1. Законът за кредитите за недвижими имоти на потребители1 (ЗКНИП) е приет с цел да бъдат въведени в националното ни законодателство изискванията за защита на правата на потребителите, предвидени с Директива 2014/17/ЕС на Европейския парламент и на Съвета от 04.02.2014 г. относно договорите за кредити за жилищни недвижими имоти за потребители и за изменение на директиви 2008/48/ЕО и 2013/36/ЕС и Регламент (ЕС) № 1093/2010 (Директивата).
Директивата е публикувана в Официален вестник на Европейския съюз на 28.02.2014 г. и държавите членки следва да въведат мерки за нейното прилагане в националните си законодателства, считано от 21.03.2016 г. Тя има за цел да установи ефективна европейска регулаторна рамка, която да допринесе за развитието на по-прозрачен, ефикасен и конкурентен пазар на ипотечни кредити в ЕС и да се постигне високо ниво на защита за участниците на пазара – потребители, кредитори и кредитни посредници, като премахне различията в нормативната уредба между държавите членки и улесни трансграничното предоставяне на кредити.
Поради значителния брой на уредените от Директивата изисквания, законодателят е възприел разрешението да ги транспонира у нас чрез нов закон, а не чрез изменение и допълнение на приетия през 2010 г. Закон за потребителски кредит (ЗПК), макар и в чл. 4, ал. 1, т. 2 и 3 ЗПК да е предвидено, че определени разпоредби от закона ще се прилагат спрямо кредитите, обезпечени с ипотека върху недвижим имот, и кредитите, предназначени за придобиване и запазване на право на собственост върху недвижим имот. Аргументът за това разрешение, изложен в мотивите към законопроекта на ЗКНИП, е, че ипотечните кредити съдържат по-сложни условия в сравнение с потребителските кредити. При тях се отпускат значително по-големи суми, чието изплащане обвързва потребителя за дълъг срок. Това е наложило доразвиване на установената у нас нормативна рамка за ипотечните кредити под формата на отделен нормативен акт, като се отчитат специфичните особености на тези кредити, с цел гарантиране на ефективна защита на потребителите.
2. В приложното поле на новия закон са включени две основни категории кредити – кредитите, обезпечени с ипотека върху недвижим имот, и кредити, чиято цел е придобиване или запазване на вещно право върху недвижим имот. Въз основа на сключения договор за кредит, кредиторът предоставя или се задължава да предостави на потребителя кредит под формата на заем, разсрочено плащане или друга форма на улеснение за плащане. Законът е изграден основно върху идеята за защита на интересите на потребителите чрез създаване на унифицирани изисквания при предлагане, предоставяне, обслужване и погасяване на този тип кредити.
Макар значителна част от ЗКНИП да заемат разпоредбите, предвиждащи способи за осигуряване на по-добра информираност на потребителите за предлаганите кредитни продукти чрез въвеждането на задължителна преддоговорна информация с Европейски стандартизиран информационен формуляр и на 14-дневен срок за размисъл за потребителя преди подписване на договора за кредит, съществено внимание в закона е отделено и на задължителните реквизити, които трябва да съдържат договорите за кредит.
Изискванията за задължително съдържание на договора за кредит са установени в текстовете на чл. 24 и 25 ЗКНИП. С оглед на юридическата връзка, която съществува между договора за кредит и учредената за обезпечаване на задължението по него ипотека, както и поради необходимостта от тъждественост между основните елементи на договора за кредит и ипотеката, изискванията за задължителните елементи на съдържанието на договора за кредит намират съответно приложение и спрямо ипотеката.
3. Установените в текстовете на чл. 24 и 25 от закона изисквания относно задължителните елементи за формата и съдържанието на договора за кредит, имат императивен характер. Сред най-съществените от тях е задължението в договора за кредит да се съдържа информация за приложимия лихвен процент, с изрично посочване дали е фиксиран или променлив или комбинация от двата, както и периодите, условията и процедурите за промяна на лихвения процент, заедно с подробна информация за всички разходи, включени в общите разходи по кредита за потребителя. В текста на договора за кредит трябва да бъде включено и предупреждение за последиците и за разходите, дължими от потребителя при просрочени плащания.
