Новите положения в правния режим на опазването на земеделските земи

С обнародвания в бр. 39 на “Държавен вестник” от 20.05.2011 г. Закон за изменение и допълнение на Закона за опазването на земеделските земи (ЗОЗЗ), в сила от 25.05.2011 г., основно се изменя и допълва глава пета, която съдържа правната уредба на промяната на предназначението на земеделските земи за неземеделски нужди. Измененията засягат повечето елементи на специалното административно производство – предмет на закона, в изпълнение на конституционното изискване земеделската земя да се използва за земеделски нужди и промяната на предназначението є за други цели да се разрешава само по изключение (чл. 21, ал. 2 от Конституцията на Република България).
Като причина за измененията в мотивите към законопроекта се изтъква повишеният интерес към промяна на предназначението на земеделските земи с цел застрояване, продиктуван не от реални инвестиционни намерения на заявителите, а от очакването за повишаване на цената на земята с променено предназначение при бъдещи разпоредителни сделки.

Основни нови положения

1. Относно Комисията за земеделските земи и комисиите към областните дирекции “Земеделие” – специализираните колективни органи с решаваща компетентност относно промяна на предназначението на земедлските земи на централно ниво и по места.

1.1. Състав на Комисията за земеделските земи
В новата редакция на чл. 39, ал. 2 са посочени министерствата, чиито представители се включват в състава на Комисията за земеделските земи (преди изменението представените в Комисията за земеделските земи ведомства не бяха определени в закона, а в правилника за неговото прилагане – чл. 68, ал. 3). Наред с досегашните участници – по един представител на Министерството на регионалното развитие и благоустройството, на Министерството на здравеопазването, на Министерството на правосъдието, на Министерството на финансите, на Министерството на околната среда и водите и на Министерството на земеделието и храните, в постоянния състав на комисията е включен и представител на Министерството на икономиката, енергетиката и туризма, поради нарасналия инвестиционен интерес за изграждане на обекти, предназначени за производство на електрическа енергия от възобновяеми енергийни източници. Предвижда се, че при необходимост в заседанията на комисията могат да участват и представители на други заинтересовани ведомства.
1.2. Определяне на компетентността на Комисията за земеделските земи, комисиите към областните дирекции “Земеделие” и Министерския съвет при промяна на предназначението на земеделските земи от първа до четвърта категория и на поливни земи
Запазен е принципът компетентността на Комисията за земеделските земи да се определя като остатъчна спрямо тази на комисиите към областните дирекции “Земеделие” (чл. 17, ал. 1, т. 2).
Комисиите към областните дирекции “Земеделие” в землищата на населените места на територията на съответната област могат да допускат извършването на промяна на предназначението на земеделски земи за неземеделски нужди по искания, отнасящи се за земеделска земя с площ до 50 дка от пета до десета категория, която не е поливна (чл. 17, ал. 1, т. 1).
Комисията за земеделските земи разрешава промяната на предназначението на земеделски земи, за които е налице някое от следните условия:
– с площ над 50 дка;
– от първа до четвърта категория или поливни;
– когато обектите се изграждат за държавни или за общински нужди;
– когато земята е в землищата на населените места от повече от една област.

В случаите когато исканията са за площадки/трасета, засягащи земеделски земи от различни категории, в т.ч. от първа до четвърта категория или поливни, те също се разглеждат от Комисията за земеделските земи.
Съгласно измененията и допълненията на чл. 23 изграждането на обекти с площ над 500 дка върху земи от първа до четвърта категория или поливни не се допуска, освен с разрешение на Министерския съвет за всеки отделен случай по предложение на Комисията за земеделските земи. При изграждане на национален обект по смисъла на Закона за държавната собственост¹ или на общински обект от първостепенно значение по смисъла на Закона за устройство на територията² това изискване не се прилага.

1.3. Отпада изискването в състава на комисиите към областните дирекции “Земеделие” да се включват и експерти на Министерството на земеделието и храните (чл. 17, ал. 4).
1.4. В допълнителните разпоредби се въвежда легално определение на понятието за поливни земеделски земи (§ 1, т. 10 ), което досега е предмет само на подзаконова уредба.

2. Промените относно предпоставките за издаване, действието и обявяването на решенията за определяне на площадка или трасе и за промяна на предназначението
Съгласно чл. 24, ал. 2 за промяна на предназначението на земеделската земя се изисква подробният устройствен план (ПУП) да е влязъл в сила. Удължен е срокът за постановяване на решението – от 14-дневен на 30-дневен. Както и досега, решението влиза в сила след заплащане на таксата по чл. 30.
Ново е предвиждането решенията, с които приключват съответните фази от процедурата по промяна на предназначението на земеделските земи, да губят своето правно действие по силата на закона при бездействие на ползващото се от акта лице в определен срок, без да се изисква постановяването на последващ индивидуален административен акт за отмяна от съответната комисия по чл. 17, ал. 1.

