Член на ЖСК може да защити правото си да придобие обект от ЖСК и да прекъсне евентуално започнала да тече давност в полза на трето лице или друг член-кооператор с иска по чл. 38а ЗЖСК, когато е налице жилище, т.е. годен обект на правото на собственост по смисъла на чл. 181 ЗУТ. Понятието “груб строеж” е дефинирано в пар. 5, т. 46 ЗУТ и означава да са изпълнени оградните стени и покрива и различна степен на извършени довършителни работи.
Чл. 38а ЗЖСК
Чл. 79 ЗС
Чл. 181 и пар. 5, т. 46 ЗУТ
Производството е по чл. 290 ГПК.
Разгледана по същество, жалбата е основателна.
По делото е установено следното: Ищецът е приет за член-кооператор през 1991 г. за апартамент № 4, ет. 4, вх. А, бл. 259, ж.к. “Г. Д.” – гр. С. С влязло в сила решение на 22.07.2004 г. на основание чл. 38а ЗЖСК. Й. В. И. е осъден да предаде на касатора Ж. процесния апартамент. От гласните доказателства е установено, че И. живее на съпружески начала с ищцата по настоящия иск, но не са съпрузи. При въвода във владение, проведен на 19.07.2005 г., в апартамента е намерена ищцата Е. Т., която представя договор от 30.09.1994 г. за предаване на ключовете и владението върху процесния имот от “Б.” ЕООД и договор за продажба на строителен продукт от 20.11.1995 г. Изпълнението е спряно, като є е даден срок за предявяване на настоящия иск.
По делото не се спори и в мотивите на въззивното решение е прието, че със заповед № 1552/31.08.1963 г. е одобрен регулационния план на “К. с.-П. канал”, а със заповед № 165/1964 г., п. IV от кв. 133-д с площ 10 122 кв.м е отреден за нуждите на СБХ, който е изплатил и обезщетението при отчуждаването. От тази площ 1622 кв.м са предадени на ПП “Ч. з.”. С констативен нот.акт № 162/1975 г. СБХ е призната за собственик на парцел № IV от кв. 135-д с площ 8500 кв.м. Със заповед от 1986 г. е изменен планът, като са обединени парцели V на С. община с площ 12 099 и парцел VI (бившия IV на СБХ) и е образуван общ парцел V с площ 20 599 кв.м, отреден “за високо етажно строителство – жилища, магазини, гаражи и изложбена зала.”. СБХ, като обществена организация, взема решение още на 23.09.1986 г. да се учреди ЖСК, която да извърши жилищно строителство.
През 1989 г. е учредена ЖСК “Б. х.”, на която СБХ дарява 1/10 ид.ч. от 8500/20595 ид.ч. от парцел V от кв. 133-д, целият с площ 20 595 кв.м, а с нот.акт № 184/19.05.1994 г. СБХ є продава 9/10 ид.ч. от същата идеална част от същия парцел. С решение № 9/30.05.1989 г. Общинският РНС “Т.” определя ЖСК “Б. х.” като инвеститор на десет блока в западната част на парцела със 70 апартамента, от които 7 да останат за обществени нужди. Уговорени са и условията за изграждане на магазини и озеленяването. Общината счита, че е отстъпила право на строеж на ЖСК (писмо № 92-00-144 от 18.11.1999 г. на главния архитект на С.), поради което е издадено разрешение за строеж № 87/18.07.1990 г. за изграждане и на блок 4, в който се намира процесният апартамент. ЖСК е сключила договор за строителство с фирма “МБ” на 22.10.1991 г. С предварителен договор от 20.11.1995 г. “Б.” ЕООД се е задължил да построи и предаде на ищцата Е. Т. процесния апартамент № 4. По делото е представен и договор от 12.09.1995 г., с който същата фирма се задължава да изгради и продаде на купувача Й. В. И. същия апартамент № 4. С протокол от 20.11.1995 г. е установено между Й. И. и “Б.” ЕООД, че довършителните работи са извършени съобразно договореното. Ищцата е представила и протокол от 30.09.1994 г. за предаване на нея на ключове от фирма “Б.” ЕООД и предварителен договор от 20.11.1995 г. с нея, с който фирмата се задължава да є продаде същия апартамент. През юли 1998 г. е констатирано, че сградата не е приета с акт образец № 16, но някои апартаменти се обитават. Сградата е покрита към 1995 г. В протокол за откриване на строителна площадка от 12.12.2006 г. е отразена констатация, че блок 259 е бил изграден в груб вид още 1995 г. Констативен протокол по чл. 181, ал. 2 ЗУТ за завършване на строежа е издаден на 23.10.2007 г.