С тези промени се постига стандартизиране на договорите с цел по-голяма яснота за задълженията на потребителите, което ще допринесе за вземането на обосновани решения от тяхна страна. В тежест на кредитора е да уведомява незабавно потребителя за всяка промяна в годишния лихвен процент преди влизането в сила на промяната, а когато промяната на лихвения процент произтича от промяна в определен референтен показател и информацията за новия референтен показател е достъпна в търговските помещения и на интернет страницата на кредитора, страните по договора могат да уговорят информацията за промяната да се предоставя периодично, заедно с размера на новите месечни вноски. ЗКНИП въвежда правила за изчисляване на годишния процент на разходите по кредитите, съобразени със специфичните особености на ипотечните кредити. Годишният процент на разходите по кредита е основният показател, позволяващ сравняване на различните предложения за кредит на пазара. Той включва дължимата за връщане от потребителя главница заедно с всички лихви, такси и комисиони, които се начисляват по кредита.
Някои от изброените изисквания са аналогични с досегашните критерии за оформяне на съдържанието на договора за кредит, утвърдени в банковата практика, но са въведени и много нови моменти. С оглед на необходимостта от тъждественост между договора за кредит и ипотеката и нуждата от пълно отразяване на информацията относно обезпеченото вземане в ипотечния акт, се поставя въпросът какви ще са правните последици при възникване на несъответствие, при което ипотеката не съдържа някой от посочените в тези разпоредби реквизити на договора за кредит, както и може ли да се твърди, че с разпоредбите на ЗКНИП се поставят нови задължителни изисквания и по отношение съдържанието на ипотечния акт.
Отговор на този въпрос дава текстът на нормата на чл. 38 от закона. Той посочва, че при неспазване на изискванията на чл. 23, ал. 1, чл. 24, ал. 1, т. 5-9 и 11 и чл. 25, ал. 3 ЗКНИП договорът за кредит е нищожен. Сред тези изисквания се предвиждат и някои реквизити на договора, които не винаги се възпроизвеждат в пълен вид в ипотеката, като например детайлна информация относно размера, броя, периодичността и датите на плащане на погасителните вноски, последователността на разпределение на вноските между различните неизплатени суми, дължими при различни лихвени проценти за целите на погасяването, годишен процент на разходите по кредита заедно с подробна информация за всички разходи, включени в общите разходи по кредита за потребителя и обща сума, дължима от потребителя по кредита.
Макар действието на разпоредбата на чл. 38 ЗКНИП да се отнася само до обявяване на недействителността на договора за кредит, с оглед на изискванията за акцесорност на ипотеката и за тъждество в описанието на обезпеченото вземане, разпоредбата намира съответно приложение и спрямо съдържанието на ипотеката. Недействителността на договора за кредит опорочава и учредената ипотека, поради което въпросните реквизити, макар и в съкратен вид, следва да се включат в задължителното съдържание на ипотеката за обезпечаване на вземания по кредити, попадащи в приложното поле на ЗКНИП.
4. При превалутиране на задължението по кредита ЗКНИП предвижда специални правила, с цел защита на интересите на потребителите. Създадените с разпоредбата на чл. 33 ЗКНИП специални правила по отношение на превалутирането и прехвърлянето на вземането по кредита оказват влияние и върху действието на учредената като обезпечение по него ипотека. Със закона е предоставено право на потребителя едностранно да поиска извършване на превалутиране на кредит от чуждестранна валута във валутата, в която той основно получава доходи или притежава активи, или във валутата на държавата членка, в която е обичайното местопребиваване на потребителя. За чуждестранна законът счита валутата, която не отговаря на изброените по-горе признаци, свързани с личността на потребителя.
Все пак ЗКНИП уточнява, че упражняването на това право следва да е във валута, в която кредиторът предлага кредити, както и при условията за съответния договор за кредит. За кредитора е установено задължение да не променя едностранно валутата, в която първоначално е договорен кредитът, както и да уведомява потребителя, когато неизплатената част от общата дължима сума или размерът на погасителните вноски се променят с повече от 20 на сто от размера, получен при прилагане на обменния курс на БНБ към деня на сключване на договора за кредит. Заедно с уведомлението, кредиторът предоставя информация за увеличението на общата сума, дължима от потребителя, както и за правото на потребителя да превалутира кредита и условията за това.
