. и Решение № 273-1999-II г.о. на ВКС).
Страни по договора могат да бъдат всички физически или юридически лица, като пожизнената рента може да бъде установена само с оглед продължителността на живота на физическо лице. Когато обаче рентодателят е търговец и сключва такива договори по занятие, той следва да отговаря на изискванията, предвидени в КЗ. Договорът може да бъде сключен в полза на трето лице. Без значение е обстоятелството, дали рентополучателят е трудоспособен и дали може да се издържа от имуществото си, както и неговата възраст.
Предмет на задължението на рентополучателя е прехвърляне правото на собственост или учредяване на ограничено вещно право върху недвижим имот (суперфиция, право на ползване). Може да бъде прехвърлена и само голата собственост, като прехвърлителят си запази пожизнено правото на ползване върху отстъпения имот. Прехвърлителят носи отговорност за евикция и за недостатъци съобразно правилата, установени за продажбата.
Срещу прехвърленото вещно право рентодателят дължи заплащане на пожизнена рента. В какви срокове и условия ще бъде заплащана рентата зависи изцяло от волята на страните. Тя може да бъде уговорена като месечно, годишно или друго периодично плащане с определен падеж и отговорност при забава на изпълнението. Рентата може да бъде заплащана в пари или в други родово определени вещи. Свободата на договарянето предполага страните свободно да избират валута, в която ще се дължи рентата, база за определянето й, както и механизъм за гарантиране на плащанията при инфлация и икономически сътресения. Може да се уговори дължимата рента да се актуализира през определен период от време съобразно официалния инфлационен индекс, да се определи размерът на рентата чрез определена чужда валута, или пък рентата да се обвърже с определени национални стандарти – минималната или средна работна заплата или пенсия за страната или определен процент от тях, или с други съпоставими факти – примерно месечната рента да бъде в размер, равен на получаваната от рентополучателя – пенсионер месечна пенсия, включително при промени в размера на последната. Посочените примери само илюстрират многообразието от възможности страните да гарантират покупателната способност на договорената рента.
За обезпечаване вземането по договора за пожизнена рента против рентодателя прехвърлителят на имота има право да впише законна ипотека върху отстъпения с договора имот или вещно право (чл. 168, ал. 1, т. 1 ЗЗД). Като гаранция срещу евентуално отчуждаване на имота от рентодателя, обичайно при тези договори, прехвърлителят си запазва пожизнено правото на ползване върху прехвърляния имот. Възможно е да се уговори задължение за рентодателя да застрахова гражданската си отговорност за неизпълнение. Допустимо е и сключването на договора под отлагателно условие – pactum resrvati dominii. В областта на договорите за гледане и издръжка съдебната практика изрично допуска това (сравни в този смисъл Решение № 942-1978 г., I г.о. ВС). По системата за вписванията у нас се вписват актове, а не вещни права.
При неизпълнение на задълженията по договора изправният кредитор може да иска изпълнение на задължението и обезщетение за забавата или разваляне на договора и обезщетение за неизпълнението (чл. 79, ал. 1, чл. 87, ал. 3 и чл. 88, ал. 1, изр. 2 ЗЗД). Доколкото предмет на договора е вещно право върху недвижим имот, развалянето на договора е допустимо само по съдебен ред – чрез предявяване на конститутивен иск за разваляне на договора за пожизнена рента (чл. 87, ал. 3 ЗЗД). Развалянето на договора има обратно действие – страните дължат връщане на дадените престации (чл. 88, ал. 1 ЗЗД). В случая не може да се прави възражение, че се касае до договор с продължително и периодично изпълнение. Съгласно Решение № 2-1964 г., I г.о. на ВС, “… необходимо е задължението по договора и на двете страни да е продължително или периодично. При еднократно престиране от едната страна и периодично престиране от другата развалянето има обратно действие…”.
Разваляне на договора може да иска само прехвърлителят на имота, но не и третото лице – рентополучател, в чиято полза е сключен договорът за пожизнена рента. Третото лице не е “уговарящ” по смисъла на чл. 22, ал. 1 ЗЗД и “кредитор” по смисъла на чл. 87 ЗЗД, поради което може да иска само изпълнение на задължението за плащане на рента и обезщетение за забавата. Само в случай на правоприемство по наследяване на прехвърлителя от третото лице последното може да иска разваляне на договора. При няколко прехвърлители-рентополучатели, ако неизпълнението е частично, може да се иска частично разваляне на договора до обема на прехвърлените права. Правото да се иска разваляне на договора поради неизпълнение е наследимо и може да се упражни от наследниците на прехвърлителя съобразно наследствените им права. При смърт на рентодателя – приобретател на вещното право, изплащането на рентата не се прекратява, освен ако рентата е уговорена върху неговия живот (сравни ТР № 30-1981 г., ОСГК).
Изплащането на рентата се прекратява със смъртта на лицето, върху живота на когото е уговорена рентата. Правото на пожизнена рента ще се наследи от наследниците на рентополучателя само когато рентата е установена до края на живота на рентодателя или на трето лице, освен ако не следва друго от сключения договор.
3. Необходимост от правна регламентация на договора за пожизнена рента
Договорът за пожизнена рента се нуждае от подробна правна регламентация. Неговото систематично място е в особената част на ЗЗД, респективно на бъдещия Граждански кодекс. Механичното възстановяване на уредбата на рентата във вида й, в който е съществувала в отменения ЗЗД от 1892 г., едва ли ще бъде най-правилното решение. Необходимо е при законодателното уреждане на материята да се отчетат достиженията на модерните европейски граждански кодекси, с оглед изчистването и от някои архаични елементи, които са несъвместими със съвременните обществени отношения – обикновената капиталова рента, невъзможността да се иска разваляне на договора поради неизпълнение и др. De lege ferenda договорът може да получи следната правна уредба:
1. Определение. (1) С договора за пожизнена рента длъжникът (рентодател) се задължава безвъзмездно или възмездно срещу отстъпени му движими или недвижими вещи или вещни права върху тях да плаща на кредитора (рентополучател) периодично парични суми до края на живота му.