Въззивният съд е приел, че ЖСК е собственик на 8500/20595 ид.ч. от дворното место и на толкова ид. части от отделните имоти от жилищната сграда, тъй като не се установява общината да е учредила право на строеж на ЖСК върху съсобствения парцел. С постановление за възлагане от 30.02.2009 г. на частен съдебен изпълнител, след проведена публична продан на 12095/20 595 ид.ч. от парцели I, II, III, IV от кв. 133-д от в. “К. с. “П. канал”, с обща площ 20595 кв.м е възложена тази идеална част на А. З. Н. и той е подписал протокол с ищцата, че не оспорва същата идеална част от жилището є като приращение. Съдът е приел, че придобиването по давност от ищцата не е оспорено и от евентуалния съсобственик на жилището по приращение. С нот.акт № 65, т. III от 25.05.2009 г.
А. Н. е дарил Н. Б. 95/20595 ид.ч. и му е продал с нот.акт № 68, т. III/2009 г. 12 000/20595 ид.ч. от парцели I, II, III, IV от кв.133-д от в. “К. с.-П. канал” с обща площ 20595 кв.м. Съдът е преценил за основателна претенцията на ищцата за придобивна давност, която е започнала да тече от момента на предаване на ключовете – 30.09.1994 г. и преди сключване на предварителен договор с нея. Тъй като от този момент до предявяване на иска е изтекъл период, по-дълъг от 10 години, съдът е приел, че ищцата (ответницата по касация) го е придобила по давност, защото съсобственикът на апартамента (ЖСК) не е прекъснал владението є, поради което тя е могла да придобие по давност годния обект на собственост. Прието е, че за установяване на владение е без значение дали и кога са приключили административните процедури по приемане на обекта, кога е подадена декларацията за плащане на данъци и кога ищцата се е регистрирала с постоянен адрес в процесния апартамент. Установеното, че до лятото на 1999 г. сградата е била оградена и строителят е въвел ограничен пропускателен режим само за обитателите, е преценено като демонстрация на владение по отношение на ответника, който не го е прекъснал.
Въпросът, по който е допуснато касационно обжалване в хипотезата на чл. 280, ал. 1, т. 2 ГПК, е “може ли да се придобие по давност обект на ЖСК, който не е въведен в експлоатация”, по който ВКС не се е произнесъл със задължителна съдебна практика, а видно от представените решения, е формирана противоречива съдебна практика по индивидуални правни спорове.
С обжалваното решение и Решение № 1470/05.12.2008 г. по гражд. д. № 154 от 2008 г., постановено по отменения ГПК, е прието, че обект на ЖСК може да се придобива по давност дори сградата да не е напълно завършена и приета за експлоатация, щом е било възможно да се установи фактическа власт върху обекта. Обстоятелството, че е преустановен достъпът на член-кооператорите до обектите е преценено като демонстрация на владението по отношение на тях, а административните процедури по санкциониране на ползването на сградата преди въвеждането є в експлоатация, изключване на електричество са преценени като неотнасящи се към владението.
С Решение № 183/30.03. 2009 г. по гражд. д. № 5032/ 2007 г. на СГС и решение от 19.03.2009 г. по гражд. д. № 836/ 2008 г. на СГС е прието, че докато сградата на ЖСК не е завършена до степен груб строеж и не е осигурен достъп на член-кооператорите до нея, не може да се придобива по давност обект на ЖСК.
С Решение № 527 от 16.06. 2010 г. по гражд. д. № 1136 по описа за 2009 г. на ВКС I г.о. е прието, че член-кооператор може да придобие по давност обекта, който е определен за него, едва след обособяването на обекта на собственост и приемането в експлоатация на сградата. С Решение № 434 от 11.11.2010 г. № 434 от 11.11.2010 г. по гражд. д. № 387/2010 г. II г.о., постановени по чл. 290 ГПК, е даден отговор на въпроса може ли да се придобие по давност имущество на ЖСК. Прието е, че по отношение на ЮЛ ЖСК може да придобива по давност негово имущество.
Следователно въпросът дали може да се придобива по давност обект – собственост на ЖСК, е разрешен с цитираните задължителни за съдилищата решения на ВКС. Акцентът върху поставения въпрос пада върху въпроса от кой момент започва да тече придобивната давност.