• Решението за определяне на площадка или трасе губи правното си действие, при условие че в едногодишен срок от влизането в сила не е поискана промяна на предназначението (чл. 34, ал. 1). Когато обектът се изгражда на етапи, решението за утвърждаване на площадка или трасе губи правно действие, ако в едногодишен срок от влизането му в сила не бъде поискана промяна на предназначението на земята за изграждане на първия етап (чл. 34, ал. 2).
• Спрямо решенията за промяна на предназначението тази последица настъпва, когато таксата по чл. 30 не бъде заплатена в 3-месечен срок, или в 3-годишен срок от влизането в сила на решението за промяна на предназначението не е поискано разрешение за строеж на обекта, или в 6-годишен срок от влизането в сила на решението за промяна на предназначението изграждането на обекта не е започнало (чл. 24, ал. 5). Тези правила не се прилагат при изграждане на обекти за държавни и общински нужди. За тези случаи, както и за отмяна преди изтичането на посочените срокове, се прилагат разпоредбите на чл. 35.

Предвижда се публично оповестяване на решенията на Комисията за земеделските земи на интернет-страницата на Министерството на земеделието и храните и на комисиите по чл. 17, ал. 1, т. 1 – на страницата на съответната Областна дирекция “Земеделие” (чл. 25, ал. 4).

3. Изменения в режима на таксите за промяна на предназначението на земеделските земи
Като мярка с превантивно значение срещу необосновано предприета процедура за промяна на предназначението на земеделските земи се предвижда при отмяна на решението, както и при отпадане на действието му по право, платените такси по чл. 30 да не се възстановяват (чл. 38, ал. 4).
В действащия преди измененията единен режим на държавните такси, дължими при промяна на предназначението на земеделските земи за неземеделски нужди, се предвижда при промяна на предназначението на земи от общинския поземлен фонд да се заплаща местна такса в полза на бюджета на общината (чл. 30, ал. 2). За прилагането на разпоредбата е необходимо общинските съвети своевременно да приемат наредби за определяне на местни такси на основание чл. 30, ал. 2 ЗОЗЗ.

4. Относно определяне на територията в обхвата на проекта за допускане промяна на предназначението на земята или за изключение от процедурата
Изрично се предвижда законова делегация към министъра на земеделието и храните и министъра на регионалното развитие и благоустройството в 3-месечен срок от влизането на закона в сила да издадат Наредба за застрояване в земеделските земи за обекти, необходими за земеделско ползване на земята, без промяна на предназначението на съответната територия (чл. 2, ал. 4 и § 28, ал. 1 от ПЗР). Застрояването на земеделски земи, без да се променя предназначението им, е предвидено в чл. 12, ал. 3 от Закона за устройство на територията, както и в чл. 4, ал. 2 от Закона за собствеността и ползването на земеделските земи за обекти с функции, свързани със земеделското ползване на имота. На основание § 28, ал. 2 от преходните и заключителните разпоредби при предложения за изграждане на обекти, свързани със земеделското предназначение на земите, следва да намери приложение Наредба № 2 от 1998 г. за застрояване в земеделски земи (ДВ, бр. 48 от 1998 г.), доколкото не противоречи на закона.
В чл. 2, ал. 4 изрично е посочено, че за изграждането на оранжерии не се изисква промяна на предназначението на земеделските земи.
Доразвито е изискването в териториалния обхват на проекта едновременно с определянето на основната площадка или трасе да се определят и земите за необходимия транспортен достъп до обекта. Внася се и уточнение, че преценката се прави с оглед не само на изграждането, но и на ползването на обекта и техническите изисквания за достъп ( чл. 21, ал. 2 и 3).
Разпоредбата на новия чл. 17а посочва случаите, в които може да се допуска промяна на предназначението на земеделски земи за неземеделски нужди:
1. изграждане на обекти на техническата инфраструктура по смисъла на Закона за устройство на територията;
2. създаване на нови или разширяване на строителните граници на съществуващи урбанизирани територии (населени места и селищни образувания);
3. създаване или разширяване границите на отделни урегулирани поземлени имоти извън строителните граници на съществуващи урбанизирани територии (населени места и селищни образувания).

Възприетата класификация по вид на обекта или местоположение спрямо строителнте граници на съществуващи урбанизирани територии (населени места и селищни образувания) не води до ограничаване на инвестиционната инициатива.
В чл. 17а, ал. 2 е предвидено, че не се изисква промяна на предназначението на земеделски земи за изграждането на линейни обекти на техническата инфраструктура, когато те не са разположени на повърхността на терена. В тези случаи на подземни обекти се утвърждава само трасе. Разпоредбата е насочена към намаляване на административната тежест.
С непосредствен ефект за защита на високопродуктивните земеделски земи от първа до четвърта категория и поливните такива е изискването на новата ал. 3 на чл. 23 изграждането и/или разширението на обекти за производство на електрическа енергия от възобновяеми енергийни източници, използващи фотоволтаични (слънчеви) системи, освен в случаите когато производството на електрическа енергия се използва за собствени нужди, да се извършва върху неполивни земеделски земи от пета до десета категория или некатегоризируеми.

