Настоящият материал има за цел да представи в различна светлина връзката между предварителния договор за продажба на недвижим имот и последвалото прехвърляне на собствеността в изпълнение на този предварителен договор на недвижимия имот – негов предмет.
Обикновено вниманието към предварителния договор е фиксирано върху възможността той да бъде обявен за окончателен или пък развален поради неизпълнение на някоя от страните по него, респективно върху невъзможността той бъде обявен за окончателен или да бъде използван като форма на обезпечение на заемодателя.
В случая обаче ще целим да представим друг тип връзка между предварителния договор и нотариалния акт за прехвърляне на недвижимия имот – негов предмет, а именно – как двата договора се допълват в пълното материализиране на волята на страните при сключването на сделката за продажба на един недвижим имот и как са свързани в уреждането на отношенията между страните по тях.
Най-същественият въпрос, касаещ тази връзка, на който ще се спрем, е този, който най-често засяга гражданския оборот, а именно – въпроса за цената.
Много често цената, посочена от страните по продажбата в нотариалния акт, е различна от тази по предварителен договор. Когато продажната цена на имота, описан в нотариалния акт за продажба, е по-висока от тази, уговорена от страните за същия имот в предварителния договор, сключен между тях, обяснимо вероятността да възникнат проблеми е малко вероятна. Далеч по-различно е в случая, при който цената, посочена в нотариалния акт, е по-ниска от тази, уговорена от страните в предварителния договор. Обикновено купувачът по предварителния договор е заплатил някакво капаро на продавача по договора, която сума се намалява от официализираната чрез нотариалното удостоверяване в нотариалния акт продажна цена. И всичко това – с идеята да се спестят нотариални такси, местен данък и такса вписване. Този вариант обаче крие съществени рискове за купувача, а именно – да бъде осъден да върне получената в повече по предварителния договор сума от посочената в нотариалния акт цена.
Обикновено при сключване на предварителен договор страните договарят цялата продажна цена на имота, като купувачът заплаща на продавача някакво капаро, като този факт се отразява в самия договор и се удостоверява от продавача с подписване на предварителния договор. Възможно е купувачът да издължи и друга част от продажната цена преди сключване на нотариалния акт, за което продавачът издава надлежен удостоверителен документ – дали той е отделна разписка или е отбелязване на самия договор или е в друга форма, няма съществено значение. Тези изявления на продавача за договорената цена на имота, както и за платената му от купувача сума като капаро, независимо в каква форма са направени (в самия договор, в отделна разписка и др.), представляват по естеството си частен писмен документ, носещ неговия подпис – следователно тежестта на доказването при оспорването им лежи именно на продавача. Освен това, тъй като предварителният договор има за предмет парична сума, оборването от продавача на факта, че същата е получена като капаро, респективно като последващи вноски при разсрочено плащане, не може да става със свидетелски показания.
В повечето случаи в нотариалния акт същите страни посочват като продажна цена само останалия неплатен остатък от посочената по предварителния договор цена, като продавачът я получава било в брой, било по банков път, което се удостоверява от нотариуса, за което прави изявление в нотариалния акт. С това би следвало отношенията между страните да приключат. И в повечето случаи те наистина приключват по този начин.
Защото на практика страните, сключвайки окончателен договор във формата на нотариален акт, са ревизирали, предоговорили предварително уговорената между тях цена в посока намаление. А такова право да уговорят различни клаузи в окончателния договор от тези в предварителния договор те безспорно имат – така Решение 32/04.03.2002 г. по гражд. д. № 849/2001 г. на ВКС.
Продавачът се е съгласил с новата, по-ниска цена, като същевременно съществуват безспорни писмени доказателства, че е получил суми по предварителния договор освен посочената в нотариалния акт цена. И доколкото в нотариалния акт не е уговорено някакво прихващане на предварително получените суми, а цената по нотариалния акт е изплатена изцяло, то наистина продавачът недължимо е получил по-голяма сума от уговорената в нотариалния акт цена. Но в конкретния казус купувачът, предявил иск към продавача да му върне обратно платеното от него на продавача в повече от посочената в нотариалния акт продажна цена за недвижимия имот, става въпрос за капарото и последващите вноски, платени по сключения между страните предварителен договор. И съдът е уважил предявения иск, приемайки, че продавачът следва да върне на купувача тази разлика.
До тази хипотеза се е стигнало според нас поради несъобразяване на страните с това, че уговорките и изявленията, направени в предварителния договор и във връзка с изпълнението му, имат самостоятелно правно значение и продължават да ги обвързват въпреки сключения окончателен договор.