Принцип в правото е, че срещу този, който не може да защити правото си, давност не тече. Целта на ЖСК е да се изградят обекти за всеки от членовете є, съобразно разделителния протокол по чл. 28, ал. 1, т. 5 ЗЖСК. Този протокол се съставя въз основа на одобрения архитектурен проект, когато сградата все още не е изградена. За постигане на тази цел ЖСК, като ЮЛ, притежава правото на строеж за всеки от обектите, за които организира изграждането им независимо дали е собственик на дворното место, или притежава само правото на строеж върху терена. Докато трае строителството, правото на строеж не може да се придобива по давност от организацията, или търговското дружество, което по договор изгражда обекта. До този момент член-кооператорите, които не притежават вещно право, не могат да защитят правното си очакване за придобият обект чрез ЖСК, поради което по отношение на тях давност не тече. С нормата на чл. 38а ЗЖСК, приета с изменението на този закон (ДВ, бр. 21 от 13.02.1990 г.), е дадена правна защита на това очакване, като е уредена възможността член на ЖСК да предяви иск за изваждане на всеки, който се намира без основание в определеното му с разпределителния протокол жилище. Този иск може да се предяви най-късно до снабдяване на член-кооператора с нотариален акт за определения му с разделителния протокол обект. Следователно член-кооператорът може да защити правото си да придобие обект от ЖСК и да прекъсне евентуално започнала да тече давност в полза на трето лице или друг член-кооператор с иска по чл. 38а ЗЖСК когато е налице жилище, т.е. годен обект на правото на собственост. С нормата на чл. 181 ЗУТ се определи, че сградата или части от нея се считат изградена, като годен обект на гражданския оборот, когато е завършена до степен “груб строеж”. Това понятие е дефинирано в пар. 5, т. 46 ЗУТ и означава да са изпълнени оградните стени и покрива и различна степен на извършени довършителни работи.
Фактическа власт върху недвижим имот, като един от елементите на владението се реализира не само чрез прякото ползване на недвижим имот, а и чрез извършването на довършителни работи в него и подобряването му. Затова забраната на чл. 177 ЗУТ да се ползва строеж или част от него преди да е въведен в експлоатация, не е пречка за установяване на владение.
Ищцата се позовава на установено владение от предаване на ключовете на нея на 30.09.1994 г. На същата дата обаче ключовете са били предадени и на Й. И., по отношение на когото е уважен иск на ответника по чл. 38а ЗЖСК. Протоколът за предаване на ключовете е преди сключване на предварителния договор от 20.11.1995 г. Те са оспорени от ответника относно достоверността на датата им, като е твърдяно антидатиране. Частен документ има достоверна дата, съгласно чл. 145 ГПК (отм.), респективно чл. 181 ГПК, когато е възпроизведен в официален документ. В случая протоколът от 30.09.1994 г. и договорът от 20.11.1995 г. са възпроизведени за първи път в протокола за въвод във владение от 19.07.2005 г. и от този момент те имат достоверна дата. Следователно тези два документа не доказват установяване на владение от ищцата от края на септември 1994 г. или от 20.11.1995 г. Дори да се приеме, че от датата на сключване на предварителния договор е установено такова, то не е продължило десет години, защото е прекъснато с въвода във владение на 19.07.2005 г. Съгласно чл. 116, б. “в” ЗЗД приложим и по отношение на придобивната давност, съгласно нормата на чл. 84 ЗС, давността се прекъсва с предприемане на действия за принудително изпълнение.
Обстоятелството, че обектът е бил ограден и е установен пропускателен режим неправилно е прието като демонстрация на владението. Действително владение може да се установи и чрез насилствени действия, но в случая член-кооператорът, за когото е определен процесният апартамент, и ЖСК не са имали достъп до сградата и до апартамента и не са могли и да узнаят от кого се ползва този апартамент, т.е. по отношение на тях не е упражнено от ищцата явно владение върху него. За да е налице отблъсване на владение, следва този, който твърди, че упражнява владение, да демонстрира това по отношение на собственика, а не трето лице да забранява достъпа на този, по отношение на когото се владее до същия имот. В този смисъл съдът приема, че по отношение на ответниците, ищцата е демонстрирала, че владее за себе си процесния апартамент от момента на премахване на пропускателния режим и отстраняване оградата на строежа – 1998 г. От този момент обаче до прекъсване на владението чрез въвода, а дори до предявяване на иска – 29.09.2006 г., не е изтекъл изискуемият се от закона десетгодишен срок за придобиване по давност.
Въззивният съд е формирал изводи по приложението на института на придобивната давност в противен смисъл и с оглед отговора на въпроса, по който е допуснато касационно обжалване и приетия момент на прекъсване на давността, предявеният иск е неоснователен. Решението на СГС, с което той е уважен, следва да се отмени, като вместо това, предявеният иск за придобиване на апартамента от ищцата по давност следва да се отхвърли.
