С глава втора, раздел I от Закона за местните данъци и такси (ЗМДТ) е регламентирано облагането с данък върху недвижимите имоти. На облагане подлежат всички недвижими имоти, разположени на територията на страната, независимо от техния вид, предназначение и използване, освен необлагаемите и освободените от облагане.
Освобождаване от облагане с данък е предвидено за обекти на облагане и задължени лица. От началото на 2014 г. е в сила промяна за една от хипотезите, а именно освободени от данък са храмовете и манастирите, предназначени за богослужебна дейност, заедно с поземлените имоти, върху които са построени – собственост на законно регистрираните вероизповедания в страната, както и молитвените домове заедно с поземлените имоти, върху които са построени – собственост на законно регистрираните вероизповедания в страната.
Необлагаеми са: поземлените имоти, заети от улици, пътища от републиканската и общинската пътна мрежа и железопътната мрежа, до ограничителните строителни линии; поземлените имоти, заети от водни обекти, държавна и общинска собственост; недвижимите имоти с данъчна оценка до 1680 лв. включително; незастроените земеделски земи и горите.
Частично облагане на земеделска земя или гора с данък върху недвижимите имоти се извършва, ако върху съответната земя има постройка (сграда). В такъв случай се плаща данък само за застроената площ и прилежащия терен.
Законът установява случаите и условията, при които облагаеми недвижими имоти се освобождават от данък.
Физическо или юридическо лице е данъчно задължено лице за данъка върху недвижимите имоти, когато е:
- собственик/съсобственик на облагаем недвижим имот и върху този имот не е учредено вещно право на ползване в полза на друго лице;
- вещноправен ползвател/съползвател на облагаем недвижим имот;
- собственик на сграда, която е построена върху държавен или общински поземлен имот – за поземления имот;
- концесионер на имот.
Ако правото на собственост е притежание на няколко лица, всяко от тях дължи данък, съответстващ на притежаваната част.
Съсобственици са лицата, които притежават идеална част от недвижим имот. За имоти, придобити по време на брака, съсобственици са и съпрузите. Изключение са придобитите имущества (в това число недвижими имоти) по време на брака по наследство или дарение в полза на единия от съпрузите. Последните не са съпружеска имуществена общност.
За целите на облагането с данък, недвижимите имоти и ограничените вещни права върху недвижими имоти подлежат на оценяване.
Данъчната оценка е данъчната основа, спрямо която се прилага данъчната ставка.
1. Данъчна оценка на недвижими имоти, за които данъчно задължено лице е предприятие
а) Предприятието е собственик на нежилищен имот
До края на 2010 г. данъчна основа беше само отчетната стойност на имота, формирана съгласно разпоредбите на Закона за счетоводството: стойността на актива при счетоводното му завеждане или обезценената/преоценената стойност на актива в случаите на извършвана последваща оценка. От 01.01.2011 г.
отчетната стойност е данъчна основа само ако е по-висока от данъчната оценка по Приложение № 2. Ако е налице обратната хипотеза – данъчната оценка по Приложение № 2 е по-висока от отчетната стойност, данъчната основа ще бъде данъчната оценка по Приложение № 2.
б) Предприятието е собственик на жилищен имот
Приложимата оценка е данъчната оценка съгласно Приложение № 2 към ЗМДТ.
в) Предприятието е собственик на жилищна или нежилищна сграда, построена върху държавна или общинска земя
В този случай предприятието е длъжно да плаща данък и за земята или съответната част от нея, чиято оценка се изчислява по нормите на Приложение № 2 към ЗМДТ.
г) Предприятието е вещноправен ползвател на имота
В този случай данъчната оценка е:
- за нежилищен имот, собственост на друго предприятие, държавата или общината – отчетната стойност на имота по баланса на собственика или данъчната оценка, в зависимост от това коя е по-високата;
- за нежилищен имот, собственост на физическо лице – данъчната оценка на имота съгласно Приложение № 2 към ЗМДТ;
- за жилищен имот, независимо от статута на собственика – данъчната оценка на имота съгласно Приложение № 2 към ЗМДТ.