В този смисъл е и Решение № 805/22.01.2004 г. по гражд. д. № 46/2003 г. на II г.о. на ВКС, според което спазването на нотариалната форма е необходимо само за действителността на клаузите на договора относно прехвърлянето на собствеността, но не и относно тези клаузи, които уреждат други отношения между страните. Тоест тези клаузи ги обвързват и без да е необходимо да са възпроизведени в нотариалния акт.
Затова ако страните не желаят да се достигне до описания по-горе неблагоприятен резултат, то е следвало да анексират предварителния договор в частта му с договорената цена или да направят отделно нарочно изявление за симулативността на посочената в нотариалния акт цена.
Затова е препоръчително при наличие на предварителен договор между страните същите да се консултират с нотариуса как точно да уредят отношенията си по него, за да може да се съобразят и уредят всички последици. Така например в случай на платени по предварителния договор суми в анекса за прекратяването му ще следва да се уреди въпросът за връщането им или за прихващането им с цената, посочена в нотариалния акт.
Практиката да се унищожават предварителните договори е абсолютно порочна. Не е изключено някоя от страните да е направила нотариално заверен препис, а дори и без него, не е пречка при един съдебен процес съдържанието на договора, респективно на съпътстващите го документи, да се релевира чрез свидетелски показания след установяване на унищожаването му по реда на чл. 165 ГПК.
В други случаи обаче връзката между предварителния договор и нотариалния акт за прехвърляне на собствеността може да бъде много полезна за страните.
Защото така се спестява необходимостта в нотариалния акт за продажба на недвижимия имот да се възпроизвеждат останалите клаузи на предварителния договор, които касаят допълнителни отношения на страните по нотариалния акт, свързани с недвижимия имот – например ако има довършителни работи по имота – какви са, в какъв срок и с какво качество трябва да бъдат извършени, кога ще се предаде владението на продавания недвижим имот, как ще се уреди плащането на ползваната вода и отопление от предишния собственик, клаузи за неустойка при неизпълнение на едно или друго задължение на страните по договора.
От друга страна, няма пречка с анекс към предварителния договор или с ново нарочно споразумение да се изменят някои от клаузите на нотариалния акт, за чиято действителност не се изисква нотариална форма.
Така например може да се промени уговорката относно заплащането на изразходваните вода и топлинна енергия, да се измени размерът на договорената неустойка, да се договори такава, ако подобна клауза липсва в нотариалния акт или в предварителния договор, да се разпредели или преразпредели тежестта на разноските по прехвърлянето на имота и др.
В някои случаи тези изменения са от изключителна важност за третите лица.
Добре е страните да направят необходимото да осигурят достоверна дата на споразуменията, предхождащи, допълващи или изменящи нотариалния акт, а защо не и да осигурят и достоверност на съдържанието им – това лесно може да стане чрез съответно нотариално удостоверяване на тези споразумения. Така при спор всяка от страните може да се позовава на нотариалното удостоверяване и да черпи от него изгода, включително и процесуална такава, с оглед разпределението на тежестта на доказване.
Напомняме, че при прехвърлянето и учредяването на вещни права върху недвижими имоти клаузата на чл. 293 ТЗ е неприложима. Така че не е възможно такова прехвърляне или учредяване да стане с обикновен писмен договор, като изправната страна се позовава на чл. 293 ТЗ. Общият принцип, залегнал в чл. 293 ТЗ, е, че никой не може да черпи права от собственото си неправомерно поведение – неизправната страна по един търговски договор не може да се освободи от собствените си задължения по този договор, щом е приела без възражения престираното от другата страна по договора и дължи пълно изпълнение. Пълен анализ на разпоредбата, включително с цитирана практика на върховните съдилища в страната, е публикуван в списание “Съвременно право” бр. 4/2009 г. с автор професор Поля Голева.
Смятаме, че не е излишно отново да повторим, че предварителният договор не може да служи като обезпечение на вземанията на кредитора към длъжника, произтичащи от договор за заем, т.е. вместо договор за заем, страните да оформят отношенията си под формата на предварителен договор, по силата на който кредиторът да се яви като купувач, платил предварително цялата или част от цената на описания в предварителния договор недвижим имот – собственост на длъжника, определен в договора като продавач. Трайната съдебна практика категорично дефинира този тип договори като абсолютно нищожни . Единственото, за което може да се използва такъв договор, е да се установи евентуално каква сума е получил длъжникът от кредитора – продавач.
В заключение можем да кажем, че животът на едни предварителен договор с предмет вещно право върху недвижим имот не се изчерпва с постигане на крайната му цел – сключване на окончателен договор за прехвърляне на съответното вещно право, което налага преосмисляне на възприемането му като нещо временно или излишно след сключване на договора за продажба във формата на нотариален акт.
Мариела ПАВЛОВА, нотариус
Бележка на редакцията:
За пълнота на изложената проблематика по-долу са приложени цитираните в статията решения на ВКС.