В банковата практика е разпространено виждането, че хипотезата на превалутиране на задължението по кредита се разглежда като новация по смисъла на 107 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД), при която учредената от страна на трето лице ипотека следва да бъде учредена наново, за да обезпечава новираното задължение. Законодателят е свързал условията за упражняване на правото на потребителя да иска превалутиране с уговореното в договора за кредит, което ще позволи на кредитора да предвиди сред тях и въпросното изискване за учредяване от ипотекарния длъжник на нова ипотека върху недвижимия имот – обезпечение по кредита.
Въпреки това, при извършване на превалутирането отново може да се достигне до увреждане на кредитора. При едностранното упражняване на правото на длъжника да превалутира кредита и учредяването на нова ипотека се загубва поредността на вписването, ако други лица са вписали преди нея тежести върху имота, които намаляват възможността за кредитора да удовлетвори вземането си по ипотеката. Въпросното обстоятелство поставя редица неразрешени въпроси пред приложението на чл. 33 ЗКНИП, които се отразяват и върху действието на учредената по кредита ипотека.
5. Нормата на чл. 44 ЗКНИП предвижда специални правила и при прехвърляне на вземането по договор за кредит, което е обезпечено с ипотека. Първият нов момент от чл. 44, ал. 1 от закона е, че кредиторът може да прехвърли вземането си по договор за кредит на трето лице само ако договорът предвижда такава възможност. Изисква се в договора за кредит кредитополучателят да е дал предварителното си съгласие за прехвърляне от кредитора на вземането му по договора. Това е изцяло нова постановка в сравнение с действащата до момента обща уредба на чл. 99 и сл. ЗЗД, при която не се изисква съгласие от длъжника за прехвърляне на вземането, а единствено той трябва да бъде уведомен. Тя е създадена с цел защита на интересите на потребителя, макар че в случая промяната на кредитора не следва да уврежда неговите интереси, тъй като размерът на вземането, което той трябва да заплати, не се променя.
Следващата алинея на разпоредбата също предвижда отклонения от режима на ЗЗД, тъй като предоставя на длъжника правото да направи към новия кредитор всички възражения, които има към първоначалния кредитор, включително възражение за прихващане, като е обявена за недействителна всяка клауза от договора за кредит, която изключва или ограничава това право на потребителя. Тези правила също са предвидени с цел защита на интересите на потребителя, за да не бъде той увреден при прехвърляне на вземането, и да може да направи пред новия кредитор всички възражения, които е имал към първоначалния, включително и да извърши прихващане, което до момента не беше възможно. При тази хипотеза е възможно да се достигне до значителна увреда на цесионера, тъй като длъжникът извършва прихващане с насрещно вземане към стария, а негативният финансов резултат от това действие се отразява в имуществената сфера на новия кредитор.
Текстът на чл. 44, ал. 4 ЗКНИП също създава ново правило, което поставя под въпрос по отношение на тези кредити приложението на разпоредбата на чл. 99, ал. 3 ЗЗД относно момента на настъпване на действието на сключения договор за цесия спрямо длъжника и третите лица. Според общия ред на ЗЗД, прехвърлянето на вземането има действие спрямо третите лица и спрямо длъжника от деня, когато то бъде съобщено на последния от предишния кредитор. С новата разпоредба на ЗКНИП се посочва, че кредиторът информира потребителя за прехвърляне на вземането, като от това правило се изключват случаите когато първоначалният кредитор, по споразумение с новия кредитор, продължава да администрира кредита по отношение на потребителя.
Видно от текста на разпоредбата, тя презюмира договорът за цесия на вземането да има действие спрямо потребителя, без да е необходимо той да бъде уведомен за него и да знае за сключването му. В същото време за случаите, в които цедираното вземане е обезпечено с ипотека върху недвижим имот, нормата на чл. 171 ЗЗД изисква прехвърлянето на вземането, което е обезпечено с ипотека, за да има действие, да бъде извършено в писмена форма с нотариална заверка на подписите и да се впише в имотния регистър по партидата на ипотекирания недвижим имот.
С оглед на това противоречие, разпоредбата на чл. 44, ал. 4 ЗКНИП вероятно ще претърпи последващи промени или стеснително тълкуване, тъй като настоящата й редакция не защитава интересите на потребителя. При нея длъжникът би могъл инцидентно да узнае за извършената цесия чрез справка относно вписванията за ипотекирания имот в имотния регистър, но не и да бъде надлежно уведомен за извършеното прехвърляне на вземането към новия кредитор.