Оценяването, съответно облагането на недвижимите имоти се извършва по предназначението им съгласно одобрения архитектурен проект и строителните книжа – за сградите, и съгласно подробния устройствен план – за земите.
д) Предприятието е концесионер на облагаемия имот
Данъчната оценка на имота е отчетната стойност на имота по баланса на собственика или данъчната оценка по Приложение № 2 в зависимост от това коя е по-високата.
е) Предприятието е данъчно задължено лице за облагаем нежилищен имот, за който липсват счетоводни данни
Такъв имот няма отчетна стойност по смисъла на Закона за счетоводството. В тези случаи законът е предвидил особен ред за оценяване – данъчната оценка се определя от служител на общинската администрация за сметка на данъчно задълженото лице. Служителят на общинската администрация има право да ползва и вещи лица.
2. Данъчна оценка на недвижими имоти, за които данъчно задължено лице е гражданин
Оценяването на сградите и земите на гражданите за целите на облагането с данък върху недвижимите имоти във всички случаи се извършва по нормите на Приложение № 2 към ЗМДТ.
До края на 2007 г. данъчната оценка съгласно приложенията към закона можеше да се изменя, когато индексът на пазарните стойности на недвижимите имоти се увеличи или намали с повече от 20 на сто с натрупване за периода от последната им промяна. В последните години основните промени, които се извършваха по отношение на имуществените данъци, бяха на това основание и в посока промяна (предимно увеличение) в размерите на данъчните оценки на недвижимите имоти по Приложение № 2. От това произтичаше увеличение на тези имуществени задължения, които се изчисляват на база данъчна оценка – данък върху недвижимите имоти, данък върху наследствата за наследени имоти, данък при придобиване на недвижими имоти.
Считано от 01.01.2008 г. този законов текст е отменен. Отмяната се базира на извода, че разпоредбата е загубила значението си в сравнение с времето, когато е била създадена. Определянето на индекс на пазарните цени от Националния статистически институт се извършва съгласно несъотносими към данъчната оценка критерии, които не отчитат диференциацията на имотите според местонахождението им.
Данъчната оценка на сграда се формира като сума от оценките на отделните обекти в нея – жилищни, търговски, производствени, селскостопански.
Характеристиките, влияещи върху оценката на сграда или част от сграда, са:
- разгънатата застроена площ на сградата или частта от нея;
- базисната данъчна стойност в левове на квадратен метър, в зависимост от конструкцията, вида и предназначението на сградата;
- местоположението на сградата в зависимост от функционалния тип на населеното място, зонирането в строителните граници и вилните зони, вида на обекта – търговски, производствен, селскостопански и др.;
- наличието или липсата на различни елементи на инфраструктурата в сградата и в квартала, в който се намира тя – водопровод, канализация, електрификация, телефонизация, улична мрежа, топлофикация;
- индивидуални характеристики в зависимост от разположението на обекта във височина (етажност), физическото състояние на обекта и съществуващите подобрения: отоплителна или климатична инсталация, луксозна дограма, специални покривни покрития, шумо- или топлоизолации, луксозни декоративни елементи и облицовки;
- височина – за търговските, производствени и селскостопански сгради (обекти);
- възрастта на сградата.
Данъчната оценка на сграда (част от сграда) се изчислява като произведение от разгънатата застроена площ в квадратни метри, базисната данъчна стойност за един квадратен метър и корекционни коефициенти, отчитащи останалите изброени характеристики (коефициенти за местоположение, инфраструктура, индивидуални характеристики, височина и овехтяване).
Законодателят е уредил различни начини на изчисляване на данъчната оценка при другите видове недвижими имоти: незавършено строителство, парцели и други.
Проф. д-р Ганета МИНКОВА