5. Административнонаказателната отговорност за нарушаване на закона
С цел по-добър контрол за спазване на процедурите по закона, осъществяван по повод на устройственото планиране, е създадена нова хипотеза на административно нарушение от страна на длъжностно лице, издало заповед за одобряване на подробен устройствен план, без да е постановено решение за утвърждаване на площадка (трасе) за проектиране на обект върху земеделски земи.
Увеличен е размерът на глобите и имуществените санкции, предвидени в чл. 41, 42 и 43. Създадена е административнонаказателна компетентност за кмета на общината във връзка с нарушения за земи от общинския поземлен фонд, както и в случаите на изгаряне на стърнища или други растителни отпадъци (чл. 44, във връзка с чл. 41а, ал. 1).
Глобите и имуществените санкции по наказателни постановления, издадени от кмета на общината или от оправомощено от него длъжностно лице, постъпват в общинския бюджет.

6. Изменения при промяна на предназначението на земи от държавния поземлен фонд (ДПФ) и от общинския поземлен фонд (ОПФ)
Съгласно изменената редакция на чл. 29 промяната на предназначението на земеделски земи от държавния или от общинския поземлен фонд, необходими за изграждане на обекти на техническата инфраструктура или на други обекти от лица, на които продажбата или учредяването на право на строеж или сервитути върху държавни и общински имоти се извършва без търг или конкурс по силата на закон, може да се извърши за тяхна сметка след решение за предварително съгласие на министъра на земеделието и храните, съответно на общинския съвет, за изработване на подробен устройствен план, въз основа на подадено от тях заявление. С решението министърът на земеделието и храните, съответно общинският съвет, определя и срока на валидност на предварителното съгласие.
След утвърждаване на площадка (трасе) и при влязъл в сила подробен устройствен план, министърът на земеделието и храните или оправомощено от него длъжностно лице, съответно общинският съвет, продава земите или учредява ограничени вещни права или сервитути върху тях.
Извън случаите, когато продажбата или учредяването на право на строеж или сервитути върху държавни и общински имоти се извършва без търг или конкурс по силата на закон, промяна на предназначението на земеделски земи от държавния или от общинския поземлен фонд за нуждите на физически или юридически лица може да се извършва, след като лицата ги придобият в собственост или им бъде учредено право на строеж върху тях или сервитути.

7. Легитимиране на лицата, които имат право да строят в чужд имот като участници в процедурите по ЗОЗЗ
Лицата, които разполагат с правна възможност да строят в чужд имот, са носители на основен икономически интерес върху имота на собствено основание. Поради това законът признава права на тези лица да предлагат промяна на предназначението на земеделската земя (чл. 24, ал. 2), без да се намаляват гаранциите за собствениците. Въведени са и легални определенияе за “лице, което има право да строи в чужд имот” и за “заинтересовано лице” в допълнителните разпоредби (§ 1, т. 8 и 9). Запазва се фигурата на инвеститора, като лице, което има право да изгражда обекта в случаите на държавна или общинска нужда.

8. Уредбата на заварените случаи
В § 27 от ПЗР е указан редът за приключване на недовършените процедури. Те се довършват по досегашния ред. За недовършена си счита и преписка, за която има постановено решение за утвърждаване на площадка (трасе) за проектиране и предстои внасяне на искане за промяна на предназначението на земята в едногодишния срок по чл. 34.
Когато сроковете по § 27, ал. 3, т. 1 и 2 са изтекли към 25.05.2011 г. – влизането в сила на закона, заплатените такси по чл. 30 не се възстановяват.

Стойка КУРТЕВА, юрист
___________
1 § 1. (Изм. – ДВ, бр. 63 от 2003 г., в сила от 16.08.2003 г., изм. бр. 41 от 2007 г., изм. бр. 87 от 2010 г.) “Национален обект” е обект, определен като такъв със закон, както и инфраструктурни обекти: изграждане и пре­устройство на транспортно-комуникационни мрежи и съоръжения – пътища от републиканската пътна мрежа, железопътни линии и обекти на железопътната инфраструктура, пристанища, летища и съоръжения към тях; на други мрежи и съоръжения на техническата инфраструктура – водоснабдяване, канализация, пречистване на питейни и отпадъчни води, третиране на отпадъци, електрификация, топлофикация, газификация и електронни съобщителни мрежи, определени като национални обекти с решение на Министерския съвет.
2 § 5, т. 73 от ДР на ЗУТ (нова – ДВ, бр. 87 от 2010 г.) “Общински обекти от първостепенно значение” са: общински пътища, метрополитени, трамвайни трасета, улици от първостепенната улична мрежа, депа или други съоръжения за третиране на отпадъци, гробищни паркове, както и други обекти – публична общинска собственост, определени в програмата по чл. 8, ал. 9 от Закона за общинската собственост за обекти от първостепенно значение.