(2) Договорът може да се сключи в полза на трето лице.
(3) Рентата може да бъде уговорена и до края на живота на рентодателя или трето лице.
2. Форма. Договорът за пожизнена рента срещу отстъпване собствеността или друго вещно право върху недвижим имот се сключва в нотариална форма, а в останалите случаи се изисква писмена форма, доколкото в закон не е предвидена друга форма.
3. Съдържание. (1) Отстъпването на вещно право върху недвижим имот или движима вещ прехвърля на рентодателя правото на собственост. В този случай се прилагат правилата за продажбата.
(2) Когато рентата е установена безвъзмездно с договор за дарение или завещание, рентата подлежи на намаление при накърняване запазената част на наследник.
4. Рентополучатели. (1) Пожизнената рента може да се установи в полза на едно или повече лица, като дяловете им се считат равни, доколкото не е предвидено друго в договора.
(2) Когато пожизнената рента е установена в полза на няколко лица, смъртта на някои от тях не е основание за намаляване на нейния размер. В този случай делът от рентата на починалия уголемява съразмерно дяловете на преживелите го рентополучатели. Със смъртта на последния получател изплащането на рентата се прекратява, освен ако рентата е уговорена върху живота на рентодателя или трето лице.
(3) Договора за пожизнена рента в полза на лице, което е било починало към момента на сключването на договора, е нищожен.
5. Размер на рентата. Размерът на рентата се определя в договора в парична сума. Размерът на рентата се изменя в началото на всяка календарна година съответно на изменението на официалния индекс на инфлацията, определян от НСИ, освен ако в договора не е уговорен друг способ за изменението й.
6. Срок за плащане на рентата. Пожизнената рента се изплаща в края на всеки календарен месец, доколкото друго не е уговорено в договора. При забава рентата се дължи ведно със законната лихва.
7. Наследяване. Пожизнена рента, установена до края на живота на рентодателя или на трето лице, преминава върху наследниците на рентополучателя, ако не е уговорено друго.
8. Обезпечаване правата на прехвърлителя. (1) Когато пожизнената рента е установена срещу отстъпването на недвижим имот, тя се обезпечава със законна ипотека върху този имот.
(2) Рентодателят има право да се разпореди с отстъпения недвижим имот само със съгласието на прехвърлителя, дадено в писмена форма с нотариална заверка на подписа, в противен случай разпореждането е нищожно.
(3) При отчуждаване на отстъпения имот задълженията на рентодателя по договора преминават върху приобретателя на имота.
(4) Изплащането на рентата може да се обезпечи и чрез задължение на рентодателя да застрахова гражданската си отговорност за неизпълнение на задълженията по договора за рента.
9. Права при неизпълнение. При неплащане на рентата или друго съществено неизпълнение кредиторът може да иска изпълнение на задължението и обезщетение за неизпълнение или разваляне на договора и връщане на даденото по договора. Когато пожизнената рента е уговорена в полза на трето лице, последното може да иска само изпълнение на задължението и обезщетение за неизпълнение.
10. Действие на пожизнената рента. (1) Рентодателят не може да се освободи от задължението за изплащане на рентата, като предложи връщане на отстъпената вещ и се откаже от връщане на заплатеното.
(2) Рентодателят може да бъде заместен в задълженията си по договора от трето лице само с писменото съгласие на кредитора. Когато рентата е установена срещу отстъпването на недвижим имот, съгласието трябва да бъде дадено в писмена форма с нотариална заверка на подписите.
Никола МЛАДЕНОВ, нотариус
________________
1 Меворах, Лиджи и Фархи – Коментар на ЗЗД, част III, чл. 483-668, С., 1928, с. 219; Главанаков, Ст. – Учебник по българско гражданско право, т.II, част II, Специални договори, Чирпан, 1930, с. 297.
2 Меворах, Лиджи и Фархи – цит. съч., с. 218 и 232-236.
3 В своята практика старият ВКС последователно прокарва разграничението между договора за рента и договора за гледане и издръжка. В Решение № 388-1923 г., I г.о. се посочва изрично, че “…отстъпването на недвижими имоти със задължение от приобретателя към собственика да се грижи за него и го прехранва, докато е жив, т.е. когато лицето се е задължило не да даде пари или припаси, а да извърши известно действие или да направи нещо – не е договор за рента…”. В същия смисъл са и решения № 366-1923-I г.о., № 120-1933-I г.о., № 363-1935-I г.о. Според Решение № 838-1934 г., I г.о. към договора за даване прехрана до живот срещу отстъпване на недвижим имот се прилагат предвидените в ЗЗД правила на пожизнената рента, доколкото съответстват на неговия специален характер.
4 ЗЗД. Текст, мотиви и пълен предметен указател, С. 1951, с. 91.
5 Бъров, Б. – задължението за издръжка, С., 1956, с. 116.
6 Бешков, Панчо. – Прехвърляне на собственост срещу издръжка и гледане. Сп. “Социалистическо право”, 1962, к. 10, с. 28-32.
7 Велинов, Иван – Договор за прехвърляне на имот срещу издръжка и гледане, ГСУ-ЮФ, том LVIII, 1967, С, 1967, с. 14. (210).