6. Съществен нов момент в уредбата на защитата на правата на длъжника е въведен с нормата на чл. 24, ал. 2 ЗКНИП. По силата на тази разпоредба, по договорен път се ограничава кредиторът по уредените от закона кредити да се възползва от правото си по чл. 133 ЗЗД да насочи изпълнение за удовлетворяване на вземането си към цялото имущество на длъжника. Чрез извършената промяна на правилата относно реда за принудително удовлетворяване на кредитора, се променят и способите на изпълнение за събиране на обезпеченото с ипотека вземане.
Новата разпоредба на ЗКНИП предвижда задължение за кредитора да предостави на потребителя право на избор, преди да сключи договор за кредит, дали при неплащане да се удовлетворява изцяло и окончателно до размера на обезпечението по договора след принудително изпълнение върху обезпечението по съдебен ред, или пък при принудително изпълнение потребителят да носи отговорност по чл. 133 ЗЗД с цялото си имущество. По действието на сключения договор, кредиторът се задължава при евентуални действия по принудително изпълнение да спазва избрания от длъжника начин за принудително удовлетворяване на вземането.
За да се избегне евентуалното отхвърляне от кредиторите на това задължение, основано на база на тълкуването за отпадане на обвързващата сила на договора и на поетия ангажимент към длъжника по договор за кредит, по който длъжникът се явява неизправната страна, с приемането на закона бяха извършени и промени в Закона за кредитните институции (ЗКИ). С тях бе създадено специалното правило на чл. 60, ал. 5 ЗКИ относно имуществото, от което може да се удовлетвори по принудителен ред кредиторът при неизпълнение на задълженията по договор за кредит, сключен по ЗКНИП.
То има ограничителен характер и посочва, че когато договорът за кредит е сключен при условията на чл. 24, ал. 2, т. 1 ЗКНИП при извършен избор на потребителя за удовлетворяване на кредитора от стойността на ипотекирания имот, кредиторът се удовлетворява изцяло и окончателно за вземанията си по кредита от получената сума от публичната продан на имота. При образуване на изпълнителното производство за събирането на задължение по такъв кредит кредиторът няма право да иска налагане на обезпечителни мерки – запори и възбрани върху други имущества на длъжника, извън ипотекирания имот, нито да иска насочването на изпълнителни действия спрямо тях.
Така вероятно ще се достигне до хипотези на длъжници, които свободно разполагат със своите доходи и с останалото си имущество, докато кредиторът е поставен в невъзможност да събере вземането си към тях поради обстоятелството, че стойността на реализация на публична продан на ипотекирания недвижим имот е била недостатъчна да покрие това вземане и извършените по събирането му разноски. Едно подобно разрешение уврежда не само кредиторите, но и потребителите, тъй като то стимулира кредиторите да оскъпяват предлагания продукт или да изискват от потребителите да предоставят и други обезпечения извън учредяването на ипотека, за да се компенсира повишеният риск за събираемостта на задължението.
7. В заключение може да се посочи, че редица норми на въведената със ЗКНИП нова уредба на кредитите за недвижими имоти на потребители, намират отражение и спрямо ипотеките, учредени като обезпечения на вземанията по тези кредити. Макар и да е създадена, за да защити интересите на потребителите и да унифицира на общностно ниво изискванията при предлагане, предоставяне, обслужване и събиране на тези кредити, новата уредба е транспонирана, без да бъде съобразена с действащия национален режим, и да бъдат извършени съответните изменения в него, които да позволят безпроблемното им съвместно приложение.
С оглед на това, при приложението на текстовете на ЗКНИП съвместно с уредбата на ипотеката по ЗЗД, възникват редица хипотези на противоречия и несъответствия. Те не допринасят за защитата на интересите на потребителите, тъй като намаляват сигурността и доверието от страна на кредиторите към ипотеката като обезпечение и ги принуждават да търсят алтернативни способи за защита на имуществените си интереси и гарантиране на събираемостта на отпуснатите кредити. В процеса на правоприлагане на новия ЗКНИП ще бъдат изведени съществуващите проблеми и откроени дискусионните текстове на закона, които да послужат като основа за бъдещата му редакция и синхронизирането му с останалите, свързани с неговото приложение нормативни актове.
Александър ГЕОРГИЕВ, юрист
_______________
1Обнародван в ДВ, бр. 59 от 29.07.2016 г.
